empréstimos de reabilitação e renovação VA incluem todos os benefícios de um empréstimo VA tradicional, incluindo zero down payments, menores custos de fechamento mais a capacidade de rolar os custos de renovação e reabilitação no mesmo empréstimo. Os membros militares qualificados, veteranos e certos cônjuges militares que são elegíveis para solicitar um empréstimo para casa VA muitas vezes querem saber quais são as suas opções para empréstimos de renovação e/ou reabilitação para a propriedade que compraram (ou estão a considerar) com uma hipoteca VA.
Pode ser um pouco complicado rastrear informações sobre empréstimos de reabilitação ou renovação garantidos pela VA; o Manual do Mutuante VA (VA Pamphlet 26-7) tem páginas muito dedicadas a estes tipos de empréstimos, mas eles estão disponíveis a partir de Mutuantes VA participantes que optam por oferecê-los.
Os empréstimos que estamos examinando aqui não se enquadram em um único “VA empréstimo guarda-chuva”, por assim dizer – alguns destes empréstimos estão disponíveis como transações “autônomas”, outros podem exigir que você solicite ao mesmo tempo um novo empréstimo para compra ou refinanciamento.
P>Ponha no seu credor o que é exigido de cada um dos diferentes tipos de empréstimo discutidos aqui.
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VA Renovação e VA Rehab Loans: Não confundir com outros programas VA
Para começar, os empréstimos de renovação e reabilitação VA, em geral, não devem ser confundidos com outros programas VA, como o Subsídio de Habitação Especialmente Adaptado que se destina a fornecer fundos de subsídio para aqueles com deficiências VA qualificadas para ajudar a adaptar ou comprar uma casa adaptável.
Estes fundos de subsídio não são empréstimos VA e geralmente, não têm expectativa de reembolso.
VA Empréstimos de Reabilitação e Renovação são transações reais do tipo empréstimo hipotecário que têm uma aplicação, verificação de crédito, avaliações onde necessário, um prazo de hipoteca, e um pagamento hipotecário mensal.
VA Opções de empréstimo de Reabilitação e Renovação podem variar dependendo do emprestador, do mercado imobiliário, e outros fatores. A disponibilidade básica deste tipo de transação como um empréstimo hipotecário VA garantido depende da vontade do credor participante de oferecer o empréstimo.
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VA Renovation Loans e VA Rehab Loans For Alteration and Repair
VA Pamphlet 26-7 tem uma seção curta dedicada aos empréstimos hipotecários VA “para alteração e reparo”. As regras do empréstimo declaram que um emprestador participante pode oferecer um empréstimo VA garantido para trabalho para ser um em uma casa já possuída pelo mutuário (e ocupada como residência principal do veterano).
Estes empréstimos também podem ser emitidos ao mesmo tempo em que um empréstimo VA é feito para comprar uma casa.
Em ambos os casos, “As alterações e reparações devem ser aquelas normalmente encontradas em propriedades similares de valor comparável na comunidade”.
Esta parte do livro de regras do empréstimo VA deixa ao critério do credor a interpretação do que isso significa num determinado mercado imobiliário.
Os mutuários também devem conhecer a próxima regra nesta seção, que instrui o mutuante que as despesas do trabalho de reparo ou renovação, “podem ser incluídas em um empréstimo para a compra de propriedades melhoradas na medida em que seu valor suporte o valor do empréstimo””
Empréstimos Suplementares VA para Reparo, Renovação
Há uma seção diferente do Manual do Mutuante VA que discute as regras de empréstimos VA para Empréstimos Suplementares, que podem ser usados para fazer reparos ou alterações. Alguns financiadores podem não ter nenhuma experiência com Empréstimos Suplementares VA, então você pode precisar direcionar o financiador para o Capítulo Sete, Página 23 do Manual do financiador VA para saber mais. O que é um Empréstimo Suplementar VA? De acordo com o Manual:
Um empréstimo suplementar é um empréstimo para a alteração, melhoria ou reparação de um imóvel residencial.
Requisitos para estes empréstimos VA incluem, mas não estão limitados às seguintes regras para a propriedade a ser renovada:
- A propriedade deve garantir um empréstimo com garantia VA existente.
- Deve ser ocupada pelo proprietário ou reocupada pelo veterano uma vez que a obra esteja concluída.
- Os trabalhos de renovação ou alteração devem ser destinados a proteger ou melhorar o uso básico e/ou a habitabilidade do imóvel.
- Os trabalhos devem ser “restritos principalmente à manutenção, substituição, melhoria ou aquisição de bens imóveis, incluindo as instalações”.
- Não há itens de luxo, como a instalação de piscinas ou churrasqueiras.
