Mi viejo amigo, Terry, ha sido un gran vendedor durante toda su vida laboral. Y, no es sólo porque llega a conocer un producto o servicio tan bien que puede hablar con conocimiento y claridad sobre sus beneficios. Es porque la gente siempre ha disfrutado trabajando con él y comprándole. Su entusiasmo es palpable. Así que, cuando me dijo que estaba planeando cambiar de marcha y empezar a comprar y vender casas como un negocio como el que he estado haciendo durante la mayor parte de un par de décadas, no había ninguna duda en mi mente de que tendría éxito.
Y, fiel a su naturaleza, Terry ya había estado investigando cómo encontrar las mejores ofertas de inmuebles en la ciudad en el momento en que hablamos. Se inclinaba fuertemente por aprender a comprar propiedades testamentarias, ya que parecían tener un buen potencial para proporcionar rendimientos decentes. Pero también intuía que el proceso de compra de propiedades testamentarias no estaría exento de riesgos. Ya estaba pensando como un profesional. Así que revisé el proceso con él y le di algunas orientaciones para evitar los posibles escollos que seguramente encontraría.
Cómo comprar propiedades testamentarias
Terry no es el primer inversor, nuevo o no, que ha considerado la compra de propiedades testamentarias como una sólida estrategia de inversión. Seguro que no será el último. Estas casas, al ser propiedad de una persona fallecida, o bien recaen en los herederos de la herencia o bien pasan a ser responsabilidad del Estado para su venta. Y ninguna de las partes tiende a querer la casa en sus libros por mucho tiempo, ya que los impuestos a la propiedad, el seguro y los gastos de mantenimiento pueden ser altos. Por ello, suelen tener un precio inferior al valor de mercado para atraer a compradores que puedan actuar con rapidez y dinero en efectivo. Por eso las propiedades testamentarias atraen a muchos inversores. Si está buscando una casa para comprarla y renovarla de forma barata para poder venderla con beneficios después, las propiedades testamentarias probablemente también le atraigan.
Confiar en esta estrategia de inversión inmobiliaria para adquirir buenas ofertas, sin embargo, no está exento de riesgos. Eso hace que tratar de entender las leyes testamentarias de su estado sea un componente crítico para aprender a comprar propiedades testamentarias en primer lugar. Por ejemplo, algunos estados permiten largos periodos de presentación en caso de que cualquier persona, grupo o empresa quiera presentar una reclamación contra una vivienda antes de su venta. Dado que esa es una reclamación que usted, como comprador, podría heredar y tener que resolver, es posible que quiera pensar dos veces antes de comprar una de estas casas en absoluto.
Incluso si su estado no tiene leyes similares, el proceso general de compra de propiedades testamentarias debería darle alguna pausa. Voy a repasar los pasos para decirte por qué:
Tendrás que encontrar las propiedades.
Hay varias formas en las que puede encontrar propiedades testamentarias, pero cada una de ellas requiere más trabajo del que puede valer y no compensa realmente al final. Puede buscar en los periódicos locales avisos de obituarios y anuncios de audiencias del tribunal testamentario. Puede visitar directamente el tribunal testamentario para informarse sobre los casos de sucesión abiertos y su inventario. Y, puede consultar en línea las subastas testamentarias.
Pero, para cada una de estas opciones, tendrá que investigar un poco más para determinar si una propiedad está programada para la venta, a qué precio y cuándo, si es que lo está. Y eso le costará más tiempo. Por supuesto, también puede ponerse en contacto con un agente inmobiliario que se ocupe de las ventas testamentarias o conseguir que uno de ellos realice una búsqueda por usted en su Servicio de Listado Múltiple (MLS) local. Sólo tenga en cuenta que sus competidores probablemente estarán haciendo lo mismo y eso hará que mantener el precio barato sea difícil.
Tendrás que ofrecer según las condiciones del tribunal.
