Imagine que você possui uma propriedade ou parcela de terra com outra pessoa – um irmão, um amigo, ou um cônjuge. Mas então os seus interesses divergem; você e essa pessoa têm ideias diferentes sobre o que fazer com a propriedade; em particular, como usá-la, melhorá-la ou dispor dela.
dizer, por exemplo, que um de vocês quer construir ou expandir uma casa, o outro quer começar uma fazenda. Ou que um de vocês quer vender a propriedade, o outro quer mantê-la por gerações. Talvez um de vocês queira alugá-la, o outro quer deixá-la desocupada até alguma data futura, quando ela será vendida. Os vossos esforços de negociação ou compromisso não vos levam a lado nenhum; estão parados.
Há alguma coisa que possam fazer nestas situações intratáveis? A lei oferece algo chamado de ação de partição, que pode ser trazida para dividir a propriedade em ações individuais entre os proprietários, permitindo que você avance com a sua parte independentemente.
Uma partição, ou divisão, da propriedade pode ser arranjada em uma base voluntária se todos os proprietários concordarem com ela. Entretanto, se eles não concordarem, um juiz pode ordenar uma divisão da propriedade com base no pedido de um dono. Se feita com graça e de acordo, pode resultar em uma divisão mais eficiente da propriedade onde todos os antigos proprietários estão mais felizes em possuir sua própria porção.
Tipos de Ações de Partição que a Lei Permite Por
Existem dois tipos principais de partições legais da propriedade da terra (embora o vocabulário preciso possa diferir de um estado para outro).
Primeiro, uma partição em espécie, também conhecida como uma “partição real”, divide o interesse individual de cada proprietário em conjunto. Cada proprietário acaba por controlar uma parte individual e dividida da propriedade. Este é o tipo mais comum de divisão, e tende a ser mais fácil quando as partes geralmente se dão bem, mas simplesmente discordam sobre o melhor uso do terreno, e também onde o terreno é facilmente dividido em porções discretas. Isto permite um “desacoplamento consciente” onde cada pessoa toma um pedaço do terreno como seu, e registra essa divisão com o funcionário do condado.
Segundo, uma divisão por venda, também conhecida como divisão por “licitação” ou “sucessão”, é realizada através da venda da propriedade inteira e dividindo os lucros entre os proprietários. Este tipo de partição é utilizado quando a partição em espécie é difícil de realizar ou quando as partes não podem concordar. Se, por exemplo, a propriedade for um pequeno lote com uma casa de campo, ou algo igualmente difícil de dividir pelo meio, a divisão por venda pode ser a melhor aposta. Os co-proprietários venderão o terreno, dividindo os lucros, e cada um terá a oportunidade de sair e comprar suas próprias propriedades separadas.
Partição Voluntária vs. Partição Judicial
Os co-proprietários podem voluntariamente concordar em dividir seus direitos de propriedade e dividir a propriedade. Tais acordos são geralmente aplicados, a menos que afetem negativamente os direitos de outra pessoa. Se todos os proprietários não concordarem com a partição, um proprietário pode entrar com uma ação judicial pedindo aos tribunais para obrigar uma partição.
Partição voluntária, partição ordenada pelo tribunal (ou partição obrigatória) pode ser defendida com base em vários princípios legais, tais como estatutos de limitações, laches (atraso indevido) e política pública. Da mesma forma, o tribunal decidirá o caso com base em vários fatores como direitos, títulos e interesses das partes da ação.
Odds of a Court Granting Partition as a Remedy
O direito à divisão é um “direito absoluto”, que só pode ser restringido por lei, renúncia escrita ou uma disposição em testamento. O direito pode ser usado a qualquer momento, mesmo que não esteja referenciado em um contrato. A divisão é um recurso que normalmente é favorecido pelos tribunais, a fim de manter a paz entre as partes. Em outras palavras, assumindo que você atenda aos vários requisitos legais para partição em seu estado, seu processo de partição deve ser prontamente concedido.
Mediação de opinião antes de arquivar uma ação de partição
Se você estiver tendo desacordos com seu co-proprietário sobre a maneira correta de usar, dividir ou vender sua parcela, é provavelmente melhor resolver isso entre você, em vez de perder tempo e dinheiro em tribunal. Um mediador – um terceiro neutro que ajude vocês dois a negociar – pode ser capaz de alcançar um compromisso mais sensato do que um juiz poderia, e a um custo muito menor do que um litígio prolongado. A mediação é uma ferramenta particularmente valiosa se você quiser permanecer em boas condições com seu co-proprietário, por exemplo se ele ou ela for um membro da família.