RealtyMogul.com™

Investiții imobiliare pentru începători – Imobiliare 101

Imobiliarele reprezintă 60% din activele principale ale lumii – și o parte semnificativă din toate averile naționale, corporative și personale. Ținând cont de acest lucru, investițiile imobiliare merită în mod clar să fie luate în considerare de orice persoană fizică sau juridică care caută clase de active în care să investească o parte din capitalul lor. 1

Dar înainte de a putea lua decizii în cunoștință de cauză cu privire la oportunitatea de a investi sau nu în proprietăți imobiliare și care dintre numeroasele tipuri de proprietăți imobiliare ar putea avea cel mai mult sens pentru dumneavoastră, trebuie mai întâi să înțelegeți elementele de bază ale investițiilor imobiliare.

Această pagină este concepută pentru a vă oferi o introducere generală în domeniul investițiilor imobiliare, începând prin a răspunde la o întrebare la care puțini oameni și chiar și unii investitori imobiliari experimentați nu pot răspunde pe deplin: Ce sunt bunurile imobiliare?

(Notă: Dacă sunteți în căutarea unei discuții la nivel avansat despre investițiile imobiliare în general, sau despre crowdfunding-ul imobiliar în special, vă sugerăm să vizitați Centrul nostru de Resurse pentru o multitudine de articole informative și pagini web pe aceste subiecte.)

Ce sunt bunurile imobiliare?

Când aud termenul de bunuri imobiliare, mulți oameni se gândesc la terenuri, sau case, sau alte tipuri de clădiri și structuri. Acestea sunt componente ale bunurilor imobiliare, dar sunt departe de a fi o definiție completă.

Iată cum definește bunurile imobiliare Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), ghidul industriei pentru evaluatorii de bunuri imobiliare: „O parcelă sau o porțiune de teren identificată, inclusiv îmbunătățirile, dacă există”. Această referire la îmbunătățiri este esențială pentru înțelegerea bunurilor imobiliare, deoarece subliniază faptul că bunurile imobiliare includ, de asemenea, tot ceea ce este fixat sau atașat permanent la teren – o categorie mult mai largă decât își dau seama majoritatea oamenilor.

Îmbunătățirile, așa cum sunt înțelese în contextul imobiliar, pot include o casă, un magazin, o clădire de birouri sau un alt tip de structură construită pe teren. Dar se poate referi, de asemenea, la orice altceva fixat permanent pe acea proprietate, inclusiv garduri, drumuri, cursuri de apă, copaci și chiar sistemele de utilități de pe teren. În cele din urmă, bunurile imobiliare pot include, de asemenea, mai multe drepturi inerente unei proprietăți – cum ar fi drepturile de aer, drepturile de apă și drepturile minerale pentru orice resurse naturale din solul de sub teren.

De aceea, USPAP include, de asemenea, o definiție în ghidul său pentru bunurile imobiliare, despre care explică faptul că este adesea utilizată în mod interschimbabil cu bunurile imobiliare. USPAP definește proprietatea imobiliară ca fiind „Interesele, beneficiile și drepturile inerente dreptului de proprietate asupra unui bun imobil”. 2

Ce este un investitor imobiliar?

Cu această definiție atotcuprinzătoare a proprietății imobiliare în minte, putem defini acum un investitor imobiliar ca fiind o persoană fizică (sau o afacere sau altă entitate) care investește pe piața imobiliară prin cumpărarea, închirierea sau dobândirea în alt mod a drepturilor asupra unei proprietăți imobiliare sau a oricăruia dintre drepturile inerente unei proprietăți imobiliare.

De aceea am afirmat în introducere că există atât de multe tipuri de investiții imobiliare. Investițiile în imobiliare constau adesea în acele categorii de investiții la care majoritatea oamenilor se gândesc imediat când aud termenul – cum ar fi deținerea de proprietăți rezidențiale sau comerciale și închirierea acestor proprietăți sau achiziționarea unor astfel de proprietăți pentru a le îmbunătăți rapid și a le revinde pentru a obține un profit. Dar se poate referi, de asemenea, la o multitudine de alte oportunități de investiții, inclusiv achiziționarea și apoi închirierea drepturilor minerale ale unei parcele de teren sau investiția într-un fond de investiții imobiliare. Iar astăzi, investițiile imobiliare pot include chiar și participarea directă la o tranzacție mare prin intermediul unei platforme de crowdfunding imobiliar.

Care sunt beneficiile potențiale ale investițiilor imobiliare?

