Ted Kimball, Esq.
Überarbeitet im Juli 2015
Eine der häufigsten Fragen, die wir in unserer Kanzlei erhalten, lautet: „Welche Rechte habe ich, wenn ich die Wohnung meines Bewohners betrete?“ Nach kalifornischem Recht hat ein Eigentümer, der eine Immobilie an einen Bewohner vermietet, das Recht auf ausschließlichen Besitz der Räumlichkeiten, auch wenn der Eigentümer oder Hausverwalter ausgeschlossen ist. Der kalifornische Gesetzgeber hat jedoch erkannt, dass es legitime Gründe für Eigentümer und Verwalter gibt, die Räumlichkeiten zu betreten, und daher beschlossen, die Rechte und Pflichten von Eigentümern und Bewohnern in Bezug auf das Betreten der Wohneinheit des Bewohners vollständig zu regeln. 1975 schränkte der kalifornische Gesetzgeber das Recht des Vermieters auf vier Kategorien ein, indem er den California Civil Code Section 1954 erließ. Das Gesetz besagt, dass dies die einzigen Gründe sind, aus denen ein Vermieter die Räumlichkeiten betreten darf (es sei denn, dies ist in einem anderen Gesetz, wie z. B. bei Wasserbettinspektionen, ausdrücklich vorgesehen). Außerdem kann der Mieter nicht auf die Rechte und Pflichten aus diesem Gesetz verzichten.
Notfälle
Der erste Grund, Notfälle, ist nur dann zulässig, wenn ein echter Notfall vorliegt, der die Gesundheit oder Sicherheit des Bewohners oder den Schutz der Räumlichkeiten vor Schäden beeinträchtigt. Eine Kündigung muss in diesen Fällen unpraktisch sein. Die Gerichte sind äußerst empfindlich gegenüber dem Recht der Bewohner auf Privatsphäre und werden den „Notfall“, der zum Betreten durch den Eigentümer oder Verwalter geführt hat, sorgfältig prüfen.
Reparaturen, Dienstleistungen, Besichtigung
Die zweite Kategorie erlaubt es Eigentümern oder ihren Beauftragten, die Räumlichkeiten zu betreten, um notwendige oder vereinbarte Reparaturen oder Dienstleistungen durchzuführen oder die Räumlichkeiten potenziellen Mietern oder Käufern zu zeigen.
Da der Eigentümer dafür verantwortlich ist, die Räumlichkeiten in einem bewohnbaren Zustand zu halten, benötigt er unter Umständen Zugang zum Inneren der Wohnung, um den bewohnbaren Zustand der Wohnung zu erhalten, und sollte in der Lage sein, regelmäßige Inspektionen zu bestimmten Zwecken vorzunehmen, z. B. um die elektrischen oder sanitären Einrichtungen gemäß den Industriestandards zu überprüfen. Das Betreten für „allgemeine Inspektionen“ ist nicht in den Kategorien der zulässigen Gründe für das Betreten aufgeführt.
Ein Eigentümer oder Verwalter darf die Wohneinheit auch betreten, um vereinbarte Reparaturen oder Dienstleistungen durchzuführen. Eine Mitteilung über die Absicht, die Wohnung zu betreten, muss zunächst dem Bewohner zugestellt werden, wobei dieser „angemessen“ über Datum und Uhrzeit des geplanten Betretens informiert werden muss. Ab dem 1. Januar 2003 müssen die Anträge auf Zutritt schriftlich erfolgen. Die Aufforderung zum Betreten des Hauses kann entweder dem Mieter persönlich überreicht werden, bei einer volljährigen und verständigen Person in den Räumlichkeiten hinterlegt werden oder auf, neben oder unter der üblichen Eingangstür der Räumlichkeiten in einer Weise hinterlassen werden, dass eine vernünftige Person die Aufforderung entdeckt. Wir empfehlen, die Mitteilung an allen vier Ecken des Haupteingangs anzubringen.
