Riscuri și realități ale contractului de vânzare-cumpărare

Din cauza restrângerii recente a creditării, este posibil ca unii cumpărători de locuințe să aibă mai puține șanse de a se califica pentru credite ipotecare decât acum câțiva ani. Unii consilieri financiari prezic că debitorii cu opțiuni limitate ar putea apela la mijloace alternative de achiziționare a unei locuințe. O astfel de alternativă este contractul pentru act de proprietate.

Într-un contract pentru act de proprietate, cumpărarea proprietății este finanțată de către vânzător mai degrabă decât de un creditor terț, cum ar fi o bancă comercială sau o uniune de credit. Acest aranjament poate aduce beneficii atât cumpărătorilor, cât și vânzătorilor, prin extinderea creditului pentru cumpărătorii de locuințe care altfel nu s-ar califica pentru un împrumut. Într-adevăr, organizațiile publice și nonprofit de apărare a locuințelor au folosit contractul de vânzare-cumpărare ca instrument pentru a ajuta gospodăriile cu venituri mici și moderate să devină proprietari de locuințe.

Cu toate acestea, acestui mecanism alternativ de finanțare îi lipsesc multe dintre protecțiile acordate împrumutaților care au credite ipotecare tradiționale. În plus, aceste contracte pot conține dispoziții care lasă loc pentru abuzuri și pot prezenta riscuri și incertitudini atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Următorul articol prezintă fapte și caracteristici de bază ale contractului pentru act de proprietate și oferă sugestii pentru minimizarea riscurilor asociate cu acest substitut de ipotecă.

Fapte și caracteristici

Un contract pentru act de proprietate, cunoscut și sub numele de „obligațiune pentru act de proprietate”, „contract de teren” sau „contract de teren în rate”, este o tranzacție prin care vânzătorul finanțează vânzarea propriei proprietăți. Într-un contract de vânzare prin act de proprietate, cumpărătorul este de acord să plătească prețul de achiziție al proprietății în rate lunare. Cumpărătorul intră imediat în posesia proprietății, adesea plătind un avans mic sau deloc, în timp ce vânzătorul păstrează titlul legal al proprietății până la îndeplinirea contractului. Cumpărătorul are dreptul de ocupație și, în state precum Minnesota, dreptul de a solicita o scutire de impozit pe proprietate de tip homestead. Cumpărătorul finanțează achiziția cu ajutorul vânzătorului, care păstrează o garanție asupra proprietății.

Contractul pentru act de proprietate este o tranzacție mult mai rapidă și mai puțin costisitoare de executat decât o ipotecă tradițională, de tip „buy-money”. Într-un contract pentru act de proprietate tipic, nu există comisioane de inițiere, cereri formale sau costuri ridicate de încheiere și decontare. O altă caracteristică importantă a unui contract for deed este că sechestrarea proprietății în caz de neplată este, în general, mai rapidă și mai puțin costisitoare decât sechestrarea în cazul unei ipoteci tradiționale. În cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește plățile în cazul unui contract de act de proprietate tipic, vânzătorul poate rezilia contractul, poate reintra în posesia proprietății și poate păstra ratele anterioare plătite de cumpărător ca daune-interese. În aceste circumstanțe, vânzătorul poate revendica proprietatea fără o vânzare de executare silită sau o acțiune judiciară. Cu toate acestea, legile care reglementează procesul de anulare a contractului diferă de la o jurisdicție la alta, iar rezultatul poate varia în cadrul aceluiași stat, în funcție de clauzele contractuale și de faptele cazului specific.

Pentru că, în cazul unui contract de vânzare-cumpărare, cumpărătorul nu are aceleași garanții ca cele oferite unui debitor ipotecar în cadrul unei ipoteci pe bani de cumpărare, contractul de vânzare-cumpărare poate părea a fi, în esență, un aranjament de tip „rent-to-own”. Cu toate acestea, în cadrul unui contract tipic de vânzare-cumpărare, cumpărătorul devine responsabil de obligațiile unui debitor ipotecar în posesie, cum ar fi întreținerea proprietății și plata impozitelor pe proprietate și a asigurărilor împotriva accidentelor. În plus, cu excepția cazului în care contractul interzice acest lucru, oricare dintre părți își poate vinde participația în contract.