Chiar dacă niciun tip de investiție nu poate oferi garanția unui profit sau chiar protecția principalului, din punct de vedere istoric, imobiliarele au fost una dintre cele mai sigure clase de active pentru investitori, oferind în același timp un potențial de câștiguri.

Investițiile imobiliare oferă mai multe beneficii posibile care, în general, nu sunt asociate cu alte tipuri de investiții. Iată doar câteva dintre aceste beneficii.

Lovitură

Una dintre cele mai puternice oportunități pe care le oferă investițiile imobiliare este capacitatea investitorilor de a-și mobiliza capitalul de mai multe ori. Cu alte cuvinte, investitorii imobiliari pot folosi fonduri împrumutate pentru a investi într-o proprietate imobiliară pe care nu și-ar putea permite să o cumpere direct, dar apoi să realizeze tot profitul potențial din deținerea acelei proprietăți. Cu toate acestea, este, de asemenea, important de subliniat faptul că, odată cu creșterea efectului de levier, cresc și riscurile.

Avantaje fiscale

Imobiliarele pot oferi, de asemenea, mai multe tipuri de beneficii fiscale. De exemplu, guvernul tratează profiturile imobiliare ca fiind câștiguri de capital, care sunt impozitate mai puțin decât veniturile din muncă. În plus, baza fiscală a proprietăților dvs. de investiții poate scădea în timp, deoarece codul fiscal vă permite să vă depreciați bunurile imobiliare în fiecare an. De asemenea, dacă generați fluxuri de numerar de pe urma unei proprietăți de închiriat, vă puteți bucura potențial de aceste profituri fără a fi impozitate ca lucrător independent.

Control

Un alt aspect al investițiilor imobiliare pe care unii oameni îl consideră valoros este controlul sporit de care se bucură asupra investițiilor lor. Atunci când achiziționați acțiuni sau fonduri mutuale, trebuie apoi să așteptați pur și simplu în mod pasiv ca acele active să crească în valoare. Cu excepția cazului în care sunteți un acționar majoritar în acele companii, nu veți avea prea mult de spus în operațiunile lor, ceea ce înseamnă adesea că, în esență, nu puteți face nimic pentru a îmbunătăți în mod direct valoarea investițiilor dumneavoastră. Cu toate acestea, atunci când investiți în proprietăți imobiliare, vă puteți bucura de un anumit control asupra aproape fiecărei variabile – dobândirea de cunoștințe sau de abilități de negociere pentru a obține o afacere mai bună la cumpărare, îmbunătățirea proprietății, găsirea unor modalități creative de a genera venituri suplimentare (adăugarea de mașini de spălat rufe în complexul dvs. de apartamente, de exemplu) etc.

Există multe alte beneficii posibile ale investițiilor imobiliare – acestea vă pot proteja capitalul împotriva inflației, vă pot oferi deduceri fiscale față de alte venituri etc. Pentru mai multe informații în acest sens, vă recomandăm să vizitați Centrul nostru de cunoștințe.

Riscurile investițiilor imobiliare

Desigur, nicio discuție despre investițiile imobiliare nu ar fi completă fără a discuta și despre riscurile implicate. Ca în cazul oricărei investiții, imobiliarele comportă riscul de pierdere. În cazul în care investiți în mod activ în imobiliare, cum ar fi cumpărarea unei proprietăți rezidențiale pentru a o închiria, suportați riscul permanent de neocupare, ceea ce va duce la o lipsă de venit pe acea proprietate, precum și o scădere a pieței imobiliare, care vă poate reduce capitalul propriu în investiție.

Există, de asemenea, riscuri implicate în investițiile imobiliare pasive – cum ar fi deținerea de acțiuni în afaceri legate de imobiliare, deținerea de acțiuni în Real Estate Investment Trusts (REIT) sau investirea în tranzacții prin intermediul platformelor de crowdfunding imobiliar, toate acestea fiind discutate mai jos. În cazul acestor investiții, valoarea acestor active ar putea scădea în timp. Din aceste motive, atât investițiile imobiliare active, cât și cele pasive, vă vor cere să faceți propriile cercetări și investigații prealabile, la fel ca în cazul oricărui alt tip de investiție.

Ce sunt societățile de investiții imobiliare?

Până în acest moment am discutat despre investitorii imobiliari individuali, dar o parte semnificativă din toate bunurile imobiliare este deținută și controlată de societăți de investiții imobiliare. Acestea sunt, în general, companii organizate ca întreprinderi tradiționale – corporații, SRL-uri, SRL-uri etc.

