Por qué los inversores inmobiliarios deberían considerar una hipoteca global

Una hipoteca para propietarios de viviendas

¿No estás familiarizado con el término «hipoteca global»? No se preocupe. Muchos profesionales del sector financiero nunca se han acercado a una. Y saben poco más que tú sobre ellas.

Pero si inviertes en el sector inmobiliario -quizá como propietario de viviendas- puede que la hipoteca global (también conocida como «préstamo global») te resulte muy útil para tu negocio. Esto es lo que debes saber.

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En este artículo (Saltar a…)

• ¿Qué es una hipoteca global?
• Las ventajas de los préstamos globales
• Las desventajas de los préstamos globales
• Otra información importante
• La conclusión de las hipotecas globales

¿Qué es una hipoteca global?

Una hipoteca global es un tipo de préstamo que financia más de una propiedad al mismo tiempo.

Las empresas suelen utilizar los préstamos globales para comprar inversiones en propiedades comerciales.Pero este tipo de préstamo también puede ser útil para:

• Apropietarios de locales comerciales
• Apropietarios de viviendas
• Promotores de inmuebles o flippers
• Empresas de construcción

Una característica clave de las hipotecas globales es su falta de cláusula de «vencimiento por venta». Esto significa que el préstamo global sobrevivirá a la venta de una o más de las propiedades de alquiler por las que está garantizado.

El propietario tiene que devolver («retirar») la parte de la hipoteca que representa la propiedad vendida. Pero no tiene que refinanciar la totalidad del préstamo.

De hecho, usted puede ser capaz de negociar una hipoteca que le permita vender, comprar o sustituir las propiedades en su cartera de bienes raíces con un mínimo de alboroto y gasto.

Ventajas de los préstamos globales

Tener una «cláusula de liberación parcial» en lugar de una cláusula de «vencimiento a la venta» hace que los préstamos hipotecarios globales sean particularmente útiles para los promotores e inversores inmobiliarios.

Como promotor, podría utilizar un préstamo global para comprar terrenos y construir viviendas en ellos. A continuación, cuando venda cada propiedad individual, devolverá sólo la parte de la hipoteca que financió la unidad individual que vendió.

Esto significa que no tiene que gestionar muchas hipotecas individuales, o refinanciar toda la hipoteca global cada vez que venda un terreno.

La misma ventaja se aplica a los propietarios de viviendas. Usted puede ser dueño de 12 propiedades de alquiler y distribuir su financiación a través de uno o dos préstamos hipotecarios.

Estos son algunos de los otros beneficios que ofrece una hipoteca global:

Menos papeleo

Un préstamo global significa mucho menos papeleo. Le permite solicitar varias hipotecas con una sola aprobación de crédito. Eso significa que no tendrá que presentar varias veces la verificación del crédito, el empleo o los activos.

Además, en lugar de hacer muchos pagos de hipoteca al mes, sólo haría uno o dos.

Y la compra y venta de unidades podría ser posible con sólo pequeños ajustes en su actual hipoteca general.

Ahorre en costes de cierre

Pero eso no es todo. Imagina el ahorro que obtendrías en gastos de cierre, tanto en las hipotecas originales como cada vez que refinancies el préstamo.

Refinanciar de varios préstamos a una sola hipoteca podría suponer también un ahorro en las cuotas mensuales, lo que podría hacer crecer tu flujo de caja.Aunque tu ahorro dependería de los tipos de interés que estés pagando actualmente y del nuevo tipo disponible para ti.

Más liquidez

Combinar todo el capital que tienes en tu cartera podría ayudarte a expandir tu negocio. Porque podría permitirle maximizar la cantidad que recibe en una refinanciación en efectivo.

Mejor aún, pagaría los costes de cierre en una sola transacción de refinanciación en efectivo.

Más fácil de ampliar su cartera

Muchos inversores inmobiliarios privados acaban encontrando un obstáculo común: sólo se les permite un número de hipotecas individuales a la vez. Ese límite puede ser una verdadera barrera para la expansión.

Por supuesto, hay soluciones. Lo más habitual es que los propietarios creen empresas separadas para que cada una de ellas sea titular de un número reducido de préstamos para viviendas.

Pero una hipoteca global anula esa necesidad porque le permite ser propietario de muchas viviendas con menos préstamos.

Potencialmente mejores condiciones de préstamo

Imagine a alguien que tiene 12 hipotecas tradicionales con un importe medio de préstamo de 200.000 dólares. Para cada prestamista hipotecario, es un propietario con un préstamo de 200.000 dólares. Difícilmente destacarán entre la multitud.

Alguien con una hipoteca de 2.400.000 dólares debe la misma cantidad. Pero pueden recibir un tratamiento VIP.

Y pueden utilizar su estatus de alto rodillo para aprovechar las condiciones preferentes del préstamo y negociar su propio acuerdo personalizado.

