V důsledku nedávného zpřísnění úvěrových podmínek mohou mít někteří zájemci o bydlení menší šanci získat hypotéku než před několika lety. Někteří finanční poradci předpovídají, že dlužníci s omezenými možnostmi se mohou obrátit k alternativním způsobům pořízení bydlení. Jednou z takových alternativ je smlouva o převodu nemovitosti.
Při smlouvě o převodu nemovitosti financuje koupi nemovitosti prodávající, nikoli věřitel třetí strany, jako je komerční banka nebo úvěrová společnost. Toto ujednání může být výhodné pro kupující i prodávající, protože poskytuje úvěr kupujícím domů, kteří by jinak neměli nárok na úvěr. Veřejné a neziskové organizace na podporu bydlení skutečně používají smlouvu o převodu nemovitosti jako nástroj, který pomáhá domácnostem s nízkými a středními příjmy dosáhnout na vlastnictví domu.
Tento alternativní mechanismus financování nicméně postrádá řadu ochranných opatření poskytovaných dlužníkům, kteří mají tradiční hypotéky. Kromě toho mohou tyto smlouvy obsahovat ustanovení, která ponechávají prostor pro zneužití a mohou představovat rizika a nejistotu jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Následující článek představuje základní fakta a vlastnosti smlouvy o převodu nemovitosti a nabízí návrhy, jak minimalizovat rizika spojená s touto náhradou hypotéky.
Fakta a vlastnosti
Smlouva o převodu nemovitosti, známá také jako „smlouva o převodu nemovitosti“, „smlouva o pozemku“ nebo „smlouva o splátkách pozemku“, je transakce, při níž prodávající financuje prodej své vlastní nemovitosti. Při prodeji formou contract for deed se kupující zavazuje zaplatit kupní cenu nemovitosti v měsíčních splátkách. Kupující okamžitě přebírá nemovitost do svého vlastnictví, přičemž často platí jen malou nebo žádnou zálohu, zatímco prodávající si ponechává právní nárok na nemovitost až do splnění smlouvy. Kupující má právo užívat nemovitost a ve státech, jako je Minnesota, má právo požádat o osvobození od daně z nemovitosti. Kupující financuje koupi s pomocí prodávajícího, který si ponechává zástavu nemovitosti.
Smlouva o převodu nemovitosti je mnohem rychlejší a méně nákladná transakce než tradiční, kupní hypotéka. Při typické smlouvě o převodu nemovitosti neexistují žádné poplatky za vyhotovení, formální žádosti ani vysoké náklady na uzavření a vypořádání. Dalším důležitým rysem smlouvy o převodu nemovitosti je, že zabavení nemovitosti v případě nesplácení je obecně rychlejší a méně nákladné než zabavení v případě tradiční hypotéky. Pokud kupující nesplácí splátky u typické smlouvy o převodu nemovitosti, může prodávající smlouvu zrušit, obnovit vlastnictví nemovitosti a ponechat si předchozí splátky zaplacené kupujícím jako smluvní pokutu. Za těchto okolností může prodávající získat nemovitost zpět bez exekučního prodeje nebo soudního řízení. Právní předpisy upravující proces zrušení smlouvy se však v jednotlivých státech liší a výsledek se může lišit i v rámci jednoho státu v závislosti na smluvních podmínkách a skutečnostech konkrétního případu.
Protože kupující ve smlouvě o převodu nemovitosti nemá stejné záruky jako zástavní věřitel v případě hypotéky na koupi nemovitosti, může se zdát, že smlouva o převodu nemovitosti je v podstatě smlouvou o pronájmu nemovitosti. V typické smlouvě o převodu se však kupující stává odpovědným za povinnosti hypotečního věřitele ve vlastnictví, jako je údržba nemovitosti a placení daně z nemovitosti a havarijního pojištění. Kromě toho, pokud to smlouva nezakazuje, může kterákoli ze stran svůj podíl ve smlouvě prodat.
Rychlost, jednoduchost jsou pro kupující přitažlivé
Koupě na základě smlouvy o převodu nemovitosti může kupující přilákat z několika důvodů. Tento způsob může být přitažlivý zejména pro kupce domů, kteří nesplňují podmínky pro získání hypotéky, například pro lidi, kteří pracují v hotovosti, a nejsou proto schopni prokázat svou schopnost splácet. Vzhledem k tomu, že proces contract for deed je podstatně kratší než proces schvalování hypotéky, může přilákat kupující, kteří se potýkají s časovou tísní nebo mají omezené možnosti, například lidi, kteří přicházejí o své bydlení kvůli exekuci. Kupující, kteří kupují dům poprvé a nemají zkušenosti s trhem, nebo jednotlivci, kteří se obávají tradičních finančních organizací, mohou také zvolit smlouvu o převodu nemovitosti kvůli relativní jednoduchosti procesu koupě.
