Co je to půjčka FHA?

Půjčky FHA jsou půjčky poskytované soukromými věřiteli, ale kryté Federální správou bydlení (FHA). Protože jsou pojištěny FHA, přinášejí tyto půjčky možnost vlastnit dům kupujícím s nízkými nebo středními příjmy, kteří by jinak měli problém se schválením u běžných věřitelů.

Tyto půjčky nejsou vhodné pro každého, ale mají několik atraktivních vlastností, které kupujícím umožňují:

• Složit akontaci již od 3 mil.5 %
• Získat schválení i přes nízký úvěr nebo problémy s úvěrovou historií
• Koupit nejen rodinné domy, ale i byty, nemovitosti s více jednotkami nebo vyrobené domy
• Získat finanční prostředky nad rámec kupní částky na rekonstrukce a opravy prostřednictvím programu FHA 203(k)
• Financovat zálohu z peněžního daru nebo pomoci prodávajícího

Jak fungují půjčky FHA?

FHA slibuje, že věřitele vyplatí, pokud dlužník nesplácí půjčku FHA. K financování tohoto závazku účtuje FHA dlužníkům poplatky dvěma různými způsoby.

• Kupující, kteří využívají úvěry FHA, platí předem pojistné za pojištění hypotéky (UMIP) ve výši 1,75 % hodnoty úvěru.UMIP můžete zaplatit v okamžiku poskytnutí úvěru nebo může být připočtena k celkové částce, kterou dlužíte na hypotéce.
• Žadatelé o úvěr platí také měsíční pojistné za pojištění hypotéky (MMIP), jehož procentní výše závisí na míře rizika, které FHA s úvěrem podstupuje. Krátkodobé půjčky, menší zůstatky a vyšší akontace mají za následek nižší MMIP. Toto pojistné se může pohybovat od 0,45 % do 1,05 % ročně. Většina dlužníků s malou akontací a 30letým úvěrem platí 0,85 % (nebo 85 bazických bodů).

Úvěry FHA jsou dostupné pro více typů nemovitostí. Kromě standardních rodinných domů si můžete pořídit i dvojdomky, průmyslové domy a další typy nemovitostí.

Výhody úvěrů FHA

Hlavním lákadlem úvěrů FHA je, že díky nim jsou věřitelé ochotnější poskytnout hypotéku dlužníkům s nízkými a středními příjmy, protože FHA poskytuje záruku na pokrytí splátek. Jejich získání má však i další výhody.

Malá akontace: Půjčky FHA umožňují pořídit si dům se zálohou pouhých 3,5 %. Konvenční úvěrové programy mohou vyžadovat vyšší zálohu nebo mohou vyžadovat vysoké úvěrové skóre a příjmy, aby vám byla schválena malá záloha.

Používání cizích peněz: Navíc motivovaný prodávající může zaplatit až 6 % z výše úvěru na náklady kupujícího na uzavření smlouvy.

Žádná sankce za splácení: To může být velkou výhodou pro dlužníky s nízkou bonitou: tvrdé sankce za předčasné splacení je mohou postihnout, když se snaží prodat svůj dům nebo refinancovat hypotéku, i když se jejich bonita zlepšila.

Půjčky s možností převzetí: Pokud svůj dům prodáte, může váš úvěr FHA „převzít“ kupující, pokud je možné jej převzít. Naváže tam, kde jste skončili, a bude těžit z nižších úrokových nákladů (protože jste již prošli roky s nejvyššími úroky, což si můžete ověřit pomocí amortizační tabulky). V závislosti na tom, zda se sazby do doby vašeho prodeje změní, může kupující také využít nízké úrokové sazby, která je v současném prostředí nedostupná.

Šance na reset: Úvěr FHA vám usnadní schválení, pokud máte v historii nedávný bankrot nebo exekuci. Obvykle musíte počkat pouze jeden až tři roky po skončení finančních potíží, abyste se kvalifikovali pro úvěr FHA.

Zlepšení a opravy domu: Některé půjčky FHA lze použít na zaplacení vylepšení bydlení, a to prostřednictvím programu FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance. Pokud kupujete nemovitost, která potřebuje modernizaci, tento program vám usnadní financování nákupu i vylepšení pomocí jediného úvěru.

Nevýhody úvěru FHA

S tímto typem úvěru mohou být spojena některá úskalí.

Pojištění hypotéky: U úvěrů FHA může pojistné za pojištění hypotéky předem zvýšit zůstatek úvěru a měsíční pojistné FHA může stát více, než by stálo soukromé pojištění hypotéky. Navíc v mnoha případech není možné pojištění hypotéky u úvěrů FHA zrušit.

Limity úvěru: Pokud potřebujete velký úvěr, FHA vám nemusí být schopna poskytnout dostatek finančních prostředků. Částka, kterou si můžete půjčit, závisí na okrese, ve kterém žijete. Na webových stránkách U.S. Department of Housing and Urban Development’s FHA Mortgage Limits si můžete tuto částku vyhledat.

Jak získat půjčku FHA

Chcete-li získat půjčku s podporou FHA, můžete začít u místního poskytovatele půjček, online hypotečního makléře nebo úvěrového úředníka ve vaší finanční instituci. Analyzujte všechny své možnosti a rozhodněte se pro ten správný úvěr, který odpovídá vašim potřebám.

