Vechiul meu prieten, Terry, a fost un mare agent de vânzări toată viața lui profesională. Și, nu doar pentru că ajunge să cunoască atât de bine un produs sau un serviciu încât poate vorbi în cunoștință de cauză și clar despre beneficiile acestuia. Ci pentru că oamenilor le-a plăcut întotdeauna să lucreze cu el și să cumpere de la el. Entuziasmul său este palpabil. Așa că, atunci când mi-a spus că plănuiește să schimbe viteza și să înceapă să cumpere și să vândă case ca o afacere, așa cum fac eu de mai bine de două decenii, nu am avut nicio îndoială că va reuși.
Și, credincios firii sale, Terry investigase deja cum să găsească cele mai bune oferte de proprietăți imobiliare din oraș în momentul în care am vorbit. El înclina puternic spre a învăța cum să cumpere proprietăți succesorale, deoarece păreau să dețină un potențial bun pentru a oferi randamente decente. Dar, de asemenea, simțea că procesul de cumpărare a proprietăților succesorale nu ar fi lipsit de riscuri. Deja gândea ca un profesionist. Așa că am trecut în revistă procesul împreună cu el și i-am oferit câteva îndrumări pentru a evita potențialele capcane pe care urma să le întâlnească cu siguranță.
Cum să cumpărați proprietăți succesorale
Terry nu este primul investitor, nou sau nu, care a privit cumpărarea de proprietăți succesorale ca pe o strategie de investiții solidă. Sunt sigur că nu va fi nici ultimul. Aceste locuințe, pentru că sunt deținute de o persoană decedată, fie revin moștenitorilor succesiunii, fie devin responsabilitatea statului de a le vinde. Și, niciuna dintre părți nu tinde să dorească ca casa să rămână mult timp în evidența lor, deoarece taxele de proprietate, asigurarea și taxele de întreținere pot fi mari. Prin urmare, acestea sunt adesea evaluate sub valoarea de piață pentru a atrage cumpărători care se pot mișca rapid și cu bani lichizi. Acesta este motivul pentru care proprietățile succesorale sunt atractive pentru o mulțime de investitori. Dacă sunteți în căutarea unei locuințe pe care să o cumpărați și să o renovați ieftin, astfel încât să o puteți vinde ulterior cu profit, probabil că proprietățile succesorale vă atrag și pe dumneavoastră.
Să vă bazați pe această strategie de investiții imobiliare pentru a achiziționa oferte bune, însă, nu este lipsită de riscuri. Acest lucru face ca încercarea de a înțelege legile succesorale ale statului dvs. să fie o componentă esențială pentru a învăța cum să cumpărați proprietăți succesorale în primul rând. De exemplu, unele state permit perioade lungi de depunere în cazul în care orice persoană, grup sau afacere dorește să depună o cerere împotriva unei locuințe înainte ca aceasta să fie vândută. Având în vedere că aceasta este o revendicare pe care tu, în calitate de cumpărător, ai putea să o moștenești și să trebuiască să o rezolvi, este posibil să vrei să te gândești de două ori înainte de a cumpăra una dintre aceste case.
Chiar dacă statul dumneavoastră nu are legi similare, procesul general de cumpărare a proprietăților succesorale ar trebui să vă dea de gândit. Voi trece în revistă etapele pentru a vă spune de ce:
Va trebui să găsiți proprietățile.
Există mai multe modalități prin care puteți găsi proprietăți în succesiune, dar fiecare dintre ele necesită mai multă muncă decât ar putea merita – și să nu dea cu adevărat roade în final. Puteți căuta în ziarele locale anunțuri necrologice și anunțuri pentru audieri la instanța de succesiune. Puteți vizita direct instanța succesorală pentru a vă interesa despre cazurile de succesiune deschise și despre inventarul acestora. Și, puteți verifica online pentru licitații succesorale.
Dar, pentru fiecare dintre aceste opțiuni, va trebui să faceți ceva mai multe cercetări pentru a determina dacă o proprietate este programată pentru vânzare, la ce preț și când – dacă este cazul. Și, acest lucru vă va costa mai mult timp. Bineînțeles, puteți, de asemenea, să vă conectați cu un agent imobiliar care se ocupă de vânzările succesorale sau să cereți unuia dintre ei să stabilească o căutare pentru dvs. în serviciul local de liste multiple (MLS). Țineți cont doar de faptul că, probabil, concurenții dvs. vor face același lucru, ceea ce va face dificilă menținerea unui preț mic.
Vă va trebui să oferiți în conformitate cu termenii instanței.
În momentul în care faceți o ofertă pentru o proprietate succesorală, de obicei nu veți avea spațiu de negociere în ceea ce privește termenii și, mai mult ca sigur, va trebui să luați proprietatea „așa cum este”. Totul, de la valoarea depozitului și modul în care acesta trebuie plătit până la timpul maxim pe care îl aveți la dispoziție pentru a încheia contractul, va fi stabilit de instanță. Și, termenii nu vor fi întotdeauna ușor de respectat. Depozitele mari de bani gheață și ofertele fără condiții sunt norma. Orice ofertă care sugerează altceva este, de obicei, respinsă în mod categoric.