Rapiditatea, simplitatea atrag cumpărătorii

Cumpărătorii de locuințe pot fi atrași de un contract de cumpărare prin act de proprietate din mai multe motive. Această metodă poate fi deosebit de atrăgătoare pentru cumpărătorii de locuințe care nu se califică pentru un credit ipotecar, cum ar fi persoanele care au locuri de muncă în numerar și care, prin urmare, nu pot dovedi capacitatea lor de a face plăți. Având în vedere că procesul de contract pentru act este semnificativ mai scurt decât procesul de aprobare ipotecară, acesta poate atrage cumpărătorii care se confruntă cu constrângeri de timp sau care au opțiuni limitate, cum ar fi persoanele care își pierd casele în urma unei executări silite. Cumpărătorii de locuințe pentru prima dată care nu au experiență pe piață sau persoanele care se feresc de organizațiile financiare tradiționale pot alege, de asemenea, un contract pentru act de proprietate din cauza simplității relative a procesului de cumpărare.

Contractul pentru act de proprietate este o alternativă de finanțare mai populară în rândul cumpărătorilor de locuințe aparținând minorităților, în special hispanici. Conform cifrelor din sondajele recente ale American Housing Surveys, în timp ce doar 5 la sută din toate gospodăriile ocupate de proprietari din SUA aveau contracte pentru acte în 2005, 9,5 la sută din gospodăriile ocupate de proprietari hispanici și 7,1 la sută din gospodăriile ocupate de proprietari de culoare din întreaga țară le foloseau.1/ (Pentru mai multe cifre privind utilizarea contractelor pentru acte de proprietate, a se vedea tabelul de mai jos.) Deși contractele pentru acte de proprietate sunt uneori denumite „ipoteca omului sărac „2/, rezultatele sondajului American Housing Survey indică faptul că numai 3,9% dintre gospodăriile din SUA aflate sub pragul sărăciei le-au utilizat în 2005.

Cu toate acestea, este dificil de știut cu exactitate cât de răspândite sunt contractele pentru acte, deoarece natura acestor acorduri permite cumpărătorului și vânzătorului un anumit grad de anonimat. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. De exemplu, în partea central-vestică a statului Minnesota, informații anecdotice sugerează că contractele pentru act de proprietate sunt o alternativă frecvent utilizată la ipoteci.

Cu toate acestea, unii consilieri financiari și cercetători în domeniul dreptului proprietății consideră contractul pentru act de proprietate drept un „dinozaur juridic „3/ sau o „anomalie „4/ și chiar solicită dispariția acestuia. Aceștia afirmă că contractul pentru act de proprietate nu își are locul în finanțarea modernă a proprietății, nu oferă beneficii reale față de ipotecă și lasă ambele părți vulnerabile la riscuri și incertitudini.

O obiecție majoră la adresa contractului pentru act este aceea că acesta este strâns asociat cu o formă de creditare prădalnică care a fost predominantă de la sfârșitul anilor 1980 până în anii 1990. În această perioadă, unele cartiere – inclusiv cele din nordul Minneapolisului – au experimentat o schemă de creditare prădătoare cunoscută sub numele de „equity stripping”. Într-un astfel de sistem, un investitor găsește un proprietar de locuință care se confruntă cu executarea silită și îl abordează cu o ofertă de cumpărare a locuinței. După ce cumpără locuința, investitorul plătește datoria, vinde locuința înapoi proprietarului inițial printr-un contract de vânzare-cumpărare și obține capitalul din tranzacție. Din fericire, aceste înșelăciuni de sustragere a capitalurilor proprii au dispărut din peisaj în ultimii ani – în mare parte pentru că proprietarii de locuințe care se confruntă astăzi cu o executare silită nu prea au capitaluri proprii pe care investitorii lipsiți de scrupule să le sustragă.

