初心者のための不動産投資 – 不動産 101
不動産は世界の主要資産の60%を占め、国、企業、個人の全財産のかなりの部分を占めています。 このことを考えると、不動産投資は、資金の一部を投資する資産クラスを探す個人または企業にとって、明らかに検討に値するものです。
しかし、不動産に投資するかどうか、また、多くの種類の不動産のうちどれが自分にとって最も意味があるかについて、十分な情報に基づいた決定を下す前に、まず不動産投資の基本を理解する必要があります。
このページは、不動産投資について幅広く紹介するために作られており、ほとんどの人や一部のベテラン不動産投資家でさえ答えられない質問に答えることから始めます。
（注: 一般的な不動産投資、または特に不動産クラウドファンディングに関する上級レベルの議論をお探しの場合は、リソース センターでこれらのトピックに関する有益な記事やウェブページをご覧いただくことをお勧めします）
不動産とは
不動産という言葉を聞くと、多くの人は土地や家などの建物や構造物を思い浮かべると思います。
不動産鑑定士の業界ガイドブックである USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) は、不動産を以下のように定義しています。 「土地の特定された区画または小区画で、改良されたものがある場合はそれを含む」。 なぜなら、不動産には、土地に固定または恒久的に取り付けられているもの、つまり、ほとんどの人が認識しているよりもはるかに広いカテゴリも含まれるという事実を強調しているからです。 しかし、フェンス、道路、小川、樹木、さらには土地の公共システムなど、その土地に恒久的に固定された他のあらゆるものを指すこともあります。
そのため、USPAPは、ガイドブックに不動産の定義も載せています。 USPAPは不動産を「不動産の所有に固有の利益、便益、および権利」と定義しています。 2
不動産投資家とは
不動産の包括的な定義を念頭に置いて、不動産投資家を、不動産の一部または不動産に固有の権利の購入、リース、その他の取得によって不動産市場に投資する個人（または企業やその他の事業体）と定義できます。
これが、冒頭で不動産投資には非常に多くの種類があると述べた理由です。 不動産投資と聞いて多くの人がすぐに思い浮かべるのは、住宅や商業用不動産を所有し、その不動産を貸したり、そのような不動産を購入してすぐに改良し、転売して利益を得るというようなカテゴリーの投資であることが多いでしょう。 また、土地の鉱業権を購入して賃貸することや、不動産投資信託への投資など、無数の投資機会を指すこともあります。
不動産投資の潜在的な利点とは
どのタイプの投資も、利益の保証や元本の保護さえ提供できませんが、歴史的に、不動産は投資家にとって最も安全な資産クラスの 1 つであり、同時に利益を得る可能性を提供してきました。
レバレッジ
不動産投資が提供する最も強力な機会の1つは、投資家が資金を数倍にレバレッジする能力です。 言い換えれば、不動産投資家は借入資金を利用して、そのままでは購入できないような不動産に投資し、その不動産の所有権から得られる潜在的な利益をすべて実現することができるのです。
税制上のメリット
不動産は、いくつかの種類の税制上のメリットをもたらすこともできます。 例えば、政府は不動産の利益をキャピタルゲインとして扱い、給与所得よりも低く課税されます。 さらに、税法では毎年不動産を減価償却できるため、投資不動産の課税標準は時間とともに減少します。
コントロール
不動産投資のもうひとつの側面として、投資に対するコントロールが向上することも、一部の人々にとって価値があります。 株式や投資信託を購入した場合、それらの資産の価値が上がるのをただ受動的に待つしかありません。 大株主でもない限り、その会社の経営に口を出すことはできませんから、投資先の価値を直接的に向上させることはできないことが多いのです。
不動産投資の利点は他にもたくさんあります。インフレから資本を保護したり、他の所得に対して税金の償却を行ったりすることが可能です。
不動産投資のリスク
もちろん、不動産投資についての議論は、関連するリスクについても議論しなければ完全なものとは言えません。 他の投資と同様、不動産には損失のリスクがあります。
また、不動産関連企業の株式の保有、不動産投資信託 (REIT) の株式の保有、不動産クラウドファンディング プラットフォームを通じた案件への投資など、受動的な不動産投資にもリスクがあります。 これらの投資の場合、時間の経過とともに資産価値が減少する可能性があります。
不動産投資会社とは
ここまで、個人の不動産投資家について説明してきましたが、すべての不動産のかなりの部分は、不動産投資会社によって所有・管理されています。
不動産投資会社は、基本的に、他の投資家から資金を調達し、この資金を、長期のキャッシュフローと上昇、または短期の好転と利益のために、不動産を購入するために展開する投資家のグループです。
これらの会社は、個人投資家とほぼ同じ方法で不動産に投資します。ただし、より大規模で洗練された会社は、一般的に個人の不動産投資家が管理できるよりもはるかに大規模または複雑な取引に投資します。
しかし、ビジネスを確立し（法的および課税上の目的）、資本を見つけ、適切な不動産取引を見つけることは、不動産投資会社を運営するための唯一の前提条件なので、個人投資家は同様にこれを行うことができます。
不動産投資グループは何をしますか
不動産投資会社という広いカテゴリーの中に、不動産投資グループというサブセットが存在します。 これらの組織は非常に特殊な機能を実行します – 彼らは、不動産のグループを購入または構築し、次にそれらを他の投資家に販売し、彼らはそれらを貸すことができます。 一般に、高度な知識と技術を備えているため、これらの不動産投資グループは、家賃の一定割合を受け取る代わりに、投資家がテナントを見つけ、不動産管理者として活動するのを支援します。
