Când achiziționați o proprietate într-o comunitate guvernată de o asociație de proprietari (HOA), sunteți de acord să vă supuneți regulilor acesteia. Dacă, de exemplu, ați cumpărat o casă nou construită într-un ansamblu rezidențial, un condominiu sau o casă de oraș, regulile comunității reglementează probabil totul, de la utilizarea locurilor de parcare până la ce culoare vă puteți vopsi casa sau dacă o puteți închiria.
Dar dacă sunteți ca mulți proprietari de locuințe, este posibil să nu fi înțeles întregul impact al unora dintre reguli sau să nu fi realizat cum vi se vor aplica acestea. Dacă vă confruntați cu o regulă supărătoare sau ați primit o notificare de încălcare sau un alt avertisment cu privire la acțiunile de punere în aplicare a HOA împotriva dumneavoastră, veți dori să:
- revizuiți limbajul real al regulilor relevante
- verificați dacă există modificări mai recente ale regulilor
- protestați împotriva oricărei reguli aplicate în mod greșit
- vedeți dacă puteți ajunge la un compromis cu consiliul HOA și
- dacă nu, luați în considerare o acțiune legală împotriva HOA.
Vom discuta toți acești pași în acest articol.
Revizuiește regulile HOA-ului tău
De unde au apărut aceste reguli? Dezvoltatorul proprietății stabilește, de obicei, HOA și regulile sale, dar nu rămâne prin preajmă pentru a le aplica. Locuitorii comunității, cu toate acestea, vor trebui mai târziu să se ofere voluntari pentru a se alătura consiliului HOA și vor aplica sau modifica regulile (în funcție de procedurile stabilite în statutul comunității).
Regele comunității dumneavoastră HOA pe care trebuie să le urmeze proprietarii de locuințe sunt cel mai probabil stabilite într-un document denumit Declarația de convenții, condiții și restricții sau CC&Rs. Noilor cumpărători li se dă, de regulă, o copie a acestora pentru a le examina înainte de a finaliza vânzarea, astfel încât să știe în ce se implică.
Tipicele CC&Rs merg mult mai departe decât simpla interzicere a unui comportament rău. Ele sunt menite să ajute la menținerea stării, a valorii și, în multe cazuri, a uniformității proprietăților din cadrul asociației. Astfel, de exemplu, CC&Rs ar putea preciza dacă proprietarii de locuințe pot ridica garduri sau șiruri de rufe, dacă pot atârna steaguri, care sunt obligațiile lor în ceea ce privește tunsul gazonului și îndepărtarea zăpezii, ce tip sau culoare de perdele pot pune, ce animale de companie sunt permise (și cât de mari pot fi acestea) și multe altele.
Verificați sau țineți pasul cu modificările regulilor HOA
Regulamentul comunității poate fi modificat de către consiliul de administrație (atât timp cât acesta urmează procedurile corespunzătoare). Asta înseamnă că s-ar putea să ajungeți să trăiți sub reguli diferite față de cele de când v-ați mutat. Modificările regulilor au loc, de obicei, în cadrul ședințelor periodice ale consiliului HOA. În special dacă vă bazați pe memorie, veți dori să verificați cea mai recentă versiune a regulilor.
Rezidenții pot și, fără îndoială, ar trebui să participe la aceste ședințe ale consiliului. Făcând acest lucru, vă puteți exprima opinia și vă puteți ține la curent cu problemele curente care afectează HOA și cu orice modificări ale regulilor. S-ar putea chiar să doriți să vă alăturați chiar dumneavoastră consiliului HOA.
Protestați împotriva unei reguli aplicate greșit
S-ar putea să existe momente în care doriți să protestați împotriva unei acțiuni a HOA împotriva dumneavoastră. Pregătiți-vă analizând mai întâi CC&R pentru a vedea dacă propriile dvs. acțiuni au fost, de fapt, permise sau au fost făcute cu încălcarea regulilor.
Dacă sunteți deja subiectul unei acțiuni de aplicare a regulilor, este probabil ca HOA să programeze o audiere la care vă puteți prezenta cazul. Dacă nu, citiți regulile pentru a afla ce proceduri trebuie să urmați pentru a solicita o audiere formală sau atenție la plângerea dumneavoastră.
De asemenea, solicitarea unei excepții de la reguli ar putea fi posibilă. Din nou, ar trebui să verificați regulile pentru a afla cum să solicitați una.
Încercați să ajungeți la un compromis într-o dispută cu o HOA
Dacă vă anunțați HOA că aveți o problemă cu regulile sale sau cu un alt proprietar de locuință, HOA ar putea (în funcție de legislația din statul dumneavoastră) să fie obligată să organizeze o mediere sau un arbitraj. S-ar putea apoi să puteți ajunge la un compromis sau să inițiați o modificare a regulilor.
Alternativ, pentru probleme minore, ați putea fi de acord să respectați pur și simplu regula.
Întreprinderea unor acțiuni suplimentare poate crea o relație negativă cu HOA și cu ceilalți proprietari de locuințe. Nu doriți să intrați într-o spirală descendentă, astfel încât să simțiți că singura dvs. opțiune este să vă vindeți casa și să vă mutați.
Ultima stațiune: Acțiunea legală împotriva HOA
Dacă aveți o dispută majoră și credeți că HOA-ul dvs. a depășit limitele, puteți lua măsuri legale. De exemplu, HOA ar putea să vă ceară să întreprindeți o acțiune (sau să vă abțineți de la o acțiune) care nu este acoperită în mod oficial în CC&Rs. Sau s-ar putea să favorizeze în mod nedrept unii proprietari de locuințe în detrimentul altora.
Pentru că o HOA este o entitate juridică, puteți intenta un proces împotriva acesteia și puteți cere instanței să se implice. Un judecător poate ordona HOA să se supună propriilor reguli. O instanță poate chiar să decidă că o anumită regulă este incorectă sau neconstituțională și să ordone ca aceasta să fie eliminată sau scoasă din documentele de guvernare ale HOA.