Nad rámec služeb makléře
Makléři a jejich zástupci se často setkávají s potenciálními klienty, kteří potřebují makléřské služby nad rámec své obchodní činnosti. Tyto situace se často týkají umístění nemovitosti nebo odbornosti mimo rozsah makléřovy praxe.
Tady makléři a agenti nejlépe poslouží svým klientům tím, že je odkáží na jiného makléře nebo agenta, který je schopen poskytnout službu, kterou klient potřebuje. Makléř, který doporučení učiní, tedy řádně požádá makléřskou kancelář, která doporučení přijme, o odměnu. Poplatek za doporučení vzniká, když klient uzavře realitní transakci, za kterou je druhé makléřské kanceláři vyplacen poplatek.
Posílající makléř musí doporučení zdokumentovat, aby zajistil inkaso poplatku od druhého držitele licence. Nejspolehlivějším dokladem o tomto ujednání je formulář smlouvy o referenčním poplatku.
Doporučení mohou provádět:
- zprostředkovatelé;
- agenti nebo
- najímatelé bez licence.
Zprostředkovatelé a obchodní zástupci s licencí mají fiduciární povinnosti vůči zadavatelům, které zastupují. Fiduciární povinnosti vyžadují, aby makléři a jejich agenti jednali jménem svého klienta s maximální péčí a svědomitostí jako ochranný štít při transakcích.
Naopak nelicencovaný vyhledávač žádnou takovou nemá. Funkce vyhledávače se omezuje na vyhledávání a doporučování potenciálních účastníků trhu s nemovitostmi makléřům, agentům nebo zadavatelům výměnou za příslib odměny. Jedná se o vyhledávače, tečka.
Související video:
Hledači: A Nonlicencee Referral Service
Ačkoli hledači nemají licenci od kalifornského ministerstva nemovitostí (DRE) ani od žádného sdružení obchodníků s nemovitostmi, jsou podle státních předpisů oprávněni získávat potenciální kupce, prodávající, dlužníky, věřitele, nájemce nebo pronajímatele za účelem doporučení realitním makléřům, agentům nebo zadavatelům. Poskytují tedy tipy na osoby, které se mohou stát účastníky realitních transakcí.
Smlouva o poplatku za zprostředkování
Pokud zprostředkovatel odkáže potenciálního klienta na jiného zprostředkovatele, používá se k doložení tohoto doporučení smlouva o poplatku za zprostředkování. Dohoda o referenčním poplatku je formulářem pro doporučení makléře makléři. Doporučení mezi makléři a nelze zaměňovat s dohodou o odměně nálezce, protože nálezce je nelicencovaná osoba, která vyhledává klienty pro makléře a jeho zástupce.
Smlouvu o poplatku za doporučení makléře vydanou společností RPI (Realty Publications, Inc.) používá makléř při dohodě s jiným makléřem nebo jeho agentem o vyplacení jejich poplatku výměnou za doporučení klienta. Dále se Broker Referral Fee Agreement používá k identifikaci doporučené osoby a k doložení výše a podmínek pro vyplacení poplatku za doporučení.
První část dohody o poplatku za doporučení makléře identifikuje zprostředkovatele, kteří se podílejí na doporučení, jako doporučujícího makléře a přijímajícího makléře, jakož i jejich přidružené držitele licence. Dále je zde potenciální klient označen jako:
- kupující;
- prodávající;
- nájemce/nájemce;
- pronajímatel/pronajímatel; nebo
- dlužník.
Doporučující makléř neobdrží žádné další poplatky z transakcí, které doporučený potenciální klient uzavře prostřednictvím služeb jiného makléře. Dále doporučující makléř ani jeho zástupci nevykonávají žádnou činnost po provedení doporučení. Jejich zapojení je omezeno pouze na doporučení potenciálního klienta. V souladu s tím je ve smlouvě o referenčním poplatku uvedeno ustanovení, že doporučující makléř nebude poskytovat poradenství ani se nebude účastnit žádných jednání s potenciálním klientem.
Zbývající části formuláře obsahují:
- identifikaci potenciálního klienta;
- případný popis dotčené nemovitosti;
- odměnu pro doporučujícího makléře;
- podmínky, za kterých doporučující makléř získá referenční poplatek, a
- ujednání o zprostředkování.
Ústní dohoda mezi makléři o odměně za postoupení je plně vymahatelná, ale dokumentovaná dohoda jasně stanoví:
- sjednané podmínky, za kterých má být odměna získána;
- částku, která má být vyplacena, a
- kdy bude odměna vyplacena.
Písemná dohoda o odměně za postoupení makléře slouží jako dokumentace sjednané odměny za postoupení, která by v ústní dohodě nemusela být plně objasněna nebo na ni bylo zapomenuto.
Reference zprostředkovatelů
Zprostředkovatel poskytující služby doporučení v Kalifornii za poplatek může:
- vyhledat a představit strany;
- požádat strany o doporučení jiným osobám ; a
- poskytnout doporučení zadavatelům nebo makléřům.
Související článek:
Zprostředkovatelé
Smlouva o odměně zprostředkovatele zveřejněná společností RPI dokumentuje využití zprostředkovatele k vyhledávání, získávání a doporučování nebo identifikaci osob, které potřebují služby zprostředkovatele.
Písemné smlouvy se uzavírají za účelem jasného vymezení povinností, které na sebe každý účastník vzal, a rozsahu povinností zaměstnance. Ustanovení omezují jednání zaměstnance na to, co umožňují předpisy pro jeho licencovaný nebo nelicencovaný status.
Smlouva o odměně nálezce stanoví:
- identifikaci potenciálního klienta;
- případně popis dotčené nemovitosti;
- odměnu, která nálezci náleží, a
- podmínky, za kterých nálezce získá odměnu za doporučení.
Obecně je odměna nálezce paušální částkou nebo procentem z odměny, kterou obdrží makléř z transakce, která je uzavřena díky doporučení nálezce. Výši odměny, kterou by měl makléř, zprostředkovatel nebo příkazce zaplatit nálezci za navedení, řídí pouze zdravá ekonomika.
Ačkoli jsou odměny za doporučení nálezci podle kalifornských zákonů povoleny, jsou v některých transakcích zakázány federálním zákonem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).
Žádná osoba v transakci řízené zákonem RESPA nesmí poskytnout nebo přijmout odměnu za doporučení, zpětný úplatek nebo jinou hodnotnou věc za to, že poradí kupujícímu domu, prodávajícímu nebo vlastníkovi, který se transakce účastní, aby využil určitého poskytovatele služeb. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