Smlouva o převodu nemovitosti je oblíbenější alternativou financování mezi kupujícími z řad menšin, zejména Hispánců. Podle údajů z nedávných průzkumů American Housing Survey sice v roce 2005 mělo smlouvu o převodu nemovitosti pouze 5 % všech domácností vlastníků v USA, ale v celé zemi ji využilo 9,5 % hispánských domácností vlastníků a 7,1 % černošských domácností vlastníků.1/ (Další údaje o využívání smluv o převodu nemovitosti jsou uvedeny v tabulce níže.) Ačkoli se smlouvám o převodu nemovitosti někdy říká „hypotéka pro chudé“, výsledky průzkumu American Housing Survey ukazují, že v roce 2005 je využívalo pouze 3,9 procenta amerických domácností pod hranicí chudoby.
Je však obtížné přesně zjistit, jak jsou smlouvy o převodu nemovitosti rozšířené, protože povaha těchto ujednání umožňuje kupujícímu a prodávajícímu určitou míru anonymity. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.
Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.
| Household Type | Percentage with Contracts for Deed, by Year |
||
|---|---|---|---|
|
2001
|
2003
|
2005
|
|
| All owner-occupied |
5.7
|
5.5
|
5.0
|
| Non-black, non-Hispanic |
5.3
|
5
|
4.4
|
| Black |
7.7
|
7.7
|
7.1
|
| Hispanic |
8.3
|
8.9
|
9.5
|
| Below poverty line |
3.8
|
3.0
|
3.9
|
| Elderly (65 years or older) |
1.9
|
2
|
2.1
|
| Manufactured/mobile home |
5.2
|
7.9
|
5
|
Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.
Historical objections
Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. Například v západní části centrální Minnesoty jsou podle neoficiálních informací smlouvy o zřízení věcného břemene běžně používanou alternativou k hypotékám.
Přesto někteří finanční poradci a odborníci na majetkové právo považují smlouvu o zřízení věcného břemene za „právního dinosaura „3/ nebo „anomálii „4/ a dokonce volají po jejím zániku. Tvrdí, že smlouva o převodu nemovitosti nemá v moderním financování nemovitostí místo, nenabízí žádné skutečné výhody oproti hypotéce a obě strany vystavuje riziku a nejistotě.
Jednou z hlavních námitek proti smlouvě o převodu nemovitosti je, že je úzce spojena s formou predátorského úvěrování, které bylo rozšířené od konce 80. do 90. let 20. století. V tomto období se v některých čtvrtích – včetně těch v severním Minneapolisu – vyskytovalo predátorské úvěrové schéma známé jako equity stripping. V rámci tohoto schématu investor vyhledá majitele domu, kterému hrozí exekuce, a osloví ho s nabídkou na odkoupení domu. Po koupi domu investor splatí dluh, prodá dům zpět původnímu majiteli na základě smlouvy o převodu nemovitosti a z transakce získá vlastní kapitál. Naštěstí se tyto podvody s odčerpáváním vlastního kapitálu v posledních letech vytratily ze scény – především proto, že majitelé domů, kterým dnes hrozí exekuce, nemají téměř žádný vlastní kapitál, který by mohli bezohlední investoři odčerpat.
Další námitkou proti smlouvám o převodu nemovitosti je kromě jejich spojitosti s nekalými podvody s odčerpáváním vlastního kapitálu také to, že mají pověst smluv, které kupujícím poskytují jen malou právní ochranu. Navzdory tomu, že kupující získávají povinnosti týkající se oprav a údržby domu, mají omezená vlastnická práva a kontrolu nad svými nemovitostmi, zatímco provádějí platby prodávajícím. Kupující nezískávají prostřednictvím transakce žádná práva na zpětné odkoupení.
Ještě před několika desetiletími americké soudy běžně vymáhaly ustanovení o propadnutí nemovitosti ve smlouvách o převodu nemovitosti v případě prodlení kupujícího. Například pokud kupující domu vynechal jedinou splátku po 15 letech od uzavření 20leté smlouvy o převodu nemovitosti, mohl prodávající smlouvu zrušit a ponechat si vlastnické právo a všechny předchozí platby, zatímco kupující by utrpěl značnou ztrátu. Takové extrémní případy jsou však dnes méně časté. Zatímco několik soudů vymáhá ustanovení o propadnutí práv tak, jak jsou napsána, většina soudů začala být vstřícnější ke stížnostem podaným kupujícím, který neplní své povinnosti, zejména za okolností, kdy kupující již zaplatil značnou část kupní ceny. Soudy dnes často považují smlouvu o převodu nemovitosti za obdobu hypotéky a v důsledku toho rozšiřují ochranu zástavního věřitele na kupujícího v případech neplnění závazků.
