あなたが他の人（兄弟、友人、配偶者）と不動産や土地を所有していると想像してください。
たとえば、どちらかが家を建てたり拡張したりしたいと考え、もう一方は農業を始めたいと考えているとします。 あるいは、どちらかがその不動産を売却し、もう一方はそれを何世代にもわたって維持したいとします。 あるいは、どちらかが賃貸に出し、もう一方は将来売却する日まで人が住んでいない状態にしたいと考えるかもしれません。
このような難解な状況で、何かできることはあるのでしょうか。
不動産の分割 (分割) は、所有者全員がそれに同意すれば、任意で行うことができます。 しかし、同意しない場合、裁判官は一人の所有者の要求に基づいて財産の分割を命ずることができます。
法律が可能にする分割行為の種類
土地所有の法的分割には、主に 2 つの種類があります (正確な用語は州によって異なる場合がありますが)。
まず、「実地分割」としても知られる実地分割は、各共同所有者の個々の利益を切り離します。
まず、「現物分割」とも呼ばれる現物分割は、各共同所有者の個別の利益を切断します。 これは、分割の最も一般的なタイプであり、当事者が一般的に仲良く、しかし単に土地の最良の使用について同意しない場合、また土地が簡単に個別の部分に分割されている場合に最も簡単である傾向がある。
次に、売却による分割は、「ライセンス」または「継承」による分割としても知られ、不動産全体を売却し、その収益を所有者に分配することによって達成されます。 このタイプの分割は、現物分割が困難な場合、または当事者が合意できない場合に使用されます。 例えば、敷地が狭い上にコテージが1棟建っているなど、同じように真ん中を切りにくい場合、売却による分割が最善の策かもしれません。
Voluntary Partition vs. Judicial Partition
共同所有者は、所有権の分割と不動産の分割に自発的に合意することができます。 そのような合意は、他の人の権利に悪影響を与えない限り、一般的に実施されます。
すべての所有者が分割に同意しない場合、1 人の所有者が裁判所に分割を強制するよう求める訴訟を起こすことができます。
任意分割とは異なり、裁判所が命じた分割（または強制分割）は、時効、失効（不当遅延）、公共政策などのさまざまな法的原則に基づいて防御することができます。 同様に、裁判所は、権利、所有権、訴訟当事者の利益など、さまざまな要素に基づいて判断します。
裁判所が救済措置として分割を認めることの利点
分割する権利は「絶対権」であり、法律、書面による放棄、または遺言の規定によってのみ制限することが可能です。 この権利は、契約で言及されていない場合でも、いつでも使用することができます。 分割は、当事者間の平和を維持するために、通常、裁判所に支持される救済策です。
分割訴訟を起こす前に調停を検討する
区画を使用、分割、または販売する適切な方法について共同所有者と意見の相違がある場合、おそらく裁判所で時間とお金を無駄にする代わりに、二人で解決するほうがよいでしょう。 調停者は、あなたの交渉の二人を助ける第三者中立は、裁判官ができるよりも賢明な妥協に到達することができるかもしれない、とはるかに低いコストで長引く訴訟よりも。 調停は、共有者と良好な関係を保ちたい場合、たとえばその人が家族の一員である場合などには、特に価値のある手段です
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