La mayoría del público confunde un inspector de códigos de construcción y un inspector de viviendas. Conocer la diferencia entre ambos y si los inspectores de viviendas interpretan o no los códigos de construcción puede ayudar a resolver disputas en las transacciones inmobiliarias.
Hay una diferencia entre los inspectores de viviendas y los inspectores de códigos de construcción. Los inspectores del código de construcción examinan y hacen cumplir los códigos de construcción locales para la ciudad o el condado donde están empleados. Los inspectores de viviendas son contratistas privados que proporcionan una inspección visual de las casas residenciales y proporcionan una opinión profesional por escrito de la condición general de la casa.
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Los inspectores de viviendas tienen formación en muchas áreas de la construcción de edificios. Mientras que muchos inspectores de viviendas son educados en los códigos de construcción, no deben citar los códigos de construcción o violaciones del código de construcción.
Los inspectores de viviendas realizan una inspección visual no invasiva y elaboran un informe profesional para documentar las deficiencias y los problemas de seguridad de la vivienda basándose en las Normas de Práctica. Las deficiencias documentadas se basan en la opinión profesional y pueden variar entre los inspectores de viviendas en función de la experiencia y los conocimientos.
Los inspectores del código de construcción son empleados por los municipios del gobierno local y están facultados para hacer cumplir los códigos de construcción adoptados localmente. Supongamos que un inspector del código de construcción cita una violación del código. En ese caso, el inspector puede imponer multas, exigir que se corrija la infracción e incluso, en casos extremos, condenar una casa como inhabitable.
Aunque los inspectores del código de construcción y los inspectores de viviendas son similares en muchos aspectos, también son muy diferentes. Veamos en qué se parecen los dos y discutamos en qué son también muy diferentes. Los conocimientos que utiliza un inspector de viviendas para redactar un informe de inspección de viviendas suelen provenir del conocimiento del código de la construcción, pero los inspectores de viviendas no son funcionarios encargados de hacer cumplir el código de la construcción.
Los inspectores del código de la construcción representan al gobierno local y hacen cumplir los códigos y ordenanzas vigentes relativos a las nuevas propiedades residenciales y comerciales. Los inspectores de viviendas realizan inspecciones minuciosas del estado de las casas nuevas y de las ya existentes en cuanto a su estado y mano de obra. La siguiente tabla ilustra la diferencia entre un inspector de viviendas y un inspector de códigos de construcción:
| Job Duty | Home Inspector | Building Code Inspector |
|---|---|---|
| Clears open building permits | No | Yes |
| Employed by a Government Agency | No | Yes |
| Evaluates compliance with local codes and ordinances | No | Yes |
| Focus on new construction before drywall installed | No | Yes |
| Inspects finished homes for workmanship | Yes | No |
| Can issue Certificate of Occupancy | No | Yes |
| Can condemn a property | No | Yes |
| Evaluate homes for real estate transactions | Yes | No |
| Thoroughly inspect electrical systems | Yes | No |
| Thoroughly inspect plumbing systems | Yes | No |
| Thoroughly inspect mechanical systems | Yes | No |
| Thoroughly inspect mechanicals and appliances | Yes | No |
| Provides a written report with photos | Yes | No |
A home inspector will examine the accessible structural areas of the home during a home inspection and check the electrical, plumbing, and mechanical systems. If defects that require repair exist and verify the electrical, plumbing, and mechanical systems are in proper working order. Las Normas de Práctica requieren que un inspector inspeccione:
- Techo – incluyendo los materiales que cubren el techo, los canalones y bajantes, las penetraciones del techo y la estructura accesible del techo.
- Exterior – incluyendo las paredes exteriores, los aleros, las ventanas, las puertas, las superficies pavimentadas, la vegetación, los escalones, los porches, los balcones y las cubiertas.
- Cimientos – las áreas accesibles de los cimientos, incluyendo los sótanos y los espacios de arrastre.
- Calefacción/refrigeración – incluyendo los componentes mecánicos y el funcionamiento de los sistemas de calefacción y refrigeración utilizando los controles normales de funcionamiento.
- Fontanería – incluyendo las válvulas principales de corte de suministro de agua y combustible, el equipo de calentamiento de agua, todos los accesorios y grifos haciendo correr el agua, todos los inodoros para su correcto funcionamiento mediante descarga, todos los lavabos, bañeras y duchas para su drenaje funcional, las tuberías de drenaje, el sistema de ventilación y las bombas de sumidero de drenaje con flotadores accesibles.
- Electricidad – incluyendo las líneas de servicio, el mástil de servicio, la base del contador eléctrico, la desconexión del servicio principal, los paneles de servicio, los interruptores, los accesorios de iluminación y los receptores, los detectores de humo y de monóxido de carbono.
- Chimenea – incluyendo las partes accesibles y visibles de las chimeneas, los dinteles sobre las aberturas de las chimeneas, las puertas del apagador, las puertas de limpieza y los marcos.
- Ático, Aislamiento & Ventilación – incluyendo el aislamiento, la ventilación y los sistemas de extracción mecánica en la cocina, los baños y la zona de lavandería.
- Puertas, Ventanas & Interior – incluyendo las puertas, las ventanas, los suelos, las paredes, los techos, las escaleras, los escalones, los rellanos, las barandillas y las puertas del garaje.
- la presencia de un defecto estructural
- la antigüedad de los equipos mecánicos, incluidos los sistemas de calefacción, los sistemas de refrigeración y los calentadores de agua
- la antigüedad y el estado del sistema eléctrico
- la antigüedad y el estado del techo
- los problemas de intrusión de humedad
- los elementos identificados como problemas de salud y seguridad
Se aplican algunas limitaciones. Puede leer una copia completa de las Normas de Práctica de la Inspección de Viviendas en el sitio web de InterNACHI en https://www.nachi.org/sop.htm.