Al hacer una oferta por una propiedad testamentaria normalmente no tendrá margen de negociación en los términos y seguramente tendrá que tomar la propiedad «tal cual». Todo, desde el importe de la fianza y la forma en que debe pagarse hasta el tiempo máximo que tiene para cerrar, será establecido por el tribunal. Y las condiciones no siempre serán fáciles de cumplir. La norma es que se hagan grandes depósitos en efectivo y que se hagan ofertas sin compromiso. Cualquier oferta que sugiera lo contrario suele ser rechazada de plano.
Es importante tener en cuenta que lo más probable es que tampoco pueda inspeccionar la propiedad. Y, dado que las propiedades testamentarias se venden «tal cual», eso podría suponer un gran problema para sus ganancias. No es habitual que una casa que se ha declarado en estado de liquidación esté en el mejor estado de su vida. A menudo, estas casas han sido descuidadas o han estado vacías durante años. Pero no sabrá lo mal que está en una sola visita de grupo, si es que se concede una visita. Y, cuando no sabes en qué te estás metiendo, puedes encontrarte en un pozo de dinero.
Tendrás que esperar.
Si su oferta es aceptada, no es necesariamente un trato hecho. Como la mayoría de las ventas testamentarias necesitan la aprobación del tribunal, tendrá que esperar a que su oferta sea revisada. Y, aunque la confirmación del tribunal puede tardar tan sólo 30 días, a menudo tarda hasta seis meses o más. Por otra parte, es posible que no se produzca en absoluto si el juez rechaza su precio y desecha su oferta. Mientras has estado esperando a saberlo con tus fondos inmovilizados, podrías haber estado invirtiendo en otra casa y ya tenerla de nuevo en el mercado recién rehabilitada para venderla.
Es posible que tengas que superar la oferta de tu competencia.
Mientras espera la aprobación judicial, su competencia estará dando vueltas y esto debería preocuparle. Las ventas testamentarias que necesitan confirmación judicial suelen estar sujetas a sobrepujas. Por lo tanto, puede esperar que tanto la casa como su oferta se anuncien mientras el tribunal considera su precio. Eso le da a sus competidores tiempo para considerar lo que pueden ofrecer también.
Incluso si la venta de la propiedad se confirma en la cifra que usted proporcionó, la posibilidad es siempre alta de que el tribunal dé a otros inversores la oportunidad de superar su oferta. Y eso aumenta el riesgo de que pague demasiado si se ve atrapado en el frenesí de subastas que se produce. La otra cara de la moneda, por supuesto, es que también se arriesga a perder la propiedad por completo a manos de alguien que está dispuesto a pagar más si debe o no.
Desgraciadamente, al final, saber cómo comprar propiedades testamentarias no siempre le acerca a adquirir las mejores ofertas. Y, obviamente, el proceso es una gran molestia para empezar. Además, puedes encontrar casas más antiguas, más pequeñas y más feas que tienen un precio inferior al valor de mercado con más facilidad que buscando casas testamentarias. Todo lo que necesitas es una mejor idea para conseguir pistas cualificadas de inversores inmobiliarios sobre propietarios en apuros que están vivos y ansiosos por vender.
Una mejor idea para conseguir las pistas más cualificadas
Hace muchas lunas que aprendí a comprar propiedades testamentarias, aunque no puedo decir que haya comprado alguna. Me superaron en los tribunales – dos veces. Y, las dos veces llegaron después de meses de esperar la audiencia de confirmación mientras mis fondos estaban inmovilizados en el depósito. Podría haber estado comprando otras propiedades para renovarlas y venderlas cada vez que decidía perseguir sin éxito un acuerdo de sucesión, y eso sigue ardiendo hasta el día de hoy. Pero, a diferencia de Terry, yo no había pensado como un profesional. Una vez que tuve la brillante idea de convertirme en un franquiciado de HomeVestors® de propiedad y gestión independientes, ya no tuve que perder el tiempo persiguiendo acuerdos. Gracias a las herramientas y recursos de marketing a los que tuve acceso inmediato, como la campaña publicitaria «We Buy Ugly Houses®», conocida en todo el país, los vendedores motivados de propiedades en ruinas empezaron a acudir a mí. Y, con un nombre de confianza como HomeVestors detrás de mí, no es necesario venderles a mí.
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