Căutând necazuri

Charles Bellefontaine a aflat pe pielea lui valoarea unei bune inspecții a locuinței. În 1991, Bellefontaine și soția sa, Loretta, au semnat un contract pentru a cumpăra o casă în stil georgian cu trei dormitoare și o baie în Elmhurst, Illinois. Fiind tâmplar, s-a gândit că are suficientă experiență pentru a evalua proprietatea în vederea identificării eventualelor neajunsuri. Așa că, pentru a economisi bani, Bellefontaine a renunțat la angajarea unui inspector și s-a ocupat el însuși de această sarcină. Acesta a declarat casa aptă, iar cuplul a finalizat achiziția.

În decurs de un an, Bellefontaine a aflat cât de mult s-a înșelat: O cadă de baie cu scurgeri la etajul al doilea a deteriorat tavanul bucătăriei de dedesubt, un întrerupător de circuit dimensionat necorespunzător reprezenta un pericol de incendiu, iar acoperișul trebuia înlocuit. Cumpărarea casei întinse atât de periculos finanțele cuplului încât au fost nevoiți să împrumute bani de la mama Lorettei pentru a plăti reparațiile.

„Nu eram căsătoriți de atât de mult timp și vă puteți imagina cum a trecut acel incident în familie”, spune Bellefontaine. „Poate că știam câte ceva despre construcții, dar nu știam cum să inspectez temeinic proprietatea”. Loretta o spune mai pe scurt: „Era un atotștiutor, iar noi am plătit pentru asta.”

Din fericire, majoritatea oamenilor nu încearcă să-și facă singuri inspecția casei. Dar chiar și angajarea unui profesionist nu garantează că o casă nou achiziționată nu adăpostește surprize neplăcute. În general, inspectorii de case sunt slab reglementați, iar nivelul de performanță variază foarte mult. Potrivit Societății Americane a Inspectorilor de Locuințe (ASHI), un grup comercial cu sediul în Des Plaines, Illinois, doar 14 state cer licențe. Dintre cele care o fac, puține urmează exemplul statului New Jersey, unde inspectorii trebuie să treacă un test scris lung, să efectueze până la 400 de inspecții și, în unele cazuri, să urmeze un program de formare la o școală aprobată de stat înainte de a fi acreditați. Mai frecventă este situația din Georgia și Tennessee, unde inspectorii de locuințe pot fi certificați fără a face dovada unei experiențe anterioare. Multe state nu au niciun fel de cerințe de certificare.

Iată o listă de pași pe care îi puteți face pentru a vă asigura că obțineți cât mai mult de la o inspecție a locuinței.

Asigură-te că contractul imobiliar include o clauză de inspecție.

În mod obișnuit, contractele le permit cumpărătorilor de locuințe 10 sau cam așa ceva zile de la semnare pentru a face o inspecție a proprietății. Dar nu întotdeauna este cazul, așa că este important ca în contract să fie inclusă o clauză de inspecție a locuinței. Rezultatele inspecției pot fi folosite pentru a cere vânzătorului să remedieze punctele cu probleme sau pentru a ajusta prețul de vânzare pentru a acoperi costul reparațiilor necesare.

Obțineți referințe.

Pentru că legile de stat care reglementează licențierea inspectorilor sunt, în general, lipsite de putere, certificarea din partea asociațiilor comerciale este adesea un barometru mai bun al experienței și abilităților unui inspector. Site-ul web al ASHI (www.ashi.org) menține o listă de inspectori certificați, care poate fi căutată în funcție de codul poștal. Cuvântul din gură în gură este în continuare cel mai frecvent mod de a găsi un inspector. Dar chiar dacă recomandarea vine de la un prieten sau de la un agent imobiliar, este o idee bună să verificați certificarea, să sunați la referințe și să consultați Biroul local pentru afaceri mai bune pentru a vă asigura că lucrările anterioare s-au desfășurat fără incidente.

Demandați o treabă minuțioasă.

Doar aproximativ jumătate dintre state au legi care stipulează exact ce trebuie acoperit în timpul unei inspecții (pentru informații despre statul dumneavoastră, consultați ). O lucrare minuțioasă ar trebui să includă o evaluare completă a interiorului și exteriorului casei, de la acoperiș până la fundație, precum și o analiză a performanțelor sistemelor de încălzire, instalații sanitare și de aer condiționat și electrice. Este posibil ca unele spații subterane să fie prea mici sau prea periculoase pentru ca inspectorii să se strecoare în ele; așteptați-vă să vi se spună despre orice parte a casei care nu a fost examinată.

Pentru o casă cu trei dormitoare și două băi pe un teren de până la un acru, o inspecție completă ar trebui să dureze aproximativ trei ore și să coste între 300 și 500 de dolari, în funcție de regiunea țării și de mărimea casei și a proprietății. „Costul este un bun indicator al cât de cuprinzătoare va fi inspecția”, spune Bellefontaine, a cărui experiență l-a determinat să renunțe la tâmplărie și să devină el însuși inspector de case. „Un inspector nu își poate permite să facă o inspecție bună pentru 99 de dolari”. Un motiv cheie: echipamentul scump. Un inspector de case sârguincios are asupra sa o trusă de instrumente care include detectoare de monoxid de carbon și de gaze naturale, aparate de măsurare a umidității, testere de prize, aparate de măsurare a tensiunii și o serie de dispozitive de măsurare. „Tipii cu discount încearcă să scape cu nu mai mult de o lanternă, o scară și o șurubelniță. Asta nu este suficient”, spune el.

