Refinancing isn’t just for your primary residence. If you’re a real estate investor, now may be a good time to think about saving interest on your rental properties as well.
By and large, refinancing a rental property is similar to doing so with your primary residential mortgage, but there are some differences to be aware of.
Read on to see how refinancing a rental is different, and some advice for real estate investing.
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Expect stricter requirements
Borrowers have a little more flexibility to qualify for their primary mortgages, but lenders tend to be less lenient with investors.
Aunque es posible que pueda financiar hasta el 96,5 por ciento del valor de su vivienda principal, probablemente tendrá que tener un patrimonio mucho mayor en una propiedad de alquiler, o una relación préstamo-valor más alta.
Los bancos también pueden mirar con más cuidado sus ingresos y otras finanzas. También es importante poder demostrar que sus unidades no están vacías.
«No hay mucha diferencia entre la propiedad de alquiler y la propiedad personal. La principal es conseguir ese contrato de arrendamiento», dijo Tom Schneider, jefe de la Academia Roofstock, un programa de educación para inversores dirigido por el mercado de inversión inmobiliaria, Roofstock.
El resto de su cartera también importa. Si usted es dueño de varias propiedades de alquiler, es posible que no pueda obtener financiación a través de un banco tradicional.
Si usted tiene una cartera más grande, eso no significa que usted no será capaz de refinanciar, sin embargo, es probable que no sea capaz de hacerlo en su banco local.
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«Se llama préstamo basado en activos», dijo Jason Haye, director occidental de ventas en Velocity Commercial Capital. «Normalmente no hay requisitos de crédito tan estrictos, porque la propiedad no tiene crédito», añadió. «En el banco, no sólo va a tener los mismos requisitos de propiedad, sino que también tendrá requisitos de ingresos personales. Nosotros nos fijaremos sólo en la propiedad»
Tener inquilinos es crucial para una refi de alquiler. «Parece básico, pero asegúrate de tener un inquilino», dijo. «Se supone que es una propiedad basada en los ingresos, y si está vacía, está generando cero. No importa a dónde vaya, eso no es bueno.»
Espere tasas hipotecarias más altas
Los prestamistas generalmente consideran que las propiedades de alquiler son inversiones más riesgosas que las residencias principales, por lo que su nueva tasa de hipoteca de alquiler probablemente será más alta que la que podría obtener en su casa principal.
«No son tan grandes como podría obtener para su propiedad personal, pero no hay una gran delta», dijo Schneider. Añadió que en los prestamistas tradicionales, la tasa promedio de la hipoteca de alquiler suele ser unos 50 puntos básicos más alta que la de una hipoteca principal.
Sin embargo, si tiene que ir a través de un prestamista más especializado como Velocity, Haye dijo que debe esperar tasas aún más altas.
«En el lado de la inversión, usted puede hacer 4s», dijo, en comparación con las tasas de las hipotecas fijas a 30 años primarias, que están rondando el 3 por ciento.
En los préstamos para los que Velocity requiere menos documentación, dijo Haye, las tasas podrían ser aún más altas, como el 6 o 7 por ciento. Pero esos préstamos tienen menos probabilidades de experimentar los mismos retrasos que las hipotecas de los bancos tradicionales, que están experimentando serios atrasos.
«El dinero más caro es generalmente más rápido», dijo.
Comprar y preparar sus documentos
Como con casi todos los productos financieros, es una buena idea comparar y hablar con algunos prestamistas antes de seguir adelante con una refinanciación. Es importante comparar las condiciones y determinar cuál es la oferta que mejor se adapta a su situación.
«El proceso de selección de su prestamista es realmente importante y las dos cosas clave en la identificación de un prestamista es cuál es su costo de originación», dijo Schneider. «Los prestamistas que tienen un costo de originación más alto a veces tienen una tasa de interés más baja y viceversa», agregó. «Asegúrese de medir esa compensación».
Encontrar un prestamista requerirá más esfuerzo. Aquí es donde puede ayudar un agente hipotecario especializado en este tipo de préstamos. Una vez que haya seleccionado un prestamista, es una buena idea tener la documentación en orden con mucha antelación.
La cantidad de documentación que va a necesitar puede ser un dolor de cabeza, dijo Schneider. «Tener eso en orden antes de tiempo, especialmente si usted tiene múltiples propiedades», realmente puede ayudar a suavizar el proceso a lo largo.
Añadió que es una buena idea para los inversionistas de bienes raíces para mantener los archivos organizados para todas sus propiedades, de esa manera usted evitará tener que luchar por los documentos cuando el banco los necesita.
Línea de fondo
La ola de refinanciación no es sólo para las propiedades primarias. Los inversores podrían ahorrar si son capaces de encontrar la oferta adecuada, así que busque, prepare sus documentos y entre en el proceso con los ojos abiertos sobre lo que puede esperar.