Los préstamos de renovación y rehabilitación de la VA incluyen todos los beneficios de un préstamo tradicional de la VA, incluyendo cero pagos iniciales, costos de cierre más bajos, además de la capacidad de rodar los costos de renovación y rehabilitación en el mismo préstamo. Los miembros de las fuerzas armadas que reúnen los requisitos, los veteranos y ciertos cónyuges de militares que son elegibles para solicitar un préstamo hipotecario de la VA a menudo quieren saber cuáles son sus opciones para los préstamos de renovación y/o rehabilitación de la propiedad que compraron (o están considerando) con una hipoteca de la VA.
Puede ser un poco complicado localizar información sobre los préstamos de rehabilitación o renovación garantizados por el VA; el Manual del Prestamista del VA (Folleto 26-7 del VA) tiene muy páginas dedicadas a este tipo de préstamos, pero están disponibles en los prestamistas del VA participantes que deciden ofrecerlos.
Los préstamos que estamos examinando aquí no caen bajo un solo «paraguas de préstamos VA» por así decirlo-algunos de estos préstamos están disponibles como transacciones «independientes», otros pueden requerir que usted solicite al mismo tiempo que solicita un nuevo préstamo de compra o préstamo de refinanciación.
Pregunte a su prestamista lo que se requiere de cada uno de los diferentes tipos de préstamos discutidos aquí.
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- Renovación de VA y préstamos de rehabilitación de VA: No se debe confundir con otros programas de la VA
- Los veteranos pueden comprar una casa con 0 dólares de entrada
- Préstamos de Renovación del VA y Préstamos de Rehabilitación del VA para Alteración y Reparación
- Préstamos Suplementarios VA para Reparación, Renovación
- Hipotecas de eficiencia energética del VA
Renovación de VA y préstamos de rehabilitación de VA: No se debe confundir con otros programas de la VA
Para empezar, los préstamos de renovación y rehabilitación de la VA, en general, no deben confundirse con otros programas de la VA, como la Subvención para Viviendas Especialmente Adaptadas, que está destinada a proporcionar fondos de subvención a aquellos con discapacidades calificadas por la VA para ayudar a adaptar o comprar una casa adaptable.
Estos fondos de subvención no son préstamos del VA y, por lo general, no tienen ninguna expectativa de reembolso.
Los préstamos de rehabilitación y renovación del VA son transacciones reales de tipo préstamo hipotecario que tienen una solicitud, una comprobación de crédito, tasaciones cuando se requieren, un plazo de la hipoteca y un pago mensual de la hipoteca.
Las opciones de préstamos de rehabilitación y renovación del VA pueden variar dependiendo del prestamista, el mercado de la vivienda y otros factores. La disponibilidad básica de este tipo de transacción como préstamo hipotecario garantizado por el VA depende de la disposición del prestamista participante para ofrecer el préstamo.
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Préstamos de Renovación del VA y Préstamos de Rehabilitación del VA para Alteración y Reparación
El Folleto 26-7 del VA tiene una breve sección dedicada a los préstamos hipotecarios del VA «para alteración y reparación». Las reglas del préstamo establecen que un prestamista participante puede ofrecer un préstamo garantizado por el VA para el trabajo que se va a realizar en una casa que ya es propiedad del prestatario (y que está ocupada como residencia principal del veterano).
Estos préstamos también pueden emitirse al mismo tiempo que se realiza un préstamo del VA para comprar una casa.
En ambos casos, «Las alteraciones y reparaciones deben ser las que se encuentran normalmente en propiedades similares de valor comparable en la comunidad»
Esta parte del reglamento de préstamos VA deja a la discreción del prestamista la interpretación de lo que esto significa en un mercado inmobiliario concreto.
Los prestatarios también deben conocer la siguiente regla en esta sección, que instruye al prestamista que el gasto del trabajo de reparación o renovación, «puede ser incluido en un préstamo para la compra de una propiedad mejorada en la medida en que su valor respalde el monto del préstamo.»
Préstamos Suplementarios VA para Reparación, Renovación
Hay una sección diferente del Manual del Prestamista VA que discute las reglas de los préstamos VA para los Préstamos Suplementarios, que pueden ser utilizados para hacer reparaciones o alteraciones. Algunos prestamistas pueden no tener ninguna experiencia con los Préstamos Suplementarios VA, por lo que es posible que tenga que dirigir al prestamista al Capítulo Siete, Página 23 del Manual del Prestamista VA para obtener más información. ¿Qué es un préstamo complementario de la VA? Según el Manual:
Un préstamo complementario es un préstamo para la alteración, mejora o reparación de una propiedad residencial.
Los requisitos para estos préstamos del VA incluyen, pero no se limitan a, las siguientes reglas para la propiedad que se va a renovar:
- La propiedad debe asegurar un préstamo existente garantizado por el VA.
- Debe ser ocupada por el propietario o reocupada por el veterano una vez que el trabajo esté completo.
- El trabajo de renovación o alteración debe estar destinado a proteger o mejorar el uso básico y/o la habitabilidad de la propiedad.
