Způsob, jakým je budova, most nebo jakýkoli typ zlepšení navržen a postaven, je důležitým faktorem před zahájením projektu, protože má významný vliv na náklady, rizika a celkový harmonogram. V následujících kapitolách jsou popsány nejčastěji používané typy způsobů dodání projektu.
Design-Bid-Build (DBB)
Tento způsob dodání projektu je „tradičním“ způsobem dodání stavebního projektu a vytváří jasné oddělení mezi procesem projektování a výstavby.
Typicky je jediným kritériem pro výběr zhotovitele v projektech DBB (Design-Bid-Build) nejnižší cena stavby. Na začátku procesu DBB je vlastníkem najat architekt nebo inženýr (A/E), aby vytvořil projektovou dokumentaci (výkresy a technické specifikace) projektu. Kromě toho A/E obvykle vypracuje odhad nákladů na projekt a harmonogram. Po dokončení projektové dokumentace je vytvořena žádost o podání nabídek (někdy nazývaná žádost o návrh), která je předána dodavatelům. Zhotovitelé poté vyhodnotí projektovou dokumentaci a poskytnou cenu za práci. A/E odpovídá za zodpovězení dotazů uchazečů a za pomoc vlastníkovi při vyhodnocování obdržených nabídek. Jakmile je vybrána nabídka, vlastník uzavře s vybraným zhotovitelem smlouvu a práce na projektu začnou.
Jelikož se jedná o tradiční způsob realizace projektů, je metoda DBB pro pracovníky v oboru obvykle nejznámější. Teoreticky má také schopnost dodat projekt s nízkými náklady. Protože však tato metoda izoluje dodavatele od procesu projektování, existuje vysoký potenciál pro zvýšení nákladů projektu v důsledku rozporů mezi projektovou dokumentací a proveditelností projektu v terénu. Také výběr uchazeče s nízkou nabídkovou cenou může mít za následek snížení kvality konečného produktu, protože zhotovitel musí často určit způsoby, jak dosáhnout zisku na zakázce, přičemž pracuje v rámci rozpočtu, který byl nejnižší ze všech zhotovitelů předkládajících ceny.
Obecně lze říci, že proces DBB je nejvhodnější použít u projektů, které jsou jednoduché, nejsou v časové tísni a mají omezený rozpočet.
Construction Manager at Risk (CMAR)
CMAR je zkratka pro Construction Manager at Risk a jedná se o relativně nový typ metody realizace projektu. V projektu CMAR si vlastník vybere „správce stavby“ (CM), který je zodpovědný za výstavbu projektu. Výběr CM probíhá kromě nákladů na výstavbu také na základě kritérií, jako je kvalita, prokazatelné výsledky, detailní přístup k projektu a schopnost dodržet harmonogram projektu. Při tomto způsobu dodávky jsou projekční práce a stavební práce zadávány odděleně.
Vybraný CM se stává členem projektového týmu již na počátku projektového procesu a v přímé spolupráci s vlastníkem a A/E poskytuje vstupní informace, když projekt přechází z projektování do výstavby. CM poskytuje vstupní informace k položkám, jako je rozpočet projektu, odhad stavebních nákladů a celkový harmonogram, a také poskytuje revizi projektových výkresů s cílem identifikovat problémy s proveditelností a potenciální úspory nákladů. Stanovení ceny stavby se obvykle začíná již na počátku procesu projektování a upřesňuje se v průběhu projektování, přičemž konečná garantovaná maximální cena (GMP) se poskytuje vlastníkovi před zahájením stavby. GMP se obvykle skládá ze struktury náklady plus fixní poplatek, kdy se skutečné náklady projektu na práci a materiál přenášejí na vlastníka a CM si k této částce účtuje fixní poplatek. Ačkoli vlastníci při tomto způsobu dodávky obvykle spolupracují s důvěryhodnými dodavateli, může být obtížné určit, zda je stanovená maximální cena přiměřená typu budovaného projektu.
Proces CMAR je nejúspěšnější u projektů, které mají velký neurčitý rozsah a jsou pod tlakem dokončení v omezeném čase. Tento proces může být také použitelný u některých projektů, které zahrnují komplexní integraci mezi obory nebo více fází výstavby, kde je dohled a koordinace poskytovaná stavebním manažerem velmi přínosná.
