De ce investitorii imobiliari ar trebui să ia în considerare un credit ipotecar general

Un credit ipotecar pentruproprietarii de locuințe

Nu sunteți familiarizat cu termenul „credit ipotecar general”? Nu vă faceți griji. O mulțime de profesioniști din sectorul financiarnu au fost niciodată în preajma uneia. Și nu știu mai multe despre ele decât tine.

Dar dacă investești în imobiliare – poate ca proprietar de locuințe – s-ar putea să găsești o ipotecă globală (cunoscută și ca „împrumut global”) foarte utilă pentru afacerea ta. Iată ce ar trebui să știți.

Verificați ratele ipotecare de astăzi. Începeți aici (24 martie 2021)

În acest articol (Treceți la…)

• Ce este o ipotecă de tip blanket?
• Avantajele împrumuturilor de tip blanket
• Dezavantajele împrumuturilor de tip blanket
• Alte informații importante
• Sfârșitul ipotecilor de tip blanket

Ce este o ipotecă de tip blanket?

O ipotecă de tip blanket este un tip de împrumut carefinanțează mai mult de o proprietate în același timp.

Afacerile folosesc adesea împrumuturi de tip blanket pentru a cumpăra investiții în proprietăți comerciale.dar acest tip de împrumut poate fi util și pentru:

• Locatori comerciali
• Locatori rezidențiali
• Propertydevelopers sau flippers
• Companii de construcții

O caracteristică cheie a creditelor ipotecare de tip blanket este lipsa unei clauze „dueon sale”. Aceasta înseamnă că împrumutul global va supraviețui vânzării uneia sau mai multor proprietăți locative prin care este garantat.

Proprietarul proprietății trebuie să ramburseze („retragă”) partea din ipotecă pe care o reprezintă proprietatea vândută. Dar nu trebuie să refinanțeze întregul împrumut.

Într-adevăr, este posibil să puteți negocia un credit ipotecar care să vă permită să vindeți, să cumpărați sau să înlocuiți proprietățile din portofoliul dvs. imobiliar cu un minim de agitație și cheltuieli.

Avantajele împrumuturilor globale

Având o clauză de „eliberare parțială” mai degrabă decât o clauză de „scadență la vânzare”, împrumuturile ipotecare globale sunt deosebit de utile pentru dezvoltatorii imobiliari și investitorii imobiliari.

În calitate de dezvoltator imobiliar, ați putea folosi un împrumut global pentru a cumpăra parcele de teren și a construi locuințe pe ele. Apoi, pe măsură ce vindeți fiecare proprietate individuală, ați rambursa doar partea din creditul ipotecar care a finanțat unitatea unică pe care ați vândut-o.

Acest lucru înseamnă că nu trebuie să gestionați o mulțime de credite ipotecare individuale sau să refinanțați întregul credit ipotecar general de fiecare dată când vindeți o bucată de imobil.

Același beneficiu se aplică proprietarilor de locuințe. S-ar putea să dețineți 12 proprietăți de închiriat și să repartizați finanțarea acestora în doar unul sau două credite ipotecare.

Iată câteva dintre celelalte beneficii pe care le oferă o ipotecă globală:

Mai puțină birocrație

Un împrumut global înseamnă mult mai puțină birocrație. Vă permite să aplicați pentru mai multe credite ipotecare cu o singură aprobare de credit. Asta înseamnă că nu va trebui să prezentați de mai multe ori verificarea creditului, a locurilor de muncă sau a activelor.

În plus, în loc să faceți o mulțime de plăți ipotecare pe lună, veți face doar una sau două.

Și cumpărarea și vânzarea de unități ar putea fi posibilă doar cu modificări minore ale creditului ipotecar general existent.

Să economisiți la costurile de încheiere

Dar asta nu este tot. Imaginați-vă economiile pe care le-ați face la costurile de încheiere, atât pentru ipotecile inițiale, cât și de fiecare dată când refinanțați împrumutul.

Refinanțarea de la mai multe împrumuturi la un singur credit ipotecar ar putea, de asemenea, să vă ofere economii la plățile lunare, ceea ce ar putea să vă crească fluxul de numerar. deși economiile ar depinde de ratele dobânzilor pe care le plătiți în prezent și de noua rată pe care o aveți la dispoziție.

Mai multe încasări

Combinarea tuturor capitalurilor proprii pe care le aveți în portofoliu v-ar putea ajuta să vă extindeți afacerea. Pentru că v-ar putea permite să maximizați suma pe care o primiți la o refinanțare cash-out.

Mai bine, ați plăti costurile de încheiere la o singură tranzacție de refinanțare cash-out.

Mai ușor să vă extindeți portofoliul

Mulți investitori imobiliari privați ajung în cele din urmă la un obstacol comun: li se permite doar câte o singură ipotecă la un moment dat. Acest plafon poate fi o adevărată barieră în calea expansiunii.

Desigur, există soluții alternative. Cel mai frecvent, proprietarii înființează companii separate, astfel încât fiecare companie să dețină un număr mic de credite pentru locuințe.

Dar o ipotecă globală anulează această necesitate, deoarece vă permite să dețineți multe locuințe cu mai puține credite.

Termeni de împrumut potențial mai buni

Imaginați-vă pe cineva care are 12 ipoteci tradiționale cu o valoare medie a împrumutului de 200.000 de dolari. Pentru fiecare creditor ipotecar, acesta este un proprietar de casă cu un împrumut de 200.000 de dolari. Cu greu vor ieși în evidență din mulțime.

Cineva cu un singur credit ipotecar de 2.400.000 de dolari datorează aceeași sumă. Dar s-ar putea să primească un tratament V.I.P..

