Sec. 5.008 din Codul proprietății din Texas
Anunțurile de dezvăluire a vânzătorului sunt necesare în majoritatea tranzacțiilor rezidențiale din Texas. Mulți vânzători presupun în mod eronat că, dacă nu ocupă niciodată proprietatea, sunt scutiți de obligația de informare. Asigurați-vă că vânzătorul dvs. este cu adevărat scutit înainte de a decide să omită dezvăluirea. O înțelegere greșită a regulilor poate da naștere la acordarea cumpărătorului a unei opțiuni nelimitate de reziliere în orice moment.
*Law Talk
În 1994, cerința inițială a Avizului de dezvăluire a vânzătorului a intrat pentru prima dată în vigoare în Texas, oferind cumpărătorilor rezidențiali acces la informații importante cu privire la caracteristicile, sistemele și istoricul reparațiilor/întreținerii unei proprietăți. Deși această cerință de notificare a fost bine primită de potențialii cumpărători din întregul stat, ea a împovărat vânzătorii cu noi sarcini și cu o potențială răspundere pentru eșecul de a descrie în mod adecvat problemele și defectele cunoscute. De atunci, au fost intentate nenumărate procese, în care se pretinde că un vânzător fie nu a dezvăluit, fie a prezentat în mod intenționat în mod eronat adevărata stare a unei proprietăți. În prezent, un vânzător de proprietăți rezidențiale din Texas nu trebuie să își facă griji cu privire la un astfel de proces, atâta timp cât înțelege când este necesară o divulgare și dezvăluie în mod sincer și complet cunoștințele și convingerile sale reale.
Sec. 5.008 din Codul proprietății din Texas conține conținutul prevăzut de lege al notificării, precum și scutirile permise. Statutul clarifică faptul că cerința se aplică numai proprietăților rezidențiale cu o singură unitate, că nu există nicio obligație de a dezvălui un deces sau o boală HIV/SIDA și că notificarea trebuie să fie completată în conformitate cu convingerile și cunoștințele vânzătorului la data notificării. În cazul în care vânzătorul nu cunoaște un anumit aspect, acesta poate indica acest lucru pe formular.
Un aspect important de înțeles este faptul că declarația este, de fapt, o reprezentare legală a faptelor de către vânzător și este supusă răspunderii în cazul în care un cumpărător se bazează în mod rezonabil pe acuratețea acesteia pentru a lua o decizie de cumpărare. Cu toate acestea, nu este o garanție că proprietatea este adecvată și nu ține loc de inspecție. Deci, cu alte cuvinte, dacă un vânzător reflectă cu exactitate cunoștințele și convingerile sale, un cumpărător nu ar trebui să reușească să dea în judecată ulterior vânzătorul pentru un defect.Când este un vânzător scutit de notificare? Statutul enumeră o serie de transferuri în care cerința nu se aplică. O reproducere exactă a întregii liste de scutiri depășește scopul acestui articol, dar, pentru a le rezuma, nu este necesară o notificare în cazul transferurilor:
1. Efectuate ca parte directă a unei hotărâri judecătorești, a unei executări silite sau a unui faliment;
2. Înapoi la un creditor în locul unei executări silite;
3. De la un creditor la un nou cumpărător ca urmare a repunerii în posesie a proprietății de către creditor în urma unei executări silite sau a unui act în locul unei executări silite;
4. De la un fiduciar la un nou cumpărător pentru a soluționa o succesiune, o tutelă, o curatelă sau un trust. Aceasta ar include executorii testamentari, administratorii și administratorii fiduciari;
5. De la un coproprietar la altul;
6. Între soți sau rude directe;
7. Ca parte a unui divorț;
8. Către sau de la o entitate guvernamentală;
9. O casă rezidențială nouă neocupată;
10. O locuință a cărei valoare reprezintă 5% sau mai puțin din valoarea proprietății în ansamblu.
În evaluarea acestor scutiri, mulți vânzători presupun în mod eronat că sunt scutiți dacă au moștenit proprietatea și nu au ocupat niciodată locuința. Acest lucru este incorect, cu excepția cazului în care transferul se face direct de la executorul testamentar, ca parte a distribuirii succesiunii. Moștenitorii individuali trebuie în continuare să facă această dezvăluire în cazul în care averea a fost deja distribuită sau dacă nu a avut loc o validare testamentară. De asemenea, mulți oameni cred că, dacă dețin proprietatea într-un fond fiduciar revocabil grantor, sunt scutiți. Acest lucru este, de asemenea, probabil incorect. Este foarte recomandabil ca administratorii acestor tipuri de trusturi să emită notificarea de divulgare; numai administratorii de trusturi irevocabile, care transmit proprietatea ca parte a distribuirii trustului, sunt scutiți. În caz contrar, toată lumea ar constitui trusturi pentru a evita obligația de divulgare!
Rețineți, un cumpărător poate rezilia o tranzacție din orice motiv până la șapte zile de la primirea definitivă a unei notificări, dacă aceasta nu a fost primită înainte de încheierea contractului. Așadar, cereți vânzătorilor dvs. să completeze formularul este cât mai multe detalii pe care le știu ca fiind adevărate și fiți siguri că sunt protejați de răspunderea viitoare.
.