Rizika pro kupující
I přes příznivé změny v oblasti právního vymáhání propadné zástavy představují smlouvy o převodu nemovitosti pro kupující výrazná rizika. Jedno z hlavních rizik vyplývá z krátké lhůty potřebné k odstoupení od smlouvy v případě selhání. Například v Minnesotě, když se kupující dostane do prodlení se splátkami, může prodávající podat okresnímu úřadu oznámení o zrušení smlouvy o převodu a toto oznámení doručit kupujícímu. Kupující má pouze 60 dní od data podání oznámení na to, aby vyřešil položky neplnění a zaplatil přípustné poplatky za právní zastoupení, aby mohl smlouvu „obnovit“. To je krátká doba ve srovnání s šesti a více měsíci, které mají k dispozici hypotéční dlužníci, jimž hrozí exekuce. V důsledku toho má kupující, který nesplácí smlouvu o převodu nemovitosti, mnohem kratší časový prostor k nalezení nového bydlení a pravděpodobně bude mít omezené možnosti bydlení.
Dalším významným rizikem pro kupujícího je balónová platba. Na rozdíl od většiny tradičních hypoték není většina smluv na převod nemovitosti plně amortizována. Místo toho je smlouva nejčastěji strukturována tak, že vyžaduje měsíční splátky po dobu několika let, po nichž následuje „balónková platba“, která dokončí splácení domu. K provedení této balónkové platby bude kupující téměř nevyhnutelně potřebovat získat tradiční hypotéku. Pokud kupující v době splatnosti balónové splátky nebude schopen získat hypotéku, bude pravděpodobně čelit zrušení smlouvy.
Někteří kupující uzavírají smlouvy o převodu nemovitosti s nadějí, že si napraví svůj úvěr. Očekávají, že během první části smluvního období zlepší svůj úvěrový profil a v době splatnosti balónkové splátky se pak kvalifikují pro úvěr. Podle Dana Williamse z Lutheran Social Services v Duluthu ve státě Minn však smlouva o převodu často nezlepší úvěrový profil kupujícího, protože jednotliví prodávající obvykle nepodávají zprávy úvěrovým agenturám. Kupující se může pokusit využít dopis od prodávajícího, ve kterém uvede, že splácí smluvní splátky včas, ale bohužel většina věřitelů takový dopis neuznává.
Williams varuje, že riziko pro kupující při smlouvě o převodu nemovitosti mohou představovat také neočekávané náklady na opravy domu. Toto riziko se sice týká i kupujících, kteří kupují domy prostřednictvím konvenčních hypoték, ale v případě domů koupených prostřednictvím smluv o převodu může být větší, protože prodávající může uzavřít smlouvu o převodu s omezeným zveřejněním informací o stavu nemovitosti. Minneapoliský právník Larry Wertheim vysvětluje, že při prodeji financovaném třetí stranou poskytují přísné požadavky věřitele na zkoumání vlastnictví, pojištění vlastnictví a ocenění vedlejší výhodu zveřejnění informací pro kupujícího. Pokud kupující ve smlouvě o převodu nemovitosti nemá právní pomoc nebo si není vědom potřeby ocenění a přezkoumání vlastnictví, nemusí transakce tyto záruky zahrnovat. Navíc vzhledem k tomu, že mnoho kupujících volí smlouvu o převodu nemovitosti, protože jejich slabá bonita jim znemožňuje získat konvenční hypotéku, je nepravděpodobné, že by se kvalifikovali pro úvěry na financování oprav. Vady nemovitosti by v konečném důsledku mohly zvýšit pravděpodobnost, že kupující nebude splácet a o dům přijde.
Další riziko pro kupující na smlouvu o převodu nemovitosti vyplývá ze skutečnosti, že prodávající si po dobu trvání smlouvy ponechává vlastnické právo k nemovitosti. Jelikož si prodávající ponechává vlastnické právo, může nemovitost nadále zatěžovat hypotékami a zástavními právy. Prodávající je povinen převést řádné vlastnické právo až v okamžiku, kdy je kupní cena plně uhrazena a nastane čas předání vlastnického práva. Nemusí mít řádný nabývací titul v době uzavření smlouvy ani v průběhu trvání smlouvy. V závislosti na státním právu a na tom, zda je smlouva včas zapsána, může mít zájem kupujícího nižší prioritu než tato předsmluvní a pokontraktní věcná břemena, která na nemovitost umístil prodávající.