Das kalifornische Gesetz schreibt vor, dass Vermieter dem Mieter eine „angemessene Mitteilung“ machen müssen. Das Gesetz geht davon aus, dass eine Frist von vierundzwanzig Stunden angemessen ist. Wird die Benachrichtigung jedoch nur per Post verschickt, geht das Gesetz davon aus, dass sechs Tage vor einem beabsichtigten Einzug angemessen sind. Die einzige Ausnahme sind Notfälle oder Fälle, in denen der Mieter die Räumlichkeiten verlassen oder aufgegeben hat. In diesen Fällen muss der Zutritt nicht während der normalen Geschäftszeiten erfolgen, und es ist keine Vorankündigung erforderlich.
Wenn der Zweck des Zutritts darin besteht, die Wohnung potenziellen oder tatsächlichen Käufern der Immobilie zu zeigen, kann die Ankündigung auch mündlich, persönlich oder telefonisch erfolgen, wenn der Vermieter den Mieter innerhalb von 120 Tagen nach der mündlichen Ankündigung schriftlich darüber informiert hat, dass die Immobilie zum Verkauf steht, und der Mieter darüber informiert wurde, dass er kontaktiert werden kann, um eine Besichtigung zu ermöglichen. Zum Zeitpunkt des Eindringens muss der Vermieter oder der Beauftragte einen schriftlichen Nachweis über das Eindringen in die Wohnung hinterlassen.
Das Gesetz geht zwar davon aus, dass eine Frist von 24 Stunden angemessen ist, doch sollte jeder Fall einzeln geprüft werden, um festzustellen, was unter den gegebenen Umständen angemessen ist. Das Gericht würde die Kündigungsfrist danach bemessen, was ein vernünftiger, umsichtiger Hausverwalter oder Eigentümer unter ähnlichen Umständen gebraucht hätte.
Aufgabe
Die dritte Kategorie erlaubt es einem Eigentümer oder Verwalter, die Räumlichkeiten zu betreten, „wenn der Mieter die Räumlichkeiten verlassen oder aufgegeben hat“. Es ist nicht ungewöhnlich, einen Bewohner zu erleben, der entweder mitten in der Nacht ausgezogen ist oder angedeutet hat, dass er oder sie umzieht, aber keine endgültige Bestätigung des Freiwerdens gegeben hat.
Abtretung, wie von Black’s Law Dictionary definiert, bedeutet, dass es „… eine absolute Aufgabe der Räumlichkeiten durch den Mieter geben muss, die aus Handlung und Absicht besteht.“ Dies sind heikle Fragen, und vor einer Entscheidung über den Einzug sollten die Gesamtumstände geprüft werden. Es ist oft schwierig festzustellen, ob der Mieter die Räumlichkeiten aufgegeben hat, ohne einen Blick hineinzuwerfen. Wenn es objektive Tatsachen gibt, die eine vernünftige Person zu der Annahme veranlassen würden, dass der Mieter die Räumlichkeiten verlassen hat, können Sie die Wohnung betreten, wenn Sie davon ausgehen, dass der Mieter die Wohnung verlassen hat, es sei denn, es gibt Anzeichen dafür, dass der Mieter die Wohnung nicht verlassen oder aufgegeben hat.
Eine Mitteilung über Ihre Absicht, die Wohnung zu betreten, ist rechtlich nicht erforderlich, wenn Sie die Wohnung aufgrund der Aufgabe oder Übergabe betreten. Viele Eigentümer und Verwalter machen es sich jedoch zur Gewohnheit, eine vierundzwanzigstündige Ankündigung des beabsichtigten Eindringens in die Wohnung anzubringen, um die geringe Chance zu wahren, dass der Bewohner die Wohnung nicht verlassen wollte und die Möglichkeit hat, sich mit dem Eigentümer oder Verwalter in Verbindung zu setzen.
Beim Eindringen in die Wohnung ist es immer ratsam, dass mindestens zwei Personen anwesend sind, um die Wohnung auf Anzeichen neuerer Wohnaktivitäten, wie z. B. unverdorbene Lebensmittel oder Schlafsäcke, zu überprüfen. Besteht immer noch der begründete Verdacht, dass der Mieter die Wohnung verlassen hat, sind Fotos oder Videoaufnahmen eine wunderbare Möglichkeit, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren, bevor man sie in Besitz nimmt und alle persönlichen Gegenstände entfernt.
