Modul în care o clădire, un pod sau orice tip de îmbunătățire este proiectat și construit este un aspect important de luat în considerare înainte de a începe un proiect, deoarece are un impact semnificativ asupra costului, riscului și programului general. Secțiunile de mai jos descriu cele mai frecvent utilizate tipuri de metode de realizare a proiectelor.
Design-Bid-Build (DBB)
Această metodă de realizare a proiectelor este mijlocul „tradițional” de realizare a unui proiect de construcție și creează o separare clară între procesul de proiectare și cel de construcție.
În mod obișnuit, singurul criteriu de selecție a unui antreprenor în cadrul proiectelor de tip design-bid-build (DBB) este cel mai mic preț de construcție. Pentru a începe procesul DBB, un arhitect sau un inginer (A/E) este angajat de un proprietar pentru a crea documente de proiectare (desene și specificații tehnice) pentru un proiect. În plus, A/E va elabora, de obicei, o estimare a costurilor și un calendar al proiectului. Odată ce documentele de proiectare sunt finalizate, se creează o cerere de oferte (denumită uneori cerere de propuneri) și se transmite contractanților. Antreprenorii vor evalua apoi documentele proiectului și vor oferi un preț pentru lucrări. A/E este responsabil pentru a răspunde la întrebările ofertanților și pentru a asista proprietarul în evaluarea ofertelor primite. Odată ce o ofertă este selectată, proprietarul stabilește un contract cu antreprenorul ales și încep lucrările la proiect.
Având fost mijlocul tradițional de livrare a proiectelor, metoda DBB este, de obicei, cea mai familiară pentru cei din industrie. De asemenea, are, în teorie, capacitatea de a livra un proiect cu costuri reduse. Cu toate acestea, deoarece această metodă izolează antreprenorul de procesul de proiectare, există un potențial ridicat de creștere a costurilor proiectului din cauza conflictelor dintre documentele de proiectare și constructibilitatea proiectului pe teren. De asemenea, selectarea unui ofertant cu prețul cel mai scăzut poate duce la o scădere a calității produsului finit, deoarece antreprenorul trebuie adesea să determine modalități de a obține un profit pe lucrare, lucrând în cadrul unui buget care a fost cel mai mic dintre toți antreprenorii care au prezentat prețuri.
În general, procesul DBB este cel mai bine utilizat în cazul proiectelor care sunt simple, care nu se află în criză de timp și care au un buget limitat.
Construction Manager at Risk (CMAR)
CMAR înseamnă Construction Manager at Risk și este un tip relativ nou de metodă de livrare a proiectelor. Într-un proiect CMAR, proprietarul selectează un „manager de construcții” (CM) care este responsabil pentru construirea proiectului. Selectarea CM se face pe baza unor criterii, pe lângă costul construcției, cum ar fi calitatea, experiența dovedită, abordarea detaliată a proiectului și capacitatea de a respecta calendarul proiectului. În cadrul acestei metode de livrare, lucrările de proiectare și lucrările de construcție sunt contractate separat.
CMC selectat devine membru al echipei de proiect încă de la începutul procesului de proiect și, lucrând direct cu proprietarul și cu A/E, oferă contribuții pe măsură ce proiectul trece de la proiectare la construcție. CM oferă contribuții cu privire la elemente cum ar fi bugetul proiectului, estimarea costurilor de construcție și calendarul general, precum și revizuirea desenelor de proiectare pentru a identifica problemele legate de constructibilitate și potențialele economii de costuri. În mod obișnuit, stabilirea prețului construcției începe la începutul procesului de proiectare și se rafinează pe măsură ce proiectarea avansează, cu un preț maxim garantat (GMP) final furnizat proprietarului înainte de începerea construcției. GMP este, de obicei, alcătuit dintr-o structură cost plus onorariu fix, în care costurile reale ale proiectului pentru manoperă și materiale sunt transferate proprietarului, iar CM percepe un onorariu fix pe lângă această sumă. Deși proprietarii lucrează de obicei cu antreprenori de încredere în acest tip de metodă de livrare, poate fi dificil să se determine dacă prețul maxim stabilit este rezonabil pentru tipul de proiect construit.
Procesul CMAR are cel mai mare succes în cazul proiectelor care au un domeniu de aplicare mare și nedefinit și care sunt sub presiune pentru a fi finalizate într-un timp limitat. Acest proces poate fi, de asemenea, aplicabil unor proiecte care implică o integrare complexă între discipline sau mai multe faze de construcție, unde supravegherea și coordonarea oferite de un manager de construcții sunt extrem de benefice.