Una vez más, la reducción de los costos de los préstamos puede hacer crecer su flujo de caja de sus propiedades de inversión inmobiliaria cada mes.

Desventajas de los préstamos generales

Como con la mayoría de las cosas en la vida, para cada ventaja, hay una desventaja. A continuación te mostramos algunos inconvenientes que conlleva una hipoteca global.

No todos los prestamistas las ofrecen

Uno de los mayores inconvenientes de una hipoteca global es que no están ampliamente disponibles.

Es fácil encontrar ofertas competitivas para las hipotecas tradicionales. Pero puede ser mucho más difícil encontrar una buena oferta en una hipoteca global.

Para empezar, muchos prestamistas no las ofrecen. Así que hay que encontrar a los que sí lo hacen. Para empezar, compruebe con los bancos que ofrecen préstamoscomerciales.

Debe explorar sus opciones con los prestamistas de cartera (que normalmente ven las hipotecas como sus propias inversiones a largo plazo), así como con los bancos tradicionales y comerciales.

Más difícil de calificar para el préstamo

También debe esperar un mayor escrutinio de usted mismo, su cartera financiera y sus planes de negocio cuando solicite un préstamo global.Después de todo, el prestamista hipotecario está poniendo una gran cantidad de su dinero en juego.

En comparación con la calificación de una hipoteca individual, necesitará una puntuación de crédito más alta y un pago inicial mayor.

Si va a refinanciar varias hipotecas en un préstamo global, necesitará una relación préstamo-valor más baja, lo que significa que debe tener mucho capital en las propiedades que planea refinanciar.

Los gastos de tasación, búsqueda de títulos y otros costes de cierre también podrían ser más altos, en comparación con una sola hipoteca.

Las denegaciones son comunes. Pero no se desanime. Los propietarios experimentados esperan ser rechazados a veces, y están contentos de seguir buscando su prestamista perfecto.

Plazos más cortos – pero no siempre

Puede ser posible encontrar un préstamo general con un plazo de 30 años. Pero no es fácil. Es más probable que te encuentres con uno que dure 10 o 15 años.

Sin embargo, no siga adelante de inmediato si esos planes de amortización a corto plazo son demasiado exigentes para usted. A veces puede negociar un pago global final que mantenga sus pagos mensuales asequibles. Sólo asegúrese de refinanciar o vender a tiempo

Más riesgo acumulado en un solo préstamo

Una hipoteca global pone todos los huevos en una sola cesta. Esto es mucho más arriesgado que un préstamo hipotecario tradicional.

Si su negocio tiene problemas, no dejará de pagar una o dos hipotecas pequeñas. Podría enfrentarse a la ejecución de todas las unidades de alquiler dentro de su hipoteca global al mismo tiempo.

Algunos propietarios tienen múltiples préstamos globales, distribuyendo así ese riesgo. Pero eso sólo funciona si se tiene una cartera importante. Cuanto más grandes son estas hipotecas, mayores son los beneficios que tienden a ofrecer.

Otra información sobre los préstamos globales

Cada hipoteca global tiende a ser personalizada. Por lo tanto, la calidad del trato que obtenga dependerá de la solidez de sus finanzas y de su plan de negocio, así como de su capacidad de negociación.

Las hipotecas globales no suelen estar disponibles para importes de préstamo inferiores a 100.000 dólares o superiores a 50 millones.

Dependiendo de su salud financiera y la de su negocio, normalmente estará bien con una relación préstamo-valor (LTV) del 50-75%. En el caso de los préstamos para la compra, eso significa que necesitará un pago inicial del 25 al 50%.

También necesitará unas reservas de efectivo considerables para poder optar a un préstamo, normalmente suficientes para cubrir seis meses de pagos de la hipoteca.

Los tipos de interés varían enormemente en función de estas mismas consideraciones financieras.

Los prestatarios más solventes con las mejores puntuaciones crediticias pueden obtener tipos de interés hipotecarios cercanos a los actuales para un préstamo general. Pero los menos solventes que reúnan los requisitos podrían pagar un 10% o más.

Entonces, ¿cuál es el veredicto sobre las hipotecas generales?

Claramente, las hipotecas generales sólo beneficiarán a una minoría de propietarios. La mayoría probablemente estará mejor con su financiación actual.

Pero algunos podrían encontrar las ventajas de un préstamo global muy valiosas. Si usted tiene una cartera significativa, un negocio fuerte, y un montón de instinto empresarial, este tipo de préstamo podría valer la pena explorar más a fondo.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias de hoy para los propietarios?

Las tasas hipotecarias de hoy están cerca de los mínimos históricos. Por supuesto, los tipos de los préstamos generales pueden ser mucho más altos que los tipos hipotecarios estándar. Pero si tiene un crédito excelente, mucho dinero en efectivo y está dispuesto a comparar precios, podría encontrar una gran oferta.

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