Ce este un împrumut FHA?

Primii împrumuturi FHA sunt împrumuturi emise de creditori privați, dar susținute de Administrația Federală a Locuințelor (FHA). Deoarece sunt asigurate de FHA, aceste împrumuturi aduc proprietatea unei case la îndemâna cumpărătorilor cu venituri mici sau moderate, care altfel ar putea avea dificultăți în obținerea aprobării din partea creditorilor convenționali.

Aceste împrumuturi nu sunt potrivite pentru toată lumea, dar au mai multe caracteristici atrăgătoare, permițând cumpărătorilor să:

• Facă plăți inițiale la fel de mici ca 3.5%
• Să fie aprobate în ciuda creditelor subțiri sau a problemelor legate de istoricul de credit
• Cumpărați nu numai case unifamiliale, ci și apartamente, proprietăți cu mai multe unități sau case fabricate
• Obțineți finanțare dincolo de valoarea achiziției pentru renovări și reparații prin programul FHA 203(k)
• Finanțați un avans cu bani cadou sau cu ajutorul vânzătorului

Cum funcționează împrumuturile FHA?

FHA promite să despăgubească creditorul în cazul în care un debitor nu se achită de plata unui împrumut FHA. Pentru a finanța această obligație, FHA percepe debitori în două moduri diferite.

• Cumpărătorii de locuințe care utilizează împrumuturi FHA plătesc o primă de asigurare ipotecară inițială (UMIP) de 1,75 % din valoarea împrumutului.Puteți plăti UMIP în momentul acordării împrumutului sau poate fi adăugată la suma totală de bani pe care o datorați pentru creditul ipotecar.
• Primarii plătesc, de asemenea, o primă lunară de asigurare ipotecară (MMIP), al cărei procent depinde de nivelul de risc pe care FHA și-l asumă cu împrumutul dumneavoastră. Împrumuturile pe termen mai scurt, soldurile mai mici și avansurile mai mari duc la MMIP-uri mai mici. Aceste prime pot varia între 0,45% și 1,05% anual. Cei mai mulți debitori cu un avans mic și un împrumut pe 30 de ani plătesc 0,85% (sau 85 de puncte de bază).

Prieturile FHA sunt disponibile pentru mai multe tipuri de proprietăți. Pe lângă casele unifamiliale standard, puteți cumpăra duplexuri, case manufacturate și alte tipuri de proprietăți.

Avantajele împrumuturilor FHA

Principala atracție a împrumuturilor FHA este că îi fac pe creditori să fie mai dispuși să acorde împrumutaților cu venituri mici și medii un credit ipotecar, datorită garanției FHA de a acoperi plățile. Dar există și alte avantaje pentru obținerea unuia.

Plata inițială mică: Împrumuturile FHA vă permit să cumpărați o locuință cu un avans de până la 3,5%. Programele de împrumuturi convenționale pot necesita un avans mai mare sau pot necesita scoruri de credit și venituri ridicate pentru a fi aprobate cu un avans mic.

Utilizarea banilor altor persoane: Este mai ușor să folosiți un cadou pentru plata avansului și costurile de închidere cu finanțarea FHA. În plus, un vânzător motivat poate plăti până la 6% din valoarea împrumutului pentru costurile de închidere ale unui cumpărător.

Nu există penalități de rambursare: Nu există nicio penalitate pentru rambursarea anticipată a împrumutului. Acesta poate fi un mare avantaj pentru debitorii subprime; penalitățile dure de rambursare anticipată îi pot afecta atunci când încearcă să își vândă casa sau să refinanțeze un credit ipotecar, chiar dacă creditul lor s-a îmbunătățit.

Primiteri asumabile: Dacă vă vindeți casa, un cumpărător poate „prelua” împrumutul dumneavoastră FHA dacă acesta este asumabil. Aceștia preiau de unde ați rămas, beneficiind de costuri mai mici ale dobânzilor (deoarece ați trecut deja prin anii cu cele mai mari dobânzi, pe care le puteți vedea cu ajutorul unui tabel de amortizare). În funcție de faptul dacă ratele se schimbă sau nu până în momentul în care vindeți, cumpărătorul ar putea, de asemenea, să se bucure de o rată scăzută a dobânzii care nu este disponibilă în mediul actual.

