Risks and realities of contract for deed

最近の信用収縮により、一部の住宅購入者は、ほんの数年前よりも住宅ローンの資格を得る可能性が低くなっているかもしれません。 一部のファイナンシャル カウンセラーは、選択肢が限られている借り手は、住宅購入の代替手段に目を向けるかもしれないと予測しています。 そのような代替手段のひとつが、「証書契約」である。

証書の契約では、不動産の購入は、商業銀行や信用組合などの第三者貸し手ではなく、売り手によって融資されます。 この取り決めは、他の方法ではローンを組む資格がない住宅購入者に信用を拡大することで、買い手と売り手に利益をもたらすことができます。 実際、公的機関や非営利の住宅擁護団体が、低・中所得世帯の住宅取得を支援する手段として、証書契約を活用している。

にもかかわらず、この代替的な融資メカニズムは、従来の住宅ローンを持つ借り手に与えられる保護の多くを欠いています。 さらに、これらの契約には、乱用の余地を残し、買い手と売り手の両方にリスクと不確実性をもたらす可能性のある条項が含まれている場合があります。

事実と特徴

証書契約は、「証書用債券」、「土地契約」、「分割土地契約」とも呼ばれ、売主が自身の不動産の売却に資金を提供する取引です。 証書の販売のための契約では、買い手は毎月の分割払いでプロパティの購入価格を支払うことに同意するものとします。 買主は直ちに不動産を所有し、多くの場合、頭金をほとんど、あるいはまったく払わず、売主は契約が履行されるまで不動産の法的所有権を保持する。 買い手には居住権があり、ミネソタ州などでは、ホームステッドプロパティ税の免除を申請する権利もある。

証書の契約は、従来の購入資金の抵当権よりもはるかに迅速かつ低コストで実行できる取引です。 典型的な証書契約では、組成手数料、正式な申請、または高額な決算や決済の費用はかかりません。 証書のための契約のもう一つの重要な特徴は、デフォルトの場合には、プロパティの押収は、一般的に、従来の住宅ローンの場合の押収よりも高速かつ安価であることです。 一般的な証書契約において、買主が支払いを怠った場合、売主は契約を解除し、物件の所有権を再開し、買主が支払った過去の分割払いを清算損害金として保持することができる。 このような状況下では、売主は、差し押さえ販売や裁判をせずに不動産を取り戻すことができます。

証書の契約における買い手は、購入代金の抵当権者に与えられるものと同じ保護手段を持たないため、証書の契約は本質的に賃貸契約であると思われるかもしれません。 しかし、典型的な証書契約では、買主は、不動産を維持し、固定資産税や損害保険を支払うなど、占有抵当権者の義務に責任を負うことになる。

スピード、シンプルさが買い手にアピール

住宅購入者は、いくつかの理由で証書購入の契約に魅了されるかもしれません。 この方法は、現金輸送の仕事をしているため支払い能力を証明できない人など、住宅ローンを組む資格がない住宅購入者にとって、特に魅力的かもしれません。 証書契約は、住宅ローンの承認プロセスよりもかなり短いので、時間的な制約がある人や、差し押さえで家を失っている人など、選択肢が限られている人を引き付けることができるかもしれません。

証書による契約は、少数派の住宅購入者、特にヒスパニック系に人気のある資金調達方法です。 最近の American Housing Survey (米国住宅調査) の数字によると、2005 年には、米国の全所有世帯のわずか 5 パーセントが証書締結契約を利用していましたが、全米のヒスパニック系所有世帯の 9.5 パーセントと黒人所有世帯の 7.1 パーセントが証書締結契約を利用していました1。/ 証書契約は「貧困層の住宅ローン」とも呼ばれるが2）、米国住宅調査の結果では、2005年に証書契約を利用していたのは、貧困層以下の世帯のわずか3.9％であった。

しかし、これらの取り決めの性質上、買い手と売り手がある程度匿名であるため、証書による契約がどれほど普及しているかを正確に知ることは困難です。 Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country.

