O meu velho amigo, Terry, tem sido um grande vendedor durante toda a sua vida profissional. E, não é só porque ele conhece um produto ou serviço tão bem que pode falar com conhecimento e clareza sobre os seus benefícios. É porque as pessoas sempre gostaram de trabalhar com ele e comprar com ele. O seu entusiasmo é palpável. Então, quando ele me disse que estava planejando mudar de marcha e começar a comprar e vender casas como um negócio como eu venho fazendo há algumas décadas, não havia dúvida na minha mente de que ele teria sucesso.
E, fiel à sua natureza, Terry já estava investigando como encontrar os melhores negócios imobiliários da cidade na época em que conversamos. Ele estava fortemente inclinado a aprender como comprar propriedades, já que elas pareciam ter um bom potencial para proporcionar retornos decentes. Mas ele também sentia que o processo de compra de propriedades não seria sem riscos. Ele já estava pensando como um profissional. Então, eu revisei o processo com ele e lhe dei algumas orientações para evitar as potenciais armadilhas que ele certamente encontraria.
Como Comprar Propriedades de Comprovação – e Porque Você Pode Não Querer
Como Comprar Propriedades de Comprovação
Terry não é o primeiro investidor, novo ou não, que olhou para a compra de propriedades de comprovação como uma sólida estratégia de investimento. Tenho a certeza que ele não será o último. Estas casas, por serem de propriedade de um indivíduo falecido, ou recaem sobre os herdeiros do imóvel ou tornam-se responsabilidade do estado vender. E, nenhuma das partes tende a querer a casa nos seus livros por muito tempo, já que os impostos sobre a propriedade, seguros e taxas de manutenção podem ser altos. Por isso, muitas vezes têm preços abaixo do valor de mercado para atrair compradores que podem se mover rapidamente e com dinheiro. É por isso que as propriedades de sucessão apelam a muitos investidores. Se você está procurando por uma casa para comprar e renovar barato para que você possa vendê-la com lucro depois, provavelmente as propriedades de compropriedade também apelam para você.
Confiar nesta estratégia de investimento imobiliário para adquirir bons negócios, no entanto, não é sem os seus riscos. Isso faz com que a procura de compreender as leis de sucessão do seu estado seja um componente crítico para aprender como comprar propriedades de sucessão em primeiro lugar. Por exemplo, alguns estados permitem longos períodos de arquivamento no caso de qualquer pessoa, grupo ou empresa querer apresentar uma reclamação contra uma casa antes da sua venda. Como essa é uma reivindicação que você, como comprador, poderia herdar e ter que resolver, você pode querer pensar duas vezes sobre a compra de uma dessas casas.
Se o seu estado não tiver leis semelhantes, o processo geral de compra de propriedades de sucessão deve dar-lhe alguma pausa. Eu passo pelos passos para lhe dizer porque:
Você terá que encontrar as propriedades.
Existem várias maneiras de encontrar propriedades em comprobação, mas cada uma delas requer mais trabalho do que pode valer a pena – e no final não compensa realmente. Você pode procurar em jornais locais por avisos de obituário e anúncios para audiências de tribunal de sucessões. Você pode visitar o tribunal de sucessões diretamente para perguntar sobre casos de bens em aberto e seu inventário. E, você pode checar online para leilões de sucessões.
Mas, para cada uma dessas opções, você terá que fazer um pouco mais de escavação para determinar se um imóvel está à venda, a que preço e quando – se. E, isso vai custar-lhe mais tempo. É claro, você também pode se conectar com um agente imobiliário que lida com a venda de sucata ou obter um para configurar uma busca por você em seu Serviço de Listagem Múltipla (MLS) local. Tenha em mente que os seus concorrentes provavelmente farão o mesmo e isso tornará difícil manter a etiqueta de preço barato.
Você terá que oferecer de acordo com os termos do tribunal.