O șansă de resetare: Un împrumut FHA vă facilitează obținerea aprobării în cazul în care aveți un faliment sau o executare silită recentă în istoricul dumneavoastră. De obicei, trebuie să așteptați doar unul până la trei ani de la dificultățile financiare pentru a vă califica pentru un împrumut FHA.

Ambunătățiri și reparații ale casei: Anumite împrumuturi FHA pot fi folosite pentru a plăti îmbunătățiri ale locuinței, prin intermediul programului FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance. Dacă cumpărați o proprietate care are nevoie de îmbunătățiri, acest program facilitează finanțarea atât a achiziției, cât și a îmbunătățirilor cu un singur împrumut.

Dezavantajele unui împrumut FHA

Pot exista unele capcane care însoțesc acest tip de împrumut.

Asigurare ipotecară: Cu împrumuturile FHA, prima de asigurare ipotecară inițială poate crește soldul împrumutului dumneavoastră, iar primele lunare FHA pot costa mai mult decât ar costa asigurarea ipotecară privată. Mai mult, în multe cazuri, este imposibil să anulați asigurarea ipotecară la împrumuturile FHA.

Limitele împrumutului: Este posibil ca FHA să nu fie în măsură să ofere suficientă finanțare dacă aveți nevoie de un împrumut mare. Suma pe care o puteți împrumuta depinde de județul în care locuiți. Site-ul web FHA Mortgage Limits al Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA vă permite să căutați această sumă.

Cum să obțineți un împrumut FHA

Pentru a obține un împrumut garantat de FHA, ați putea începe cu un inițiator de împrumut local, un broker ipotecar online sau un ofițer de credite de la instituția dumneavoastră financiară. Analizați toate opțiunile și decideți care este împrumutul potrivit pentru nevoile dumneavoastră.

Va trebui să completați multe documente și să furnizați multe informații pentru a obține un împrumut FHA. Pentru început, va trebui să completați Formularul 1003, Cererea uniformă de împrumut rezidențial. De asemenea, va trebui să completați Formularul HUD-92900-A, Addendum HUD/VA la Cererea uniformă de împrumut rezidențial. Și va trebui să furnizați, printre altele, numărul dvs. de asigurare socială; o verificare a locului de muncă, cum ar fi taloane de salariu sau formulare W-2; și ultimele două declarații federale de impozit pe venit.

În plus, există mai mulți pași de urmat și lucruri de luat în considerare atunci când parcurgeți procesul de obținere a împrumutului.

Verificați cu mai mulți creditori: Creditorii pot stabili (și o fac) standarde mai stricte decât cerințele minime ale FHA. Dacă aveți probleme cu un creditor aprobat de FHA, este posibil să aveți mai mult noroc cu un alt creditor. Este întotdeauna înțelept să faceți cumpărături.

Limitele de venit: Nu este necesar un nivel minim de venit. Aveți nevoie doar de un venit suficient pentru a demonstra că puteți rambursa împrumutul. Împrumuturile FHA sunt orientate spre împrumutații cu venituri mai mici, dar dacă aveți un venit mai mare, nu sunteți descalificat, așa cum s-ar putea întâmpla în cazul anumitor programe pentru cei care cumpără pentru prima dată o locuință.

Ratele datorie-venit: Pentru a vă califica pentru un împrumut FHA, aveți nevoie de un raport rezonabil între datorii și venituri. Aceasta înseamnă că suma pe care o cheltuiți pentru plățile lunare ale împrumutului ar trebui să fie relativ scăzută în comparație cu venitul dvs. lunar total. În mod obișnuit, creditorii caută să cheltuiți mai puțin de 31% din venitul dvs. pentru plățile pentru locuință și 43% (sau mai puțin) din venitul dvs. pentru datoria totală (care include împrumuturi auto, împrumuturi pentru studenți și alte datorii în plus față de împrumutul pentru locuință). Dar, în unele cazuri, este posibil să obțineți aprobarea cu rapoarte mai apropiate de 50%.