Outras restrições aos empréstimos suplementares de VA
As regras de empréstimo de VA restringem certos usos dos fundos do empréstimo. “Não mais do que 30% dos rendimentos do empréstimo podem ser usados para a manutenção, substituição, melhoria, reparação ou aquisição de não equipamentos ou quase equipamentos, tais como refrigeração, cozimento, lavagem e equipamentos de aquecimento.”
Quando o equipamento é adquirido, ele deve estar de alguma forma relacionado (ou é exigido para suplementar) a “alteração principal para a qual o empréstimo é proposto.”
Empréstimos Suplementares VA: Para Hipotecas VA Correntes e Delinqüentes?
VA Empréstimos Suplementares requerem que a hipoteca VA corrente do mutuário seja corrente, incluindo em todos os impostos e seguros. Empréstimos em default não podem ser aprovados para um empréstimo suplementar VA a menos que “um objetivo principal do empréstimo suplementar seja melhorar a capacidade do mutuário de manter a obrigação de empréstimo”.”
Is A New Appraisal Required For VA Supplemental Loans?
A emissão de uma avaliação para VA Supplemental Loans depende muito do valor do empréstimo. Qualquer projeto com custos abaixo de US$ 3.500 (no momento da elaboração deste documento) não requer uma nova avaliação ou inspeções de conformidade. Uma “Declaração de valor razoável” pode ser apresentada em vez de uma nova avaliação.
Se for necessária uma avaliação, o avaliador deve observar se os custos do projeto excedem ou não o valor proposto.
Empréstimos Suplementares VA e Direito a Empréstimo VA Suplementar
Para Empréstimos VA Suplementares, o mutuário pode ser solicitado a carregar o direito a empréstimo VA suficiente para o novo empréstimo. Entretanto, o VA Pamphlet 26-7 faz uma provisão para certas situações onde o direito pode não ser necessário:
“Se o veterano não tem direito disponível, VA ainda pode garantir o empréstimo suplementar desde que o doador seja o titular do empréstimo existente do veterano e os empréstimos devem ser consolidados.”
VA Energy Efficient Mortgages
VA Energy Efficient Mortgages, também conhecida como VA EEM para abreviar, são um complemento a um empréstimo de compra nova VA ou de refinanciamento que permite fundos extras para upgrades aprovados de eficiência energética. Estas actualizações requerem a participação e aprovação do mutuante e podem ser permitidas em certos incrementos do montante em dólares, dependendo da natureza do projecto.
VA Intervalos de empréstimos hipotecários de eficiência energética
Aumentamentos de eficiência energética são permitidos nos seguintes intervalos:
- Improvements/upgrade projects costing up to $3,000
- Projects between $3,000 and $6,000
- Projects costing more than $6,000
Em todos os casos, o seu credor VA participante é obrigado a determinar que os fundos de empréstimo extra não tornam o aumento de pagamentos de hipoteca redundante em comparação com a quantidade de poupança ao longo do tempo nas contas dos serviços públicos.
Do Manual do Mutuante VA, aprendemos que o aumento nos pagamentos mensais da hipoteca não deve exceder “a provável redução nos custos mensais dos serviços públicos”. O credor é obrigado a extrair dados de “informações disponíveis localmente fornecidas por empresas de serviços públicos, municípios, agências estatais ou outras fontes confiáveis”.
VA Energy Efficient Mortgages não são exatamente as mesmas que outros empréstimos de renovação/recuperação discutidos aqui; este acréscimo ao seu empréstimo imobiliário VA pode exigir a contratação de um consultor de energia e outros passos para satisfazer os requisitos do empréstimo imobiliário VA.
Você não pode usar os fundos de uma hipoteca VA Energy Efficient Mortgages para fazer mudanças não energéticas eficientes na casa, mas os mutuários têm permissão para considerar energia solar, novas janelas e/ou portas para tempestades, e dispositivos aprovados “casa inteligente” com um propósito de eficiência energética demonstrável.
Disponibilidade de hipotecas VA Energy Efficient Mortgages
Você pode solicitar um VA EEM com quase qualquer tipo de empréstimo hipotecário VA, incluindo empréstimos de refinanciamento. Ask your loan officer about the VA EEM option and how much you may qualify for.
Lender Standards For Borrowers Doing Own Work
Some VA loans may technically allow the borrower to do her own contracting, repair, or renovation work. However, lender requirements will also apply, and you should not assume the lender will permit you to act as your own contractor or builder, even if you have credentials and experience doing so.
State law, lender requirements, and other variables will apply in addition to VA loan rules.
Joe Wallace is a 13-year veteran of the United States Air Force and a former reporter for Air Force Television News
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