Hledáme potíže

Charles Bellefontaine se na vlastní kůži přesvědčil, jakou hodnotu má dobrá domovní prohlídka. V roce 1991 Bellefontaine a jeho žena Loretta podepsali smlouvu o koupi domu se třemi ložnicemi a jednou koupelnou v georgiánském stylu v Elmhurstu ve státě Illinois. Byl tesařem a domníval se, že má dostatek zkušeností na to, aby si nemovitost prohlédl a zjistil její případné nedostatky. Aby ušetřil peníze, vynechal Bellefontaine najímání inspektora a zvládl tento úkol sám. Ten prohlásil dům za způsobilý a manželé koupi dokončili.

Během jednoho roku Bellefontaine zjistil, jak moc se mýlil: Děravá vana ve druhém patře poškodila strop v kuchyni pod ní, nevhodně dimenzovaný jistič představoval nebezpečí požáru a střechu bylo třeba vyměnit. Koupě domu napnula finance manželů tak nebezpečně, že si museli půjčit peníze od Lorettiny matky, aby mohli opravy zaplatit.

„Nebyli jsme manželé tak dlouho a dovedete si představit, jak tato událost dopadla v rodině,“ říká Bellefontaine. „Možná jsem něco věděla o stavebnictví, ale neuměla jsem si nemovitost důkladně prohlédnout.“ Loretta to říká stručněji: „Byl to všeználek a my jsme na to doplatili.“

Naštěstí se většina lidí nepokouší o vlastní inspekci domu. Ale ani najmutí profesionála nezaručuje, že nově zakoupený dům neukrývá nepříjemná překvapení. Zkrátka a dobře, domácí inspektoři jsou nedostatečně regulováni a úroveň jejich práce se značně liší. Podle Americké společnosti domovních inspektorů (ASHI), obchodní skupiny se sídlem v Des Plaines ve státě Illinois, vyžaduje licenci pouze 14 států. Z těch, které licenci mají, jich jen málo následuje příklad New Jersey, kde musí inspektoři složit dlouhý písemný test, provést až 400 inspekcí a v některých případech absolvovat vzdělávací program na státem schválené škole, než získají akreditaci. Běžnější je situace v Georgii a Tennessee, kde mohou být inspektoři domů certifikováni bez prokázání jakékoli předchozí praxe. Mnoho států nemá vůbec žádné požadavky na certifikaci.

Předkládáme vám seznam kroků, které můžete podniknout, abyste z inspekce domu získali maximum.

Ujistěte se, že smlouva o koupi nemovitosti obsahuje ustanovení o inspekci.

Obvykle smlouvy umožňují kupujícím domů zhruba 10 dní po podpisu nechat si nemovitost zkontrolovat. Ne vždy tomu tak ale je, proto je důležité, aby smlouva obsahovala doložku o inspekci domu. Na základě výsledků inspekce lze po prodávajícím požadovat odstranění problémových míst nebo upravit prodejní cenu tak, aby pokryla náklady na nezbytné opravy.

Získejte reference.

Protože státní zákony upravující licencování inspektorů jsou obecně bezzubé, je často lepším barometrem zkušeností a dovedností inspektora certifikace od profesních sdružení. Na webových stránkách ASHI (www.ashi.org) je k dispozici seznam certifikovaných inspektorů, v němž lze vyhledávat podle PSČ. Nejčastějším způsobem, jak najít inspektora, je stále ústní sdělení. Ale i když doporučení pochází od známého nebo realitního makléře, je dobré ověřit si certifikaci, zavolat na reference a poradit se s místním úřadem Better Business Bureau, abyste se ujistili, že předchozí práce proběhly bez incidentů.

Vyžadujte důkladnou práci.

Pouze asi polovina států má zákony, které přesně stanoví, co musí být při inspekci zahrnuto (informace o vašem státě najdete na stránce ). Důkladná práce by měla zahrnovat kompletní posouzení interiéru a exteriéru domu, od střechy po základy, a také analýzu výkonu topení, vodovodních a klimatizačních a elektrických systémů. Některé půdní prostory mohou být příliš malé nebo příliš nebezpečné na to, aby se do nich inspektoři mohli prokutat; počítejte s tím, že budete informováni o všech částech domu, které nebyly prozkoumány.

U domu se třemi ložnicemi a dvěma koupelnami na pozemku do jednoho akru by měla kompletní inspekce trvat asi tři hodiny a stát 300 až 500 dolarů v závislosti na regionu země a velikosti domu a pozemku. „Cena je dobrým ukazatelem toho, jak komplexní inspekce bude,“ říká Bellefontaine, jehož zkušenosti ho přiměly k tomu, aby se vzdal tesařství a sám se stal inspektorem domů. „Inspektor si nemůže dovolit udělat dobrou inspekci za 99 dolarů.“ Jeden z klíčových důvodů: drahé vybavení. Pečlivý domácí inspektor má u sebe sadu nástrojů, která zahrnuje detektory oxidu uhelnatého a zemního plynu, měřiče vlhkosti, testery zásuvek, měřiče napětí a řadu měřicích přístrojů. „Lidé ve slevách se snaží vystačit si jen s baterkou, žebříkem a šroubovákem. To nestačí,“ říká.“

Získejte výsledky písemně.

