Los préstamos FHA son préstamos emitidos por prestamistas privados pero respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Debido a que están asegurados por la FHA, estos préstamos ponen la propiedad de la vivienda al alcance de los compradores de ingresos bajos o moderados que, de otro modo, podrían tener dificultades para ser aprobados por los prestamistas convencionales.
Estos préstamos no son adecuados para todo el mundo, pero tienen varias características atractivas, lo que permite a los compradores:
- Hacer pagos iniciales tan pequeños como el 3.5%
- Conseguir la aprobación a pesar de tener poco crédito o problemas de historial crediticio
- Comprar no sólo casas unifamiliares, sino condominios, propiedades de varias unidades o casas prefabricadas
- Obtener financiación más allá del importe de la compra para renovaciones y reparaciones a través del programa FHA 203(k)
- Financiar un pago inicial con dinero de regalo o ayuda del vendedor
¿Cómo funcionan los préstamos FHA?
La FHA promete reembolsar al prestamista si un prestatario incumple un préstamo de la FHA. Para financiar esa obligación, la FHA cobra a los prestatarios de dos maneras diferentes.
- Los compradores de viviendas que utilizan los préstamos de la FHA pagan una prima de seguro hipotecario por adelantado (UMIP) del 1,75% del valor del préstamo.Pueden pagar la UMIP en el momento en que se concede el préstamo, o puede añadirse a la cantidad total de dinero que debe en su hipoteca.
- Los prestatarios también pagan una prima de seguro hipotecario mensual (MMIP), cuyo porcentaje depende del nivel de riesgo que la FHA está tomando con su préstamo. Los préstamos a corto plazo, los saldos más pequeños y los pagos iniciales más grandes dan lugar a MMIPs más bajos. Estas primas pueden oscilar entre el 0,45% y el 1,05% anual. La mayoría de los prestatarios con un pequeño pago inicial y un préstamo a 30 años pagan el 0,85% (o 85 puntos básicos).
- Para cumplir con los requisitos típicos, lo mejor es mantener los pagos mensuales de la vivienda por debajo de 1.085 dólares (0,31 x 3.500 dólares).
- Si tiene otras deudas (como la deuda de la tarjeta de crédito), todos sus pagos mensuales combinados deben ser inferiores a 1.505 dólares (0,43 x 3.500 dólares).
- Los préstamos de la FHA son emitidos por prestamistas privados pero respaldados por la Administración Federal de la Vivienda, que garantiza los pagos de la hipoteca.
- Puedes obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial de tan solo el 3,5%.
- No necesitas una alta puntuación de crédito para obtener un préstamo de la FHA.
- A través del programa FHA 203(k), usted puede obtener un préstamo FHA que cubra el costo de las renovaciones o reparaciones.
- Un préstamo FHA requiere que usted pague por adelantado el seguro hipotecario, así como hacer las primas mensuales de seguro hipotecario.
La administración Obama había iniciado una reducción del 0,25% en las primas de seguro anual para las nuevas hipotecas que estaba previsto que entrara en vigor el 27 de enero de 2017. Sin embargo, la administración Trump anunció la reversión de la reducción de la tasa en el primer día del presidente Donald Trump en el cargo.
Los préstamos de la FHA están disponibles para múltiples tipos de propiedades. Además de las viviendas unifamiliares estándar, se pueden comprar dúplex, casas prefabricadas y otros tipos de propiedades.
Ventajas de los préstamos FHA
El principal atractivo de los préstamos FHA es que hacen que los prestamistas estén más dispuestos a conceder una hipoteca a los prestatarios de bajos y medianos ingresos debido a la garantía de la FHA para cubrir los pagos. Pero hay otras ventajas para obtener uno.
Pequeño pago inicial: Los préstamos de la FHA le permiten comprar una casa con un pago inicial de tan solo el 3,5%. Los programas de préstamos convencionales pueden requerir un pago inicial más grande, o pueden requerir altas puntuaciones de crédito e ingresos para obtener la aprobación con un pequeño pago inicial.
Si usted tiene más del 3,5% disponible para poner abajo, considere hacerlo. Un pago inicial mayor le da más opciones de préstamo, y ahorrará dinero en los costes de los intereses durante la vida de su préstamo.