それでも、一部の金融カウンセラーや不動産法の学者は、証書契約を「法的恐竜」3/ や「異常」4/ とみなし、その廃止を要求することさえあります。 彼らは、証書契約は現代の不動産金融にふさわしくなく、住宅ローンに比べて何の利点もなく、両当事者がリスクと不確実性にさらされることになると主張しています。

証書契約に対する主要な反論のひとつは、1980 年代後半から 1990 年代にかけて流行した略奪的な融資と密接に関連していることです。 この時期、ミネアポリス北部を含むいくつかの地域では、エクイティ・ストリッピングとして知られる略奪的な融資スキームを経験しました。 エクイティ・ストリッピングとは、差し押さえに直面している住宅所有者を見つけた投資家が、その住宅を買い取らないかと持ちかけるというものである。 住宅を購入した後、投資家は負債を返済し、元の所有者に住宅を証書契約で売却し、その取引から持分を得ます。 幸いなことに、これらの持分剥奪詐欺は、近年では表舞台から消えています。これは、今日差し押さえに直面している住宅所有者には、不謹慎な投資家が剥奪するための持分がほとんどないためです。

行為契約に対するもうひとつの反論は、悪徳持分剥奪詐欺との関連性を除けば、それが買い手にほとんど法的保護を提供しないという評判であることです。 家の修理やメンテナンスの責任を得るにもかかわらず、買い手は、売り手に支払いをする間、その財産に対する限られた所有権や支配権しか持ちません。 買い手は、この取引を通じて償還の権利を得ることはできない。

数十年前まで、米国の裁判所は、買い手が債務不履行に陥った場合、証書の契約の没収条項を日常的に執行していました。 たとえば、住宅購入者が 20 年間の証書契約の 15 年間に 1 回でも支払いを怠った場合、売主は契約を取り消し、所有権とそれまでの支払いをすべて保持することができますが、購入者は大きな損失を被ることになります。 しかし、このような極端なケースは、現在ではあまり見られない。 しかし、今日では、そのような極端なケースは少なくなってきている。 裁判所は、今日、証書契約を抵当権に類似したものと見なし、その結果、債務不履行の場合には、抵当権者の保護を買主に拡大することが多いのである。

買い手のリスク

没収の法的執行における好ましい変化にもかかわらず、証書契約は買い手にとって明確なリスクをもたらします。 1 つの大きなリスクは、債務不履行の場合に契約を取り消すのに必要な期間が短いことに起因しています。 例えば、ミネソタ州では、買い手の支払いが滞った場合、売り手は、郡に証書契約の取り消し通知を提出し、買い手にその通知を出すことができる。 買い手は、デフォルトの項目に対処し、契約を “復活 “するために許容弁護士費用を支払うために、ファイリングの日付からわずか60日を持っています。 これは、差し押さえに直面した抵当権者に与えられた6ヶ月以上の期間と比較すると短い期間である。

買い手にとってのもう 1 つの大きなリスクは、バルーン ペイメントです。

買い手にとってのもう一つの大きなリスクは、バルーンペイです。従来の住宅ローンとは異なり、証書のための契約の大部分は、完全償却ではありません。 その代わり、契約は、最も頻繁に数年間毎月の支払いを必要とするように構成されており、その後、家の支払いを完了する「バルーン支払い」が続く。 このバルーンペイメントを行うには、買い手はほぼ必然的に伝統的な住宅ローンを取得する必要があります。

買い手の中には、自分の信用を回復させたいという希望を持って、証書のための契約を結ぶ人もいます。

買い手の中には、自分の信用を回復させたいという希望を持って証書契約を結ぶ人もいます。彼らは、契約期間の前半に自分の信用情報を改善し、バルーン支払いの時期にローンの資格を得ることを期待します。 しかし、ミネソタ州ダルースにあるルーテル・ソーシャル・サービスのダン・ウィリアムズ氏によると、個人の売り手は通常、信用機関に報告しないため、証書による契約では買い手の信用が改善されないことが多いという。

