RealtyMogul.com™

Investování do nemovitostí pro začátečníky – Real Estate 101

Nemovitosti tvoří 60 % světových aktiv hlavního proudu – a významnou část veškerého národního, firemního a osobního bohatství. S ohledem na tuto skutečnost si investování do nemovitostí jednoznačně zaslouží pozornost každého jednotlivce nebo firmy, kteří hledají třídu aktiv, do níž by mohli investovat část svého kapitálu. 1

Než však budete moci učinit informované rozhodnutí o tom, zda investovat do nemovitostí a který z mnoha typů nemovitostí by pro vás mohl mít největší smysl, musíte nejprve porozumět základům investování do nemovitostí.

Tato stránka má za cíl poskytnout vám široký úvod do investování do nemovitostí a začíná odpovědí na otázku, na kterou jen málo lidí a dokonce i někteří zkušení investoři do nemovitostí nedokážou plně odpovědět:

(Poznámka: Pokud hledáte diskusi na pokročilé úrovni o investování do nemovitostí obecně nebo o crowdfundingu nemovitostí konkrétně, doporučujeme vám navštívit naše Centrum zdrojů, kde najdete množství informativních článků a webových stránek na tato témata.)

Co je to nemovitost?

Když slyší pojem nemovitost, mnoho lidí si představí pozemky, domy nebo jiné typy budov a staveb. To jsou sice součásti nemovitostí, ale zdaleka se nejedná o úplnou definici.

Tady je uvedeno, jak definují nemovitosti Jednotné standardy profesionální oceňovací praxe (USPAP), oborová příručka pro odhadce nemovitostí: „Identifikovaná parcela nebo trakt pozemku, včetně případných vylepšení.“ Tento odkaz na vylepšení je klíčový pro pochopení nemovitosti, protože podtrhuje skutečnost, že nemovitost zahrnuje také vše, co je pevně nebo trvale spojeno s pozemkem – což je mnohem širší kategorie, než si většina lidí uvědomuje.

Vylepšení, jak je chápáno v kontextu nemovitosti, může zahrnovat dům, obchod, kancelářskou budovu nebo jiný typ stavby postavené na pozemku. Může se však vztahovat i na cokoli jiného, co je k tomuto pozemku trvale připojeno, včetně plotů, cest, potoků, stromů a dokonce i inženýrských sítí na pozemku. V neposlední řadě může nemovitost zahrnovat také několik práv, která jsou s pozemkem neodmyslitelně spjata – například práva na vzduch, vodu a práva na nerostné suroviny, které se nacházejí v zemi pod pozemkem.

Proto USPAP ve své příručce uvádí také definici nemovitosti, o které vysvětluje, že se často používá zaměnitelně s nemovitostí. USPAP definuje nemovitý majetek jako „zájmy, výhody a práva spojená s vlastnictvím nemovitosti“. 2

Co je to investor do nemovitostí?“

S ohledem na tuto souhrnnou definici nemovitostí můžeme nyní definovat investora do nemovitostí jako fyzickou osobu (nebo podnikatelský či jiný subjekt), která investuje na trhu s nemovitostmi tím, že kupuje, pronajímá nebo jinak získává práva k nemovitosti nebo některá práva spojená s nemovitostí.

Proto jsme v úvodu uvedli, že existuje mnoho druhů investování do nemovitostí. Investování do nemovitostí se často skládá z těch kategorií investic, které většinu lidí okamžitě napadnou, když slyší tento pojem – například vlastnictví obytných nebo komerčních nemovitostí a jejich pronájem nebo nákup takových nemovitostí za účelem jejich rychlého zlepšení a dalšího prodeje se ziskem. Může se však také jednat o nesčetné množství dalších investičních příležitostí, včetně nákupu a následného pronájmu práv k nerostným surovinám na pozemku nebo investice do realitního investičního fondu. A dnes může investování do nemovitostí zahrnovat i přímou účast na velkém obchodu prostřednictvím realitní crowdfundingové platformy.

Jaké jsou potenciální výhody investování do nemovitostí?

Ačkoli žádný typ investice nemůže nabídnout záruku zisku nebo dokonce ochranu jistiny, historicky jsou nemovitosti pro investory jednou z nejbezpečnějších tříd aktiv a zároveň nabízejí potenciál zisku.

