Buscando problemas

Charles Bellefontaine descubrió por las malas el valor de una buena inspección de su casa. En 1991, Bellefontaine y su esposa, Loretta, firmaron un contrato para comprar una casa de estilo georgiano de tres dormitorios y un baño en Elmhurst, Illinois. Como carpintero, pensó que tenía suficiente experiencia para evaluar la propiedad en busca de posibles deficiencias. Así que para ahorrar dinero, Bellefontaine no contrató a un inspector y se encargó él mismo de la tarea. Declaró que la casa era apta y la pareja completó la compra.

En un año, Bellefontaine descubrió lo equivocado que estaba: Una bañera que goteaba en el segundo piso dañaba el techo de la cocina, un disyuntor de tamaño inadecuado suponía un riesgo de incendio y había que cambiar el tejado. La compra de la casa había puesto a prueba las finanzas de la pareja, hasta el punto de que tuvieron que pedir dinero prestado a la madre de Loretta para pagar las reparaciones.

«No llevábamos tanto tiempo casados, y puedes imaginar cómo sentó el incidente a la familia», dice Bellefontaine. «Puede que supiera algo de construcción, pero no sabía inspeccionar a fondo la propiedad». Loretta lo expresa de forma más concisa: «Era un sabelotodo, y pagamos por ello»

Afortunadamente, la mayoría de la gente no intenta realizar sus propias inspecciones de la vivienda. Pero incluso la contratación de un profesional no garantiza que una casa recién comprada no albergue sorpresas desagradables. En general, los inspectores de viviendas están poco regulados y el nivel de rendimiento varía mucho. Sólo 14 estados exigen licencias, según la Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas (ASHI), un grupo comercial con sede en Des Plaines (Illinois). Entre los que sí lo hacen, pocos siguen el ejemplo de Nueva Jersey, donde los inspectores deben pasar un largo examen escrito, realizar hasta 400 inspecciones y, en algunos casos, completar un programa de formación en una escuela aprobada por el estado antes de ser acreditados. Más común es la situación en Georgia y Tennessee, donde los inspectores de viviendas pueden obtener la certificación sin necesidad de acreditar ninguna experiencia previa. Muchos estados no tienen requisitos de certificación en absoluto.

Aquí hay una lista de pasos que puede tomar para asegurarse de que obtiene el máximo provecho de una inspección de la casa.

Asegúrese de que el contrato de bienes raíces incluye una cláusula de inspección.

Típicamente, los contratos permiten a los compradores de viviendas 10 días más o menos después de la firma para tener la propiedad inspeccionada. Pero no siempre es así, por lo que es importante que el contrato incluya una cláusula de inspección de la vivienda. Los resultados de la inspección pueden utilizarse para pedir al vendedor que arregle los puntos problemáticos o para ajustar el precio de venta con el fin de cubrir el coste de las reparaciones necesarias.

Obtenga referencias.

Dado que las leyes estatales que regulan la concesión de licencias a los inspectores son, por lo general, despiadadas, la certificación de las asociaciones comerciales suele ser un mejor barómetro de la experiencia y las habilidades de un inspector. El sitio web de la ASHI (www.ashi.org) mantiene una lista de inspectores certificados, que se puede buscar por código postal. El boca a boca sigue siendo la forma más común de encontrar un inspector. Pero incluso si la recomendación viene de un amigo o de un agente inmobiliario, es una buena idea comprobar la certificación, llamar a las referencias y consultar el Better Business Bureau local para asegurarse de que los trabajos anteriores se han realizado sin incidentes.

Exija un trabajo minucioso.

Sólo la mitad de los estados tienen leyes que estipulan exactamente lo que se debe cubrir durante una inspección (para obtener información sobre su estado, consulte ). Un trabajo exhaustivo debe incluir una evaluación completa del interior y el exterior de la casa, desde el tejado hasta los cimientos, así como un análisis del funcionamiento de los sistemas de calefacción, fontanería, aire acondicionado y electricidad. Algunos espacios de arrastre pueden ser demasiado pequeños o demasiado peligrosos para que los inspectores se cuelen en ellos; espere que le informen sobre cualquier parte de la casa que no haya sido examinada.

Para una casa de tres dormitorios y dos baños en un terreno de hasta un acre, una inspección completa debería durar unas tres horas y costar entre 300 y 500 dólares, dependiendo de la región del país y del tamaño de la casa y la propiedad. «El coste es un buen indicador de lo completa que va a ser la inspección», dice Bellefontaine, cuya experiencia le llevó a dejar la carpintería y convertirse él mismo en inspector de viviendas. «Un inspector no puede permitirse hacer una buena inspección por 99 dólares». Una razón clave: el costoso equipo. Un inspector de viviendas diligente lleva una caja de herramientas que incluye detectores de monóxido de carbono y gas natural, medidores de humedad, comprobadores de enchufes, medidores de voltaje y una serie de dispositivos de medición. «Los que tienen descuentos intentan salirse con la suya con poco más que una linterna, una escalera y un destornillador. Eso no es suficiente», dice.