Kromě výše popsaných problémů nejsou žádné dvě smlouvy o převodu nemovitosti stejné a podle Cheryl Petersonové z organizace Twin Cities Habitat for Humanity jsou podmínky smlouvy často nejasné. Smlouva o převodu nemovitosti je obvykle jedno- až pětistránkový dokument, který obsahuje kupní částku, úrokovou sazbu, měsíční splátku a některé formulace týkající se odstoupení od smlouvy. Dokumenty často neobsahují standardní ujednání o zahájení procesu odstoupení od smlouvy. Tato nejasnost ve smlouvách o převodu nemovitosti působí potíže finančním poradcům, kteří poskytují poradenství kupujícím, jimž hrozí propadnutí nemovitosti. Podle Petersona: „Nemůžete říci: ‚Pokud jste viděli deset smluv o převodu, viděli jste všechny‘. To z vás ještě nedělá odborníka, protože dalších deset bude všechno jinak.“
Nástroj na podporu vlastnického bydlení
Ačkoli smlouva o převodu nemovitosti může na soukromém trhu znamenat litanii problémů, tento alternativní nástroj financování se ukázal jako slibný nástroj pro veřejný a neziskový sektor. Někteří poskytovatelé finančních prostředků na bydlení a developeři využívají smlouvy o převodu jako prostředek na podporu vlastnického bydlení pro domácnosti s nízkými až středními příjmy. Konkrétně program Minnesota Housing Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) využívá smlouvy o převodu nemovitostí jako účinný nástroj, který pomáhá stovkám obyvatel Minnesoty dosáhnout udržitelného vlastnictví domů a zároveň stabilizovat upadající čtvrti.5/
MURL přiděluje místním správcům finanční prostředky na obnovu chátrajících rodinných domů. Zrekonstruované domy jsou pak prodávány ohroženým zájemcům o bydlení na základě bezúročné smlouvy o převodu. Program definuje ohrožené kupce domů jako ty, kteří jsou „bezdomovci, pobírají veřejnou podporu nebo z jiných důvodů nejsou schopni splnit hypoteční standardy pro tradiční financování“.6/
Smlouva MURL vyžaduje, aby kupci domů platili měsíční splátku ve výši 25 % nebo více jejich hrubého měsíčního příjmu. (To je obecně dobrá nabídka, uvážíme-li, že příjemci federální podpory na bydlení Section 8 platí 30 procent hrubého měsíčního příjmu). Cílem MURL je umožnit kupujícím domů, aby nakonec refinancovali nebo splatili smlouvu o převodu a získali vlastnické právo. Cenově dostupné měsíční splátky podle smlouvy o převodu nemovitosti umožňují kupujícím domů napravit případné nevyřešené úvěrové problémy a zároveň snížit zůstatek jistiny. Jakmile se zůstatek sníží na rozumnou úroveň, může kupec domu provést refinancování na tradiční hypotéku.
Podle shrnutí výroční zprávy společnosti Minnesota Housing za rok 2008 zahrnuje portfolio MURL 350 domů. Za uplynulý rok činila míra nesplácení 7,7 % a míra splácení refinancování/smluv 2,6 %. Na rozdíl od 60denní lhůty pro odstoupení od smlouvy na soukromém trhu zahrnuje MURL velkorysou politiku odkladu splátek, jejímž cílem je pomoci ohroženým kupcům domů být dlouhodobě úspěšní. Umožňuje flexibilitu v případech nepředvídaných okolností, které omezují krátkodobou schopnost kupujícího bydlení splácet (např. neočekávaný zdravotní problém, krátkodobá ztráta zaměstnání).
Fond rodinného bydlení – nezisková organizace se sídlem v Twin Cities – zahajuje nový program, který bude rovněž využívat smlouvu o převodu nemovitosti jako nástroj k vytváření možností dostupného bydlení. Nová iniciativa s názvem The Bridge to Success Contract for Deed Program byla zahájena na podzim 2008.
