Riesgos y realidades del contrato de compraventa

Debido a la reciente restricción del crédito, es posible que algunos compradores de vivienda tengan menos posibilidades de acceder a las hipotecas que hace unos años. Algunos asesores financieros predicen que los prestatarios con opciones limitadas pueden recurrir a medios alternativos para adquirir una vivienda. Una de estas alternativas es el contrato de compraventa.

En un contrato de compraventa, la compra de la propiedad es financiada por el vendedor en lugar de por un prestamista externo, como un banco comercial o una cooperativa de crédito. Este acuerdo puede beneficiar a los compradores y a los vendedores al ampliar el crédito a los compradores de viviendas que, de otro modo, no podrían obtener un préstamo. De hecho, las organizaciones públicas y sin ánimo de lucro de defensa de la vivienda han utilizado el contrato de compraventa como herramienta para ayudar a los hogares con ingresos bajos y moderados a ser propietarios de una vivienda.

No obstante, este mecanismo de financiación alternativo carece de muchas de las protecciones que se ofrecen a los prestatarios que tienen hipotecas tradicionales. Además, estos contratos pueden contener disposiciones que dejan margen para el abuso y pueden plantear riesgos e incertidumbres tanto para el comprador como para el vendedor. El siguiente artículo presenta datos y características básicas del contrato de escritura y ofrece sugerencias para minimizar los riesgos asociados a este sustituto de la hipoteca.

Datos y características

Un contrato de escritura, también conocido como «fianza por escritura», «contrato de suelo» o «contrato de suelo a plazos», es una transacción en la que el vendedor financia la venta de su propia propiedad. En un contrato de venta por escritura, el comprador se compromete a pagar el precio de compra de la propiedad en cuotas mensuales. El comprador toma inmediatamente posesión de la propiedad, a menudo pagando poco o nada de entrada, mientras que el vendedor conserva el título legal de la propiedad hasta que se cumpla el contrato. El comprador tiene el derecho de ocupación y, en estados como Minnesota, el derecho a reclamar una exención del impuesto sobre bienes inmuebles. El comprador financia la compra con la ayuda del vendedor, que se queda con una garantía sobre la propiedad.

El contrato de compraventa es una transacción mucho más rápida y menos costosa de ejecutar que una hipoteca tradicional de compraventa. En un contrato de compraventa típico, no hay comisiones de apertura, ni solicitudes formales, ni altos costes de cierre y liquidación. Otra característica importante de un contrato de compraventa es que el embargo de la propiedad en caso de impago suele ser más rápido y menos costoso que el embargo en el caso de una hipoteca tradicional. Si el comprador incumple los pagos en un contrato de escritura típico, el vendedor puede cancelar el contrato, reanudar la posesión de la propiedad y quedarse con las cuotas anteriores pagadas por el comprador en concepto de daños y perjuicios. En estas circunstancias, el vendedor puede reclamar la propiedad sin necesidad de realizar una venta de ejecución hipotecaria o una acción judicial. Sin embargo, las leyes que rigen el proceso de cancelación del contrato difieren de una jurisdicción a otra y el resultado puede variar dentro de un mismo estado, en función de las condiciones del contrato y de los hechos del caso concreto.

Debido a que el comprador en un contrato de compraventa no tiene las mismas salvaguardias que las ofrecidas a un deudor hipotecario en una hipoteca de compraventa, el contrato de compraventa puede parecer esencialmente un acuerdo de alquiler con opción a compra. Sin embargo, en un contrato de escritura típico, el comprador se hace responsable de las obligaciones de un deudor hipotecario en posesión, como el mantenimiento de la propiedad y el pago de los impuestos sobre la propiedad y el seguro contra accidentes. Además, a menos que el contrato lo prohíba, cualquiera de las partes puede vender su participación en el contrato.

La rapidez y la sencillez atraen a los compradores

Los compradores de viviendas pueden sentirse atraídos por un contrato de compraventa mediante escritura por varias razones. Este método puede ser especialmente atractivo para los compradores de vivienda que no reúnen los requisitos para obtener una hipoteca, como las personas que tienen trabajos en efectivo y, por lo tanto, no pueden demostrar su capacidad para realizar los pagos. Dado que el proceso de contrato de compraventa es mucho más corto que el proceso de aprobación de la hipoteca, puede atraer a los compradores que se enfrentan a limitaciones de tiempo o tienen opciones limitadas, como las personas que están perdiendo sus casas por una ejecución hipotecaria. Los compradores de vivienda por primera vez que carecen de experiencia en el mercado o las personas que desconfían de las organizaciones financieras tradicionales también pueden elegir un contrato de compraventa por la relativa sencillez del proceso de compra.