ウィリアムズは、予期せぬ家の修理費も、証書の契約における買い手にリスクをもたらす可能性があると警告しています。 このリスクは、従来の住宅ローンによって住宅を購入する買い手にも当てはまりますが、売り手が物件の状態について限られた開示で証書契約を締結できるため、証書契約によって購入した住宅の場合、より大きなリスクとなる可能性があります。 ミネアポリスを拠点とする弁護士ラリー・ワートハイムは、第三者による融資販売では、権原審査、権原保険、鑑定に関する貸し手の厳しい要件が、買い手に開示という付随的な利点をもたらすと説明する。 証書売買の場合、買い手に法的支援がない限り、あるいは鑑定や権原調査の必要性を認識していない限り、取引にこれらの保護措置が含まれない可能性がある。 さらに、多くの住宅購入者は、信用力が低いために従来の住宅ローンを組むことができないため、証書による契約を選択するので、修繕資金を融資するための資格を得ることはまず不可能である。 結局、物件の欠陥は、購入者が支払いを怠り、住宅を失う可能性を高めることになる。

証書のための契約の購入者のための別のリスクは、契約の期間中、売り手が不動産の所有権を保持するという事実に起因する。

売り手が所有権を保持するので、彼または彼女は、抵当権や先取特権で不動産を固定し続けることができます。 売主は、購入価格が完全に支払われ、それがタイトルを提供するための時間である場合にのみ、良好なタイトルを伝えるために義務付けられています。 売主は、契約が締結された時点でも、契約期間中でも、良好な所有権を持っている必要はない。

上記の問題に加えて、2 つの証書契約は同じではなく、Twin Cities Habitat for Humanity の Cheryl Peterson によると、契約条件は不明確なことが多いそうです。 証書契約は通常1～5ページの文書で、購入額、金利、毎月の支払い額、解約に関するいくつかの文言が含まれています。 この文書には、解約手続きを開始するための標準的な取り決めが含まれていないことが多い。 このように証書契約が明確でないため、没収に直面した購入者にアドバイスをする金融カウンセラーにとって困難が生じる。 ピーターソンによれば、「『10件の証書用契約書を見たなら、すべて見たことになる』とは言えない」。 次の 10 件はすべて異なるからです。」

持ち家促進ツール

証書契約は民間市場では多くの問題を伴うかもしれませんが、この代替融資装置は、公共および非営利セクターにとって有望なツールであることが証明されています。 住宅資金提供者や開発業者の中には、低・中所得世帯の住宅所有権を促進する手段として、証書契約を利用しているところもある。 特に、Minnesota HousingのMinnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL)は、衰退した地域を安定させながら、何百人ものミネソタ人が持続可能なホームオーナーになれるよう支援する有効な手段として、証書契約を利用しています5/

MURLは劣化した一戸建て住宅を修復するために地元の管理者に資金を割り当てています。 修復された住宅はその後、リスクのある住宅購入者に無利子の証書契約で販売される。 このプログラムでは、危険な住宅購入者を「ホームレス、生活保護受給者、その他従来の融資のための住宅ローン引受基準を満たす能力がない者」と定義しています6/

MURLの証書契約では、住宅購入者は月収総額の25%以上に相当する月賦支払いを行うことが要求されます。 (連邦住宅扶助のセクション8受給者が月収総額の30％を支払っていることを考えると、これは一般的に良い条件といえる)。 MURLの目的は、住宅購入者が最終的に借換えまたは証書契約を完済し、フィー・シンプルの所有権を取得できるようにすることである。 この証書契約では、毎月の支払額が手頃なため、住宅購入者は元金残高を減らしながら、未払いの信用問題を解決することができる。 そのため、このような場合、「瑕疵担保責任保険」に加入する必要があります。