Inspekční zpráva je vynikajícím měřítkem toho, jak vyčerpávající je práce. Před najmutím inspektora si prohlédněte vzorovou kopii. Pokud je to jen o málo víc než kontrolní seznam, je to nedostatečné. Kompletní zpráva by měla mít 20 až dokonce 100 stran a laicky popisovat, co bylo zjištěno a jaké problémy byly odhaleny. Pokud se vyskytnou závažné konstrukční problémy nebo problémy, které inspektor nedokáže diagnostikovat, měla by zpráva doporučit další vyšetření statikem nebo jiným odborníkem. Někteří inspektoři uvádějí odhady nákladů na opravy – ve většině států je však nezákonné (a podle pravidel ASHI a dalších profesních skupin je to považováno za střet zájmů), aby inspektoři na základě svých zjištění sháněli zakázky na opravy. Ujistěte se, že inspektor souhlasí s tím, že s vámi stráví přibližně hodinu, aby s vámi probral podrobnosti inspekce a zodpověděl vaše otázky.

Zodpovědnost inspektora za přehlédnuté problémy.

Inspekční smlouvy bývají minimalistické dokumenty, ale obsahují jednu důležitou informaci: odpovědnost inspektora, pokud neodhalí existující problém s domem nebo nemovitostí. V mnoha případech je odpovědnost omezena na náklady na inspekci. Pokud jste tedy za službu zaplatili 300 dolarů, právě tolik je inspektor povinen vám uhradit, i když den po nastěhování objeví problém za 3 000 dolarů.

Tváří v tvář této situaci se můžete chránit tím, že si najmete inspektora, který má pojištění, jež kryje nejen škody na nemovitosti během inspekce, ale také ztráty způsobené „chybami a opomenutími“. Abyste si tuto ochranu zajistili, je nezbytné, aby smlouva vyžadovala závazné rozhodčí řízení. Vzhledem k tomu, že soudní spory jsou tak nákladné – a v případě malého dodavatele, jako je domovní inspektor, pravděpodobně nebudou nijak zvlášť výnosné – je rozhodčí řízení nejlepším způsobem, jak ochránit své zájmy.

Nevynechávejte inspekci jen proto, že je dům nový.

Kupující nových domů se častěji vzdávají inspekce než kupující stávajících domů, přestože mohou získat více. Protože na většinu nových domů se vztahuje jednoletá záruka, může inspekce odhalit stavební nedostatky, na které se tato smlouva vztahuje a které by jinak mohly zůstat několik let nepovšimnuty. „Městští stavební inspektoři, kteří obvykle provádějí patnáctiminutovou prohlídku, tyto problémy pravděpodobně nenajdou,“ říká John Ghent, inspektor domů v Connecticutu a bývalý prezident ASHI.

Zvažte inspekci, i když jste prodávající.

Potřebujete-li dům prodat rychle – třeba se stěhujete kvůli práci nebo jste již koupili novou nemovitost – můžete ušetřit čas tím, že si dům nejprve necháte zkontrolovat. Tak můžete najít a odstranit případné problémy, které by mohly prodej zpomalit. „Pokud prodávající potřebuje hladký a rychlý průběh transakce, měl by před uvedením nemovitosti na trh provést inspekci domu,“ říká Chris Ballard, majitel společnosti Century 21 Gold Medal Realty v Atlantě. „Budou vědět, jaké problémy budou muset řešit, a budou se jimi moci zabývat dříve, než se stanou problémem.“

Inspektoři domů uznávají, že ať už je dům nový nebo starý, existují určitá potenciální problémová místa, která může být téměř nemožné rozeznat, například vniknutí vody, která byla omítnuta, praskliny v betonových deskách, které jsou skryty podlahovými krytinami, nebo poškození stěn, které je skryto za pečlivou výmalbou. Tvrdí však, že takové vady jsou vzácné. „To, co dobrý inspektor hledá a na čem si buduje svou pověst, jsou věci, které budou kupující stát 10 000, 20 000, 30 000 dolarů, až se nastěhují,“ říká Mike Casey, instruktor společnosti Inspection Training Associates v Manassasu ve Virginii. „Pokud je inspektor zkušený, tyto věci najde.“

Kde je najít:

Zdroje o inspekci domů

Chcete-li se dozvědět více o tom, co by měla inspekce domů obsahovat, najít inspektora nebo se informovat o předpisech jednotlivých států, zde jsou zdroje, které můžete konzultovat.

Oborové skupiny

American Society of Home Inspectors; www.ashi.com

Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org

Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm

National Association of Home Inspectors; www.nahi.org

National Institute of Building Inspectors; www.nibi.com

Pro zobrazení kopií vzorových zpráv z inspekce domů www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

www.allpointinspections.com/sample

Hledáte pomoc s opravami kolem vašeho domu? Pomoci vám může záruka na dům. Check out these in-depth guides from the This Old House Reviews Team:

• Best home warranty companies
• American Home Shield reviews
• AFC Home Club reviews
• Select Home Warranty reviews
• Choice Home Warranty reviews