Sekce 5.008 texaského zákoníku o nemovitostech
Zveřejnění informací o prodávajícím je vyžadováno u většiny transakcí s obytnými nemovitostmi v Texasu. Mnoho prodávajících se mylně domnívá, že pokud nemovitost nikdy neobývají, jsou od povinnosti zveřejnění osvobozeni. Než se rozhodnete zveřejnění vynechat, ujistěte se, že je prodávající skutečně osvobozen. Špatné pochopení pravidel může vést k tomu, že kupující získá neomezenou možnost smlouvu kdykoli vypovědět.
*Právní rozhovory
V roce 1994 vstoupil v Texasu poprvé v platnost původní požadavek na zveřejnění informací prodávajícím, který umožnil kupujícím obytných nemovitostí přístup k důležitým informacím o vlastnostech, systémech a historii oprav/údržby nemovitosti. Ačkoli tento požadavek na oznámení byl potenciálními kupujícími v celém státě dobře přijat, zatížil prodávající novou zátěží a potenciální odpovědností za nedostatečný popis známých problémů a závad. Od té doby bylo podáno nespočet žalob, v nichž se tvrdí, že prodávající buď neuvedl, nebo úmyslně zkreslil skutečný stav nemovitosti. Dnes se prodávající obytné nemovitosti v Texasu nemusí takové žaloby obávat, pokud pochopí, kdy je zveřejnění nezbytné, a pravdivě a úplně sdělí své skutečné znalosti a přesvědčení.
Sekce 5.008 texaského zákoníku o vlastnictví obsahuje zákonem požadovaný obsah oznámení, jakož i povolené výjimky. Ze zákona jasně vyplývá, že požadavek se vztahuje pouze na obytné nemovitosti s jednou jednotkou, že neexistuje požadavek na zveřejnění úmrtí nebo onemocnění HIV/AIDS a že oznámení musí být vyplněno podle nejlepšího přesvědčení a vědomí prodávajícího k datu oznámení. Pokud prodávajícímu není určitá záležitost známa, může to ve formuláři uvést.
Jednou z důležitých věcí, kterou je třeba si uvědomit, je, že zveřejnění je vlastně právním prohlášením prodávajícího o skutečnosti a podléhá odpovědnosti, pokud se kupující při rozhodování o koupi důvodně spoléhá na jeho správnost. Není však zárukou, že nemovitost je vhodná, a nenahrazuje prohlídku. Jinými slovy tedy platí, že pokud prodávající přesně odráží své znalosti a přesvědčení, kupující by neměl být úspěšný při pozdější žalobě na prodávajícího pro vadu. kdy je prodávající zproštěn povinnosti podat oznámení? Zákon uvádí řadu převodů, na které se tento požadavek nevztahuje. Přesná reprodukce celého seznamu výjimek je nad rámec tohoto článku, ale shrňme je, že zveřejnění se nevyžaduje u převodů:
1. Provedené jako přímá součást soudního rozhodnutí, exekuce nebo konkurzu;
2. Zpět na věřitele namísto exekuce;
3. Od věřitele na nového kupujícího v důsledku zpětného převzetí nemovitosti věřitelem na základě exekuce nebo smlouvy nahrazující exekuci;
4. Od svěřenského správce na nového kupujícího za účelem vypořádání pozůstalosti, poručnictví, opatrovnictví nebo svěřenectví. To by zahrnovalo exekutory, správce a svěřenské správce;
5. Od jednoho spoluvlastníka k druhému;
6. Mezi manžely nebo přímými příbuznými;
7. V rámci rozvodu;
8. Státnímu subjektu nebo od státního subjektu;
9. V rámci rozvodu. Neobydlený nový obytný dům;
10. Domov, jehož hodnota představuje 5 % nebo méně hodnoty nemovitosti jako celku.
Při posuzování těchto osvobození se mnoho prodávajících mylně domnívá, že jsou osvobozeni, pokud nemovitost zdědili a nikdy ji neobývali. To je nesprávné, pokud se nejedná o převod přímo od exekutora v rámci rozdělení pozůstalosti. Jednotliví dědicové musí zveřejnění provést i v případě, že pozůstalost již byla rozdělena, nebo pokud nedošlo ke schválení závěti. Stejně tak se mnoho lidí domnívá, že pokud drží majetek v odvolatelném svěřenském fondu, jsou od daně osvobozeni. To je pravděpodobně také nesprávné. Je velmi vhodné, aby správci těchto typů svěřenských fondů vydali oznámení o zveřejnění; osvobozeni jsou pouze správci neodvolatelných svěřenských fondů, kteří převádějí majetek v rámci rozdělení svěřenského fondu. V opačném případě by všichni zakládali svěřenské fondy, aby se vyhnuli povinnosti zveřejnění!“
Zapomeňte, že kupující může transakci vypovědět z jakéhokoli důvodu do sedmi dnů od konečného obdržení oznámení, pokud ho neobdržel před uzavřením smlouvy. Nechte tedy prodávající vyplnit formulář tak podrobně, jak vědí, že je pravdivý, a buďte si jisti, že jsou chráněni před budoucí odpovědností.