Minnesota Housingの2008 Annual Report Summaryによると、MURLのポートフォリオには350軒の住宅が含まれています。 過去1年間、デフォルト率は7.7％、借り換え・契約解除率は2.6％でした。 民間市場における60日間の解約期間とは対照的に、MURLでは、リスクのある住宅購入者が長期にわたって成功できるようにと、寛大な据置き政策が取られている。

ツインシティに拠点を置く非営利団体である Family Housing Fund は、手頃な価格の住宅機会を創出するツールとして証書契約を利用する新しいプログラムを開始します。

このプログラムを通じて、Family Housing Fund は Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) と Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC) に 50 万ドルの融資を行いました。 この2つの組織は、民間金融機関から最大100万ドルまでの融資を受けることを約束します（信用枠に似ています）。 DBNHSとGMHCは、この資金プールを使って、従来の住宅ローンを組むにはまだ条件が整わない住宅購入者に、権利譲渡契約で物件を販売する予定です。 ファミリー・ハウジング・ファンドからの資金は購入価格の20%を占め、残りの80%は貸し手から提供される予定である。 この仕組みにより、民間の住宅ローン保険が不要になります。 7/

専門家からのアドバイス

証書契約は、代替融資手段として魅力があるかもしれませんが、リスクを考えると、買い手と売り手は、民間市場でこのような取り決めを行う場合は、慎重に進める必要があります。 Minnesota Legal Services Coalition からの次のアドバイスは、両者が十分な情報を得るよう努力すべきであると強調しています。

• 何よりもまず、売り手は売買契約において契約条件を提示する必要があります。 売買契約が締結されると、売り手と買い手の双方が利用できる選択肢が制限されるため、両者が契約の条項を完全に理解することが重要です。
• 買い手は、固定資産税の支払いや保険に責任があるかどうか、また、証書契約にバルーン払いが含まれているかどうかを知っておく必要があります。
• 買い手はまた、売り手が家の本当の所有者であることを確認する必要があります。
• 売主がまだ不動産を担保にしている、または税金や保険の支払いに責任がある場合、買主は契約書に署名する前に売主の住宅ローン会社に連絡し、売主が現在支払いを行っているかどうかを確認する必要があります。 一部の「詐欺」売主は、買主の支払いを保持し、住宅ローンに適用しない。
• 買い手は、家の状態を判断するために、売り手にTruth in Sale of Housing reportを要求する必要があります。 この報告書は、ミネアポリスとセントポール、および他のいくつかの都市で要求されている。

最後に、Wertheimによると、証書契約が締結されたら、買い手は、郡記録官事務所または権利登録官に直ちに契約を記録すべきとのことです。

良い結果を得るために

そのリスクや時にはネガティブな連想にもかかわらず、証書契約は本質的に悪いものではないことに注意することが重要です。 賢く使用すれば、一部の消費者にとって良いものになり得ます。 証書契約は、従来の住宅ローンを利用する資格がない人や、住宅ローンの貸し手と取引したくない人に、迅速で合理的な選択肢を提供します。

証書の契約において自分たちの利益を守るために、売り手と買い手は、いわば宿題をする必要があり、契約に含まれる特定の条項とリスクを学び、理解するようにしなければなりません。 私的な証書契約の買い手は、さらなる措置を講じる必要があります。 これらは、プロパティの状態を評価し、売り手が明確なタイトルを持つことを確認し、適切な政府のオフィスで署名された契約を記録することが含まれます。

クリスタル・マイスラジェックは、2008 年にミネアポリス連邦準備銀行で地域社会のインターンとして勤務しました。

1/米国国勢調査局

2/ A． Roy, “Urban Informality,” Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, pp.147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program(ツインシティーズ・ハビタット・フォー・ヒューマニティ住宅ローン差押え防止プログラム)。 Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.