El propósito de la inspección de viviendas es identificar los defectos que le ponen a usted y a su familia en riesgo y proporcionarle un informe de inspección por escrito que los describa. Esos defectos pueden o no estar en violación directa del código existente. Algunos sistemas que están en funcionamiento hoy pueden tener una violación del código existente.
Dado que los códigos de construcción se actualizan cada tres años, un sistema instalado utilizando un conjunto de códigos de construcción puede violar el conjunto actual de códigos de construcción. Esto se llama «grandfathering». Una vez que un sistema se instala a un conjunto de códigos de construcción, es grandfathered en el código de construcción hasta que se requiere un reemplazo.
Cómo los inspectores del código de construcción difieren de los inspectores de viviendas
La principal diferencia es el poder legal que los inspectores del código de construcción tienen para hacer cumplir los códigos de construcción y ordenanzas. Supongamos que un inspector del código de construcción encuentra una violación del código. En ese caso, tienen la autoridad del gobierno local para imponer una multa, exigir que se corrija la infracción y, en algunos casos, condenar una casa a ser inhabitable.
Los inspectores del código de construcción generalmente sólo visitan las propiedades que tienen permisos de construcción abiertos. También pueden vigilar los lugares de trabajo para verificar que los contratistas han obtenido un permiso para el trabajo que se está realizando.
Los inspectores del código de construcción no inspeccionan las casas para las transacciones inmobiliarias. Su objetivo principal es verificar que la construcción de nuevas casas o las casas renovadas cumplan con los requisitos del código del gobierno local.
Los códigos de construcción se actualizan cada pocos años, pero depende del gobierno local determinar qué códigos adoptarán o no. Esto puede llevar a que un elemento sea aceptado en un lugar y sea una violación del código en otro. Los estándares de práctica de los inspectores de viviendas son uniformes en todo el país, mientras que los estándares de los inspectores del código de construcción no lo son.
Los códigos de construcción cubren en su mayoría cosas como la estructura, la fontanería, la electricidad y la mecánica antes de que se instalen los paneles de yeso. De lo contrario, el código de construcción por lo general se remite a la instalación de acuerdo a las especialidades del fabricante.
A menudo en la nueva construcción y renovaciones, la mayoría de las quejas tienen más que ver con la mano de obra terminada que con una violación del código. Para obtener más información sobre las inspecciones de viviendas de nueva construcción, consulte nuestro artículo Inspecciones de viviendas de nueva construcción – Problemas comunes & Defectos de construcción.
Entonces, ¿debe contratar a un inspector de viviendas?
Absolutamente. Seamos claros. Nunca debe comprar una casa de nueva construcción por muy buena pinta que tenga sin hacerla inspeccionar. Los inspectores de viviendas le representan a usted y a sus intereses. Los inspectores de viviendas no pueden obligar a un propietario a arreglar o mejorar su casa; sin embargo, pueden evitar que usted haga una mala inversión.
Esta información proporcionada tiene como objetivo proporcionar al cliente la mayor información posible para tomar una decisión de compra informada. Consulte nuestro artículo 21 Razones por las que debe realizar una inspección de la vivienda para conocer más razones por las que las inspecciones de la vivienda son necesarias.
Un informe de inspección de la vivienda enumerará las reparaciones necesarias como defectos que afectan a la seguridad y al rendimiento. A menudo, estos defectos son violaciones del código, aunque no se mencionan de esa manera. Todo está en el lenguaje utilizado por el inspector de viviendas. Llamar a un elemento como un defecto permite al inspector de la casa para identificar las reparaciones necesarias sin la legalidad de citar los códigos de construcción.
Por ejemplo, si una casa que está siendo inspeccionada tiene el cableado de perilla y tubo anticuado, incluso si está en buenas condiciones de trabajo, un inspector de la casa probablemente lo llamará como un defecto. Si un inspector de códigos de construcción fuera a inspeccionar esa misma propiedad, a menos que la casa esté en proceso de renovación activa que afecte directamente al cableado anticuado, no se identificaría ninguna violación del código.
Recuerde, a menos que la casa sea de nueva construcción, es probable que tenga algunas violaciones del código porque los códigos de construcción se actualizan continuamente. Lo que era legal cuando una casa fue construida o renovada por última vez podría no serlo una vez que la casa se vende.
Preguntas relacionadas
¿A qué debo prestar atención durante una inspección de la casa? Los elementos críticos de la inspección de la vivienda a los que debe prestar atención son:
Para obtener más información sobre lo que incluye una inspección de la vivienda, consulte nuestra Guía completa: Qué incluye una inspección de vivienda & No incluye.
¿Debo asistir a la inspección de la vivienda? Sí. Los compradores deben asistir a la inspección de la vivienda. Esto permitirá a su inspector de la casa la capacidad de señalar las áreas de preocupación directamente. El inspector de la vivienda a menudo ofrecerá información valiosa que no aparece en el informe de inspección de la vivienda, como consejos de mantenimiento, opciones de reparación y consejos útiles sobre la ubicación de los sistemas en la vivienda y su funcionamiento.
¿Puede fallar una casa en una inspección de la vivienda? No, no se puede aprobar ni suspender una inspección de vivienda. Una inspección profesional de la vivienda es un examen visual del estado actual de una casa. La inspección de la casa no asigna el valor de mercado. No es una inspección del código de construcción, que verifica el cumplimiento del código de construcción local. Un inspector de viviendas describirá el estado físico de la casa e indicará si existen defectos y qué sistemas y componentes pueden necesitar reparación o reemplazo pronto.
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