Investování do nemovitostí nabízí několik možných výhod, které obvykle nejsou spojovány s jinými typy investic. Zde je jen několik z těchto výhod.

Pákový efekt

Jednou z nejsilnějších možností, které investování do nemovitostí nabízí, je možnost investora několikanásobně zvýšit svůj kapitál. Jinými slovy, investoři do nemovitostí mohou použít vypůjčené prostředky k investici do nemovitosti, kterou by si nemohli dovolit koupit přímo, ale pak realizovat veškerý potenciální zisk z vlastnictví této nemovitosti. Je však také důležité zdůraznit, že se zvýšeným pákovým efektem přichází i zvýšená rizika.

Daňové výhody

Nemovitosti mohou také poskytovat několik druhů daňových výhod. Vláda například považuje zisky z nemovitostí za kapitálové zisky, které jsou zdaněny níže než příjmy ze zaměstnání. Daňový základ vašich investičních nemovitostí se navíc může s časem snižovat, protože daňový zákoník umožňuje odepisovat nemovitosti každý rok. Pokud navíc generujete cash flow z pronájmu nemovitosti, můžete tyto zisky potenciálně využívat bez zdanění ze samostatné výdělečné činnosti.

Kontrola

Dalším aspektem investování do nemovitostí, který někteří lidé považují za cenný, je zvýšená kontrola, kterou mají nad svými investicemi. Při nákupu akcií nebo podílových fondů pak musíte pouze pasivně čekat, až se hodnota těchto aktiv zvýší. Pokud nejste hlavním akcionářem těchto společností, nemáte příliš velký vliv na jejich činnost, což často znamená, že v podstatě nemůžete udělat nic pro to, abyste přímo zvýšili hodnotu svých investic. Při investování do nemovitostí se však můžete těšit z určité kontroly nad téměř každou proměnnou – získáním znalostí nebo vyjednávacích dovedností, které vám zajistí lepší podmínky při nákupu, vylepšením nemovitosti, nalezením kreativních způsobů, jak generovat dodatečné příjmy (například přidáním prádelních automatů do vašeho bytového komplexu) atd.

Existuje mnoho dalších možných výhod investování do nemovitostí – může ochránit váš kapitál před inflací, poskytnout daňové odpisy oproti vašim ostatním příjmům atd. Další poznatky k této problematice doporučujeme navštívit naše znalostní centrum.

Rizika investování do nemovitostí

Žádná diskuse o investování do nemovitostí by samozřejmě nebyla úplná, kdybychom se nezabývali také souvisejícími riziky. Stejně jako každá investice, i investice do nemovitostí s sebou nese riziko ztráty. V případě aktivního investování do nemovitostí, jako je například koupě rezidenční nemovitosti za účelem jejího pronájmu, nesete trvalé riziko neobsazenosti, což povede k výpadku příjmů z této nemovitosti, a také riziko poklesu na trhu s nemovitostmi, což může snížit váš vlastní kapitál v investici.

Rizika jsou spojena také s pasivními investicemi do nemovitostí – například s vlastnictvím akcií podniků souvisejících s nemovitostmi, vlastnictvím podílů v realitních investičních fondech (REIT) nebo s investováním do obchodů prostřednictvím realitních crowdfundingových platforem, o nichž si povíme níže. V případě těchto investic může hodnota těchto aktiv v průběhu času klesat. Z těchto důvodů budou jak aktivní, tak pasivní investice do nemovitostí vyžadovat, abyste si předem provedli vlastní hloubkovou kontrolu a průzkum, stejně jako v případě jakéhokoli jiného typu investice.

Co jsou to společnosti investující do nemovitostí?

Do této chvíle jsme se zabývali individuálními investory do nemovitostí, ale významnou část všech nemovitostí vlastní a ovládají společnosti investující do nemovitostí. Jedná se zpravidla o společnosti organizované jako tradiční podniky – korporace, společnosti s ručením omezeným, společnosti LLP atd.

Realitní investiční společnosti jsou v podstatě skupiny investorů, které získávají kapitál od jiných investorů a tento kapitál nasazují na nákup nemovitostí, a to buď za účelem dlouhodobého cash flow a zhodnocení, nebo za účelem krátkodobého obratu a zisku.