Los contratos de compraventa son una alternativa de financiación más popular entre los compradores de vivienda de las minorías, sobre todo los hispanos. Según las cifras de las recientes Encuestas Americanas de la Vivienda, mientras que sólo el 5% de todos los hogares ocupados por sus propietarios en los EE.UU. tenían contratos para la escritura en 2005, el 9,5% de los hogares hispanos ocupados por sus propietarios y el 7,1% de los hogares negros ocupados por sus propietarios en todo el país los utilizaron.1/ Aunque a veces se hace referencia a los contratos de compraventa como la «hipoteca de los pobres «2/, los resultados de la Encuesta Americana de la Vivienda indican que sólo el 3,9% de los hogares estadounidenses por debajo del umbral de la pobreza los utilizaron en 2005.

Sin embargo, es difícil saber con exactitud la prevalencia de los contratos de compraventa, ya que la naturaleza de estos acuerdos permite al comprador y al vendedor cierto grado de anonimato. Despite laws in some states that require the buyers or sellers in all contracts for deed to record the sale in the office of the county recorder or registrar of titles within a specified time period, the sales often go unrecorded due to a lack of financial and legal sophistication on the part of both parties involved in the agreement.

Percentage of Owner-Occupied Households with Contracts for Deed in the U.S.

Household Type	Percentage with Contracts for Deed, by Year
	2001	2003	2005
All owner-occupied	5.7	5.5	5.0
Non-black, non-Hispanic	5.3	5	4.4
Black	7.7	7.7	7.1
Hispanic	8.3	8.9	9.5
Below poverty line	3.8	3.0	3.9
Elderly (65 years or older)	1.9	2	2.1
Manufactured/mobile home	5.2	7.9	5

Source: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, U.S. Census Bureau.

Historical objections

Before the rise of subprime lending in the 1990s, many buyers who were unable to qualify for traditional financing resorted to contracts for deed. Indeed, for most of the last century, the contract for deed was frequently used as an alternative to a mortgage or deed trust. Today, routine use of contracts for deed persists in some parts of the country. Por ejemplo, en el centro oeste de Minnesota, la información anecdótica sugiere que los contratos de escritura son una alternativa común a las hipotecas.

Sin embargo, algunos asesores financieros y estudiosos del derecho de propiedad consideran el contrato de escritura como un «dinosaurio legal «3/ o una «anomalía «4/ e incluso piden su desaparición. Afirman que el contrato de compraventa no tiene cabida en la financiación inmobiliaria moderna, no ofrece ninguna ventaja real sobre la hipoteca y deja a ambas partes expuestas al riesgo y la incertidumbre.

Una de las principales objeciones al contrato de compraventa es que está estrechamente relacionado con una forma de préstamo depredador que fue frecuente desde finales de la década de 1980 hasta la de 1990. Durante este periodo, algunos barrios -incluidos los del norte de Minneapolis- experimentaron un plan de préstamos abusivos conocido como «equity stripping». En esta modalidad, un inversor encuentra a un propietario que se enfrenta a una ejecución hipotecaria y le hace una oferta de compra de la vivienda. Después de comprar la casa, el inversor paga la deuda, vende la casa al propietario original mediante un contrato de compraventa y obtiene el capital de la transacción. Afortunadamente, estas estafas de desvalorización han desaparecido de la escena en los últimos años, en gran medida porque los propietarios que se enfrentan a una ejecución hipotecaria hoy en día tienen poco o ningún patrimonio para que los inversores sin escrúpulos lo desvaloricen.

Otra objeción a los contratos de escritura, aparte de su asociación con nefastas estafas de desvalorización, es que tienen la reputación de ofrecer poca protección legal a los compradores. A pesar de que adquieren responsabilidades de reparación y mantenimiento de la vivienda, los compradores tienen derechos de propiedad y control limitados sobre sus propiedades mientras realizan pagos a los vendedores. Los compradores no obtienen ningún derecho de redención a través de la transacción.

Hasta hace varias décadas, los tribunales estadounidenses aplicaban habitualmente las cláusulas de caducidad de los contratos de compraventa en caso de incumplimiento del comprador. Por ejemplo, si un comprador de vivienda dejaba de pagar una sola cuota a los 15 años de un contrato de compraventa de 20 años, el vendedor podía anular el contrato y retener el título y todos los pagos anteriores, mientras que el comprador sufría una pérdida sustancial. Sin embargo, estos casos extremos son menos comunes hoy en día. Aunque algunos tribunales aplican las disposiciones de caducidad tal y como están escritas, la mayoría se han vuelto más comprensivos con las reclamaciones presentadas por el comprador moroso, especialmente en circunstancias en las que el comprador ya ha pagado una parte importante del precio de compra. Hoy en día, los tribunales suelen considerar el contrato de compraventa como algo análogo a la hipoteca y, en consecuencia, extienden las protecciones del deudor hipotecario al comprador en caso de impago.

