Při koupi nemovitosti v obci, která je spravována sdružením vlastníků bytů (HOA), se zavazujete dodržovat jeho pravidla. Pokud jste si například koupili nově postavený dům v developerském projektu nebo kondominium či městský dům, pravidla komunity pravděpodobně upravují vše od využívání parkovacích míst až po to, jakou barvou můžete svůj dům vymalovat nebo zda jej můžete pronajímat.
Jste-li však jako mnoho majitelů domů, možná jste nepochopili plný dopad některých pravidel nebo jste si neuvědomili, jak se na vás budou vztahovat. Pokud jste se ocitli tváří v tvář problematickému pravidlu nebo jste obdrželi oznámení o porušení pravidel či jiné upozornění na donucovací opatření HOA vůči vám, měli byste:
- prohlédnout si aktuální znění příslušných pravidel
- zkontrolovat, zda nedošlo k novějším změnám pravidel
- protestovat proti nesprávně uplatňovanému pravidlu
- zjistit, zda můžete s představenstvem HOA dosáhnout kompromisu, a
- pokud ne, zvážit právní kroky proti HOA.
Všechny tyto kroky probereme v tomto článku.
Přezkoumejte pravidla vašeho HOA
Kde se tato pravidla vzala? Developer nemovitosti obvykle zřizuje HOA a její pravidla, ale nezůstává u jejich vymáhání. Od obyvatel společenství se však později očekává, že se dobrovolně přihlásí do představenstva HOA, které bude pravidla prosazovat nebo měnit (v závislosti na postupech stanovených ve stanovách společenství).
Pravidla vašeho společenství HOA, kterými se majitelé domů musí řídit, jsou s největší pravděpodobností stanovena v dokumentu označovaném jako Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions nebo CC&Rs. Noví kupující obvykle dostanou jejich kopii k nahlédnutí ještě před dokončením prodeje, aby věděli, do čeho jdou.
Typické CC&R jdou mnohem dál než jen k zákazu špatného chování. Mají pomoci udržet stav, hodnotu a v mnoha případech i jednotnost nemovitostí v rámci sdružení. V CC&Rs tak může být například uvedeno, zda mohou majitelé domů stavět ploty nebo prádelní šňůry, zda mohou vyvěšovat vlajky, jaké jsou jejich povinnosti týkající se sekání trávy a odklízení sněhu, jaký typ nebo barvu závěsů mohou vyvěsit, jaká domácí zvířata jsou povolena (a jak mohou být velká) a mnoho dalšího.
Zjistěte si, zda nedošlo ke změnám pravidel HOA, nebo je sledujte
Pravidla společenství může měnit správní rada (pokud dodržuje příslušné postupy). To znamená, že nakonec můžete žít podle jiných pravidel, než když jste se nastěhovali. Ke změnám pravidel obvykle dochází na pravidelných schůzích představenstva HOA. Zejména pokud se spoléháte na paměť, měli byste si zkontrolovat nejnovější verzi pravidel.
Obyvatelé se mohou a pravděpodobně by se měli těchto schůzí představenstva účastnit. Tímto způsobem můžete vyjádřit svůj názor a sledovat aktuální problémy týkající se HOA a případné změny pravidel. Možná budete chtít dokonce sami vstoupit do představenstva HOA.
Protestujte proti nesprávně uplatňovaným pravidlům
Může se stát, že budete chtít protestovat proti opatření HOA, které je namířeno proti vám. Připravte se na to tak, že si nejprve prostudujete pravidla CC&R, abyste zjistili, zda vaše vlastní jednání bylo ve skutečnosti přípustné, nebo bylo provedeno v rozporu s pravidly.
Jestliže jste již předmětem exekučního řízení, je pravděpodobné, že HOA naplánuje slyšení, na kterém můžete předložit svůj případ. Pokud ne, přečtěte si pravidla, jakými postupy se řídit, abyste mohli požádat o formální slyšení nebo věnovat pozornost své stížnosti.
Možné je také požádat o výjimku z pravidel. Opět byste se museli seznámit s pravidly, jak o ni požádat.
Pokusit se dosáhnout kompromisu ve sporu s HOA
Pokud oznámíte HOA, že máte problém s jejími pravidly nebo s jiným vlastníkem domu, může být HOA (v závislosti na zákonech vašeho státu) povinna zajistit mediaci nebo rozhodčí řízení. Možná pak budete schopni dosáhnout kompromisu nebo iniciovat změnu pravidel.
Případně se v případě drobných problémů můžete dohodnout, že budete pravidla jednoduše dodržovat.
Podnikání dalších kroků může vytvořit negativní vztah s vaší HOA a ostatními vlastníky domů. Nechcete se dostat do takové spirály, že budete mít pocit, že vaší jedinou možností je prodat dům a přestěhovat se.
Poslední možnost: Právní kroky proti HOA
Pokud dojde k závažnému sporu a domníváte se, že váš HOA překročil meze, můžete podniknout právní kroky. HOA po vás například může požadovat, abyste provedli nějakou činnost (nebo se zdrželi nějaké činnosti), která není oficiálně upravena v CC&Rs. Nebo může nespravedlivě zvýhodňovat některé vlastníky domů oproti jiným.
Protože HOA je právnická osoba, můžete proti ní podat žalobu a požádat soud, aby se do věci vložil. Soudce může HOA nařídit, aby dodržovala svá vlastní pravidla. Soud může dokonce rozhodnout, že určité pravidlo je nespravedlivé nebo protiústavní, a nařídit jeho vyškrtnutí nebo odstranění z řídicích dokumentů HOA.