O altă obiecție la contractele pentru acte, în afară de asocierea lor cu înșelăciuni nefaste de sustragere a capitalurilor proprii, este că au reputația de a oferi puțină protecție juridică cumpărătorilor. În ciuda faptului că dobândesc responsabilități de reparare și întreținere a locuinței, cumpărătorii au drepturi de proprietate și un control limitat asupra proprietăților lor în timp ce fac plăți către vânzători. Cumpărătorii nu obțin niciun drept de răscumpărare prin această tranzacție.

Până în urmă cu câteva decenii, instanțele de judecată din SUA aplicau în mod obișnuit clauzele de decădere din contractele de vânzare-cumpărare în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile. De exemplu, dacă un cumpărător de locuință nu făcea o singură plată după 15 ani de la încheierea unui contract pentru act de proprietate pe 20 de ani, vânzătorul putea să anuleze contractul și să păstreze titlul și toate plățile anterioare, în timp ce cumpărătorul ar fi suferit o pierdere substanțială. Cu toate acestea, astfel de cazuri extreme sunt mai puțin frecvente în prezent. În timp ce câteva instanțe pun în aplicare clauzele de decădere așa cum sunt scrise, majoritatea au devenit mai înțelegătoare față de plângerile depuse de cumpărătorul care nu și-a îndeplinit obligațiile, în special în circumstanțele în care cumpărătorul a plătit deja o parte semnificativă din prețul de achiziție. În prezent, instanțele de judecată consideră adesea contractul de vânzare-cumpărare ca fiind analog cu ipoteca și, în consecință, extind protecția debitorului ipotecar la cumpărător în caz de neplată.

Riscurile pentru cumpărători

În ciuda schimbărilor favorabile în ceea ce privește aplicarea juridică a decăderii, contractele pentru act de proprietate prezintă riscuri distincte pentru cumpărători. Un risc major provine din perioada scurtă de timp necesară pentru a anula contractul în caz de neplată. De exemplu, în Minnesota, atunci când un cumpărător rămâne în urmă cu plățile, vânzătorul poate depune o notificare de anulare a contractului pentru act de proprietate la județ și poate notifica cumpărătorul cu notificarea. Cumpărătorul are la dispoziție doar 60 de zile de la data depunerii notificării pentru a rezolva problemele de neîndeplinire a obligațiilor și pentru a plăti onorariile de avocat permise pentru a „restabili” contractul. Acesta este un interval de timp scurt în comparație cu cele șase luni sau mai mult acordate debitorilor ipotecari care se confruntă cu executarea silită. Prin urmare, un cumpărător cu contract pentru act de proprietate aflat în situație de neplată are la dispoziție un interval de timp mult mai restrâns pentru a găsi o nouă locuință și este probabil să aibă opțiuni limitate de locuințe.

Un alt risc major pentru cumpărător este reprezentat de plata balonului. Spre deosebire de majoritatea creditelor ipotecare tradiționale, majoritatea contractelor pentru act de proprietate nu sunt complet amortizate. În schimb, contractul este cel mai frecvent structurat pentru a necesita plăți lunare timp de câțiva ani, urmate de o „plată balon” care finalizează plata casei. Pentru a efectua această plată finală, cumpărătorul va trebui, aproape inevitabil, să obțină o ipotecă tradițională. Dacă un cumpărător nu se poate califica pentru un credit ipotecar în momentul în care plata balonului este scadentă, este probabil să se confrunte cu anularea contractului.

Câțiva cumpărători încheie contracte de vânzare-cumpărare cu speranța de a-și repara creditul. Aceștia se așteaptă să își îmbunătățească profilul de credit în prima parte a perioadei contractuale și apoi să se califice pentru un împrumut în momentul în care plata balonului este scadentă. Cu toate acestea, potrivit lui Dan Williams de la Lutheran Social Services din Duluth, Minnesota, un contract pentru act de proprietate adesea nu îmbunătățește creditul cumpărătorului, deoarece vânzătorii individuali de obicei nu raportează la agențiile de credit. Cumpărătorul poate încerca să folosească o scrisoare din partea vânzătorului care să ateste că face plățile contractuale la timp, dar, din păcate, majoritatea creditorilor nu onorează o astfel de scrisoare.

