Imagínese que usted es dueño de una propiedad o una parcela de tierra con otra persona – un hermano, un amigo o un cónyuge. Pero sus intereses difieren; usted y esa persona tienen ideas diferentes sobre qué hacer con la propiedad; en concreto, cómo utilizarla, mejorarla o deshacerse de ella.
Supongamos, por ejemplo, que uno de ustedes quiere construir o ampliar una casa, y el otro quiere montar una granja. O que uno de vosotros quiere vender la propiedad, el otro quiere mantenerla durante generaciones. Tal vez uno de vosotros quiera alquilarla, el otro quiere dejarla desocupada hasta una fecha futura en la que se venda. Sus esfuerzos por negociar o llegar a un acuerdo no llevan a ninguna parte; están estancados.
¿Hay algo que pueda hacer en estas situaciones intratables? La ley ofrece algo llamado acción de partición, que puede presentarse para dividir la propiedad en partes individuales entre los propietarios, permitiéndole avanzar con su parte de forma independiente.
Una partición, o división, de la propiedad puede arreglarse de forma voluntaria si todos los propietarios están de acuerdo con ella. Sin embargo, si no están de acuerdo, un juez puede ordenar la partición de la propiedad en base a la petición de uno de los propietarios. Si se hace con gracia y con acuerdo, puede resultar en una división más eficiente de la propiedad en la que todos los antiguos propietarios estén más contentos de poseer su propia porción.
Tipos de acciones de partición que permite la ley
Hay dos tipos principales de particiones legales de la propiedad de la tierra (aunque el vocabulario preciso puede diferir de un estado a otro).
En primer lugar, una partición en especie, también conocida como una «partición real», separa el interés individual de cada copropietario. Cada propietario acaba controlando una parte individual y dividida de la propiedad. Este es el tipo más común de partición, y tiende a ser más fácil cuando las partes generalmente se llevan bien, pero simplemente no están de acuerdo sobre el mejor uso de la tierra, y también cuando la tierra es fácilmente dividida en porciones discretas. Esto permite una «desvinculación consciente» en la que cada persona toma una parte del terreno como propia, y registra esa división en el secretario del condado.
En segundo lugar, una partición por venta, también conocida como partición por «licitación» o «sucesión», se logra vendiendo toda la propiedad y dividiendo las ganancias entre los propietarios. Este tipo de partición se utiliza cuando la partición en especie es difícil de realizar o cuando las partes no se ponen de acuerdo. Si, por ejemplo, la propiedad es un pequeño lote con una casa de campo en él, o algo igualmente difícil de cortar por la mitad, la partición por venta podría ser la mejor apuesta. Los copropietarios venderán el terreno, dividiendo las ganancias, y cada uno tendrá la oportunidad de salir y comprar sus propias propiedades por separado.
Partición Voluntaria vs. Partición Judicial
Los copropietarios pueden acordar voluntariamente la partición de sus derechos de propiedad y dividir la propiedad. Por lo general, estos acuerdos se ejecutan a menos que afecten negativamente a los derechos de otra persona. Si todos los propietarios no están de acuerdo con la partición, uno de ellos puede presentar una demanda solicitando a los tribunales que obliguen a la partición.
A diferencia de la partición voluntaria, la partición ordenada por el tribunal (o partición obligatoria) puede ser defendida en base a varios principios legales, tales como la prescripción, los laches (retraso indebido) y el orden público. Del mismo modo, el tribunal decidirá el caso basándose en varios factores como los derechos, los títulos y los intereses de las partes en la demanda.
Posibilidades de que un tribunal conceda la partición como recurso
El derecho a la partición es un «derecho absoluto», que sólo puede ser restringido por la ley, la renuncia por escrito o una disposición en un testamento. El derecho puede ser utilizado en cualquier momento, incluso si no se hace referencia en un contrato. La partición es un recurso que suelen favorecer los tribunales, en aras de mantener la paz entre las partes. En otras palabras, asumiendo que usted cumple con los diversos requisitos legales para la partición en su estado, su demanda de partición debería ser fácilmente concedida.
Considere la mediación antes de presentar una acción de partición
Si usted está teniendo desacuerdos con su copropietario sobre la forma adecuada de utilizar, dividir o vender su parcela, es probablemente mejor resolverlos entre ustedes en lugar de perder tiempo y dinero en la corte. Un mediador -un tercero neutral que ayuda a los dos a negociar- podría llegar a un compromiso más sensato que un juez, y a un coste mucho menor que un litigio prolongado. La mediación es una herramienta especialmente valiosa si quiere mantener las buenas relaciones con su copropietario, por ejemplo, si es un miembro de la familia.