Mai mult decât serviciile agentului
Brokerii și agenții lor se întâlnesc adesea cu potențiali clienți care au nevoie de servicii de brokeraj dincolo de operațiunile lor comerciale. Aceste situații se referă adesea la amplasarea proprietății sau la o expertiză care nu intră în sfera de activitate a brokerului.
În aceste situații, brokerii și agenții își servesc cel mai bine clienții trimițându-i la un alt broker sau agent capabil să furnizeze serviciul de care clientul are nevoie. Astfel, agentul care face recomandarea solicită în mod corespunzător un onorariu de la biroul de brokeraj care acceptă recomandarea. Onorariul de recomandare este câștigat atunci când clientul încheie o tranzacție imobiliară în care celuilalt birou de brokeraj i se plătește un onorariu.
Agentul care face recomandarea trebuie să documenteze recomandarea pentru a asigura colectarea onorariului de la celălalt titular de licență. Un formular de acord privind comisionul de recomandare este cea mai fiabilă dovadă a înțelegerii.
Referințele pot fi făcute de către:
- brokeri;
- agenți; sau
- găsitori fără licență.
Curorii și agenții de vânzări licențiați au obligații fiduciare față de mandanții pe care îi reprezintă. Obligațiile fiduciare le cer brokerilor și agenților acestora să acționeze în numele clientului lor cu cea mai mare grijă și diligență, ca un scut de protecție în tranzacții.
În mod invers, un găsitor fără licență nu are o astfel de responsabilitate nu are o astfel de responsabilitate. Funcția unui intermediar se limitează la identificarea și trimiterea potențialilor participanți la tranzacții imobiliare către brokeri, agenți sau mandanți, în schimbul promisiunii unui onorariu. Aceștia sunt localizatori, punct.
Video conex:
Finders: un serviciu de recomandare fără licență
Deși nu sunt licențiați de către Departamentul de Imobiliare din California (DRE) sau de orice asociație comercială imobiliară, găsitorii sunt autorizați de codurile de stat să solicite potențiali cumpărători, vânzători, împrumutați, creditori, chiriași sau proprietari pentru a fi recomandați brokerilor imobiliari, agenților sau mandanților. Astfel, aceștia oferă indicii despre persoane care pot deveni participanți la tranzacții imobiliare.
Acordul privind comisionul de recomandare a brokerului
Când un agent recomandă un potențial client unui alt agent, se folosește un acord privind comisionul de recomandare pentru a documenta recomandarea. Acordul de comision de recomandare este un formular de recomandare de la broker la broker. O recomandare între brokeri și nu trebuie confundată cu un acord de onorariu de agent de intermediere, deoarece un agent de intermediere este o persoană fără licență care localizează clienți pentru un broker și agentul acestuia.
Acordul privind comisionul de recomandare a brokerului publicat de RPI (Realty Publications, Inc.) este folosit de un agent atunci când convine cu un alt broker sau cu agentul acestuia să plătească un comision în schimbul recomandării unui client. În plus, Broker Referral Fee Agreement este utilizat pentru a identifica persoana recomandată și pentru a documenta suma și condițiile de plată a comisionului de recomandare.
Prima secțiune a Acordului privind comisionul de recomandare a brokerului identifică agenții implicați în recomandare ca fiind brokerul care face recomandarea și brokerul destinatar, precum și licențiații asociați ai acestora. De asemenea, aceasta desemnează potențialul client ca fiind fie:
- cumpărător;
- vânzător;
- chiriaș/chiriaș;
- proprietar/chiriaș; sau
- împrumutat.
Polițistul care face referința nu va primi alte comisioane pentru tranzacțiile pe care potențialul client recomandat le încheie prin intermediul serviciilor celuilalt broker. Mai mult, brokerul care face recomandarea și agenții acestora nu întreprind nicio activitate după efectuarea recomandării. Implicarea lor se limitează doar la recomandarea potențialului client. În consecință, o dispoziție din acordul privind onorariul de recomandare prevede că brokerul care face recomandarea nu va consilia și nu va participa la nicio negociere cu potențialul client.
Celelalte secțiuni ale formularului prevăd:
- identitatea potențialului client;
- o descriere a bunurilor imobiliare implicate, dacă este cazul;
- compensația brokerului care face recomandarea;
- condițiile în care onorariul de recomandare este câștigat de brokerul care face recomandarea; și
- o dispoziție de mediere.
Un acord verbal între brokeri pentru o recomandare este pe deplin aplicabil, dar un acord documentat stabilește în mod clar:
- condițiile convenite pentru ca onorariul să fie câștigat;
- suma care urmează să fie plătită; și
- când se va plăti onorariul.
Acordul scris privind onorariul de recomandare a brokerului acționează ca documentație pentru onorariul de recomandare convenit, care ar putea să nu fie pe deplin clarificat sau uitat într-un acord verbal.
Referințe din partea agenților de căutare
Un agent de căutare care furnizează servicii de recomandare în California în schimbul unui onorariu poate:
- să găsească și să prezinte părți;
- să solicite părți pentru a le recomanda altora; și
- să ofere recomandări către mandanți sau brokeri.
Articol conex:
Finders
Acordul privind onorariul Finder publicat de RPI documentează utilizarea de către un agent a unui finder pentru a localiza, solicita și recomanda sau identifica persoane care au nevoie de serviciile brokerului.
Contractele scrise sunt încheiate cu scopul de a delimita în mod clar responsabilitățile pe care și le-a asumat fiecare participant, precum și domeniul de aplicare a obligațiilor unui angajat. Prevederile limitează comportamentul unui angajat la ceea ce permit reglementările în funcție de statutul său de licențiat sau nelicențiat.
Acordul privind onorariul găsitorului prevede:
- identitatea potențialului client;
- o descriere a bunurilor imobiliare implicate, dacă este cazul;
- compensația datorată găsitorului; și
- condițiile în care onorariul de recomandare este câștigat de către găsitor.
În general, onorariul găsitorului este o sumă forfetară sau un procent din onorariul primit de broker pentru o tranzacție care este încheiată datorită recomandării găsitorului. Numai o economie sănătoasă controlează valoarea onorariului pe care un broker, un agent sau un mandant ar trebui să îl plătească unui intermediar pentru un indiciu.
Chiar dacă onorariile de recomandare către intermediari sunt permise de legislația californiană, acestea sunt interzise în anumite tranzacții de legea federală Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).
Nicio persoană într-o tranzacție controlată de RESPA nu poate oferi sau accepta un onorariu de recomandare, comisioane sau orice alt lucru de valoare pentru a sfătui un cumpărător, un vânzător sau un proprietar care participă la tranzacție să angajeze un anumit furnizor de servicii. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