Williams avertizează că și costurile neașteptate de reparații ale locuinței pot reprezenta un risc pentru cumpărători în cazul unui contract pentru act de proprietate. Deși acest risc se aplică, de asemenea, cumpărătorilor care achiziționează locuințe prin credite ipotecare convenționale, acesta poate fi mai mare în cazul locuințelor achiziționate prin contracte pentru act, deoarece un vânzător poate încheia un contract pentru act cu dezvăluiri limitate despre starea proprietății. Avocatul Larry Wertheim, cu sediul în Minneapolis, explică faptul că, în cazul unei vânzări finanțate de terți, cerințele stricte ale creditorului în ceea ce privește examinarea titlului de proprietate, asigurarea titlului de proprietate și evaluarea oferă cumpărătorului avantajul colateral al divulgării informațiilor. Cu excepția cazului în care cumpărătorul într-un contract pentru act de proprietate are asistență juridică sau este conștient de necesitatea evaluării și a examinării titlului de proprietate, este posibil ca tranzacția să nu includă aceste garanții. În plus, având în vedere că mulți cumpărători de locuințe aleg un contract pentru act de proprietate deoarece creditul lor slab îi împiedică să obțină un credit ipotecar convențional, este puțin probabil ca aceștia să se califice pentru împrumuturi pentru finanțarea reparațiilor. În cele din urmă, defectele proprietății ar putea crește șansele ca cumpărătorul să nu-și onoreze plățile și să piardă locuința.

Un alt risc pentru cumpărătorii cu contract pentru act provine din faptul că vânzătorul păstrează titlul de proprietate pe durata contractului. Deoarece vânzătorul păstrează titlul, acesta poate continua să greveze proprietatea cu ipoteci și privilegii. Vânzătorul este obligat să transmită titlul de proprietate numai atunci când prețul de achiziție este achitat integral și este momentul să predea titlul de proprietate. Nu este necesar ca vânzătorul sau vânzătorul să dețină un titlu de proprietate valabil în momentul semnării contractului și nici pe durata contractului. În funcție de legislația statului și de faptul dacă contractul este înregistrat în timp util, interesul cumpărătorului poate avea prioritate de rang inferior față de aceste sarcini anterioare și posterioare contractului plasate pe proprietate de către vânzător.

În plus față de problemele descrise mai sus, nu există două contracte pentru acte de proprietate la fel și, potrivit lui Cheryl Peterson de la Twin Cities Habitat for Humanity, termenii acordului sunt adesea neclari. Contractul pentru act de proprietate este, de obicei, un document de una până la cinci pagini care include valoarea achiziției, rata dobânzii, plata lunară și unele formulări referitoare la anulare. Adesea, documentele nu includ un aranjament standard pentru începerea procesului de anulare. Această lipsă de claritate în contractele pentru acte creează dificultăți pentru consilierii financiari care oferă consultanță cumpărătorilor care se confruntă cu anularea. Potrivit lui Peterson, „Nu poți spune: „Dacă ai văzut zece contracte pentru act, înseamnă că le-ai văzut pe toate”. Nu te face un expert, pentru că următoarele zece vor fi toate diferite.”

Un instrument de promovare a proprietății de locuințe

În timp ce contractul pentru act de proprietate poate atrage după sine o litanie de probleme pe piața privată, acest dispozitiv de finanțare alternativă s-a dovedit a fi un instrument promițător pentru sectorul public și cel nonprofit. Unii finanțatori și dezvoltatori de locuințe folosesc contractele pentru acte ca mijloc de promovare a proprietății locuințelor pentru gospodăriile cu venituri mici și medii. În special, programul Minnesota Housing’s Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) al Minnesota Housing a utilizat contractele pentru acte ca instrument eficient pentru a ajuta sute de locuitori din Minnesota să devină proprietari de locuințe durabile, stabilizând în același timp cartierele în declin.5/

