Proč by investoři do nemovitostí měli zvážit blanketní hypotéku

Hypotéka pro pronajímatele bytů

Je vám pojem „blanketní hypotéka“ neznámý? Nemějte obavy. Spousta profesionálů z finančníhosektoru se k ní nikdy nepřiblížila. A vědí o nich jen o málo víc než vy.

Pokud však investujete do nemovitostí – třeba jako pronajímatel bytů – může se vám blanketní hypotéka (neboli „blanketní úvěr“) pro vaše podnikání velmi hodit. Zde je to, co byste měli vědět.

Podívejte se na dnešní úrokové sazby hypoték. Začněte zde (24. března 2021)

V tomto článku (Přeskočit na…)

• Co je to blanketní hypotéka?
• Výhody blanketních úvěrů
• Nevýhody blanketních úvěrů
• Další důležité informace
• Závěr blanketních hypoték

Co je to blanketní hypotéka?

Blanetní hypotéka je typ úvěru, který financuje více nemovitostí najednou.

Podnikatelé často využívají blanketní úvěry k nákupu investic do komerčních nemovitostí. tento typ úvěru však může být užitečný i pro:

• Pronajímatele komerčních nemovitostí
• Pronajímatele rezidenčních nemovitostí
• Pro developery nebo flipery
• Stavební společnosti

Klíčovým rysem blanketní hypotéky je absence doložky „splatnosti při prodeji“. To znamená, že blanketní úvěr přežije i prodej jedné nebo více pronajímaných nemovitostí, kterými je zajištěn.

Vlastník nemovitosti musí splatit („odejít do důchodu“) tu část hypotéky, kterou prodaná nemovitost představuje. Nemusí však refinancovat celý úvěr.

Možná se vám podaří vyjednat hypotéku, která vám umožní prodat, koupit nebo nahradit nemovitosti ve vašem portfoliu nemovitostí s minimem starostí a nákladů.

Výhody blanketních úvěrů

Díky tomu, že má blanketní hypoteční úvěr doložku „částečného uvolnění“, nikoliv doložku „splatnosti při prodeji“, je zvláště užitečný pro developery a investory do nemovitostí.

Jako developer můžete blanketní úvěr využít k nákupu pozemků a výstavbě domů na nich. Při prodeji každé jednotlivé nemovitosti byste pak spláceli pouze tu část hypotéky, která financovala jednotlivou prodanou jednotku.

To znamená, že nemusíte spravovat spoustu jednotlivých hypoték nebo refinancovat celou blanketní hypotéku při každém prodeji nemovitosti.

Stejná výhoda platí i pro pronajímatele bytů. Můžete vlastnit 12 pronajímaných nemovitostí a jejich financování rozložit pouze na jeden nebo dva hypoteční úvěry.

Tady jsou některé z dalších výhod blanketní hypotéky:

Méně papírování

Blankoúvěr znamená mnohem méně papírování. Umožňuje vám požádat o více hypoték pouze s jedním schválením úvěru. To znamená, že nebudete muset několikrát předkládat ověření úvěru, zaměstnání nebo majetku.

Místo mnoha splátek hypotéky měsíčně navíc zaplatíte jen jednu nebo dvě.

A nákup a prodej bytových jednotek může být možný jen s drobnými úpravami vaší stávající blanketní hypotéky.

Ušetříte na nákladech na uzavření smlouvy

Ale to není vše. Představte si, kolik byste ušetřili na uzavíracích nákladech, a to jak u původních hypoték, tak při každém refinancování úvěru.

Refinancování z více úvěrů na pouze jednu hypotéku by také mohlo přinést úspory na měsíčních splátkách, což by mohlo zvýšit vaše cash flow. i když vaše úspory by závisely na úrokových sazbách, které v současné době platíte, a na nové sazbě, kterou máte k dispozici.

Více peněz

Spojení všech vlastních zdrojů, které máte v celém portfoliu, by mohlo pomoci rozšířit vaše podnikání. Mohlo by vám totiž umožnit maximalizovat částku, kterou získáte při cash-out refinancování.

Ještě lepší by bylo, kdybyste zaplatili náklady na uzavření pouze jedné cash-out refi transakce.

Snadněji rozšíříte své portfolio

Mnoho soukromých investorů do nemovitostí nakonec narazí na společnou překážku: najednou mohou mít pouze několik jediných hypoték. Tento limit může být skutečnou překážkou pro rozšiřování.

Jistě, existují řešení, jak to obejít. Nejčastěji pronajímatelé zakládají samostatné společnosti tak, aby každá z nich vlastnila malý počet úvěrů na bydlení.

Blankohypotéka však tuto potřebu popírá, protože umožňuje vlastnit mnoho domů s menším počtem úvěrů.

Potenciálně lepší podmínky úvěru

Představte si někoho, kdo má 12 tradičníchhypoték s průměrnou výší úvěru 200 000 USD. Pro každého hypotečního věřitele je to vlastník domu s půjčkou 200 000 dolarů. Těžko bude vyčnívat z davu.

Někdo s jednou hypotékou na 2 400 000 dolarů dluží stejnou částku. Může se mu však dostat V.I.P. zacházení.

A navíc může využít svého statutu vysoce postaveného člověka k získání zvýhodněných podmínek úvěru a vyjednat si smlouvu na míru.