Diese Methode ist nicht zu verwechseln mit dem vom kalifornischen Gesetzgeber eingeführten Verfahren zur Aufgabe von Immobilien, das Eigentümer und Verwalter vor der Haftung für die Übernahme des Besitzes aufgrund ihrer gutgläubigen Annahme der Aufgabe schützt. Nach diesem Verfahren können sich Eigentümer und Verwalter vor der Haftung schützen, wenn sie vernünftigerweise davon ausgehen, dass der Mieter die betreffende Einheit aufgegeben hat.
Um dieses Verfahren in Anspruch nehmen zu können, muss der Eigentümer oder Verwalter eine Mitteilung über die von ihm angenommene Aufgabe der Mieteinheit versenden und dem Mieter eine Frist von 18 Tagen ab dem Datum der Mitteilung setzen, um zu erklären, dass die Einheit nicht aufgegeben wurde. Bevor jedoch das Kündigungsschreiben verschickt werden kann, muss die Miete 14 Tage lang unbezahlt bleiben. Unterlässt es der Mieter, den Eigentümer über seinen Anspruch auf Besitz zu informieren, kann der Eigentümer nach Ablauf der Kündigungsfrist den Besitz übernehmen. Der Eigentümer kann jedoch haftbar gemacht werden, wenn der Mieter geltend macht, dass die Annahme des Eigentümers, er habe die Wohnung aufgegeben, unangemessen war.
Gerichtsbeschluss
Die vierte und letzte Kategorie erlaubt dem Eigentümer das Betreten der Wohnung, wenn dies aufgrund eines Gerichtsbeschlusses erfolgt. Dies bedeutet, dass der Eigentümer oder Verwalter nicht zur Selbsthilfe greifen kann, wenn der Bewohner den Zutritt verweigert, selbst in Fällen, in denen der Eigentümer völlig zu Recht den Zutritt verlangt. Stattdessen muss der Eigentümer oder Verwalter vor dem Eindringen einen Gerichtsbeschluss beantragen. Zur Durchsetzung der Anordnung würde der Marshal oder Sheriff den Eigentümer in den Räumlichkeiten treffen, um ihm den sicheren Zutritt zur Wohneinheit zu ermöglichen.
Leider erzwingt die Forderung nach einer gerichtlichen Anordnung zur Durchsetzung des Zutritts die Einreichung einer Klage, da das Gericht eine Anordnung nicht aus dem Nichts heraus erteilen kann; sie muss mit einem Rechtsstreit verbunden sein. Eine Möglichkeit, einen Rechtsstreit anzustrengen, ist die dreitägige Aufforderung, Bedingungen und Auflagen zu erfüllen oder die Wohnung zu verlassen. Wenn der Eigentümer beispielsweise die Wohnung potenziellen Mietern zeigen oder Handwerkern Zutritt gewähren möchte, um notwendige Reparaturen vorzunehmen, der Bewohner sich jedoch weigert, wird er mit der Notice to Perform Conditions and Covenants or Quit aufgefordert, angemessene Daten und Zeiten für den Zutritt zur Wohnung anzugeben. Kommt der Bewohner der Aufforderung nicht nach, kann eine Klage wegen unrechtmäßigen Hausarrests eingereicht werden. Sobald die Klage eingereicht ist, kann der Eigentümer eine gerichtliche Verfügung beantragen, die den Zutritt erlaubt.
Es ist natürlich viel besser, den Bewohner mit Ihrer Überzeugungskraft davon zu überzeugen, den Zutritt freiwillig zu gestatten. Wenn Sie eine Kopie des geltenden Gesetzes aufbewahren und den Bewohner auf die Verpflichtungen des kalifornischen Rechts und Ihres Mietvertrags hinweisen, können Sie einen widerspenstigen Mieter dazu bringen, das Gesetz zu befolgen. Wenn Ihr Mietvertrag oder Ihr Pachtvertrag die Zahlung von Anwaltskosten vorsieht, kann die Androhung eines Rechtsstreits in Verbindung mit der Verurteilung zu Anwaltskosten den Bewohner auch davon überzeugen, dass es nicht in seinem Interesse liegt, den angemessenen Zutritt zu verweigern.