Și își poate folosi statutul de jucător de rang înalt pentru a obține condiții preferențiale de împrumut și pentru a negocia propria afacere personalizată.

Încă o dată, scăderea costurilor de împrumut poate crește fluxul de numerar din proprietățile de investiții imobiliare în fiecare lună.

Dezvantajele împrumuturilor globale

Ca în majoritatea lucrurilor din viață, pentru fiecare avantaj există un dezavantaj. Iată câteva dezavantaje care însoțesc un credit ipotecar global.

Nu toți creditorii le oferă

Unul dintre cele mai mari dezavantaje ale unui credit ipotecar global este faptul că nu sunt disponibile pe scară largă.

Este ușor să găsești oferte competitive pentru ipotecile tradiționale. Dar poate fi mult mai greu să găsești o ofertă bună pentru o ipotecă globală.

Pentru început, mulți creditori nu le oferă. Așa că trebuie să îi găsiți pe cei care o fac. Pentru început, verificați la băncile care oferăîmprumuturi comerciale.

Ar trebui să vă explorați opțiunile la creditorii de portofoliu (care văd de obicei ipotecile ca pe propriile investiții pe termen lung), precum și la băncile tradiționale și comerciale.

Mai greu de calificat pentru împrumut

De asemenea, ar trebui să vă așteptați la o examinare mai amănunțită a dvs., a portofoliului dvs. financiar și a planurilor dvs. de afaceri atunci când solicitați un împrumut global.La urma urmei, creditorul ipotecar pune în joc o mare parte din banii săi.

În comparație cu calificarea pentru o singură ipotecă, veți avea nevoie de un scor de credit mai mare și de un avans mai mare.

Dacă refinanțați mai multe credite ipotecare într-un împrumut global, așteptați-vă să aveți nevoie de un raport împrumut/valoare mai mic – ceea ce înseamnă că ar trebui să dispuneți de o mare parte din capitalul propriu al proprietăților pe care intenționați să le refinanțați.

Taxele de evaluare, căutările de titluri și alte costuri de încheiere ar putea fi și ele mai mari, în comparație cu un singur credit ipotecar.

Refuzurile sunt frecvente. Dar nu vă descurajați. Proprietarii experimentați se așteaptă să fie refuzați uneori și sunt bucuroși să continue să caute creditorul lor perfect.

Termeni mai scurți – dar nu întotdeauna

Poate fi posibil să găsiți un împrumut global cu un termen de 30 de ani. Dar nu este ușor. Este mai probabil să vă găsiți cu unul care să dureze 10 sau 15 ani.

Cu toate acestea, nu treceți imediat mai departe dacă acele programe de amortizare pe termen scurt sunt prea mari pentru dumneavoastră. Uneori puteți negocia o plată finală cu balon care să vă mențină plățile lunare accesibile. Asigurați-vă doar că vă refinanțați sau vindeți la timp!

Mai multe riscuriacumulate într-un singur împrumut

Un credit ipotecar global vă pune toate ouăle într-un singur coș. Acest lucru este mult mai riscant decât un credit imobiliar tradițional.

Dacă afacerea dvs. intră în dificultate,nu veți fi în incapacitate de plată pentru unul sau două credite ipotecare mici. Ați putea să vă confruntați în același timp cu executarea silită a tuturor unităților locative din cadrul creditului ipotecar global.

Câțiva proprietari au mai multe credite globale, împărțind astfel acest risc. Dar acest lucru funcționează numai dacă aveți un portofoliu substanțial. Cu cât aceste credite ipotecare sunt mai mari, cu atât mai mari sunt beneficiile pe care tind să le ofere.

Alte informații despre creditele globale

Care credit ipotecar global tinde să se personalizeze. Așadar, cât de bună este afacerea pe care o obțineți va depinde de soliditatea finanțelor și a planului dvs. de afaceri, precum și de abilitățile dvs. de negociere.

De obicei, creditele ipotecare globale nu sunt disponibile pentru sume de împrumut mai mici de 100.000 de dolari sau mai mari de 50 de milioane de dolari.

În funcție de sănătatea financiară a dvs. și a afacerii dvs. și a afacerii, de obicei veți fi în regulă cu un raport împrumut/valoare (LTV) de50-75%. Pentru creditele de cumpărare, asta înseamnă că veți avea nevoie de un avans de 25-50%.

De asemenea, veți avea nevoie de rezerve substanțiale de numerar pentru a vă califica, de obicei suficiente pentru a acoperi șase luni de plăți ipotecare.

Ratele dobânzii variază enorm pe baza acelorași considerente financiare.

Cei mai sănătoși debitori cu cele mai bune scoruri de credit pot obține rate ipotecare apropiate de cele actuale pentru un împrumut global. Dar cei mai puțin solvabili care se califică ar putea plăti 10% sau mai mult.

Atunci, care este verdictul privind creditele ipotecare globale?

În mod clar, creditele ipotecare globale vor avantaja doar o minoritate de proprietari. Cei mai mulți vor fi, probabil, mai bine să rămână cu finanțarea lor existentă.

Dar unii ar putea găsi avantajele unui împrumut global extrem de valoroase. Dacă aveți un portofoliu semnificativ, o afacere solidă și o mulțime de fler antreprenorial, acest tip de împrumut ar putea merita să fie explorat mai departe.

Care sunt ratele ipotecare de astăzi pentru proprietari?

Ratele ipotecare de astăzi sunt aproape de minimele istorice. Desigur, ratele împrumuturilor pentru pături pot fi mult mai mari decât ratele ipotecare standard. Dar dacă aveți un credit excelent, o mulțime de bani și sunteți dispus să căutați, s-ar putea să găsiți o afacere excelentă.

Verifică noua ta rată (24 martie 2021)