Prostřednictvím tohoto programu poskytl Fond rodinného bydlení půjčku ve výši 500 000 dolarů společnostem Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) a Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Tyto dvě organizace mají závazek věřitele – podobný úvěrové lince – až do výše 1 milionu dolarů od soukromého věřitele. DBNHS a GMHC použijí tyto finanční prostředky na prodej nemovitostí na základě smlouvy o převodu nemovitosti kupujícím, kteří nemusí být připraveni získat tradiční hypotéku. Prostředky z Fondu rodinného bydlení budou tvořit 20 % kupní ceny a zbytek ve výši 80 % budou financovat věřitelé. Toto uspořádání eliminuje potřebu soukromého hypotečního pojištění. Klíčovými součástmi programu The Bridge to Success Contract for Deed je vzdělávání v oblasti vlastnického bydlení a finanční poradenství, které zajistí, že kupující bude za tři roky připraven na hypotéku.7/
Rady odborníků
Přestože smlouva o převodu nemovitosti může mít své kouzlo jako alternativní nástroj financování, vzhledem k souvisejícím rizikům by kupující a prodávající měli při uzavírání takové dohody na soukromém trhu postupovat obezřetně. Následující rady Koalice právních služeb státu Minnesota zdůrazňují, že obě strany by se měly snažit být plně informovány.
- Především prodávající musí v kupní smlouvě stanovit podmínky smlouvy. Je důležité, aby obě strany plně porozuměly ustanovením smlouvy, protože po podpisu kupní smlouvy jsou možnosti prodávajícího i kupujícího omezené.
- Kupující by měl vědět, zda je odpovědný za platby daně z nemovitosti a pojištění a zda smlouva o převodu nemovitosti obsahuje balónovou platbu. Pokud ji obsahuje, měl by si být kupující jistý, že bude mít nárok na hypoteční úvěr na pokrytí této platby, až nastane její splatnost.
- Kupující by se měl také ujistit, že prodávající je skutečným vlastníkem domu, a to tak, že si na okresním katastrálním úřadě ověří, kdo je uveden jako zapsaný vlastník. Pokud je prodávající stále zatížen hypotékou nebo je odpovědný za placení daní či pojištění, měl by kupující před podpisem smlouvy kontaktovat hypoteční společnost prodávajícího, aby zjistil, zda prodávající splácí své závazky. Někteří „podvodní“ prodávající si ponechávají platby kupujícího a nepoužijí je na hypotéku. Pokud prodávající v tomto případě nesplácí hypotéku a dům je zabaven, kupující přijde o dům a všechny zaplacené splátky.
- Kupující by měl požádat prodávajícího o zprávu o pravdivosti prodeje bydlení, aby zjistil stav domu. Tato zpráva je vyžadována v Minneapolis a St Paul a v některých dalších městech. Ve městech, kde není vyžadována, by si prodávající měl najít vlastního inspektora, který posoudí stav domu.
Nakonec by podle Wertheima měl kupující po uzavření smlouvy o převodu nemovitosti smlouvu neprodleně zaregistrovat na okresním úřadě nebo u registrátora nemovitostí. Ačkoli zákony vyžadující tuto registraci se prosazují jen zřídka, registrace smlouvy pomůže prokázat vlastnictví nemovitosti kupujícím a ochrání ho před zatížením, které na nemovitost po uzavření smlouvy umístí prodávající.
Zajištění pozitivního výsledku
Důležité je poznamenat, že navzdory svým rizikům a někdy negativním asociacím nejsou smlouvy o převodu ve své podstatě špatné. Při rozumném použití mohou být pro některé spotřebitele vhodným řešením. Smlouvy o převodu nemovitosti nabízejí rychlou a zjednodušenou možnost pro lidi, kteří nesplňují podmínky pro tradiční hypotéky nebo by raději nechtěli jednat s poskytovateli hypotečních úvěrů. Pokud jsou spravovány veřejnými agenturami nebo neziskovými bytovými organizacemi, mohou být smlouvy o převodu nemovitosti nástrojem pro budování úvěrů, podporu vlastnictví domů a stabilizaci sousedství.
Aby prodávající a kupující ochránili své zájmy v případě smluv o převodu nemovitosti, musí si takříkajíc udělat domácí úkol a ujistit se, že se dozvěděli a pochopili, jaká konkrétní ustanovení a rizika smlouvy obnášejí. Kupující v soukromých smlouvách for deed by měli podniknout další kroky. Mezi ně patří posouzení stavu nemovitosti, potvrzení, že prodávající má jasné vlastnické právo, a registrace podepsané smlouvy na příslušném státním úřadě. Informovaností a připraveností mohou kupující a prodávající ve smlouvě o převodu nemovitosti přispět k zajištění pozitivního výsledku pro obě strany.
Crystal Myslajek působila v roce 2008 jako stážistka pro komunitní záležitosti ve Federal Reserve Bank of Minneapolis. Nyní pokračuje v magisterském studiu veřejné politiky na Hubert H. Humphrey Institute of Public Affairs na Minnesotské univerzitě.
1/ U.S. Census Bureau.
2/ A. Roy, „Urban Informality“, Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, s. 147-158.
3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.
4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.
5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.
6/ Ibid.
7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.