De exemplu, să presupunem că câștigați 3.500 de dolari pe lună.

• Pentru a îndeplini cerințele tipice, cel mai bine este să vă mențineți plățile lunare pentru locuință sub 1.085 de dolari (0,31 x 3.500 de dolari).
• Dacă aveți alte datorii (cum ar fi datoriile de pe cardul de credit), toate plățile lunare combinate ar trebui să fie mai mici de 1.505 dolari (0,43 x 3.500 dolari).

Pentru a vă da seama cât de mult ați putea cheltui cu plățile, învățați cum să calculați o plată ipotecară sau folosiți un calculator de împrumut online pentru a vă modela plățile.

Scoruri de credit: Împrumutații cu scoruri de credit scăzute au mai multe șanse de a fi aprobați pentru împrumuturile FHA decât pentru alte tipuri de împrumuturi. Dacă doriți să faceți un avans de 3,5%, scorul dvs. poate fi de până la 580. Dacă sunteți dispus să faceți un avans mai mare, este posibil să aveți un scor și mai mic. Un avans de 10% este tipic pentru scoruri FICO cuprinse între 500 și 579.

Încă o dată, creditorii pot stabili limite care sunt mai restrictive decât cerințele FHA. Dacă aveți un scor de credit scăzut (sau nu aveți deloc istoric de credit), este posibil să trebuiască să găsiți un creditor care face subscrierea manuală. Acest proces le permite creditorilor să vă evalueze solvabilitatea prin examinarea informațiilor de credit alternative, inclusiv plata la timp a chiriei și a utilităților.

Merită o încercare: Chiar dacă credeți că nu veți fi aprobat, discutați cu un creditor aprobat de FHA pentru a afla cu siguranță. Dacă nu îndepliniți criteriile standard de aprobare, factorii compensatori – cum ar fi un avans mare care să compenseze istoricul dvs. de credit – vă pot ajuta să vă calificați.

Împrumut FHA vs. ipotecă convențională

În teorie, împrumuturile FHA ar trebui să aibă rate ale dobânzii mai mici decât împrumuturile convenționale, deoarece creditorul își asumă un risc mai mic. Cu toate acestea, Ellie Mae a raportat că, în septembrie 2020, rata medie la un împrumut FHA pe 30 de ani în SUA a fost cu doar 1 punct de bază mai mică decât rata medie pentru un credit ipotecar convențional: 3,01% față de 3,02%. Aceste rate au scăzut de la 3,10 % și, respectiv, 3,12 % în august 2020 și au reprezentat minime istorice.

Cu toate acestea, dacă aveți un scor de credit de 620 sau mai mare, un raport datorie-venit de 50 % sau mai mic și puteți pune 20 % sau mai mult în avans, ar putea fi mai bine să obțineți un împrumut convențional pentru casă. Punerea a cel puțin 20% în avans vă va scuti de plata asigurării ipotecare.

Istoria împrumuturilor FHA

Înainte ca FHA să apară în 1934, în timpul Marii Depresiuni, industria imobiliară se confrunta cu dificultăți. Doar patru din 10 gospodării dețineau locuințe, iar creditele pentru locuințe aveau condiții împovărătoare. De exemplu, debitorii puteau finanța doar aproximativ jumătate din prețul de achiziție al unei locuințe, iar împrumuturile necesitau, de obicei, o plată globală după trei până la cinci ani.

Prin utilizarea unui împrumut FHA, mai mulți debitori au putut să își cumpere locuințe, iar ratele de proprietate asupra locuințelor au urcat în următoarele câteva decenii.

Agenția acoperă în prezent 8 milioane de locuințe unifamiliale și aproape 12.000 de proprietăți multifamiliale. Programul de împrumuturi FHA a contribuit la creșterea ratelor de proprietate a locuințelor în SUA la un maxim de 69,2% în 2004; de acolo, acestea au scăzut cu 4,5 puncte procentuale până la sfârșitul Marii Recesiuni cauzate de criza ipotecară din 2008.

.