Tyto společnosti investují do nemovitostí podobně jako individuální investoři – i když větší a sofistikovanější společnosti zpravidla investují do obchodů, které jsou mnohem větší nebo složitější, než by zvládl individuální investor do nemovitostí. Některé z větších realitních investičních společností dokonce nakupují pozemky a následně nemovitosti – bytové domy, nákupní centra – samy rozvíjejí.

Protože však založení firmy (pro právní a daňové účely), nalezení kapitálu a následné vyhledání vhodných realitních obchodů jsou jedinými předpoklady pro provozování realitní investiční společnosti, mohou to dělat i individuální investoři.

Co dělají realitní investiční skupiny?

V rámci široké kategorie realitních investičních společností existuje podskupina zvaná realitní investiční skupiny. Tyto organizace plní velmi specifickou funkci – nakupují nebo budují skupinu nemovitostí a následně je prodávají dalším investorům, kteří je mohou pronajímat. Protože jsou tyto realitní investiční skupiny zpravidla velmi sofistikované a znalé, pomáhají investorům také najít nájemníky a fungují jako správci nemovitostí, a to výměnou za procenta z nájemného.

Jak mohu investovat do nemovitostí s malými penězi?

Ačkoli si většina lidí myslí, že nemovitosti jsou investicí pouze pro bohaté jednotlivce nebo pro ty, kteří mají velký kapitál k investování, ve skutečnosti můžete do nemovitostí investovat i s velmi malými penězi.

Například mnoho velkých realitních společností je veřejně obchodovatelných a vy můžete jednoduše nakoupit akcie takových společností – realitních makléřů, developerských společností, stavebních firem atd.

Můžete si také koupit nemovitostní investiční fond (REIT), o kterém se podrobněji zmíníme níže.

Jednou z novějších forem investování do nemovitostí, která umožňuje jednotlivcům podílet se na obchodech, aniž by investovali velký kapitál, je navíc crowdfunding nemovitostí.

Příklad společnost RealtyMogul je přední realitní crowdfundingová společnost a naše platforma pomáhá propojovat realitní příležitosti, které byly prověřeny našimi odborníky, s investory, kteří mají zájem investovat pouhých 1 000 USD přímo do realitních obchodů.

Tím, že RealtyMogul umožňuje investorům sdružovat kapitál a investovat do těchto obchodů, umožňuje jednotlivcům investovat do příležitostí, které byly dříve dostupné pouze institucím nebo bohatým lidem. A naše platforma umožňuje těmto investorům realizovat potenciální příjem i dlouhodobější zhodnocení v realitních obchodech bez potíží spojených s vlastnictvím nemovitosti. Mějte na paměti, že existují rizika, takže je důležité provést náležitou prověrku.

Co je to realitní crowdfunding?

Realitní crowdfunding je platforma (někdy nazývaná peer-to-peer úvěrová služba), která spojuje jednotlivce, kteří chtějí investovat do nemovitostí, s realitními podniky a vlastníky nemovitostí, kteří potřebují získat kapitál pro své projekty.

Tyto realitní podniky, které potřebují kapitál, mohou strukturovat své investiční příležitosti jako dluhové nebo kapitálové financování. To znamená, že investoři, kteří zkoumají možnosti crowdfundingu nemovitostí, mohou najít nabídky, které jim nabízejí buď investice na bázi dluhu (splácené s úroky v pevných splátkách nebo na konci předem stanoveného období), nebo investice do vlastního kapitálu, kdy se mohou podílet na zisku z nemovitostní transakce.

Je crowdfunding nemovitostí bezpečnější investicí?

Žádná investice není zaručená a každé investování včetně crowdfundingu nemovitostí s sebou nese určitá rizika. Nicméně sofistikovanější crowdfundingové platformy důkladně prověřují každou realitní transakci i tým, který za ní stojí, než ji na svých stránkách zpřístupní investorům.

Příležitosti v oblasti nemovitostí nabízené na crowdfundingových platformách navíc nabízejí obecný komfort investice do fyzické nemovitosti, na rozdíl od akcií nebo dluhopisů či jiných nefyzických aktiv.

Krowdfunding nemovitostí pro neakreditované investory

Ačkoli crowdfundingové platformy nabízejí investiční příležitosti i neakreditovaným investorům, obecně platí, že potenciální investoři musí splňovat určitá kritéria, jako je minimální čistá hodnota majetku nebo příjem domácnosti.