Companii de investiții imobiliare sunt, în esență, grupuri de investitori care strâng capital de la alți investitori și utilizează acest capital pentru a achiziționa bunuri imobiliare, fie pentru fluxuri de numerar și apreciere pe termen lung, fie pentru redresare și profit pe termen scurt.

Aceste companii investesc în bunuri imobiliare în același mod ca și investitorii individuali – deși companiile mai mari și mai sofisticate investesc, în general, în tranzacții care sunt mult mai mari sau mai complexe decât ar putea gestiona un investitor imobiliar individual. Unele dintre cele mai mari companii de investiții imobiliare chiar achiziționează terenuri și apoi dezvoltă ele însele bunurile imobiliare – clădiri de apartamente, centre comerciale.

Dar pentru că stabilirea afacerii (în scopuri legale și fiscale), găsirea de capital și apoi găsirea tranzacțiilor imobiliare potrivite sunt singurele condiții prealabile pentru a opera o companie de investiții imobiliare, investitorii individuali pot face și acest lucru.

Ce fac grupurile de investiții imobiliare?

În cadrul categoriei largi a companiilor de investiții imobiliare există un subset numit grupuri de investiții imobiliare. Aceste organizații îndeplinesc o funcție foarte specifică – achiziționează sau construiesc un grup de proprietăți și apoi le vând altor investitori, care le pot închiria. Deoarece sunt, în general, foarte sofisticate și bine informate, aceste grupuri de investiții imobiliare îi ajută, de asemenea, pe investitori să găsească chiriași și acționează ca administratori de proprietăți, în schimbul unui procent din chirie.

Cum pot investi în imobiliare cu puțini bani?

Deși majoritatea oamenilor se gândesc la imobiliare ca la o investiție destinată doar persoanelor înstărite sau celor care au mult capital de investit, realitatea este că puteți investi în imobiliare cu foarte puțini bani.

De exemplu, multe companii imobiliare mari sunt cotate la bursă și puteți pur și simplu să cumpărați acțiuni la astfel de companii – agenții de brokeraj imobiliar, companii de dezvoltare imobiliară, companii de construcții, etc.

Puteți, de asemenea, să cumpărați acțiuni într-un fond de investiții imobiliare (REIT), despre care vom discuta mai în detaliu mai jos.

În plus, una dintre cele mai noi forme de investiții imobiliare, care permite persoanelor fizice să participe la tranzacții fără a investi mult capital, este crowdfunding-ul imobiliar.

RealtyMogul, de exemplu, este una dintre cele mai importante companii de crowdfunding imobiliar, iar platforma noastră ajută la punerea în legătură a oportunităților imobiliare care au fost verificate de experții noștri cu investitorii interesați să investească doar 1.000 de dolari direct în tranzacții imobiliare.

Prin faptul că permite investitorilor să pună în comun capitalul și să investească în aceste tranzacții, RealtyMogul permite persoanelor fizice să investească în oportunități care altădată erau disponibile doar pentru instituții sau pentru cei bogați. Iar platforma noastră le permite acestor investitori să realizeze atât venituri potențiale, cât și aprecieri pe termen mai lung în tranzacții imobiliare, fără a se confrunta cu problemele legate de proprietatea imobiliară. Rețineți că există riscuri, așa că este important să faceți diligențele necesare.

Ce este Crowdfunding-ul imobiliar?

Ce este Crowdfunding-ul imobiliar este o platformă (uneori numită serviciu de creditare de la egal la egal) care pune în legătură persoanele fizice care doresc să investească în domeniul imobiliar cu întreprinderile imobiliare și proprietarii de proprietăți care au nevoie să strângă capital pentru proiectele lor.

Aceste întreprinderi imobiliare care au nevoie de capital își pot structura oportunitățile de investiții fie ca finanțare prin datorii, fie ca finanțare prin capital propriu. Acest lucru înseamnă că investitorii care cercetează oportunitățile de crowdfunding imobiliar pot găsi oferte care să le ofere fie investiții bazate pe datorii (rambursate cu dobândă în rate fixe sau la sfârșitul unei perioade prestabilite), fie investiții de capital, în care pot participa la profitul de creștere al afacerii imobiliare.

Este crowdfundingul imobiliar o investiție mai sigură?

Nici o investiție nu este garantată și există riscuri cu orice investiție, inclusiv cu crowdfundingul imobiliar. Cu toate acestea, platformele de crowdfunding mai sofisticate analizează minuțios fiecare tranzacție imobiliară, precum și echipa din spatele acesteia înainte de a o pune la dispoziția investitorilor pe site-urile lor.

