Můj starý kamarád Terry byl celý svůj profesní život skvělým obchodníkem. A není to jen proto, že se s nějakým produktem nebo službou seznámí tak dobře, že dokáže zasvěceně a srozumitelně hovořit o jeho výhodách. Je to proto, že lidé s ním vždy rádi spolupracovali a nakupovali u něj. Jeho nadšení je hmatatelné. Takže když mi řekl, že plánuje přeřadit na jinou kolej a začít kupovat a prodávat domy jako podnikání, jako to dělám já už více než několik desetiletí, nepochyboval jsem o tom, že se mu to podaří.
A věrný své povaze Terry už v době našeho rozhovoru zjišťoval, jak najít nejlepší nabídky nemovitostí ve městě. Silně se přikláněl k tomu, aby se naučil kupovat nemovitosti po dědicích, protože se zdálo, že mají dobrý potenciál poskytovat slušné výnosy. Zároveň však tušil, že proces nákupu pozůstalostních nemovitostí nebude bez rizika. Už teď přemýšlel jako profesionál. Prošel jsem s ním tedy celý proces a poradil mu, jak se vyhnout potenciálním nástrahám, se kterými se určitě setká.
Jak nakupovat pozůstalostní nemovitosti
Terry není prvním investorem, ať už novým nebo jiným, který se na nákup pozůstalostních nemovitostí dívá jako na solidní investiční strategii. Určitě nebude ani poslední. Tyto domy, protože je vlastní zesnulá osoba, buď připadnou dědicům pozůstalosti, nebo se jejich prodej stane povinností státu. A ani jedna strana obvykle nechce mít dům dlouho ve svém majetku, protože daně z nemovitosti, pojištění a poplatky za údržbu mohou být vysoké. Proto se jejich cena často pohybuje pod tržní hodnotou, aby přilákala kupce, kteří se mohou pohybovat rychle a s hotovostí. To je důvod, proč se nemovitosti v pozůstalosti líbí mnoha investorům. Pokud hledáte dům, který byste mohli levně koupit a zrekonstruovat, abyste jej poté mohli se ziskem prodat, pravděpodobně vás také osloví nemovitosti v pozůstalosti.
Spoléhat se na tuto investiční strategii získávání dobrých nemovitostí však není bez rizika. Proto je snaha porozumět zákonům o pozůstalostních nemovitostech ve vašem státě důležitou součástí toho, abyste se naučili, jak pozůstalostní nemovitosti vůbec nakupovat. Některé státy například umožňují dlouhé lhůty pro podání žádosti pro případ, že by některá osoba, skupina nebo firma chtěla podat žalobu na dům před jeho prodejem. Vzhledem k tomu, že se jedná o pohledávku, kterou byste jako kupující mohli zdědit a kterou byste museli řešit, možná byste si měli dvakrát rozmyslet, zda si některý z těchto domů vůbec koupíte.
I když ve vašem státě podobné zákony neplatí, měl by vás obecný proces nákupu nemovitostí v pozůstalosti trochu zarazit. Projdu si jednotlivé kroky, abych vám řekl proč:
Tyto nemovitosti budete muset najít.
Existuje několik způsobů, jak můžete najít nemovitosti v pozůstalosti, ale každý z nich vyžaduje více práce, než se může vyplatit – a ve skutečnosti se nakonec nevyplatí. V místních novinách můžete hledat oznámení o nekrolozích a inzeráty na jednání pozůstalostního soudu. Můžete navštívit přímo pozůstalostní soud a informovat se o otevřených pozůstalostních věcech a jejich soupisu. A na internetu se můžete podívat na nabídku pozůstalostních dražeb.
U každé z těchto možností však budete muset trochu více pátrat, abyste zjistili, zda je nemovitost určena k prodeji, za jakou cenu a kdy – pokud vůbec. A to vás bude stát více času. Samozřejmě se také můžete spojit s realitním makléřem, který se zabývá prodejem v pozůstalosti, nebo si od něj nechat zřídit vyhledávání v místní databázi MLS (Multiple Listing Service). Jen mějte na paměti, že vaši konkurenti budou pravděpodobně dělat totéž, a proto bude obtížné udržet levnou cenu.
Budete muset nabízet podle podmínek soudu.
Při podávání nabídky na nemovitost v pozůstalosti obvykle nebudete mít žádný prostor pro vyjednávání o podmínkách a zcela jistě budete muset nemovitost vzít „tak, jak je“. Vše od výše zálohy a způsobu její úhrady až po maximální dobu, kterou máte na uzavření smlouvy, bude stanoveno soudem. A ne vždy bude snadné tyto podmínky dodržet. Standardem jsou vysoké zálohy v hotovosti a nabídky bez podmínek. Jakákoli nabídka, která naznačuje něco jiného, je obvykle rovnou odmítnuta.
