Quando você compra uma propriedade numa comunidade que é governada por uma associação de proprietários (HOA), você concorda em obedecer às suas regras. Se, por exemplo, você comprou uma casa recentemente construída em um empreendimento, ou um condomínio ou casa na cidade, as regras da comunidade provavelmente regem tudo, desde o uso de vagas de estacionamento até a cor que você pode pintar sua casa ou se você pode alugá-la.
Mas se você é como muitos proprietários de casas, você pode não ter entendido o impacto total de algumas das regras, ou não ter percebido como elas seriam aplicadas a você. Se você se deparar com uma regra problemática, ou se tiver recebido uma notificação de violação ou outro aviso de ações de aplicação da HOA contra você, você vai querer:
- rever a linguagem real das regras relevantes
- verificar se houve alguma mudança de regra mais recente
- provar qualquer regra aplicada erroneamente
- ver se você pode chegar a um compromisso com o conselho da HOA, e
- se não, considerar uma ação legal contra a HOA.
Discutiremos todos esses passos neste artigo.
Reveja as Regras do seu HOA
De onde vieram essas regras? O promotor imobiliário geralmente estabelece o HOA e suas regras, mas ele não fica por perto para aplicá-las. Os residentes da comunidade, no entanto, deverão, mais tarde, voluntariamente, juntar-se ao conselho do HOA e irão aplicar ou alterar as regras (dependendo dos procedimentos estabelecidos no estatuto da comunidade).
As regras da comunidade do HOA a serem seguidas pelos proprietários são muito provavelmente estabelecidas num documento referido como a Declaração de Convénios, Condições e Restrições ou CCRs. Novos compradores normalmente recebem uma cópia destes para revisão antes de finalizar a venda, para que saibam no que se estão a meter.
Típico CC&Rs vão muito mais longe do que simplesmente proibir o mau comportamento. Eles são destinados a ajudar a manter a condição, valor e, em muitos casos, uniformidade das propriedades dentro da associação. Assim, por exemplo, o CC&Rs pode indicar se os proprietários podem erguer cercas ou linhas de roupa, se podem pendurar bandeiras, quais são as suas obrigações no que diz respeito a cortar relva e remover a neve, que tipo ou cor de cortinas podem colocar, que animais de estimação são permitidos (e de que tamanho podem ser), e muito mais.
Cheque ou Acompanhe as Mudanças de Regras HOA
Regras comunitárias podem ser alteradas pela prancha (desde que siga os procedimentos apropriados). Isso significa que você pode acabar vivendo sob regras diferentes de quando você se mudou para cá. As mudanças de regras normalmente ocorrem em reuniões periódicas do conselho do HOA. Particularmente se você estiver confiando na memória, você vai querer verificar a última versão das regras.
Residentes podem, e sem dúvida devem, participar dessas reuniões do conselho. Ao fazer isso, você pode dar sua opinião e manter-se atualizado com as questões atuais que afetam o HOA e quaisquer mudanças nas regras. Você pode até querer se juntar ao quadro do HOA.
Proteste uma regra que está mal aplicada
Pode haver momentos em que você queira protestar uma ação do HOA contra você. Prepare-se revendo primeiro o CC&Rs para ver se suas próprias ações foram, de fato, permitidas ou foram feitas em violação às regras.
Se você já é objeto de uma ação de execução, é provável que o HOA agende uma audiência na qual você possa apresentar seu caso. Caso contrário, leia as regras sobre os procedimentos a seguir para solicitar uma audiência formal ou atenção à sua queixa.
Também, pedir uma excepção às regras pode ser possível. Novamente, você precisaria verificar as regras para solicitar uma.
Tente alcançar um compromisso em uma disputa com um HOA
Se você notificar o seu HOA que você está tendo um problema com suas regras ou com outro proprietário, o HOA pode (dependendo da lei do seu estado) ser obrigado a providenciar a mediação ou arbitragem. Você poderá então ser capaz de chegar a um compromisso ou iniciar uma emenda às regras.
Alternativamente, para questões menores, você poderá concordar em simplesmente seguir a regra.
A tomada de novas medidas pode criar uma relação negativa com o seu HOA e outros proprietários de casas. Você não quer entrar em uma espiral descendente de tal forma que você sinta que sua única opção é vender sua casa e mudar.
Last Resort: Ação legal contra o HOA
Se você tiver uma grande disputa e acreditar que o seu HOA está fora de linha, você pode tomar uma ação legal. Por exemplo, o HOA pode estar pedindo que você tome alguma ação (ou se abstenha de alguma ação) que não esteja oficialmente coberta no CC&Rs. Ou pode estar favorecendo injustamente alguns proprietários em detrimento de outros.
Porque uma HOA é uma entidade legal, você pode entrar com uma ação judicial contra ela e pedir a um tribunal para se envolver. Um juiz pode ordenar ao HOA que obedeça às suas próprias regras. Um tribunal pode até decidir que uma determinada regra é injusta ou inconstitucional e ordenar que ela seja eliminada ou removida dos documentos que regem o HOA.