În plus, oportunitățile imobiliare oferite pe platformele de crowdfunding oferă confortul general al investiției într-o proprietate fizică, spre deosebire de o acțiune sau obligațiune sau un alt activ non-fizic.

Crowdfunding imobiliar pentru investitorii neacreditați

Deși platformele de crowdfunding oferă oportunități de investiții pentru investitorii neacreditați, în general, potențialii investitori vor trebui să îndeplinească anumite criterii, cum ar fi valoarea netă minimă sau venitul familiei.

Pentru multe dintre oportunitățile de investiții imobiliare disponibile pe o platformă de crowdfunding, cu toate acestea – în special cele care nu sunt anunțate public – investitorii neacreditați vor fi eligibili pentru a participa.

Statisticile de crowdfunding imobiliar

Chiar dacă crowdfundingul imobiliar este încă un mijloc relativ nou de a investi în imobiliare, este deja o industrie de mai multe miliarde de dolari. 3

De fapt, numai investitorii de pe platforma de crowdfunding imobiliar a RealtyMogul au investit deja peste 250 de milioane de dolari în tranzacții imobiliare evaluate în mod colectiv la mult peste 1 miliard de dolari.

Pentru mai mult conținut educațional pe această temă, vizitați Centrul nostru de cunoștințe.

Ce este un Real Estate Investment Trust (REIT)?

Un Real Estate Investment Trust – numit în mod obișnuit REIT – este o companie imobiliară care își modelează activitatea oarecum ca un fond mutual, prin punerea în comun a capitalului strâns de investitori pentru a achiziționa proprietăți imobiliare (fie pentru un venit continuu, fie pentru revânzare).

Majoritatea REIT-urilor se specializează într-una sau mai multe categorii de proprietăți – cum ar fi clădirile de birouri, complexele de apartamente sau proprietățile de auto-stocare.

Chiar dacă majoritatea REIT-urilor sunt cotate la bursă și oricine poate achiziționa acțiuni la fel ca orice altă acțiune, unele REIT-uri sunt private și sunt disponibile doar pentru investitorii acreditați și sofisticați.

Cum funcționează investițiile în REIT?

Cel mai simplu și cel mai răspândit mod de a investi într-un REIT este de a achiziționa acțiuni ale unei companii REIT cotate la bursă sau ale unui fond mutual REIT. Orice persoană fizică cu un cont de tranzacționare la bursă poate investi în REIT-uri în acest mod.

Dar investitorii acreditați – de obicei persoane fizice cu valoare netă ridicată care îndeplinesc anumite criterii financiare minime bazate pe venit și active totale – pot investi, de asemenea, în REIT-uri private. Acestea nu sunt cotate la bursă și nu sunt înregistrate la Securities and Exchange Commission, ceea ce înseamnă că nu au aceleași cerințe de reglementare pentru a dezvălui detalii despre registrele lor financiare. Acesta este motivul pentru care oportunitățile de investiții în REIT-urile private sunt de obicei deschise doar investitorilor acreditați.

Cum știu în ce societăți de investiții imobiliare să am încredere?

Inclusiv dacă sunteți o persoană cu valoare netă ridicată care s-ar califica drept investitor acreditat, dacă sunteți nou în domeniul REIT-urilor, cel mai sigur mod de a începe să investiți în aceste societăți este să începeți cu cele care sunt tranzacționate la bursă.

De ce? Pentru că REIT-urile cotate la bursă sunt supuse acelorași reguli de divulgare financiară ca orice altă companie cotată la bursă, ceea ce înseamnă că ar trebui să puteți afla mai multe despre aceste companii și investițiile lor decât ați face-o dacă ați cerceta un REIT privat.

Un alt motiv pentru care ar putea fi înțelept să optați mai întâi pentru un REIT cotat la bursă este faptul că aceste companii sunt urmărite și evaluate de analiștii bursieri la fel ca întreprinderile din orice altă industrie. Acest lucru înseamnă că puteți găsi analize detaliate despre REIT-urile publice la oricare dintre cele mai importante puncte de analiză bursieră, cum ar fi MorningStar sau TheStreet.

Cum pot investi în imobiliare cu fonduri limitate?

Un mod de a investi în imobiliare chiar dacă nu aveți mult capital inițial este de a face o mică investiție într-un REIT. Mai mult, aveți, de asemenea, oportunitatea de a valorifica simultan beneficiile atât ale crowdfunding-ului imobiliar, cât și ale REIT-urilor, investind în MogulREIT de la RealtyMogul.

MogulREIT este un fond de investiții imobiliare online deschis oricărui investitor și care necesită doar o investiție minimă de 5.000 de dolari. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d