Este important să țineți cont de faptul că, mai mult ca sigur, nici nu veți ajunge să inspectați proprietatea. Și, din moment ce proprietățile succesorale sunt vândute „așa cum sunt”, acest lucru ar putea însemna mari probleme pentru randamentul dvs. Rar se întâmplă ca o casă care a intrat în succesiune să fie în cea mai bună stare din viața sa. Adesea, aceste case au fost neglijate sau au stat vacante ani de zile. Dar, nu veți ști cât de rău este de la o singură vizionare în grup – dacă o vizionare este chiar acordată. Și, atunci când nu știi în ce te bagi, s-ar putea să te trezești într-o groapă de bani.
Vă va trebui să așteptați.
Dacă oferta dvs. este acceptată, nu este neapărat o afacere încheiată. Deoarece majoritatea vânzărilor succesorale au nevoie de aprobarea instanței, va trebui să așteptați ca oferta dvs. să fie analizată. Și, deși confirmarea instanței poate dura doar 30 de zile, de foarte multe ori durează până la șase luni sau mai mult. Pe de altă parte, s-ar putea să nu se întâmple deloc dacă judecătorul vă respinge prețul și vă respinge oferta. În timp ce așteptați să aflați cu fondurile blocate, ați fi putut investi într-o altă casă și deja să o aveți din nou pe piață proaspăt reabilitată pentru a o vinde.
S-ar putea să fiți nevoit să supralicitați concurența.
În timp ce așteptați aprobarea instanței, concurența dvs. va da târcoale – și acest lucru ar trebui să vă îngrijoreze. Vânzările succesorale care au nevoie de confirmarea instanței sunt, de obicei, supuse supraofertei. Așadar, vă puteți aștepta ca atât casa, cât și oferta dvs. să fie mediatizate în timp ce instanța vă analizează prețul. Acest lucru le dă timp concurenților dvs. să se gândească la ceea ce pot oferi și ei.
Chiar dacă vânzarea proprietății este confirmată la numărul pe care l-ați furnizat, există întotdeauna șanse mari ca instanța să ofere altor investitori posibilitatea de a licita mai mult decât dumneavoastră. Și, acest lucru vă crește riscul de a plăti prea mult dacă vă lăsați prins în frenezia de hrănire de tip licitație care urmează. Reversul medaliei, desigur, este că riscați, de asemenea, să pierdeți cu totul proprietatea în favoarea cuiva care este dispus să plătească mai mult, indiferent dacă ar trebui sau nu.
Din păcate, în cele din urmă, faptul că știți cum să cumpărați proprietăți succesorale nu vă aduce întotdeauna mai aproape de dobândirea celor mai bune oferte. Și, evident, procesul este o mare bătaie de cap în plus. În plus, puteți găsi mai ușor case mai vechi, mai mici și mai urâte, care au un preț sub valoarea de piață, decât să căutați case în probe. Tot ce ai nevoie este o idee mai bună pentru a obține indicii de investitori imobiliari calificați pe proprietarii de case în dificultate care sunt în viață și dornici să vândă.
O idee mai bună pentru a obține cele mai calificate lead-uri
A fost cu multe luni în urmă când am învățat cum să cumpăr proprietăți succesorale, deși nu pot spune că am cumpărat vreodată una. Am fost supralicitat în instanță – de două ori. Și, de ambele ori a venit după luni de zile de așteptare a ședinței de confirmare, în timp ce fondurile mele erau blocate în depozit. Puteam să cumpăr alte proprietăți pe care să le renovez și să le vând de fiecare dată când am decis să urmăresc fără succes o tranzacție succesorală, iar acest lucru mă doare până în prezent. Dar, spre deosebire de Terry, eu nu gândisem ca un profesionist. Și, neglijasem să mă consult cu unul pentru idei mai bune de găsire de piste.
După ce am avut ideea strălucită de a deveni un francizat HomeVestors® deținut și operat independent, nu a mai trebuit să mă învârt în jurul roților urmărind nicio afacere. Mulțumită instrumentelor și resurselor de marketing la care am obținut acces imediat, cum ar fi campania publicitară „We Buy Ugly Houses®”, cunoscută la nivel național, vânzătorii motivați de proprietăți de reparații au început să vină la mine. Și, cu un nume de încredere precum HomeVestors în spatele meu, nu mai este nevoie să fie convinși să vândă la mine.
Aveți nevoie de o idee bună pentru a obține unele dintre cele mai bune piste de investiții imobiliare calificate? Gândiți ca un profesionist și sunați la HomeVestors pentru a deveni un francizat astăzi!
.