- El trabajo debe estar «restringido principalmente al mantenimiento, reemplazo, mejora o adquisición de bienes inmuebles, incluyendo accesorios».
- No hay artículos de lujo como la instalación de piscinas o barbacoas.
- Proyectos de mejora/actualización que cuestan hasta 3.000 dólares
- Proyectos entre 3.000 y 6.000 dólares
- Proyectos que cuestan más de 6.000 dólares
Otras restricciones en los préstamos suplementarios de la VA
Las reglas del préstamo de la VA restringen ciertos usos de los fondos del préstamo. «No se puede utilizar más del 30 por ciento de los fondos del préstamo para el mantenimiento, el reemplazo, la mejora, la reparación o la adquisición de equipos que no sean accesorios o cuasi accesorios, como equipos de refrigeración, cocina, lavado y calefacción.»
Cuando el equipo SE adquiere, debe estar de alguna manera relacionado con (o se requiere para complementar) la «alteración principal para la que se propone el préstamo.»
Préstamos complementarios del VA: ¿Para hipotecas VA actuales y morosas?
Las normas de los Préstamos Complementarios VA requieren que la hipoteca VA actual del prestatario esté al día, incluyendo todos los impuestos y seguros. Los préstamos en mora no pueden ser aprobados para un préstamo suplementario VA a menos que «un propósito principal del préstamo suplementario es mejorar la capacidad del prestatario para mantener la obligación del préstamo.»
¿Se requiere una nueva evaluación para los préstamos suplementarios VA?
Las cuestiones de evaluación para los préstamos suplementarios VA dependen en gran medida de la cantidad del préstamo. Cualquier proyecto con costes inferiores a 3.500 dólares (en el momento de escribir este artículo) no requiere una nueva tasación ni inspecciones de cumplimiento. Se puede presentar una «Declaración de Valor Razonable» en lugar de una nueva tasación.
Si se requiere una tasación, el tasador debe anotar si los costes del proyecto superan el valor propuesto o no.
Los Préstamos Complementarios del VA y el Derecho a Préstamo del VA
Para los Préstamos Complementarios del VA, se puede requerir que el prestatario lleve suficiente derecho a préstamo del VA para el nuevo préstamo. Sin embargo, el folleto 26-7 del VA hace una provisión para ciertas situaciones en las que el derecho puede no ser necesario:
«Si el veterano no tiene derecho disponible, el VA todavía puede garantizar el préstamo suplementario siempre que el prestamista sea el titular del préstamo existente del veterano y los préstamos vayan a ser consolidados.»
Hipotecas de eficiencia energética del VA
Las hipotecas de eficiencia energética del VA, también conocidas como EEM del VA para abreviar, son un complemento a una hipoteca de compra nueva del VA o a un préstamo de refinanciación que permite obtener fondos adicionales para las mejoras de eficiencia energética aprobadas. Estas mejoras requieren la participación y la aprobación del prestamista y pueden ser permitidas en ciertos incrementos de cantidad de dólares dependiendo de la naturaleza del proyecto.
Rangos de Préstamos Hipotecarios de Eficiencia Energética de VA
Las mejoras de eficiencia energética están permitidas en los siguientes rangos:
En todos los casos, su prestamista VA participante está obligado a hacer una determinación de que los fondos adicionales del préstamo no hacen que el aumento de los pagos de la hipoteca sea redundante en comparación con la cantidad de ahorro en el tiempo en las facturas de servicios públicos.
Del Manual del Prestamista VA, aprendemos que el aumento de los pagos mensuales de la hipoteca no debe superar «la probable reducción de los costes mensuales de los servicios públicos.» El prestamista está obligado a extraer los datos de «la información disponible a nivel local proporcionada por las empresas de servicios públicos, los municipios, los organismos estatales u otras fuentes fiables».
Las Hipotecas de Eficiencia Energética del VA no son exactamente lo mismo que otros préstamos de renovación/rehabilitación discutidos aquí; este complemento a su préstamo hipotecario del VA puede requerir la contratación de un consultor de energía y otros pasos para satisfacer los requisitos del préstamo hipotecario del VA.
No se pueden utilizar los fondos de una hipoteca de eficiencia energética del VA para realizar cambios no eficientes desde el punto de vista energético en la vivienda, pero se permite a los prestatarios considerar la energía solar, las nuevas ventanas y/o puertas contra tormentas y los dispositivos aprobados de «hogar inteligente» con un propósito de eficiencia energética demostrable.
Disponibilidad de hipotecas de eficiencia energética del VA
Puede solicitar un EEM del VA con casi cualquier tipo de préstamo hipotecario del VA, incluidos los préstamos de refinanciación. Ask your loan officer about the VA EEM option and how much you may qualify for.
Lender Standards For Borrowers Doing Own Work
Some VA loans may technically allow the borrower to do her own contracting, repair, or renovation work. However, lender requirements will also apply, and you should not assume the lender will permit you to act as your own contractor or builder, even if you have credentials and experience doing so.
State law, lender requirements, and other variables will apply in addition to VA loan rules.
Joe Wallace is a 13-year veteran of the United States Air Force and a former reporter for Air Force Television News
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