MURL alocă fonduri administratorilor locali pentru a reabilita locuințele unifamiliale în curs de deteriorare. Locuințele reabilitate sunt apoi vândute cumpărătorilor de locuințe aflate în situație de risc, în baza unui contract de vânzare-cumpărare fără dobândă. Programul îi definește pe cumpărătorii de locuințe cu risc ca fiind cei care sunt „fără adăpost, care primesc asistență publică sau care nu au capacitatea de a îndeplini standardele de subscriere ipotecară pentru o finanțare tradițională „6/

Contractul MURL pentru act de proprietate le cere cumpărătorilor de locuințe să facă o plată lunară echivalentă cu 25 % sau mai mult din venitul lor lunar brut. (Aceasta este, în general, o afacere bună, având în vedere că beneficiarii de asistență federală pentru locuințe din Secțiunea 8 plătesc 30 la sută din venitul lunar brut). Scopul MURL este de a permite cumpărătorilor de locuințe să refinanțeze în cele din urmă sau să achite contractul pentru act și să dobândească titlul de proprietate simplă. Plățile lunare accesibile în cadrul contractului pentru act de proprietate permit cumpărătorului de locuințe să repare orice probleme de credit restante, reducând în același timp soldul principal. Odată ce soldul este redus la un nivel rezonabil, cumpărătorul poate refinanța un credit ipotecar tradițional.

Potrivit unui rezumat al raportului anual din 2008 al Minnesota Housing, portofoliul MURL include 350 de locuințe. Pe parcursul anului trecut, rata de neplată a fost de 7,7 la sută, iar rata de refinanțare/rambursare a contractului a fost de 2,6 la sută. Spre deosebire de perioada de reziliere de 60 de zile de pe piața privată, MURL include o politică generoasă de toleranță, concepută pentru a ajuta cumpărătorii de locuințe cu risc să aibă succes pe termen lung. Aceasta permite flexibilitate în cazul unor circumstanțe neprevăzute care limitează capacitatea de plată pe termen scurt a cumpărătorului de locuință (de exemplu, o problemă de sănătate neașteptată, pierderea pe termen scurt a locului de muncă).

Fondul pentru Locuințe pentru Familii – o organizație non-profit cu sediul în Twin Cities – lansează un nou program care va utiliza, de asemenea, contractul pentru acte ca instrument pentru a crea oportunități de locuințe la prețuri accesibile. Noua inițiativă, intitulată „The Bridge to Success Contract for Deed Program”, a fost lansată în toamna anului 2008.

Prin intermediul acestui program, Family Housing Fund a făcut un împrumut de 500.000 de dolari către Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) și Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Aceste două organizații au un angajament de împrumut – similar cu o linie de credit – de până la 1 milion de dolari de la un creditor privat. DBNHS și GMHC vor folosi fondul comun de finanțare pentru a vinde proprietăți în baza unui contract de vânzare-cumpărare către cumpărătorii de locuințe care s-ar putea să nu fie pregătiți să se califice pentru un credit ipotecar tradițional. Fondurile din Fondul pentru locuințe pentru familii vor reprezenta 20 la sută din prețul de achiziție, iar restul de 80 la sută va fi finanțat de creditori. Acest aranjament elimină necesitatea unei asigurări ipotecare private. Componentele cheie ale programului „The Bridge to Success Contract for Deed” sunt educația pentru a deveni proprietar de locuință și consilierea financiară pentru a se asigura că, în trei ani, cumpărătorul este pregătit pentru un credit ipotecar.7/

Consiliere din partea experților

În timp ce un contract pentru act de proprietate poate avea farmecul său ca dispozitiv alternativ de finanțare, având în vedere riscurile implicate, cumpărătorii și vânzătorii ar trebui să procedeze cu prudență atunci când încheie un astfel de aranjament pe piața privată. Următoarele sfaturi din partea Coaliției serviciilor juridice din Minnesota subliniază faptul că ambele părți ar trebui să facă un efort pentru a fi pe deplin informate.