Pro získání úvěru FHA budete muset vyplnit mnoho dokumentů a poskytnout mnoho informací. Pro začátek budete muset vyplnit formulář 1003, jednotnou žádost o úvěr na bydlení. Dále budete muset vyplnit formulář HUD-92900-A, dodatek HUD/VA k jednotné žádosti o úvěr na bydlení. A mimo jiné budete muset předložit číslo sociálního pojištění; potvrzení o zaměstnání, jako jsou výplatní pásky nebo formuláře W-2; a poslední dvě federální daňová přiznání.

Při procesu získávání půjčky je navíc třeba učinit několik kroků a zvážit několik věcí.

Poptejte se u několika věřitelů: Věřitelé mohou stanovit (a také stanovují) přísnější standardy, než jsou minimální požadavky FHA. Pokud máte problémy s jedním věřitelem schváleným agenturou FHA, můžete mít větší štěstí s jiným. Vždy je rozumné se poohlédnout po jiném poskytovateli.

Příjmové limity: Žádná minimální výše příjmu není vyžadována. Potřebujete pouze dostatečný příjem, abyste prokázali, že jste schopni úvěr splácet. Půjčky FHA jsou zaměřeny na dlužníky s nižšími příjmy, ale pokud máte vyšší příjem, nejste diskvalifikováni, jako tomu může být u některých programů pro první bydlení.

Poměr dluhu k příjmu: Pro získání půjčky FHA potřebujete přiměřený poměr dluhů k příjmům. To znamená, že částka, kterou vydáváte na měsíční splátky úvěru, by měla být relativně nízká v porovnání s vaším celkovým měsíčním příjmem. Obvykle věřitelé požadují, abyste na splátky za bydlení vydávali méně než 31 % svého příjmu a na celkový dluh (který kromě úvěru na bydlení zahrnuje i půjčky na auto, studentské půjčky a další dluhy) 43 % (nebo méně) svého příjmu. V některých případech je však možné získat schválení i s poměrem blížícím se 50 %.

Předpokládejme například, že vyděláváte 3 500 USD měsíčně.

• Chcete-li splnit typické požadavky, je nejlepší, aby vaše měsíční splátky na bydlení byly nižší než 1 085 USD (0,31 x 3 500 USD).
• Pokud máte další dluhy (např. dluh na kreditní kartě), všechny vaše měsíční platby dohromady by měly být nižší než 1 505 USD (0,43 x 3 500 USD).

Chcete-li zjistit, kolik byste mohli utratit za splátky, naučte se vypočítat splátku hypotéky nebo použijte online úvěrovou kalkulačku pro modelování splátek.

Úvěrové skóre: Dlužníci s nízkým úvěrovým skóre mají větší pravděpodobnost, že jim bude schválena půjčka FHA než jiné typy půjček. Pokud chcete složit 3,5% zálohu, může být vaše skóre až 580 bodů. Pokud jste ochotni složit vyšší zálohu, můžete mít skóre ještě nižší. Pro skóre FICO mezi 500 a 579 je typická 10% záloha.

Věřitelé mohou opět stanovit limity, které jsou přísnější než požadavky FHA. Pokud máte nízké úvěrové skóre (nebo vůbec žádnou úvěrovou historii), možná budete muset najít věřitele, který provádí ruční upisování. Tento proces umožňuje věřitelům posoudit vaši úvěruschopnost na základě alternativních úvěrových informací, včetně včasných plateb za nájem a komunální služby.

Stojí za to to vyzkoušet: I když si myslíte, že vám úvěr neschválí, poraďte se s věřitelem schváleným agenturou FHA, abyste si byli jisti. Pokud nesplňujete standardní kritéria pro schválení, mohou vám pomoci kompenzační faktory – například vysoká záloha, která vyrovná vaši úvěrovou historii.

Půjčka FHA vs. konvenční hypotéka

Teoreticky by půjčky FHA měly mít nižší úrokové sazby než konvenční půjčky, protože věřitel na sebe bere menší riziko. Společnost Ellie Mae však uvedla, že v září 2020 byla průměrná sazba 30letého úvěru FHA v USA pouze o 1 bazický bod nižší než průměrná sazba konvenční hypotéky: 3,01 % oproti 3,02 %. Tyto sazby byly nižší než v srpnu 2020, kdy činily 3,10 %, resp. 3,12 %, a představovaly historická minima.

Přesto platí, že pokud máte úvěrové skóre 620 nebo vyšší, poměr dluhu k příjmům 50 % nebo méně a můžete složit zálohu 20 % nebo více, může pro vás být výhodnější získat konvenční úvěr na bydlení. Složení alespoň 20% zálohy vás zbaví nutnosti platit pojištění hypotéky.

Historie půjček FHA

Před vznikem FHA v roce 1934 během Velké hospodářské krize se odvětví bydlení potýkalo s problémy. Pouze čtyři z deseti domácností vlastnily své domy a půjčky na bydlení měly zatěžující podmínky. Dlužníci například mohli financovat jen asi polovinu kupní ceny domu a půjčky obvykle vyžadovaly balónovou splátku po třech až pěti letech.

Pomocí půjčky FHA si mohlo pořídit dům více dlužníků a míra vlastnictví domů v průběhu několika následujících desetiletí stoupala.

Agentura v současné době pokrývá 8 milionů rodinných domů a téměř 12 000 vícegeneračních nemovitostí. Úvěrový program FHA pomohl posunout míru vlastnictví domů v USA na nejvyšší hodnotu 69,2 % v roce 2004; z této hodnoty klesla o 4,5 procentního bodu do konce velké recese způsobené hypoteční krizí v roce 2008.