Důležité je mít na paměti, že je více než pravděpodobné, že se nedostanete ani k prohlídce nemovitosti. A protože se nemovitosti v pozůstalosti prodávají „tak, jak jsou“, mohlo by to znamenat velké problémy pro vaše výnosy. Málokdy se stává, že dům, který se dostal do dědického řízení, je v nejlepší kondici svého života. Často jsou tyto domy zanedbané nebo dlouhá léta stojí prázdné. Z jediné skupinové prohlídky – pokud je prohlídka vůbec umožněna – však nepoznáte, jak špatný je stav. A když nevíte, do čeho jdete, můžete se ocitnout v jámě na peníze.
Budete si muset počkat.
Pokud bude vaše nabídka přijata, nemusí to nutně znamenat hotovou věc. Vzhledem k tomu, že většinu pozůstalostních prodejů musí schválit soud, budete muset počkat, až bude vaše nabídka přezkoumána. A přestože potvrzení soudem může trvat pouhých 30 dní, velmi často to trvá i šest měsíců nebo déle. Na druhou stranu k němu nemusí dojít vůbec, pokud soudce vaši cenu odmítne a nabídku zamítne. Zatímco jste čekali, až se to dozvíte s vázanými finančními prostředky, mohli jste investovat do jiného domu a už ho mít znovu na trhu čerstvě zrekonstruovaný, abyste ho mohli prodat.
Může se stát, že budete muset přeplatit konkurenci.
Zatímco budete čekat na schválení soudem, vaše konkurence bude kroužit – a to by vám mělo dělat starosti. Pozůstalostní prodeje, které potřebují potvrzení soudu, jsou obvykle předmětem předražování. Můžete tedy očekávat, že dům i vaše nabídka budou inzerovány, zatímco soud bude zvažovat vaši cenu. To dává vašim konkurentům čas, aby také zvážili, co mohou nabídnout.
I když bude prodej nemovitosti potvrzen za vámi uvedené číslo, je vždy vysoká šance, že soud dá ostatním investorům příležitost vás přebít. A to zvyšuje riziko, že zaplatíte příliš mnoho, pokud se necháte vtáhnout do následného dražebního šílenství. Odvrácenou stranou samozřejmě je, že také riskujete, že o nemovitost zcela přijdete ve prospěch někoho, kdo je ochoten zaplatit více, ať už by měl, nebo neměl.
Naneštěstí nakonec platí, že znalost toho, jak nakupovat nemovitosti v pozůstalosti, vás ne vždy přiblíží k získání těch nejlepších nabídek. A je zřejmé, že celý proces je navíc velmi nepříjemný. Navíc můžete snáze najít starší, menší a ošklivější domy, jejichž cena je nižší než tržní hodnota, než hledat domy v pozůstalosti. Vše, co potřebujete, je lepší nápad, jak získat kvalifikované stopy pro investory do nemovitostí na majitele domů v tísni, kteří jsou naživu a chtějí prodat.
Lepší nápad, jak získat co nejvíce kvalifikovaných vodítek
Je to už mnoho měsíců, co jsem se naučil nakupovat nemovitosti v pozůstalosti, i když nemohu říci, že bych někdy nějakou skutečně koupil. U soudu mě přeplatili – dvakrát. A v obou případech to bylo po měsících čekání na potvrzovací jednání, zatímco mé prostředky byly vázány v depozitu. Pokaždé, když jsem se rozhodl neúspěšně se hnát za dědickým řízením, mohl jsem si koupit jiné nemovitosti, které bych zrekonstruoval a prodal, a to mě pálí dodnes. Ale na rozdíl od Terryho jsem neuvažoval jako profesionál. A zanedbával jsem konzultaci s nějakým lepším nápadem na vyhledávání zdrojů.
Jakmile jsem dostal chytrý nápad stát se nezávisle vlastněným a provozovaným franšízantem HomeVestors®, nemusel jsem se už otáčet v honbě za žádnými obchody. Díky marketingovým nástrojům a zdrojům, ke kterým jsem získal okamžitý přístup, jako je například celostátně známá reklamní kampaň „Kupujeme ošklivé domy®“, za mnou začali přicházet motivovaní prodejci opravených nemovitostí. A protože za mnou stojí důvěryhodné jméno, jako je HomeVestors, není třeba je přesvědčovat, aby prodávali mně.
Potřebujete dobrý nápad, jak získat jedny z nejkvalifikovanějších potenciálních zájemců o investice do nemovitostí? Přemýšlejte jako profesionál a zavolejte HomeVestors, zda se chcete stát franšízantem ještě dnes!