Los riesgos para los compradores

A pesar de los cambios favorables en la aplicación legal de las ejecuciones, los contratos de compraventa plantean distintos riesgos para los compradores. Uno de los principales riesgos se deriva del corto plazo necesario para cancelar el contrato en caso de incumplimiento. Por ejemplo, en Minnesota, cuando un comprador se retrasa en los pagos, el vendedor puede presentar una Notificación de Cancelación del Contrato de Escritura en el condado y entregar al comprador la notificación. El comprador sólo dispone de 60 días a partir de la fecha de presentación para subsanar los puntos de incumplimiento y pagar los honorarios de abogado permitidos para «restablecer» el contrato. Se trata de un plazo corto en comparación con los seis meses o más que tienen los deudores hipotecarios que se enfrentan a una ejecución hipotecaria. Como resultado, un comprador de un contrato de compraventa tiene una ventana de tiempo mucho más estrecha para encontrar una nueva casa y es probable que tenga opciones de vivienda limitadas.

Otro riesgo importante para el comprador es el pago global. A diferencia de la mayoría de las hipotecas tradicionales, la mayoría de los contratos de compraventa no están totalmente amortizados. En su lugar, el contrato suele estar estructurado para exigir pagos mensuales durante unos años, seguidos de un «pago global» que completa el pago de la casa. Para realizar este pago global, el comprador necesitará casi inevitablemente obtener una hipoteca tradicional. Si el comprador no puede cumplir los requisitos para obtener una hipoteca en el momento en que vence el pago global, es probable que se enfrente a la cancelación del contrato.

Algunos compradores suscriben contratos de escritura con la esperanza de reparar su crédito. Esperan mejorar su perfil crediticio durante la primera parte del período del contrato y luego calificar para un préstamo en el momento en que vence el pago global. Sin embargo, según Dan Williams, de Lutheran Social Services en Duluth (Minnesota), un contrato de compraventa no suele mejorar el crédito del comprador porque los vendedores particulares no suelen informar a las agencias de crédito. El comprador puede intentar utilizar una carta del vendedor en la que declare que realiza los pagos del contrato a tiempo, pero, por desgracia, la mayoría de los prestamistas no respetan dicha carta.

Williams advierte que los costes inesperados de reparación de la vivienda también pueden suponer un riesgo para los compradores en un contrato de compraventa. Aunque este riesgo también se aplica a los compradores que adquieren viviendas a través de hipotecas convencionales, puede ser mayor en el caso de las viviendas adquiridas a través de contratos para la escritura, porque un vendedor puede ejecutar un contrato para la escritura con una divulgación limitada sobre el estado de la propiedad. El abogado Larry Wertheim, con sede en Minneapolis, explica que en una venta financiada por terceros, los estrictos requisitos del prestamista para el examen del título, el seguro del título y la tasación proporcionan la ventaja colateral de la divulgación para el comprador. A menos que el comprador de un contrato de compraventa cuente con asistencia legal o sea consciente de la necesidad de tasación y examen del título, la transacción puede no incluir estas garantías. Además, dado que muchos compradores de viviendas optan por un contrato de compraventa porque su escaso crédito les impide obtener una hipoteca convencional, es poco probable que puedan optar a préstamos para financiar las reparaciones. En última instancia, los defectos de la propiedad podrían aumentar las posibilidades de que el comprador incumpla los pagos y pierda la vivienda.

Otro riesgo para los compradores de un contrato de compraventa se deriva del hecho de que el vendedor conserva el título de propiedad durante la vigencia del contrato. Dado que el vendedor conserva el título, puede seguir gravando la propiedad con hipotecas y gravámenes. El vendedor sólo está obligado a transmitir el título de propiedad cuando el precio de compra se haya pagado en su totalidad y sea el momento de entregar el título. No es necesario que tenga un buen título en el momento en que se ejecuta el contrato ni durante la vigencia del mismo. Dependiendo de la legislación estatal y de si el contrato se registra a tiempo, el interés del comprador puede ser inferior en prioridad a estos gravámenes anteriores y posteriores al contrato colocados en la propiedad por el vendedor.

