Sec. 5.008 del Código de Propiedad de Texas
Los avisos de divulgación del vendedor son requeridos en la mayoría de las transacciones residenciales de Texas. Muchos vendedores asumen erróneamente que si nunca ocupan la propiedad, están exentos del requisito de divulgación. Asegúrese de que su vendedor está realmente exento antes de decidir omitir la divulgación. Una comprensión errónea de las reglas puede dar lugar a dar al comprador una opción ilimitada para terminar en cualquier momento.
*Law Talk
En 1994, el requisito original de Aviso de Divulgación del Vendedor entró en vigor por primera vez en Texas, dando a los compradores residenciales el acceso a la información importante con respecto a las características de una propiedad, los sistemas y el historial de reparación/mantenimiento. Si bien este requisito de notificación fue bien recibido por los compradores potenciales en todo el estado, cargó a los vendedores con nuevas cargas y una posible responsabilidad por no describir adecuadamente los problemas y defectos conocidos. Desde entonces, se han presentado innumerables demandas, alegando que un vendedor no ha revelado, o ha tergiversado intencionadamente, el verdadero estado de una propiedad. Hoy en día, un vendedor de una propiedad residencial en Texas no tiene que preocuparse por una demanda de este tipo, siempre y cuando él o ella entienda cuándo es necesaria una divulgación, y revele verazmente y en su totalidad su conocimiento y creencia real.
El artículo 5.008 del Código de Propiedad de Texas contiene el contenido requerido por la ley de la notificación, así como las exenciones permitidas. El estatuto aclara que el requisito sólo se aplica a la propiedad residencial de una sola unidad, que no hay ningún requisito para revelar una muerte o una enfermedad de VIH / SIDA, y que el aviso debe ser completado a lo mejor de la creencia y el conocimiento del vendedor a partir de la fecha de la notificación. Si el vendedor desconoce algún asunto en particular, puede indicarlo en el formulario.
Una cuestión importante que hay que entender es que la declaración es, de hecho, una representación legal de los hechos por parte del vendedor, y está sujeta a responsabilidad si un comprador confía razonablemente en su exactitud para tomar una decisión de compra. Sin embargo, no es una garantía de que la propiedad sea adecuada, y no sustituye a una inspección. En otras palabras, si un vendedor refleja con exactitud su conocimiento y creencia, un comprador no debería tener éxito en demandar al vendedor por un defecto.¿Cuándo está un vendedor exento de dar la notificación? La ley enumera una serie de transmisiones en las que no se aplica el requisito. Una reproducción exacta de toda la lista de exenciones está más allá del alcance de este artículo, pero para resumirlas, no se requiere una divulgación para las transferencias:
1. Realizadas como parte directa de una orden judicial, una ejecución hipotecaria o una quiebra;
2. De vuelta a un prestamista en lugar de una ejecución hipotecaria;
3. De un prestamista a un nuevo comprador resultante de la recuperación de la propiedad por parte del prestamista en virtud de una ejecución hipotecaria o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria;
4. De un fiduciario a un nuevo comprador para liquidar una herencia, una tutela, una curatela o un fideicomiso. Esto incluye a los albaceas, administradores y fideicomisarios;
5. De un copropietario a otro;
6. Entre cónyuges o familiares directos;
7. Como parte de un divorcio;
8. A o desde una entidad gubernamental;
9. Una vivienda nueva desocupada;
10. Una vivienda cuyo valor representa el 5% o menos del valor de la propiedad en su conjunto.
Al evaluar estas exenciones, muchos vendedores asumen erróneamente que están exentos si heredaron la propiedad, y nunca ocuparon la vivienda. Esto es incorrecto, a menos que la transferencia se haga directamente desde el ejecutor como parte de la distribución de la herencia. Los herederos individuales aún deben hacer la declaración si el patrimonio ya ha sido distribuido, o si no se ha producido la legalización de un testamento. Asimismo, muchas personas creen que si tienen la propiedad en un fideicomiso revocable del otorgante, entonces están exentos. Esto también es probablemente incorrecto. Es muy aconsejable que los fideicomisarios de este tipo de fideicomisos emitan la notificación de divulgación; sólo los fideicomisarios de fideicomisos irrevocables, que transmiten bienes como parte de la distribución del fideicomiso, están exentos. De lo contrario, todo el mundo formaría fideicomisos para evitar la responsabilidad de divulgación!
Recuerde, un comprador puede terminar una transacción por cualquier razón hasta siete días después de recibir finalmente un aviso, si no se recibe antes del contrato. Así que haga que sus vendedores rellenen el formulario con todos los detalles que sepan que son verdaderos, y tenga la seguridad de que están protegidos de futuras responsabilidades.