Představte si, že vlastníte nemovitost nebo pozemek společně s další osobou – sourozencem, přítelem nebo manželem. Pak se ale vaše zájmy rozcházejí; vy a tato osoba máte odlišné představy o tom, co s nemovitostí dělat; zejména jak ji využívat, vylepšovat nebo s ní nakládat.
Řekněme, že jeden z vás chce například postavit nebo rozšířit dům, druhý chce založit farmu. Nebo že jeden z vás chce nemovitost prodat, druhý ji chce udržovat po generace. Možná ji jeden z vás chce pronajímat, druhý ji chce nechat neobývanou do nějakého budoucího data, kdy bude prodána. Vaše snahy o vyjednávání nebo kompromis nikam nevedou, jste ve slepé uličce.
Dá se v těchto neřešitelných situacích něco dělat? Zákon nabízí něco, čemu se říká rozdělovací žaloba, kterou lze podat za účelem rozdělení nemovitosti na jednotlivé podíly mezi vlastníky, což vám umožní postupovat se svým podílem samostatně.
Rozdělení neboli dělení nemovitosti lze uspořádat na dobrovolné bázi, pokud s tím všichni vlastníci souhlasí. Pokud se však nedohodnou, může soudce nařídit rozdělení majetku na základě žádosti jednoho z vlastníků. Pokud se to provede elegantně a po dohodě, může to vést k efektivnějšímu rozdělení nemovitosti, kdy jsou všichni bývalí vlastníci spokojenější, že vlastní svůj podíl.
Typy rozdělovacích akcí, které zákon umožňuje
Existují dva hlavní typy právního rozdělení vlastnictví pozemku (i když přesný slovník se může v jednotlivých státech lišit).
První, rozdělení v naturáliích, známé také jako „skutečné rozdělení“, odděluje jednotlivé podíly každého spoluvlastníka. Každý vlastník nakonec ovládá individuální, rozdělenou část nemovitosti. Jedná se o nejběžnější typ rozdělení, který bývá nejjednodušší v případech, kdy spolu strany obecně vycházejí, ale jednoduše se neshodnou na nejlepším využití pozemku, a také v případech, kdy je pozemek snadno rozdělitelný na samostatné části. To umožňuje „vědomé rozdělení“, kdy si každá osoba vezme část pozemku za svou a toto rozdělení zaznamená u okresního úředníka.
Druhé rozdělení prodejem, známé také jako rozdělení „lichevním“ nebo „dědickým řízením“, se provádí prodejem celého pozemku a rozdělením výtěžku mezi vlastníky. Tento typ rozdělení se používá v případech, kdy je rozdělení in natura obtížně proveditelné nebo kdy se strany nemohou dohodnout. Pokud se například jedná o malý pozemek, na kterém stojí jedna chata, nebo o něco stejně obtížně rozdělitelného uprostřed, může být rozdělení prodejem nejlepší volbou. Spoluvlastníci pozemek prodají, rozdělí si výtěžek a každý z nich má možnost odejít a koupit si vlastní, samostatné nemovitosti.
Dobrovolné rozdělení vs. soudní rozdělení
Souvlastníci se mohou dobrovolně dohodnout na rozdělení svých vlastnických práv a nemovitost si rozdělit. Takové dohody jsou zpravidla vykonatelné, pokud se negativně nedotýkají práv jiné osoby. Pokud s rozdělením nesouhlasí všichni vlastníci, může jeden z nich podat žalobu a požádat soud o nucené rozdělení.
Na rozdíl od dobrovolného rozdělení se lze proti soudně nařízenému rozdělení (neboli nucenému rozdělení) bránit na základě různých právních zásad, jako je promlčení, laches (zbytečné prodlení) a veřejný pořádek. Stejně tak bude soud rozhodovat na základě různých faktorů, jako jsou práva, právní tituly a zájmy účastníků řízení.
Odds of a Court Granting Partition as a Remedy
Právo na rozdělení je „absolutní právo“, které může být omezeno pouze zákonem, písemným vzdáním se práva nebo ustanovením v závěti. Toto právo lze využít kdykoli, i když není uvedeno ve smlouvě. Rozdělení je prostředek nápravy, který je obvykle upřednostňován soudy, a to z důvodu zachování klidu mezi stranami. Jinými slovy, za předpokladu, že splňujete různé právní požadavky pro rozdělení ve vašem státě, mělo by být vaší žalobě na rozdělení snadno vyhověno.
Před podáním žaloby na rozdělení zvažte mediaci
Pokud máte se spoluvlastníkem neshody ohledně správného způsobu užívání, rozdělení nebo prodeje vašeho pozemku, je pravděpodobně lepší je vyřešit mezi vámi, než ztrácet čas a peníze u soudu. Mediátor – neutrální třetí strana, která vám oběma pomůže vyjednávat – může být schopen dosáhnout rozumnějšího kompromisu než soudce, a to s mnohem nižšími náklady než při vleklém soudním sporu. Mediace je obzvláště cenným nástrojem, pokud chcete se spoluvlastníkem zůstat v dobrých vztazích, například pokud je členem vaší rodiny.