不動産というと、富裕層や投資資金が豊富な人向けの投資というイメージがありますが、実際には、少ない資金でも不動産に投資することができます。
たとえば、大手不動産会社の多くは上場しており、不動産仲介会社、不動産開発会社、建設会社などの株式を購入するだけでもよいでしょう。
また、以下で詳しく説明する不動産投資信託（REIT）を購入することもできます。
さらに、個人があまり資金を投入せずに取引に参加できる、新しい不動産投資の形の1つが、不動産クラウドファンディングなのです。
たとえば、RealtyMogul は不動産クラウドファンディングの大手企業で、当社のプラットフォームは、当社の専門家が吟味した不動産機会と、不動産取引へのわずか 1000 ドルの直接投資に関心のある投資家をつなぐのに役立ちます。
投資家が資本をプールしてこれらの取引に投資できるようにすることにより、RealtyMogul は、かつて機関または富裕層のみが利用できた機会への投資を個人に許可しています。 そして、当社のプラットフォームにより、そのような投資家は、不動産所有の煩わしさなしに、不動産取引における潜在的収入と長期的上昇の両方を実現することができるのです。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングは、不動産に投資したい個人と、プロジェクトのための資金調達を必要とする不動産ビジネスや不動産所有者をつなぐプラットフォーム（ピアツーピア融資サービスとも呼ばれます）です。
不動産クラウドファンディングは安全な投資か
いかなる投資も保証されておらず、不動産クラウドファンディングを含むすべての投資にはリスクが存在します。
さらに、クラウドファンディング・プラットフォームで提供される不動産の機会は、株式や債券などの非物質的資産とは対照的に、現物不動産に投資するという一般的な快適さを提供します。
非認証投資家のための不動産クラウドファンディング
クラウドファンディング プラットフォームは、非認証投資家に投資機会を提供していますが、一般に、見込み投資家は、最低純資産や世帯収入など、特定の基準を満たす必要があります。
ただし、クラウドファンディングのプラットフォームで利用できる多くの不動産投資機会については、特に公募されていないものは、非認定投資家が参加することができます。
不動産クラウドファンディングの統計
不動産クラウドファンディングはまだ比較的新しい不動産投資の手段ですが、すでに数十億ドルの産業になっています。 3
実際、リアルティモーグルの不動産クラウドファンディングのプラットフォームの投資家だけでも、総額10億ドルをはるかに超える不動産取引に、すでに2億5000万ドル以上を投資しています。
この話題に関するその他の教育コンテンツは、当社のナレッジセンターをご覧ください。
不動産投資信託 (REIT) とは何ですか
不動産投資信託 (通常 REIT と呼ばれます) は、投資家が集めた資金をプールして不動産 (継続収入または再販目的) を購入する、投資信託にやや似たビジネス モデルとなっている不動産会社です。
ほとんどの REIT は、オフィスビル、集合住宅、セルフストレージなど、1 つまたは複数のカテゴリーの不動産に特化しています。
ほとんどの REIT は株式公開されており、誰でも他の株式と同じようにその株式を購入できますが、一部の REIT は非公開で、認定された上級投資家のみが利用可能です。
REIT投資の仕組み
REITに投資する最も簡単で広く利用できる方法は、上場しているREIT企業またはREITの投資信託で株式を購入することです。
しかし、認定投資家 (通常、所得と総資産に基づく一定の最低財務基準を満たしている富裕層) は、私募 REIT に投資することも可能です。 これらは株式公開されておらず、証券取引委員会に登録されていないため、財務記録の詳細を開示するための同じ規制要件がないのです。
どの不動産投資会社を信頼すべきかを知るには？
たとえあなたが富裕層で、認定投資家としての資格があるとしても、REIT に初めて投資する場合は、これらの会社への投資を開始する最も安全な方法は、公開されている会社から始めることです。
なぜかというと、証券取引所に上場しているREITは、他の上場企業と同じ財務開示規則に従っているため、これらの企業とその投資について、非公開のREITを調査している場合よりも詳しく知ることができるはずだからです。
上場しているリートを最初に選ぶのが賢明かもしれないもうひとつの理由は、これらの企業が、他の業界の企業と同様に、株式アナリストによってフォローされ評価されていることです。
限られた資金で不動産に投資するには？
初期資金があまりなくても不動産に投資する方法のひとつに、REITに少額投資することがあります。
モーグルリートは、どんな投資家にも開かれたオンライン不動産投資信託で、最低投資額はわずか5,000ドルです。 As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.
You can learn more about MogulREIT I here.
For more information, please review the Offering Circular prior to investing.
Sources:
- Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
http://www.uspap.org/#14 - Forbes:
http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d