Además de los problemas descritos anteriormente, no hay dos contratos de escritura iguales y, según Cheryl Peterson de Twin Cities Habitat for Humanity, los términos del acuerdo a menudo son poco claros. El contrato de compraventa suele ser un documento de una a cinco páginas que incluye el importe de la compra, el tipo de interés, la cuota mensual y algunos términos relativos a la cancelación. Los documentos no suelen incluir una disposición estándar para iniciar el proceso de cancelación. Esta falta de claridad en los contratos de compraventa crea dificultades a los asesores financieros que aconsejan a los compradores que se enfrentan a la cancelación. Según Peterson, «no se puede decir: ‘Si has visto diez contratos de compraventa, los has visto todos’. Eso no te convierte en un experto, porque los diez siguientes serán todos diferentes».

Una herramienta para promover la propiedad de la vivienda

Aunque el contrato de compraventa puede conllevar una letanía de problemas en el mercado privado, este dispositivo de financiación alternativa ha demostrado ser una herramienta prometedora para los sectores público y sin ánimo de lucro. Algunos financiadores y promotores de viviendas están utilizando los contratos de compraventa como medio para promover la propiedad de la vivienda entre los hogares con ingresos bajos y moderados. En particular, el Programa de Vivienda Urbana y Rural de Minnesota (MURL) ha utilizado los contratos de compraventa de viviendas como una herramienta eficaz para ayudar a cientos de ciudadanos de Minnesota a conseguir la propiedad sostenible de sus viviendas y estabilizar los barrios en declive.5/

El MURL asigna fondos a los administradores locales para rehabilitar las viviendas unifamiliares deterioradas. Las viviendas rehabilitadas se venden después a compradores de viviendas en riesgo mediante un contrato de compraventa sin intereses. El programa define a los compradores de viviendas en riesgo como aquellos que «no tienen hogar, reciben asistencia pública o no tienen la capacidad de cumplir con las normas de suscripción de hipotecas para la financiación tradicional».6/

El contrato de escritura de MURL requiere que los compradores realicen un pago mensual equivalente al 25% o más de sus ingresos brutos mensuales. (En general, se trata de un buen acuerdo, teniendo en cuenta que los beneficiarios de la ayuda federal a la vivienda de la Sección 8 pagan el 30 por ciento de los ingresos brutos mensuales). El objetivo de la MURL es permitir a los compradores de viviendas refinanciar o liquidar el contrato de compraventa y adquirir el título de propiedad. Los pagos mensuales asequibles en virtud del contrato de compraventa permiten al comprador de la vivienda reparar cualquier problema crediticio pendiente y reducir el saldo principal. Una vez que el saldo se reduce a un nivel razonable, el comprador de la vivienda puede refinanciar en una hipoteca tradicional.

Según un resumen del informe anual de 2008 de Minnesota Housing, la cartera de MURL incluye 350 viviendas. Durante el año pasado, la tasa de impago fue del 7,7 por ciento y la tasa de refinanciación/cancelación del contrato fue del 2,6 por ciento. En contraste con el período de cancelación de 60 días en el mercado privado, MURL incluye una generosa política de indulgencia, diseñada para ayudar al comprador de vivienda en riesgo a tener éxito a largo plazo. Permite flexibilidad en caso de circunstancias imprevistas que limiten la capacidad de pago del comprador a corto plazo (por ejemplo, un problema de salud inesperado o la pérdida de empleo a corto plazo).

El Family Housing Fund -una organización sin ánimo de lucro con sede en las Ciudades Gemelas- está lanzando un nuevo programa que también utilizará el contrato de compraventa como herramienta para crear oportunidades de vivienda asequible. La nueva iniciativa, titulada The Bridge to Success Contract for Deed Program, se puso en marcha en otoño de 2008.

A través de este programa, el Family Housing Fund concedió un préstamo de 500.000 dólares a Dayton’s Bluff Neighborhood Housing Services (DBNHS) y Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). Estas dos organizaciones tienen un compromiso de préstamo -similar a una línea de crédito- de hasta 1 millón de dólares de un prestamista privado. DBNHS y GMHC utilizarán los fondos comunes para vender propiedades mediante un contrato de compraventa a compradores de viviendas que no estén preparados para obtener una hipoteca tradicional. Los fondos del Fondo de Vivienda Familiar constituirán el 20% del precio de compra, con un saldo del 80% financiado por los prestamistas. Este acuerdo elimina la necesidad de un seguro hipotecario privado. Los componentes clave del programa Bridge to Success Contract for Deed son la educación sobre la propiedad de la vivienda y el asesoramiento financiero para garantizar que el comprador esté preparado para la hipoteca en tres años.7/

Consejo de los expertos

Aunque un contrato de compraventa puede tener su atractivo como dispositivo de financiación alternativo, dados los riesgos que conlleva, los compradores y los vendedores deben proceder con precaución al entrar en un acuerdo de este tipo en el mercado privado. El siguiente consejo de la Coalición de Servicios Legales de Minnesota subraya que ambas partes deben hacer un esfuerzo para estar plenamente informadas.