• În primul rând, vânzătorul trebuie să stabilească termenii contractului într-un acord de cumpărare. Este important ca ambele părți să înțeleagă pe deplin prevederile contractului, deoarece, odată ce contractul de vânzare-cumpărare a fost semnat, opțiunile disponibile atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător sunt limitate.
• Cumpărătorul trebuie să știe dacă este responsabil pentru plata impozitului pe proprietate și a asigurărilor și dacă contractul de vânzare-cumpărare include o plată finală. Dacă acesta include una, cumpărătorul ar trebui să fie sigur că ar fi eligibil pentru un credit ipotecar pentru a acoperi plata la scadență.
• Cumpărătorul ar trebui, de asemenea, să se asigure că vânzătorul este adevăratul proprietar al casei, verificând la biroul de înregistrare din județ pentru a vedea cine este listat ca proprietar înregistrat. În cazul în care vânzătorul are încă o ipotecă care grevează proprietatea sau este responsabil pentru plata impozitelor sau a asigurării, cumpărătorul ar trebui să contacteze compania de ipotecă a vânzătorului înainte de a semna contractul pentru a stabili dacă vânzătorul este la zi cu plățile. Unii vânzători „escroci” vor reține plățile cumpărătorului și nu le vor aplica la ipotecă. Dacă vânzătorul nu își plătește ipoteca în acest scenariu și casa este executată silit, cumpărătorul va pierde casa și toate ratele plătite.
• Cumpărătorul ar trebui să ceară vânzătorului un raport „Truth in Sale of Housing” (Adevărul în vânzarea de locuințe) pentru a determina starea casei. Acest raport este necesar în Minneapolis și St. Paul și în alte câteva orașe. În orașele în care nu este necesar, vânzătorul ar trebui să își găsească propriul inspector pentru a evalua starea casei.

În cele din urmă, potrivit lui Wertheim, odată ce contractul de vânzare-cumpărare este executat, cumpărătorul ar trebui să înregistreze imediat contractul la biroul registratorului județean sau la biroul de înregistrare a titlurilor. Deși statutele care impun această înregistrare sunt rareori puse în aplicare, înregistrarea contractului va ajuta la dovedirea posesiei cumpărătorului asupra proprietății și îl va proteja de sarcini post-contract plasate asupra proprietății de către vânzător.

Asigurarea unui rezultat pozitiv

Este important de reținut că, în ciuda riscurilor lor și a asociațiilor uneori negative, contractele pentru act de proprietate nu sunt în mod intrinsec rele. Atunci când sunt utilizate cu înțelepciune, ele pot fi o soluție bună pentru unii consumatori. Contractele pentru acte oferă o opțiune rapidă și simplificată pentru persoanele care nu se califică pentru ipoteci tradiționale sau care ar prefera să nu aibă de-a face cu creditorii ipotecari. Atunci când sunt administrate de agenții publice sau de organizații nonprofit pentru locuințe, contractele pentru acte de proprietate pot fi un instrument de construire a creditului, de promovare a proprietății și de stabilizare a cartierelor.

Pentru a-și proteja interesele în contractele pentru acte de proprietate, vânzătorii și cumpărătorii trebuie să își facă temele, ca să spunem așa, asigurându-se că învață și înțeleg ce prevederi și riscuri specifice implică aceste contracte. Cumpărătorii în contractele private pentru acte ar trebui să ia măsuri suplimentare. Aceștia includ evaluarea stării proprietății, confirmarea faptului că vânzătorul are un titlu de proprietate clar și înregistrarea contractului semnat la biroul guvernamental corespunzător. Fiind informați și pregătiți, cumpărătorul și vânzătorul într-un contract pentru act de proprietate pot contribui la asigurarea unui rezultat pozitiv pentru ambele părți.

Crystal Myslajek a fost stagiară în domeniul afacerilor comunitare la Federal Reserve Bank of Minneapolis în 2008. Ea urmează un masterat în politici publice la Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs din cadrul Universității din Minnesota.

1/ Biroul de recensământ al SUA.

2/ A. Roy, „Urban Informality”, Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, pp. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Ediția a doua), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.