Utilizar el dinero de otras personas: Es más fácil utilizar un regalo para su pago inicial y los costos de cierre con la financiación de la FHA. Además, un vendedor motivado puede pagar hasta el 6% de la cantidad del préstamo hacia los costos de cierre de un comprador.
Sin penalización por reembolso: No hay ninguna penalización por devolver el préstamo antes de tiempo, lo que puede ser una gran ventaja para los prestatarios de alto riesgo; las duras penalizaciones por pago anticipado pueden afectarles cuando intentan vender su casa o refinanciar una hipoteca, incluso si su crédito ha mejorado.
Préstamos asumibles: Si usted vende su casa, un comprador puede «hacerse cargo» de su préstamo FHA si es asumible. Ellos retoman el préstamo donde usted lo dejó, beneficiándose de costos de interés más bajos (porque usted ya ha pasado por los años de mayor interés, lo cual puede ver con una tabla de amortización). Dependiendo de si los tipos cambian o no para cuando usted venda, el comprador también podría disfrutar de un tipo de interés bajo que no está disponible en el entorno actual.
Una oportunidad para reajustar: Un préstamo de la FHA le facilita la aprobación si tiene una bancarrota o una ejecución hipotecaria reciente en su historial. Por lo general, sólo tiene que esperar de uno a tres años después de su dificultad financiera para calificar para un préstamo de la FHA.
Mejoras y reparaciones en el hogar: Ciertos préstamos de la FHA pueden utilizarse para pagar las mejoras de la vivienda, a través del programa de seguro hipotecario de rehabilitación FHA 203(k). Si usted está comprando una propiedad que necesita mejoras, ese programa hace que sea más fácil de financiar tanto su compra y las mejoras con un solo préstamo.
Desventajas de un préstamo FHA
Puede haber algunas trampas que van junto con este tipo de préstamo.
Seguro hipotecario: Con los préstamos de la FHA, la prima del seguro hipotecario por adelantado puede aumentar el saldo de su préstamo, y las primas mensuales de la FHA pueden costar más de lo que costaría el seguro hipotecario privado. Además, en muchos casos, es imposible cancelar el seguro hipotecario en los préstamos de la FHA.
Límites del préstamo: La FHA puede no ser capaz de proporcionar suficiente financiación si usted necesita un préstamo grande. La cantidad que puede pedir prestada depende del condado en el que vive. El sitio web de límites hipotecarios de la FHA del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos le permite consultar esa cantidad.
Sólo puede obtener un préstamo de la FHA para su residencia principal: la casa en la que va a vivir. No puede obtener uno para una casa de vacaciones o una propiedad de inversión.
Cómo obtener un préstamo FHA
Para obtener un préstamo respaldado por la FHA, podría comenzar con un originador de préstamos local, un agente hipotecario en línea o un funcionario de préstamos en su institución financiera. Analice todas sus opciones y decida cuál es el préstamo adecuado para sus necesidades.
Deberá rellenar muchos documentos y proporcionar mucha información para obtener un préstamo de la FHA. Para empezar, tendrá que completar el Formulario 1003, la Solicitud de Préstamo Residencial Uniforme. También tendrá que rellenar el formulario HUD-92900-A, el anexo HUD/VA a la solicitud de préstamo residencial uniforme. Y tendrá que proporcionar, entre otros elementos, su número de seguridad social; verificación de empleo, como talones de pago o formularios W-2; y sus dos últimas declaraciones de impuestos federales.
Además, hay varios pasos a seguir y cosas a tener en cuenta cuando esté realizando el proceso de obtención del préstamo.
Compruebe con varios prestamistas: Los prestamistas pueden (y lo hacen) establecer normas más estrictas que los requisitos mínimos de la FHA. Si tiene problemas con un prestamista aprobado por la FHA, podría tener más suerte con otro. Siempre es aconsejable comparar precios.
Límites de ingresos: No se requiere un nivel mínimo de ingresos. Sólo necesita suficientes ingresos para demostrar que puede pagar el préstamo. Los préstamos de la FHA están orientados a los prestatarios de bajos ingresos, pero si usted tiene un ingreso más alto, no está descalificado, como podría ser con ciertos programas para compradores de vivienda por primera vez.
