La forma en que se diseña y construye un edificio, un puente o cualquier tipo de mejora es una consideración importante antes de comenzar un proyecto, ya que tiene un impacto significativo en el coste, el riesgo y el calendario general. Las secciones siguientes describen los tipos de métodos de entrega de proyectos más utilizados.
Diseño-Licitación-Construcción (DBB)
Este método de entrega de proyectos es el medio «tradicional» de entregar un proyecto de construcción, y crea una clara separación entre el proceso de diseño y el de construcción.
Típicamente, el único criterio para la selección de un contratista en los proyectos de diseño-licitación-construcción (DBB) es el precio de construcción más bajo. Para iniciar el proceso de diseño y construcción, el propietario contrata a un arquitecto o ingeniero (A/E) para que elabore los documentos de diseño (planos y especificaciones técnicas) de un proyecto. Además, el arquitecto o ingeniero suele elaborar una estimación de costes y un calendario del proyecto. Una vez completados los documentos de diseño, se crea una solicitud de oferta (a veces llamada solicitud de propuesta) y se envía a los contratistas. Los contratistas evaluarán los documentos del proyecto y ofrecerán un precio por el trabajo. El A/E es responsable de responder a las preguntas de los licitadores y de ayudar al propietario a evaluar las ofertas recibidas. Una vez que se selecciona una oferta, el propietario establece un contrato con el contratista elegido y el trabajo comienza en el proyecto.
Al haber sido el medio tradicional de entrega de proyectos, el método DBB es típicamente el más familiar para aquellos en la industria. También tiene, en teoría, la capacidad de entregar un proyecto de bajo coste. Sin embargo, dado que este método aísla al contratista del proceso de diseño, existe un alto potencial de aumento de los costes del proyecto debido a los conflictos entre los documentos de diseño y la constructibilidad del proyecto sobre el terreno. Además, la selección de un licitador bajo puede dar lugar a una disminución de la calidad del producto final, ya que el contratista a menudo debe determinar la forma de lograr un beneficio en el trabajo, trabajando bajo un presupuesto que fue el más bajo de todos los contratistas que presentaron precios.
En general, el proceso de DBB se utiliza mejor en los proyectos que son simples, que no están bajo una apretada presión de tiempo y que tienen un presupuesto limitado.
Administrador de la Construcción a Riesgo (CMAR)
CMAR significa Gerente de la Construcción a Riesgo, y es un tipo relativamente nuevo de método de entrega de proyectos. En un proyecto CMAR, el propietario selecciona un «Gerente de Construcción» (CM) que es responsable de la construcción del proyecto. La selección del CM se realiza utilizando criterios adicionales al coste de construcción, como la calidad, el historial probado, el enfoque detallado del proyecto y la capacidad de cumplir el calendario del proyecto. En este método de entrega, el trabajo de diseño y el trabajo de construcción se contratan por separado.
El CM seleccionado se convierte en un miembro del equipo del proyecto al principio del proceso del proyecto y, trabajando directamente con el propietario y el A/E, proporciona información a medida que el proyecto avanza en el diseño hacia la construcción. El gestor de proyectos aporta información sobre aspectos como el presupuesto del proyecto, la estimación de los costes de construcción y el calendario general, además de revisar los planos de diseño para identificar problemas de construcción y posibles ahorros de costes. Por lo general, el precio de la construcción se inicia al principio del proceso de diseño, y se perfecciona a medida que el diseño avanza con un precio máximo garantizado (GMP) final proporcionado al propietario antes del inicio de la construcción. El GMP suele consistir en una estructura de coste más honorarios fijos, en la que los costes reales del proyecto en cuanto a mano de obra y materiales se repercuten al propietario, y el contratista cobra unos honorarios fijos además de esa cantidad. Aunque los propietarios suelen trabajar con contratistas de confianza en este tipo de método de entrega, puede ser difícil determinar si el precio máximo establecido es razonable para el tipo de proyecto construido.
El proceso CMAR tiene más éxito en proyectos que tienen un gran alcance indefinido y están bajo presión para terminar en un tiempo limitado. Este proceso también puede ser aplicable a algunos proyectos que implican la integración compleja entre disciplinas o múltiples fases de construcción, donde la supervisión y la coordinación entregada por un gerente de construcción es extremadamente beneficiosa.