Obtenga los resultados por escrito.

El informe de inspección es un excelente indicador de la exhaustividad del trabajo. Examine una copia de muestra antes de contratar a un inspector. Si es poco más que una lista de comprobación, es insuficiente. Un informe completo debe tener entre 20 y 100 páginas, en las que se describa en términos sencillos lo que se observó y los problemas que se descubrieron. Si hay problemas estructurales graves, o cualquier problema que el inspector no pueda diagnosticar, el informe debe recomendar un examen más profundo por parte de un ingeniero estructural u otro especialista. Algunos inspectores incluyen estimaciones del coste de las reparaciones, pero es ilegal en la mayoría de los estados (y se considera un conflicto de intereses en virtud de la ASHI y otras normas del sector) que los inspectores soliciten reparaciones basándose en sus conclusiones. Asegúrese de que el inspector de la casa se compromete a pasar una hora más o menos con usted para repasar los detalles de la inspección y responder a sus preguntas.

Haga responsable al inspector de los problemas no detectados.

Los contratos de inspección tienden a ser documentos minimalistas, pero contienen una pieza de información crítica: la responsabilidad del inspector si no descubre un problema existente en la casa o propiedad. En muchos casos, la responsabilidad se limita al coste de la inspección. Así que si usted pagó 300 dólares por el servicio, eso es lo que el inspector está obligado a reembolsarle, incluso si descubre un problema de 3.000 dólares al día siguiente de mudarse.

Enfrentado a esta situación, usted puede protegerse contratando a un inspector que tenga un seguro que cubra no sólo los daños a la propiedad durante la inspección, sino también las pérdidas por «errores y omisiones». Para asegurar esas protecciones, es vital que el contrato exija un arbitraje vinculante. Dado que los litigios son tan caros -y, en el caso de un pequeño contratista como un inspector de viviendas, no es probable que sean especialmente gratificantes-, el arbitraje es la mejor manera de salvaguardar sus intereses.

No se salte una inspección sólo porque la casa sea nueva.

Los compradores de casas nuevas son más propensos a renunciar a una inspección que los compradores de casas existentes, a pesar de que pueden tener más que ganar. Dado que la mayoría de las casas nuevas tienen una garantía de un año, una inspección puede descubrir defectos de construcción cubiertos por este acuerdo que, de otro modo, podrían pasar desapercibidos durante unos años. «Los inspectores municipales de edificios, que suelen hacer un repaso de 15 minutos, no suelen encontrar estos problemas», afirma John Ghent, inspector de viviendas de Connecticut y ex presidente de la ASHI.

Considere la posibilidad de realizar una inspección incluso si usted es el vendedor.

Si necesita vender una casa rápidamente -quizá se traslada por un trabajo o ya ha comprado una nueva propiedad- puede ahorrar tiempo si hace que inspeccionen el lugar primero. De este modo, podrá encontrar y solucionar cualquier problema que pueda retrasar la venta. «Si un vendedor necesita una transacción rápida y sin problemas, debería hacer una inspección de la vivienda antes de ponerla en el mercado», dice Chris Ballard, propietario de Century 21 Gold Medal Realty en Atlanta. «Sabrán qué problemas pueden tener que resolver y podrán ocuparse de ellos antes de que se conviertan en un problema»

Los inspectores de viviendas reconocen que, tanto si una casa es nueva como si es antigua, hay ciertos puntos problemáticos potenciales que pueden ser casi imposibles de discernir, como la intrusión de agua que ha sido enyesada, las grietas en las losas de hormigón que están ocultas por los revestimientos del suelo o los daños en las paredes que se esconden tras un cuidadoso trabajo de pintura. Pero sostienen que este tipo de defectos son poco frecuentes. «Lo que busca un buen inspector, y sobre lo que construye su reputación, son las cosas que costarán a los compradores 10.000, 20.000 o 30.000 dólares cuando se muden», dice Mike Casey, instructor de Inspection Training Associates en Manassas, Virginia. «Si un inspector es hábil, encuentra esas cosas.»

Dónde encontrarlo:

Recursos para la inspección de viviendas

Para saber más sobre lo que debe incluirse en una inspección de viviendas, para localizar a un inspector o para conocer las regulaciones de cada estado, aquí hay recursos que puede consultar.

Grupos comerciales

Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas; www.ashi.com

Instituto de Inspección de Viviendas de América; www.inspecthomes.org

Fundación de Inspección de Viviendas; www.iami.org/hif.cfm

Asociación Nacional de Inspectores de Viviendas; www.nahi.org

Instituto Nacional de Inspectores de Edificios; www.nibi.com

Para ver copias de ejemplos de informes de inspección de viviendas www.heimer.com/inspections/sample_report.html

www.twinoaksinspections.com/report.htm

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