Relación deuda-ingresos: Para calificar para un préstamo de la FHA, usted necesita una relación razonable entre la deuda y los ingresos. Eso significa que la cantidad que gasta en los pagos mensuales del préstamo debe ser relativamente baja en comparación con su ingreso mensual total. Por lo general, los prestamistas buscan que usted gaste menos del 31% de sus ingresos en los pagos de la vivienda y el 43% (o menos) de sus ingresos en su deuda total (que incluye préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y otras deudas además de su préstamo hipotecario). Pero en algunos casos, es posible que te aprueben con ratios más cercanos al 50%.
Por ejemplo, supongamos que ganas 3.500 dólares al mes.
Para averiguar cuánto podría gastar en pagos, aprenda a calcular el pago de una hipoteca o utilice una calculadora de préstamos en línea para modelar sus pagos.
Puntuación crediticia: Los prestatarios con bajas puntuaciones de crédito tienen más probabilidades de ser aprobados para los préstamos de la FHA que para otros tipos de préstamos. Si quiere hacer un pago inicial del 3,5%, su puntuación puede ser tan baja como 580. Si está dispuesto a hacer un pago inicial mayor, puede tener una puntuación aún más baja. Un pago inicial del 10% es típico para las puntuaciones FICO entre 500 y 579.
De nuevo, los prestamistas pueden establecer límites que son más restrictivos que los requisitos de la FHA. Si tiene una puntuación de crédito baja (o ningún historial de crédito), es posible que tenga que encontrar un prestamista que haga una suscripción manual. Ese proceso permite que los prestamistas evalúen su solvencia mirando la información crediticia alternativa, incluyendo el alquiler y los pagos de servicios públicos a tiempo.
Merece la pena intentarlo: Incluso si cree que no será aprobado, hable con un prestamista aprobado por la FHA para estar seguro. Si no cumple con los criterios de aprobación estándar, los factores de compensación -como un gran pago inicial que compensa su historial de crédito- pueden ayudarle a calificar.
Préstamo FHA vs. Hipoteca Convencional
En teoría, los préstamos FHA deberían tener tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales porque el prestamista asume menos riesgo. Sin embargo, Ellie Mae informó que en septiembre de 2020, la tasa promedio de un préstamo FHA a 30 años en Estados Unidos era sólo 1 punto básico más baja que la tasa promedio de una hipoteca convencional: 3,01% frente a 3,02%. Esos tipos bajaron desde el 3,10% y el 3,12%, respectivamente, en agosto de 2020 y representaron mínimos históricos.
No obstante, si tiene una puntuación de crédito de 620 o más, una relación deuda-ingresos del 50% o menos, y puede poner un 20% o más de entrada, podría ser mejor obtener un préstamo hipotecario convencional. Poner al menos un 20% de entrada le liberará de tener que pagar el seguro hipotecario.
Si pone menos del 20% de entrada en su hipoteca convencional, podrá dejar de pagar las primas del seguro hipotecario una vez que haya alcanzado el umbral del 20% a través de sus pagos mensuales.
Historia de los préstamos de la FHA
Antes de que la FHA surgiera en 1934 durante la Gran Depresión, la industria de la vivienda estaba en dificultades. Sólo cuatro de cada 10 hogares eran propietarios de sus casas, y los préstamos hipotecarios tenían condiciones onerosas. Por ejemplo, los prestatarios sólo podían financiar alrededor de la mitad del precio de compra de una casa, y los préstamos solían requerir un pago global después de tres a cinco años.
Al utilizar un préstamo de la FHA, más prestatarios pudieron comprar sus casas, y las tasas de propiedad de viviendas aumentaron en las siguientes décadas.
La agencia cubre actualmente 8 millones de viviendas unifamiliares y casi 12.000 inmuebles multifamiliares. El programa de préstamos de la FHA ayudó a que las tasas de propiedad de viviendas en Estados Unidos alcanzaran un máximo del 69,2% en 2004; a partir de ahí, cayeron 4,5 puntos porcentuales hasta el final de la Gran Recesión causada por la crisis hipotecaria de 2008.