Ao fazer uma oferta sobre uma propriedade de desconto, você normalmente não terá espaço de negociação nos termos e certamente terá que aceitar a propriedade “tal como está”. Tudo, desde o valor do depósito e como ele deve ser pago até o tempo máximo que você tem para fechar, será definido pelo tribunal. E, os termos nem sempre serão fáceis de seguir. Grandes depósitos em dinheiro e ofertas sem contingências são a norma. Qualquer oferta que sugira o contrário normalmente é rejeitada.
É importante ter em mente que é mais do que provável que você também não consiga inspecionar a propriedade. E, como as propriedades são vendidas “tal como estão”, isso pode significar grandes problemas para as suas devoluções. É raro que uma casa que tenha entrado na sucessão esteja na melhor forma da sua vida. Muitas vezes, estas casas têm sido negligenciadas ou estão vagas há anos. Mas, você não saberá o quão ruim é a visão de um único grupo – se uma visão é mesmo concedida. E, quando você não sabe no que está se metendo, pode se encontrar em um poço de dinheiro.
Terá de esperar.
Se a sua oferta for aceite, não é necessariamente um negócio fechado. Uma vez que a maioria das vendas de sucata precisa da aprovação do tribunal, você terá de esperar que a sua oferta seja revista. E, embora a confirmação do tribunal possa demorar até 30 dias, muitas vezes demora até seis meses ou mais. Também pode não acontecer, se o juiz rejeitar o seu preço e rejeitar a sua oferta. Enquanto você estava esperando para descobrir com seus fundos amarrados, você poderia estar investindo em outra casa e já tê-la de volta ao mercado recém-reabilitada para vender.
Você pode ter que fazer uma oferta superior à sua concorrência.
Enquanto estiver à espera da aprovação do tribunal, a sua concorrência estará em círculos – e isto deve causar-lhe preocupação. As vendas de descontos que precisam de confirmação em tribunal estão normalmente sujeitas a uma oferta excessiva. Por isso, pode esperar que tanto a casa como a sua oferta sejam anunciadas enquanto o tribunal considera o seu preço. Isso dá aos seus concorrentes tempo para considerar o que eles também podem oferecer.
Even se a venda do imóvel for confirmada pelo número que você forneceu, a chance é sempre alta de que o tribunal dará a outros investidores a oportunidade de lhe fazer uma oferta superior. E, isso aumenta o seu risco de pagar demais se você for apanhado no frenesim de alimentação do leilão que se segue. O lado negativo, é claro, é que você também corre o risco de perder a propriedade por completo para alguém que está disposto a pagar mais, quer deva ou não.
Felizmente, no final, saber como comprar propriedades de desconto nem sempre te aproxima de adquirir as melhores ofertas. E, obviamente, o processo é um grande incómodo para começar. Além disso, você pode encontrar casas mais antigas, menores e mais feias, com preços abaixo do valor de mercado, mais fáceis do que procurar casas em comprobação. Tudo o que você precisa é de uma ideia melhor para conseguir investidores imobiliários qualificados que estejam vivos e ansiosos para vender.
Uma ideia melhor para obter os líderes mais qualificados
Foi há muitas luas atrás que aprendi a comprar propriedades em regime de comissão, embora não possa dizer que alguma vez tenha realmente comprado uma. Fui ultrapassado no tribunal por duas vezes. E, ambas as vezes vieram depois de meses de espera pela audiência de confirmação enquanto os meus fundos estavam amarrados no depósito. Eu poderia estar comprando outras propriedades para renovar e vender cada vez que eu decidia perseguir sem sucesso um negócio de sucessão, e isso ainda arde até hoje. Mas, ao contrário do Terry, eu não tinha pensado como um profissional. E, eu tinha-me esquecido de consultar um para melhores ideias para encontrar pistas.
Após ter tido a brilhante ideia de me tornar um franchisado HomeVestors® independente, já não tinha de andar à procura de qualquer negócio. Graças às ferramentas de marketing e recursos a que obtive acesso imediato, como a campanha nacionalmente conhecida “Nós compramos casas feias®”, os vendedores motivados de propriedades fixer-upper começaram a vir até mim. E, com um nome de confiança como HomeVestors atrás de mim, eles não precisam de ser vendidos ao venderem para mim.
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