Diseño-Construcción (DB)
En un proyecto de diseño-construcción, el propietario contrata a una empresa o equipo bajo un contrato para entregar el proyecto de construcción de principio a fin. Dado que el equipo es responsable tanto del diseño como de los componentes de la construcción, los cambios en los precios se reducen al mínimo y, por lo general, se limitan a aquellos casos en los que las condiciones desconocidas o las peticiones del propietario requieren aumentos de costes. Si las entidades de DB están compuestas por más de una empresa, es importante que el propietario identifique la relación de trabajo entre los miembros de un equipo potencialmente seleccionado con el fin de minimizar los conflictos más adelante.
El método de DB proporciona la capacidad de entregar un proyecto en un calendario apretado, ya que los proyectos pueden ser divididos y entregados en un enfoque de paquete, donde los componentes individuales son diseñados y construidos según sea necesario para lograr la fecha de finalización final. Por lo general, el propietario puede establecer un precio máximo firme del proyecto desde el principio, y tiene una cantidad significativa de control de costes.
El diseño de la construcción se utiliza normalmente para proyectos de construcción en los que el propietario ha establecido claramente los requisitos antes del diseño. También puede ser un método apropiado cuando el cronograma es una preocupación, ya que elimina los componentes del cronograma que normalmente serían consumidos por el proceso de licitación y adquisición.
Entrega de Proyectos Integrados
La entrega de proyectos integrados (IPD) es un método de entrega relativamente nuevo, habiendo hecho incursiones significativas en la industria de la construcción sólo en la última década. En este método de entrega, el propietario selecciona un A/E y un CM antes de iniciar el diseño del proyecto. Se firma un contrato conjunto entre las tres entidades después de establecer las metas y los objetivos en colaboración. Este método de entrega incorpora la participación temprana del contratista, lo que puede conducir a un diseño racionalizado que se dirige específicamente a los objetivos del proyecto. Al igual que en el proceso CMAR, el propietario debe permanecer muy involucrado en el proyecto como miembro crucial del equipo del proyecto. La entrega de proyectos integrados ofrece oportunidades para minimizar los costes del proyecto y aumentar la eficiencia a través de la cooperación de los miembros del equipo.
Es importante tener en cuenta que el propietario, el A/E y el CM están legalmente vinculados en una sola entidad, por lo que el riesgo que normalmente se asigna a una parte ahora se extiende a todas las partes, lo que es incómodo para muchos propietarios. Sin embargo, se cree que el aumento de la colaboración entre las partes reduce el riesgo global.
El IPD es más adecuado para los proyectos del sector privado que son complejos, con un calendario ajustado o que pueden estar en gran parte sin definir. Las entidades públicas normalmente no pueden utilizar IPD como método de entrega debido a la falta de un componente de licitación.
Asociación público-privada (3P)
El modelo de entrega de la asociación público-privada (también conocido como P3 o PPP) se utiliza comúnmente fuera de los Estados Unidos y está haciendo lentamente incursiones en áreas limitadas de proyectos públicos nacionales de Estados Unidos. En el sector del diseño y la construcción, el modelo P3 implica un contrato establecido entre una entidad gubernamental y una corporación privada para financiar, construir/renovar, y normalmente operar y mantener, la infraestructura pública. A cambio, la entidad privada recibirá los ingresos generados por el proyecto (durante un periodo de tiempo predeterminado) con el fin de amortizar la inversión y obtener beneficios. Por ejemplo, una corporación privada puede aceptar financiar la construcción de un sistema de tren ligero en una ciudad bajo un acuerdo por el que la corporación recibirá un porcentaje específico de los ingresos que se generen de las tarifas de los usuarios.
Algunas de las ventajas de las P3 son:
- Los contribuyentes se ven liberados de una parte o de toda la carga relacionada con la financiación del proyecto
- Típicamente se considera que las entidades privadas proporcionan una mayor experiencia y eficiencia en la construcción y operación que el sector público (ya que existe una motivación de lucro)
- La entidad pública todavía puede proporcionar una regulación sobre la operación de la infraestructura para ayudar a mantener un funcionamiento adecuado
La utilización de un modelo P3 trae consigo el entendimiento de que una cierta cantidad de riesgo debe ser asumida por la entidad pública. Las motivaciones de lucro que impulsan a las corporaciones privadas a ser eficientes también pueden crear atajos en la operación y el mantenimiento que conducen a problemas en el camino. Las entidades públicas deben equilibrar las cuestiones presupuestarias con la cantidad de control que están dispuestas a ceder a las entidades privadas. Además, en algún momento la entidad pública tendrá que hacerse cargo de la explotación de la infraestructura cuando el contrato haya terminado, o tendrá que solicitar a los licitadores otro periodo de explotación contratado.