U mnoha investičních příležitostí do nemovitostí dostupných na crowdfundingové platformě – zejména u těch, které nejsou veřejně inzerovány – se však budou moci zúčastnit i neakreditovaní investoři.

Statistiky crowdfundingu nemovitostí

Přestože je crowdfunding nemovitostí stále relativně novým způsobem investování do nemovitostí, jedná se již o odvětví s hodnotou několika miliard dolarů. 3

Ve skutečnosti investoři jen na platformě realitního crowdfundingu společnosti RealtyMogul již investovali více než 250 milionů dolarů do realitních transakcí v celkové hodnotě výrazně přesahující 1 miliardu dolarů.

Další vzdělávací obsah na toto téma naleznete v našem znalostním centru.

Co je to realitní investiční fond (REIT)?

Realitní investiční fond – obvykle nazývaný REIT – je realitní společnost, která modeluje své podnikání do jisté míry jako podílový fond tím, že sdružuje kapitál získaný od investorů za účelem nákupu nemovitostí (buď za účelem trvalého příjmu, nebo dalšího prodeje).

Většina REIT se specializuje na jednu nebo více kategorií nemovitostí – například kancelářské budovy, bytové komplexy nebo samoobslužná skladiště.

Ačkoli většina REIT je veřejně obchodovatelná a kdokoli si může koupit jejich akcie stejně jako jakékoli jiné akcie, některé REIT jsou neveřejné a jsou k dispozici pouze akreditovaným, sofistikovaným investorům.

Jak funguje investování do REIT?

Nejjednodušší a nejdostupnější způsob, jak investovat do REIT, je nákup akcií veřejně obchodované společnosti REIT nebo podílového fondu REIT. Tímto způsobem může do REIT investovat každá fyzická osoba s účtem pro obchodování s akciemi.

Akreditovaní investoři – obvykle vysoce majetné osoby, které splňují určitá minimální finanční kritéria založená na příjmech a celkovém majetku – mohou investovat také do soukromých REIT. Ty nejsou veřejně obchodovatelné a nejsou registrovány u Komise pro cenné papíry, což znamená, že nemají stejné regulační požadavky na zveřejňování podrobností o svých finančních záznamech. Proto jsou investiční příležitosti do soukromých REITs obvykle přístupné pouze akreditovaným investorům.

Jak zjistit, kterým realitním investičním společnostem důvěřovat?“

I když jste osoba s vysokým majetkem, která by se kvalifikovala jako akreditovaný investor, pokud jste v oblasti REITs nováčkem, nejbezpečnějším způsobem, jak začít investovat do těchto společností, je začít s těmi, které jsou veřejně obchodované.

Proč? Protože REIT obchodované na burze podléhají stejným pravidlům pro zveřejňování finančních informací jako jakákoli jiná veřejně obchodovaná společnost, což znamená, že byste měli být schopni zjistit o těchto společnostech a jejich investicích více, než kdybyste zkoumali soukromé REIT.

Dalším důvodem, proč by mohlo být rozumné zvolit nejprve veřejně obchodovaný REIT, je to, že tyto společnosti jsou sledovány a hodnoceny burzovními analytiky stejně jako podniky v jiných odvětvích. To znamená, že podrobné analýzy o veřejně obchodovaných společnostech REIT najdete na některém z významných burzovních analytických serverů, jako je MorningStar nebo TheStreet.

Jak mohu investovat do nemovitostí s omezenými prostředky?

Jedním ze způsobů, jak investovat do nemovitostí, i když nemáte velký počáteční kapitál, je malá investice do společnosti REIT. Kromě toho máte také možnost současně využít výhod realitního crowdfundingu i REIT investováním do MogulREIT společnosti RealtyMogul.

MogulREIT je online realitní investiční fond otevřený všem investorům a vyžadující minimální investici pouze 5 000 USD. As with other REITs, the MogulREIT is designed for both cash flow and equity appreciation, and is based on deals pre-vetted by our team of real estate and finance experts.

You can learn more about MogulREIT I here.

For more information, please review the Offering Circular prior to investing.

Sources:

1. Savills 2016 World Real Estate Research Report: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60–of-all-mainstream-assets
2. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice:
   http://www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is-open-for-business/#1ee3ad66737d