Znovu opakuji, že snížení výpůjčních nákladů může každý měsíc zvýšit váš cash flow z vašich investičních nemovitostí.

Nevýhody plošných úvěrů

Stejně jako u většiny věcí v životě platí, že každá výhoda má i svou nevýhodu. Zde jsou některé nevýhody, které s sebou blanketní hypotéky přinášejí.

Ne všichni věřitelé je nabízejí

Jednou z největších nevýhod blanketních hypoték je, že nejsou běžně dostupné.

U tradičních hypoték je snadné najít konkurenční nabídky. Najít výhodnou nabídku blanketní hypotéky však může být mnohem těžší.

Začněme tím, že mnoho věřitelů je nenabízí. Musíte tedy najít ty, kteří je poskytují. Pro začátek se obraťte na banky, které nabízejíkomerční úvěry.

Měli byste prozkoumat své možnosti u portfoliových věřitelů (kteří obvykle považují hypotéky za vlastní dlouhodobé investice) i u tradičních a komerčních bank.

Hůře se kvalifikujete pro úvěr

Při žádosti o souhrnný úvěr byste také měli počítat s větším prověřováním sebe, svého finančního portfolia a svých podnikatelských plánů. koneckonců hypoteční věřitel dává v sázku velkou část svých peněz.

V porovnání s kvalifikací na jednoduchou hypotéku budete potřebovat vyšší kreditní skóre a větší zálohu.

Pokud refinancujete více hypoték do souhrnného úvěru,počítejte s tím, že budete potřebovat nižší poměr úvěru k hodnotě nemovitosti – to znamená, že byste měli mít dostatek vlastního kapitálu v nemovitostech, které plánujete refinancovat.

V porovnání s jedinou hypotékou mohou být vyšší i poplatky za odhad, průzkum vlastnického práva a další náklady na uzavření úvěru.

Odmítnutí úvěru je běžné. Nenechte se však odradit. Zkušení pronajímatelé očekávají, že budou někdy odmítnuti, a rádi pokračují v hledání ideálního věřitele.

Krátká doba splatnosti – ale ne vždy

Může se stát, že najdete souhrnný úvěr se splatností 30 let. Není to však snadné. Spíše se setkáte s takovou, která trvá 10 nebo 15 let.

Nepřecházejte však hned k půjčce, pokud jsou pro vás tyto krátkodobé splátkové kalendáře příliš přísné. Někdy můžete vyjednat konečnou balónovou splátku, která udrží vaše měsíční splátky přijatelné. Jen nezapomeňte včas refinancovat nebo prodat!

Větší riziko kumulované v jedné půjčce

Plošná hypotéka dává všechna vaše vejce do jednoho košíku. To je mnohem rizikovější než tradiční úvěr na bydlení.

Pokud se vaše podnikání dostane do problémů,nebudete nesplácet jednu nebo dvě malé hypotéky. Mohli byste čelit exekuci všech nájemních jednotek v rámci vaší souhrnné hypotéky najednou.

Někteří pronajímatelé mají více souhrnných úvěrů, čímž toto riziko rozkládají. To však funguje pouze v případě, že máte značnéportfolio. Čím větší tyto hypotéky jsou, tím větší výhody obvykle přinášejí.

Další informace o blanketních úvěrech

Každá blanketní hypotéka bývá zvyklá-stavět. Takže to, jak dobrou nabídku získáte, bude záviset na solidnosti vašichfinančních prostředků a podnikatelského plánu a také na vašich vyjednávacích schopnostech.

Blanko hypotéky obvykle nejsou k dispozici pro částky úvěrů nižší než 100 000 USD nebo vyšší než 50 milionů USD.

V závislosti na finančním zdraví vašem i vašeho podniku vám obvykle nebude vadit poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) 50-75 %. U úvěrů na nákup to znamená, že budete potřebovat zálohu ve výši 25-50 %.

Pro splnění podmínek budete také potřebovat značné peněžní rezervy, obvykle takové, aby pokryly šestiměsíční splátky hypotéky.

Úrokové sazby se na základě stejných finančních hledisek velmi liší.

Nejzdravější dlužníci s nejlepším úvěrovým skóre mohou získat téměř současné sazby hypotečních úvěrů na blankosměnku. Ale ti nejméně bonitní, kteří se kvalifikují, mohou zaplatit 10 % a více.

Takže, jaký je verdikt o blanketních hypotékách?

Je jasné, že blanketní hypotéky budou výhodné jen pro menšinu pronajímatelů. Pro většinu z nich bude pravděpodobně lepší zůstat u stávajícího financování.

Někteří by však mohli výhody plošného úvěru považovat za velmi cenné. Pokud máte významné portfolio, silné podnikání a dostatek podnikatelského talentu, mohl by tento typ úvěru stát za další prozkoumání.

Jaké jsou dnešní úrokové sazby hypoték pro pronajímatele?

Dnešní úrokové sazby hypoték jsou blízko historického minima. Samozřejmě, že sazby plošných úvěrů mohou být mnohem vyšší než standardní sazby hypoték. Pokud však máte výbornou bonitu, dostatek hotovosti a jste ochotni se porozhlédnout, můžete najít skvělou nabídku.

Ověřte si svou novou sazbu (24. března 2021)