Wasserbetten und Rauchmelder
Das Gesetz sieht außerdem zwei weitere begrenzte Gründe für den Zutritt zur Wohnung des Bewohners vor: die regelmäßige Überprüfung von Rauchmeldern und die Überprüfung von Wasserbetten auf Einhaltung der staatlichen Gesetze.
Für die Inspektion von Wasserbetten sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass „… der Eigentümer oder sein Beauftragter das Recht hat, die Installation des Bettes nach Fertigstellung und danach in regelmäßigen Abständen zu überprüfen, um sicherzustellen, dass es diesem Abschnitt entspricht. Es ist ratsam, diese Fragen im Mietvertrag ausdrücklich anzusprechen und klar festzulegen, welche Rechte der Eigentümer oder Verwalter in Bezug auf das Betreten der gemieteten Einheit hat.
Allgemeine Inspektionen sind verboten
Die oben genannten Gründe, Methoden und Verfahren sind die einzigen, die ein Eigentümer oder Verwalter anwenden darf, um die Wohneinheit des Bewohners rechtmäßig zu betreten. Viele Eigentümer und Verwalter glauben, dass sie die Wohnung nur zu Kontrollzwecken betreten dürfen. Das Betreten zu allgemeinen Inspektionszwecken ist jedoch nach geltendem kalifornischem Recht nicht zulässig. Tatsächlich wurde Anfang der 1990er Jahre ein Gesetzentwurf in die kalifornische Legislative eingebracht, der es Eigentümern und Verwaltern gestatten sollte, das Innere der Wohnung zu allgemeinen Inspektionszwecken zu betreten, aber der Gesetzentwurf starb im Ausschuss.
Die Zeit des Zutritts
Die Zeit des Zutritts, außer in Notfällen, ist ebenfalls auf die normalen Geschäftszeiten beschränkt. Die meisten Richter verstehen unter „Geschäftszeiten“ die Zeit zwischen 8.00 und 17.00 Uhr von Montag bis Freitag, obwohl man argumentieren kann, dass für Vermieter, Eigentümer und Verwalter auch Samstage und Sonntage normale „Geschäftszeiten“ sind. Ein Verstoß gegen die Zutrittsregeln könnte zu Rechtsstreitigkeiten und zur Haftung wegen Verletzung der Privatsphäre und Hausfriedensbruch sowie zu anderen möglichen Klagegründen führen. Es ist daher umsichtig und verantwortungsbewusst, den Anschein einer Verletzung der vom kalifornischen Gesetzgeber festgelegten Zugangsregeln zu vermeiden.
Kimball, Tirey & St. John LLP ist eine Anwaltskanzlei, die Eigentümer und Verwalter von Wohn- und Gewerbeimmobilien vertritt. Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information. KTS informiert seine Kunden zwar über Gesetzesänderungen, aber unsere Höflichkeitsmitteilungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und treten nicht an die Stelle von Rechtsberatungsdiensten oder Mitgliedschaften in Fachverbänden. Unsere rechtlichen Hinweise beziehen sich auf ausgewählte Themen und sollten nicht als vollständiger Bericht über alle neuen Änderungen von lokalen, staatlichen und bundesstaatlichen Gesetzen angesehen werden, die Immobilieneigentümer und -verwalter betreffen. Die Gesetze können sich seit der Veröffentlichung dieses Artikels geändert haben. Bevor Sie handeln, sollten Sie sich unbedingt von unserer Kanzlei rechtlich beraten lassen. Für Kontaktinformationen besuchen Sie bitte unsere Website: www.kts-law.com. Frühere Rechtshinweise, Fragen &Antworten und Rechtsartikel finden Sie im Ressourcenbereich unserer Website.