• En primer lugar, el vendedor debe establecer los términos del contrato en un acuerdo de compra. Es importante que ambas partes comprendan plenamente las disposiciones del contrato, porque una vez firmado el acuerdo de compra, las opciones disponibles tanto para el vendedor como para el comprador son limitadas.
• El comprador debe saber si es responsable del pago de los impuestos de la propiedad y del seguro y si el contrato de compraventa incluye un pago global. Si incluye uno, el comprador debe estar seguro de que podrá obtener una hipoteca para cubrir el pago cuando venza.
• El comprador también debe asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario de la casa comprobando en la oficina del registro del condado quién figura como propietario registrado. Si el vendedor todavía tiene una hipoteca que grava la propiedad o es responsable de pagar los impuestos o el seguro, el comprador debe ponerse en contacto con la compañía hipotecaria del vendedor antes de firmar el contrato para determinar si el vendedor está al corriente de sus pagos. Algunos vendedores «estafadores» retienen los pagos del comprador y no los aplican a la hipoteca. Si el vendedor incumple la hipoteca en este caso y se ejecuta la vivienda, el comprador perderá la casa y todas las cuotas pagadas.
• El comprador debe pedir al vendedor un informe de Veracidad en la Venta de la Vivienda para determinar el estado de la casa. Este informe es obligatorio en Minneapolis y St. Paul y en algunas otras ciudades. En las ciudades en las que no se exige, el vendedor debe buscar su propio inspector para evaluar el estado de la vivienda.

Por último, según Wertheim, una vez ejecutado el contrato de compraventa, el comprador debe registrar el contrato inmediatamente en la oficina del registrador del condado o en el registro de títulos. Aunque las leyes que exigen este registro rara vez se aplican, el registro del contrato ayudará a demostrar la posesión de la propiedad por parte del comprador y le protegerá de los gravámenes posteriores al contrato colocados sobre la propiedad por el vendedor.

Asegurar un resultado positivo

Es importante señalar que, a pesar de sus riesgos y de las asociaciones a veces negativas, los contratos de escritura no son intrínsecamente malos. Cuando se utilizan con prudencia, pueden ser una buena opción para algunos consumidores. Los contratos de compraventa ofrecen una opción rápida y racionalizada para las personas que no reúnen los requisitos para obtener una hipoteca tradicional o que prefieren no tratar con prestamistas hipotecarios. Cuando son administrados por organismos públicos u organizaciones de vivienda sin ánimo de lucro, los contratos de escritura pueden ser una herramienta para crear crédito, promover la propiedad de la vivienda y estabilizar los vecindarios.

Para proteger sus intereses en los contratos de escritura, los vendedores y compradores deben hacer sus deberes, por así decirlo, asegurándose de que aprenden y comprenden las disposiciones específicas y los riesgos que conllevan los contratos. Los compradores de contratos privados de compraventa deben tomar medidas adicionales. Entre ellos, evaluar el estado de la propiedad, confirmar que el vendedor tiene un título claro y registrar el contrato firmado en la oficina gubernamental correspondiente. Al estar informados y preparados, el comprador y el vendedor en un contrato de escritura pueden ayudar a garantizar un resultado positivo para ambas partes.

Crystal Myslajek trabajó como pasante de Asuntos Comunitarios en el Banco de la Reserva Federal de Minneapolis en 2008. Está cursando un máster en políticas públicas en el Instituto de Asuntos Públicos Hubert H. Humphrey de la Universidad de Minnesota.

1/ Oficina del Censo de Estados Unidos.

2/ A. Roy, «Urban Informality», Journal of the American Planning Association, 71(2), 2005, pp. 147-158.

3/ J.G. Sprankling, Understanding Property Law (Second Edition), Matthew Bender & Company, Inc, 2007.

4/ Cheryl Peterson, Twin Cities Habitat for Humanity Mortgage Foreclosure Prevention Program. Personal communication, July 2008.

5/ MURL Program Concept, Minnesota Housing.

6/ Ibid.

7/ Lowell Yost, Program Director, The Family Housing Fund. E-mail, July 31, 2008.