Refinancing isn’t just for your primary residence. If you’re a real estate investor, now may be a good time to think about saving interest on your rental properties as well.
By and large, refinancing a rental property is similar to doing so with your primary residential mortgage, but there are some differences to be aware of.
Read on to see how refinancing a rental is different, and some advice for real estate investing.
See More
Expect stricter requirements
Borrowers have a little more flexibility to qualify for their primary mortgages, but lenders tend to be less lenient with investors.
Ačkoli můžete být schopni financovat až 96,5 % hodnoty svého primárního bydlení, budete pravděpodobně muset mít mnohem vyšší vlastní kapitál v pronajímané nemovitosti nebo vyšší poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti.
Banky mohou také pečlivěji zkoumat vaše příjmy a další finanční údaje. Je také důležité, abyste byli schopni prokázat, že vaše jednotky nejsou prázdné.
„Mezi nájemním a osobním majetkem není velký rozdíl. Tím hlavním je získání nájemní smlouvy,“ říká Tom Schneider, vedoucí Roofstock Academy, vzdělávacího programu pro investory provozovaného tržištěm pro investování do nemovitostí Roofstock.
Záleží také na zbytku vašeho portfolia. Pokud vlastníte více pronajímaných nemovitostí, je možné, že nebudete schopni získat financování prostřednictvím tradiční banky.
Pokud máte větší portfolio, neznamená to však, že nebudete schopni refinancovat, jen to pravděpodobně nebudete moci udělat v místní retailové bance.
Více
„Říká se tomu půjčování na základě aktiv,“ řekl Jason Haye, západní ředitel prodeje společnosti Velocity Commercial Capital. „Obvykle nejsou tak přísné požadavky na úvěr, protože nemovitost nemá úvěr,“ dodal. „V bance budete mít nejen stejné požadavky na nemovitost, ale také na osobní příjem. My se budeme dívat pouze na nemovitost.“
Mít nájemníky je pro refi pronájmu klíčové. „Zdá se to základní, ale ujistěte se, že tam máte nájemníka,“ řekl. „Má to být nemovitost založená na příjmech, a pokud je prázdná, generuje nulu. Nezáleží na tom, kam půjdete, to není dobré.“
Očekávejte vyšší hypoteční sazby
Věřitelé obecně považují nájemní nemovitosti za rizikovější investice než hlavní bydliště, takže vaše nová hypoteční sazba na pronájem bude pravděpodobně vyšší než ta, kterou byste mohli získat na své hlavní bydlení.
„Nejsou tak skvělé, jako byste mohli získat na svou osobní nemovitost, ale není tam velký rozdíl,“ řekl Schneider. Dodal, že u tradičních věřitelů je průměrná sazba hypotéky na pronájem obvykle asi o 50 bazických bodů vyšší než u hypotéky na hlavní bydlení.
Pokud však musíte jít přes specializovanějšího věřitele, jako je Velocity, měli byste podle Hayeho očekávat ještě vyšší sazby.
„Na investiční straně se můžete dostat na čtyřku,“ řekl ve srovnání se sazbami u primárních hypoték s 30letou fixací, které se pohybují kolem 3 %.
U úvěrů, u kterých Velocity vyžaduje méně dokumentace, mohou být podle Hayeho sazby ještě vyšší, například 6 nebo 7 %. U těchto úvěrů je však méně pravděpodobné, že dojde ke stejnému zpoždění jako u hypoték od tradičních bank, které se potýkají s vážnými průtahy.
„Dražší peníze jsou obecně rychlejší,“ řekl.
Porozhlédněte se a připravte si dokumenty
Stejně jako u téměř všech finančních produktů je dobré se poohlédnout a promluvit si s několika věřiteli, než se pustíte do refinancování. Je důležité porovnat podmínky a zjistit, která nabídka je ve vaší situaci nejvýhodnější.
„Proces prověřování při výběru věřitele je opravdu důležitý a dvě klíčové věci při identifikaci věřitele jsou, jaké jsou jeho náklady na poskytnutí úvěru,“ řekl Schneider. „Věřitelé, kteří mají vyšší náklady na zřízení, mají někdy nižší úrokovou sazbu a naopak,“ dodal. „Nezapomeňte tento kompromis změřit.“
Najít věřitele bude vyžadovat více úsilí. Zde vám může pomoci hypoteční makléř, který se na tyto úvěry specializuje. Jakmile si vyberete věřitele, je dobré si s dostatečným předstihem udělat pořádek v dokumentaci.
Množství dokumentace, kterou budete potřebovat, může způsobit bolest hlavy, řekl Schneider. „Mít to v pořádku dopředu, zejména pokud máte více nemovitostí,“ může skutečně pomoci k hladkému průběhu celého procesu.
Dodal, že pro investory do nemovitostí je dobré mít uspořádané soubory všech svých nemovitostí, vyhnete se tak shánění dokumentů, když je banka potřebuje.
Bottom line
Vlna refinancování se netýká jen primárních nemovitostí. Investoři mohou ušetřit, pokud se jim podaří najít správnou nabídku, takže se porozhlédněte, připravte si dokumenty a jděte do procesu s otevřenýma očima, co můžete očekávat.