Design-Build (DB)
Při projektu design-build si vlastník najímá společnost nebo tým v rámci jedné smlouvy, aby dodal stavební projekt od začátku do konce. Vzhledem k tomu, že tým je zodpovědný jak za návrh, tak za stavební komponenty, jsou změny cen omezeny na minimum a obvykle se týkají pouze těch případů, kdy si neznámé podmínky nebo požadavky vlastníka vyžádají zvýšení nákladů. Pokud jsou subjekty DB tvořeny více než jednou společností, je pro vlastníka důležité zjistit pracovní vztahy mezi členy potenciálně vybraného týmu, aby se minimalizovaly konflikty v dalším průběhu.
Metoda DB poskytuje možnost realizovat projekt v napjatém harmonogramu, protože projekty mohou být rozděleny a dodány balíčkovým způsobem, kdy jsou jednotlivé komponenty projektovány a stavěny podle potřeby tak, aby bylo dosaženo konečného termínu dokončení. Obecně platí, že vlastník může již na počátku stanovit pevnou maximální cenu projektu a má značnou míru kontroly nákladů.
Design build se obvykle používá u stavebních projektů, kde vlastník jasně stanovil požadavky ještě před zahájením projektování. Může být také vhodnou metodou v případech, kdy je problémem časový harmonogram, protože odstraňuje složky harmonogramu, které by obvykle spotřeboval proces výběrového řízení a zadávání veřejných zakázek.
Integrovaná dodávka projektu
Integrovaná dodávka projektu (IPD) je relativně nová metoda dodávky, která se ve stavebnictví výrazně prosadila teprve v posledním desetiletí. Při této metodě dodávky si vlastník vybere A/E a CM ještě před zahájením projektování. Po společném stanovení cílů a úkolů je mezi těmito třemi subjekty podepsána společná smlouva. Tato metoda dodávky zahrnuje včasnou účast zhotovitele, což může vést k zefektivnění návrhu, který je zaměřen konkrétně na cíle projektu. Podobně jako v případě procesu CMAR musí být vlastník i nadále vysoce zapojen do projektu jako klíčový člen projektového týmu. Integrovaná realizace projektu poskytuje příležitosti pro minimalizaci nákladů na projekt a zvýšení efektivity díky spolupráci členů týmu.
Je důležité si uvědomit, že vlastník, A/E a CM jsou právně svázáni do jednoho subjektu, takže riziko, které je obvykle přiřazeno jedné straně, je nyní rozloženo na všechny strany, což je pro mnoho vlastníků nepříjemné. Předpokládá se však, že větší spolupráce mezi stranami snižuje celkové riziko.
IPD je nejvhodnější pro projekty v soukromém sektoru, které jsou složité, mají napjatý harmonogram nebo mohou být z velké části nedefinované. Veřejné subjekty obvykle nemohou použít IPD jako metodu dodávky z důvodu absence nabídkové složky.
Veřejně-soukromé partnerství (3P)
Model dodávky veřejně-soukromého partnerství (známý také jako P3 nebo PPP) se běžně používá mimo Spojené státy a pomalu proniká do omezených oblastí domácích veřejných projektů v USA. V oblasti projektování a výstavby zahrnuje model P3 smlouvu uzavřenou mezi vládním subjektem a soukromou společností za účelem financování, výstavby/rekonstrukce a obvykle i provozu a údržby veřejné infrastruktury. Soukromý subjekt na oplátku obdrží příjmy, které z projektu plynou (po předem stanovenou dobu), aby mohl investici splatit a případně z ní profitovat. Například soukromá společnost může souhlasit s financováním výstavby lehkého železničního systému ve městě na základě dohody, že společnost bude dostávat určité procento z příjmů, které jsou generovány z poplatků za jízdu.
Některé výhody P3 jsou následující:
- Poplatníci jsou zbaveni části nebo celého břemene spojeného s financováním projektu
- Zpravidla se má za to, že soukromé subjekty poskytují větší odbornost a efektivitu při výstavbě a provozu než veřejný sektor (protože je zde motivace k zisku)
- Veřejný subjekt může stále zajišťovat regulaci provozu infrastruktury, aby pomohl udržet řádný provoz
Využití modelu P3 s sebou nese pochopení, že určitou míru rizika musí převzít veřejný subjekt. Motivace k zisku, která vede soukromé společnosti k efektivitě, může také vytvářet zkratky v provozu a údržbě, které vedou k problémům v budoucnu. Veřejné subjekty musí vyvážit rozpočtové otázky s mírou kontroly, kterou jsou ochotny předat soukromým subjektům. Kromě toho bude muset veřejný subjekt v určitém okamžiku převzít provoz infrastruktury po skončení smlouvy nebo bude muset oslovit uchazeče o další smluvní období provozu.