Design-Build (DB)
În cadrul unui proiect de design-build, proprietarul angajează o companie sau o echipă în cadrul unui singur contract pentru a livra proiectul de construcție de la început până la sfârșit. Având în vedere că echipa este responsabilă atât de proiectare, cât și de componentele de construcție, modificările de preț sunt menținute la un nivel minim și sunt, de obicei, izolate doar în acele cazuri în care condițiile necunoscute sau solicitările proprietarului necesită creșteri de costuri. În cazul în care entitățile DB sunt alcătuite din mai multe companii, este important ca proprietarul să identifice relația de lucru dintre membrii unei echipe potențial selectate pentru a minimiza conflictele ulterioare.
Metoda DB oferă capacitatea de a livra un proiect într-un calendar strâns, deoarece proiectele pot fi împărțite și livrate într-o abordare de tip pachet, în care componentele individuale sunt proiectate și construite în funcție de necesități pentru a atinge data finală de finalizare. În general, proprietarul poate stabili din timp un preț maxim ferm al proiectului și dispune de un control semnificativ al costurilor.
Proiectarea-construcția este utilizată de obicei pentru proiectele de construcții în care proprietarul a stabilit în mod clar cerințele înainte de proiectare. Aceasta poate fi, de asemenea, o metodă adecvată atunci când calendarul reprezintă o preocupare, deoarece elimină componentele calendarului care ar fi consumate, de obicei, de procesul de licitație și de achiziție.
Livrarea integrată a proiectului
Livrarea integrată a proiectului (IPD) este o metodă de livrare relativ nouă, care a făcut progrese semnificative în industria construcțiilor abia în ultimul deceniu. În cadrul acestei metode de livrare, proprietarul selectează un A/E și un CM înainte de începerea proiectării. Un contract comun este semnat între cele trei entități după ce scopurile și obiectivele sunt stabilite în colaborare. Această metodă de livrare încorporează participarea timpurie a antreprenorului, ceea ce poate duce la o proiectare raționalizată, orientată în mod specific către obiectivele unui proiect. La fel ca în cazul procesului CMAR, proprietarul trebuie să rămână foarte implicat în proiect, fiind un membru esențial al echipei de proiect. Livrarea integrată a proiectului oferă oportunități de minimizare a costurilor proiectului și de creștere a eficienței prin cooperarea membrilor echipei.
Este important de remarcat faptul că proprietarul, A/E și CM sunt legați din punct de vedere juridic într-o singură entitate, astfel încât riscul care în mod normal este atribuit unei singure părți este acum răspândit la toate părțile, ceea ce este inconfortabil pentru mulți proprietari. Cu toate acestea, se consideră că colaborarea sporită între părți reduce riscul global.
PIPD este cel mai potrivit pentru proiectele din sectorul privat care sunt complexe, au un calendar strâns sau pot fi în mare parte nedefinite. În mod normal, entitățile publice nu pot utiliza IPD ca metodă de livrare din cauza lipsei unei componente de licitație.
Parteneriat public-privat (3P)
Modelul de livrare de tip parteneriat public-privat (cunoscut și sub numele de P3 sau PPP) este utilizat în mod obișnuit în afara Statelor Unite și își face încet-încet loc în domenii limitate ale proiectelor publice interne din SUA. În industria proiectării și a construcțiilor, modelul P3 implică un contract stabilit între o entitate guvernamentală și o corporație privată pentru finanțarea, construirea/renovarea și, de obicei, operarea și întreținerea infrastructurii publice. În schimb, entitatea privată va primi venitul generat de proiect (pentru o perioadă de timp prestabilită) pentru a rambursa investiția și, în cele din urmă, pentru a obține profit. De exemplu, o corporație privată poate fi de acord să finanțeze construcția unui sistem de metrou ușor în cadrul unui oraș, în baza unui acord prin care corporația va primi un anumit procent din veniturile generate de taxele de utilizare.
Câteva dintre beneficiile P3 sunt:
- Contribuabilii sunt scutiți de o parte sau de întreaga povară legată de finanțarea proiectului
- Se consideră, de obicei, că entitățile private oferă o expertiză și o eficiență mai mare în ceea ce privește construcția și exploatarea decât sectorul public (deoarece există o motivație a profitului)
- Entitatea publică poate oferi în continuare reglementări cu privire la exploatarea infrastructurii pentru a contribui la menținerea unei funcționări corespunzătoare
Utilizarea unui model P3 aduce cu sine înțelegerea faptului că entitatea publică trebuie să își asume o anumită cantitate de risc. Motivațiile de profit care determină corporațiile private să fie eficiente pot crea, de asemenea, scurtături în ceea ce privește exploatarea și întreținerea care duc la probleme pe parcurs. Entitățile publice trebuie să găsească un echilibru între problemele bugetare și gradul de control pe care sunt dispuse să îl cedeze entităților private. În plus, la un moment dat, entitatea publică va trebui să preia operarea infrastructurii la încheierea contractului sau va trebui să solicite ofertanți pentru o altă perioadă de operare contractată.