Más allá del alcance de los servicios del agente
Los corredores y sus agentes a menudo se encuentran con posibles clientes que necesitan servicios de corretaje más allá de sus operaciones comerciales. Estas situaciones a menudo tienen que ver con la ubicación de la propiedad o con una experiencia que está fuera del alcance de la práctica del corredor.
Aquí, los corredores y agentes sirven mejor a sus clientes refiriéndolos a otro corredor o agente capaz de proporcionar el servicio que el cliente necesita. Por lo tanto, el agente que hace la remisión pide adecuadamente una comisión a la oficina de corretaje que acepta la remisión. La comisión por derivación se gana cuando el cliente realiza una transacción inmobiliaria en la que la otra oficina de corretaje recibe una comisión.
El agente que deriva necesita documentar la derivación para asegurar el cobro de la comisión del otro titular. Un formulario de acuerdo de honorarios por remisión es la prueba más fiable del acuerdo.
Las remisiones pueden ser realizadas por:
- corredores;
- agentes; o
- encontradores sin licencia.
- comprador;
- vendedor;
- inquilino/arrendatario;
- propietario/arrendador; o
- prestatario.
- la identidad del cliente potencial;
- una descripción de los bienes inmuebles implicados, si procede;
- la compensación al corredor de remisión;
- las condiciones en las que los honorarios de remisión son ganados por el corredor de remisión; y
- una disposición de mediación.
- las condiciones acordadas para que se devengue la comisión;
- la cantidad a pagar; y
- cuándo se pagará la comisión.
- encontrar y presentar a las partes;
- solicitar a las partes para que sean referidas a otros ; y
- proporcionar referencias a los directores o corredores.
- la identidad del posible cliente;
- una descripción de los bienes inmuebles implicados, si procede;
- la compensación debida al buscador; y
- las condiciones en las que los honorarios de referencia son ganados por el buscador.
Los corredores y agentes de ventas con licencia tienen deberes fiduciarios con los mandantes que representan. Los deberes fiduciarios exigen que los corredores y sus agentes actúen en nombre de su cliente con el máximo cuidado y diligencia, como escudo protector en las transacciones.
A la inversa, un buscador sin licencia no tiene esa responsabilidad. La función de un finder se limita a identificar y remitir a potenciales participantes inmobiliarios a corredores, agentes o comitentes a cambio de la promesa de unos honorarios. Son localizadores y punto.
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Localizadores: a Nonlicensee Referral Service
Aunque no tienen licencia del Departamento de Bienes Raíces de California (DRE) ni de ninguna asociación de comercio de bienes raíces, los buscadores están autorizados por los códigos estatales a solicitar posibles compradores, vendedores, prestatarios, prestamistas, inquilinos o propietarios para referirlos a corredores, agentes o directores de bienes raíces. Por lo tanto, proporcionan pistas sobre las personas que pueden convertirse en participantes en las transacciones de bienes raíces.
El Acuerdo de Honorarios de Referencia del Agente
Cuando un agente refiere a un posible cliente a otro agente, un acuerdo de honorarios de referencia se utiliza para documentar la referencia. El acuerdo de honorarios de referencia es un formulario de referencia de agente a agente. Una referencia entre corredores y no debe confundirse con un acuerdo de honorarios de buscador, ya que un buscador es un individuo sin licencia que localiza clientes para un corredor y su agente.
El Broker Referral Fee Agreement publicado por RPI (Realty Publications, Inc.) es utilizado por un agente cuando acuerda con otro corredor o su agente el pago de una comisión a cambio de la derivación de un cliente. Además, el Broker Referral Fee Agreement se utiliza para identificar a la persona referida y documentar el importe y las condiciones de pago de la comisión de referencia.
La primera sección del Acuerdo de Honorarios de Remisión de Corredores identifica a los agentes involucrados en la remisión como el Corredor Remitente y el Corredor Receptor, así como a sus Licenciados Asociados. También designa al posible cliente como:
El corredor que remite no recibirá ninguna otra comisión por las transacciones que el posible cliente referido realice a través de los servicios del otro corredor. Además, el corredor que remite y sus agentes no realizan ninguna actividad después de hacer la remisión. Su participación se limita a la remisión del posible cliente. En consecuencia, una disposición del acuerdo de honorarios de remisión establece que el corredor de remisión no asesorará ni participará en ninguna negociación con el cliente potencial.
Las secciones restantes del formulario prevén:
Un acuerdo verbal entre corredores para una derivación es plenamente ejecutable, pero un acuerdo documentado establece claramente:
El acuerdo escrito de la comisión de derivación del corredor actúa como documentación para la comisión de derivación acordada, que podría no estar totalmente aclarada u olvidada en un acuerdo verbal.
Referencias de buscadores
Un buscador que presta servicios de referencia en California a cambio de una comisión puede:
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Finders
El Acuerdo de Honorarios de Finder publicado por RPI documenta el uso que un agente hace de un finder para localizar, solicitar y remitir o identificar a personas que necesitan los servicios del corredor.
Los contratos escritos se celebran con el propósito de delinear claramente las responsabilidades que cada participante ha asumido, y el alcance de los deberes de un empleado. Las disposiciones limitan la conducta de un empleado a lo que la normativa permite para su condición de licenciado o no licenciado.
El acuerdo de honorarios del buscador prevé:
Generalmente, los honorarios del buscador son una cantidad global o un porcentaje de los honorarios recibidos por el corredor en una transacción que se cierra debido a la remisión del buscador. Sólo la buena economía controla el importe de los honorarios que un corredor, agente o mandante debe pagar a un buscador por una pista.
Aunque los honorarios de remisión a los buscadores están permitidos por la ley de California, están prohibidos en ciertas transacciones por la Ley Federal de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA).
Ninguna persona en una transacción controlada por la RESPA puede dar o aceptar un honorario de remisión, soborno o cualquier otra cosa de valor por aconsejar a un comprador, vendedor o propietario que participa en la transacción que emplee a un proveedor de servicios en particular. The act of referring is not a service and no service provider, such as a transaction agent, may collect a fee for such a referral.
This article was originally posted June 2016 and has been updated.