Obțineți rezultatele în scris.

Raportul de inspecție este un indicator excelent al gradului de exhaustivitate a lucrării. Examinați o copie de probă înainte de a angaja un inspector. Dacă este puțin mai mult decât o listă de verificare, este insuficient. Un raport complet ar trebui să aibă între 20 și chiar 100 de pagini, descriind în termeni simpli ceea ce a fost observat și orice probleme descoperite. În cazul în care există probleme structurale grave sau probleme pe care inspectorul nu le poate diagnostica, raportul ar trebui să recomande o examinare suplimentară de către un inginer structural sau un alt specialist. Unii inspectori includ estimări ale costului reparațiilor – dar este ilegal în majoritatea statelor (și este considerat un conflict de interese conform normelor ASHI și ale altor grupuri profesionale) ca inspectorii să solicite afaceri de reparații pe baza constatărilor lor. Asigurați-vă că inspectorul de casă este de acord să petreacă o oră sau cam așa ceva cu dvs. pentru a trece în revistă detaliile inspecției și pentru a vă răspunde la întrebări.

Respundeți inspectorului pentru problemele ratate.

Contractele de inspecție tind să fie documente minimaliste, dar ele conțin o informație esențială: răspunderea inspectorului în cazul în care acesta nu reușește să descopere o problemă existentă la casă sau la proprietate. În multe cazuri, răspunderea este limitată la costul inspecției. Așadar, dacă ați plătit 300 de dolari pentru acest serviciu, atât este ceea ce inspectorul este obligat să vă ramburseze, chiar dacă descoperă o problemă de 3.000 de dolari a doua zi după ce vă mutați.

În fața acestei situații, vă puteți proteja angajând un inspector care să aibă o asigurare care să acopere nu numai daunele aduse proprietății în timpul inspecției, ci și pierderile datorate „erorilor și omisiunilor”. Pentru a bloca aceste protecții, este vital ca în contract să se solicite un arbitraj obligatoriu. Având în vedere că litigiile sunt atât de costisitoare – și, în cazul unui mic antreprenor precum un inspector de case, nu este probabil să fie deosebit de profitabile – arbitrajul este cea mai bună modalitate de a vă proteja interesele.

Nu săriți peste o inspecție doar pentru că casa este nouă.

Cumpărătorii de case noi sunt mai predispuși să renunțe la o inspecție decât cumpărătorii de case existente, chiar dacă ar putea avea mai mult de câștigat. Deoarece majoritatea caselor noi vin cu o garanție de un an, o inspecție poate scoate la iveală defecte de construcție acoperite de acest acord, care altfel ar putea trece neobservate timp de câțiva ani. „Este puțin probabil ca inspectorii municipali de construcții, care fac în general o trecere în revistă de 15 minute, să găsească aceste probleme”, spune John Ghent, un inspector de case din Connecticut și fost președinte al ASHI.

Considerați o inspecție chiar dacă sunteți vânzătorul.

Dacă trebuie să vindeți o casă rapid – poate vă mutați pentru un loc de muncă sau ați cumpărat deja o nouă proprietate – ați putea economisi timp dacă ați face mai întâi o inspecție a locuinței. În acest fel, puteți găsi și remedia orice problemă care ar putea încetini vânzarea. „Dacă un vânzător are nevoie de o tranzacție rapidă și fără probleme, ar trebui să facă o inspecție a locuinței înainte de a pune proprietatea pe piață”, spune Chris Ballard, proprietar al Century 21 Gold Medal Realty din Atlanta. „Vor ști ce probleme ar putea avea de rezolvat și vor putea să se ocupe de ele înainte de a deveni o problemă.”

Inspectorii de case recunosc faptul că, indiferent dacă o casă este nouă sau veche, există anumite puncte cu potențiale probleme care pot fi aproape imposibil de distins, cum ar fi pătrunderea apei care a fost tencuită, fisuri în plăcile de beton care sunt ascunse de acoperitoarele de podea sau deteriorări ale pereților care sunt ascunse în spatele unei zugrăveli atente. Dar ei susțin că astfel de defecte sunt rare. „Ceea ce caută un inspector bun și pe care își construiește reputația sunt lucrurile care îi vor costa pe cumpărători 10.000, 20.000, 30.000 de dolari atunci când se vor muta”, spune Mike Casey, instructor la Inspection Training Associates din Manassas, Virginia. „Dacă un inspector este calificat, el găsește acele lucruri.”

Unde să găsiți:

Resurse pentru inspecția locuinței

Pentru a afla mai multe despre ce ar trebui să fie inclus într-o inspecție a locuinței, pentru a localiza un inspector sau pentru a afla despre reglementările fiecărui stat în parte, iată care sunt resursele pe care le puteți consulta.

Grupuri comerciale

Societatea Americană a Inspectorilor de Locuințe; www.ashi.com

Institutul de Inspecție a Locuinței din America; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

Pentru a vizualiza copii ale unor modele de rapoarte de inspecție a locuinței www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

Căutați ajutor pentru reparații în jurul casei dumneavoastră? O garanție pentru casă vă poate ajuta. Check out these in-depth guides from the This Old House Reviews Team:

• Best home warranty companies
• American Home Shield reviews
• AFC Home Club reviews
• Select Home Warranty reviews
• Choice Home Warranty reviews