Imaginați-vă că dețineți o proprietate sau o parcelă de teren împreună cu o altă persoană – un frate, un prieten sau un soț/soție. Dar apoi interesele voastre diferă; dumneavoastră și persoana respectivă aveți idei diferite cu privire la ce să faceți cu proprietatea; în special, cum să o utilizați, să o îmbunătățiți sau să dispuneți de ea.
Să spunem, de exemplu, că unul dintre voi dorește să construiască sau să extindă o casă, iar celălalt dorește să înceapă o fermă. Sau că unul dintre voi vrea să vândă proprietatea, iar celălalt vrea să o întrețină pentru generații. Poate că unul dintre voi vrea să o închirieze, iar celălalt vrea să o lase nelocuită până la o dată viitoare când va fi vândută. Eforturile dvs. de a negocia sau de a ajunge la un compromis nu vă duc nicăieri; sunteți în impas.
Există ceva ce puteți face în aceste situații inextricabile? Legea oferă ceva numit acțiune de partaj, care poate fi intentată pentru a împărți proprietatea în părți individuale între proprietari, permițându-vă să mergeți mai departe cu partea dvs. în mod independent.
Un partaj, sau o împărțire a proprietății poate fi aranjat în mod voluntar, dacă toți proprietarii sunt de acord cu aceasta. Cu toate acestea, în cazul în care nu sunt de acord, un judecător poate ordona o împărțire a proprietății pe baza cererii unui proprietar. Dacă se face în mod grațios și cu acord, aceasta poate duce la o împărțire mai eficientă a proprietății, în care toți foștii proprietari sunt mai fericiți că dețin propria porțiune.
Tipuri de acțiuni de împărțire pe care legea le permite
Există două tipuri principale de împărțiri legale ale proprietății funciare (deși vocabularul exact poate diferi de la un stat la altul).
Primul, o împărțire în natură, cunoscută și sub numele de „împărțire efectivă”, separă interesul individual al fiecărui coproprietar. Fiecare proprietar ajunge să controleze o parte individuală, divizată, a proprietății. Acesta este cel mai frecvent tip de partaj și tinde să fie cel mai ușor atunci când părțile se înțeleg în general, dar pur și simplu nu sunt de acord cu privire la cea mai bună utilizare a terenului și, de asemenea, atunci când terenul este ușor de împărțit în porțiuni discrete. Acest lucru permite o „decuplare conștientă”, în care fiecare persoană își ia o bucată de teren ca fiind a sa și înregistrează această împărțire la secretarul județului.
În al doilea rând, o împărțire prin vânzare, cunoscută și sub numele de împărțire prin „licitare” sau „succesiune”, se realizează prin vânzarea întregii proprietăți și împărțirea veniturilor între proprietari. Acest tip de partaj este utilizat atunci când partajul în natură este dificil de realizat sau când părțile nu pot ajunge la un acord. Dacă, de exemplu, proprietatea este un lot mic pe care se află o singură căsuță sau ceva la fel de greu de tăiat pe jumătate, partajul prin vânzare ar putea fi cea mai bună soluție. Coproprietarii vor vinde terenul, împărțind încasările, iar fiecare va avea posibilitatea de a merge să își cumpere propriile proprietăți separate.
Părțirea voluntară vs. Împărțirea judiciară
Coproprietarii pot conveni în mod voluntar să își împartă drepturile de proprietate și să împartă proprietatea. Astfel de acorduri sunt, în general, puse în aplicare, cu excepția cazului în care afectează în mod negativ drepturile unei alte persoane. În cazul în care toți proprietarii nu sunt de acord cu partajul, un proprietar poate intenta un proces prin care să ceară instanțelor de judecată să impună un partaj.
Spre deosebire de partajul voluntar, partajul dispus de instanță (sau partajul obligatoriu) poate fi combătut pe baza diverselor principii juridice, cum ar fi termenele de prescripție, întârzierile (întârzieri nejustificate) și ordinea publică. În mod similar, instanța va decide cazul pe baza diverșilor factori, cum ar fi drepturile, titlurile și interesele părților la proces.
Odds of a Court Granting Partition as a Remedy
Dreptul la partaj este un „drept absolut”, care poate fi restricționat doar prin lege, prin renunțare scrisă sau printr-o dispoziție din testament. Dreptul poate fi utilizat în orice moment, chiar dacă nu este menționat într-un contract. Partajul este un remediu care este, de obicei, favorizat de instanțe, de dragul menținerii păcii între părți. Cu alte cuvinte, presupunând că îndepliniți diversele cerințe legale pentru partajare în statul dumneavoastră, acțiunea dvs. de partajare ar trebui să fie ușor admisă.
Considerați medierea înainte de a depune o acțiune de partajare
Dacă aveți neînțelegeri cu coproprietarul dvs. cu privire la modul corect de utilizare, împărțire sau vânzare a parcelei, este probabil mai bine să le rezolvați între voi, în loc să pierdeți timp și bani în instanță. Un mediator – o terță parte neutră care vă ajută pe amândoi să negociați – ar putea fi capabil să ajungă la un compromis mai sensibil decât ar putea-o face un judecător și la un cost mult mai mic decât un litigiu prelungit. Medierea este un instrument deosebit de valoros dacă doriți să rămâneți în relații bune cu coproprietarul dumneavoastră, de exemplu, dacă acesta este un membru al familiei.
.