Comment commencer à investir dans les propriétés locatives

Dernière mise à jour le 20 décembre 2020 par Mark Ferguson

Les propriétés locatives peuvent être un investissement incroyable. Bien qu’il puisse sembler vraiment difficile de se lancer en tant qu’investisseur immobilier, cela peut ne pas être aussi difficile que vous le pensez. Il existe également de nombreuses idées fausses sur la façon dont les gens gagnent de l’argent avec les locations et sur le risque qu’elles représentent. Ce guide va vous aider à apprendre tout ce qu’il faut savoir sur les locations : pourquoi elles sont un investissement génial, combien d’argent il faut pour les acheter, comment les financer, comment fonctionne la gestion, et bien d’autres astuces et techniques. La location ne consiste pas seulement à réparer les toilettes à 2 heures du matin, comme beaucoup voudraient le faire croire, et les rendements peuvent largement dépasser ceux du marché boursier. Il y a aussi des risques avec les locations et nous allons les passer en revue également.

Pourquoi les locations sont-elles le meilleur investissement ?

Je suis un investisseur immobilier depuis près de 20 ans. L’immobilier a été un outil incroyable qui m’a permis de commencer en tant qu’agent et de travailler moi-même dans le flipping et l’achat de locations. Mes locations m’ont permis de me sentir en sécurité en achetant des voitures exotiques, une belle maison et en partant en vacances. Je sais que l’argent rentrera toujours de mes locations, que je travaille ou non, et c’est une des raisons pour lesquelles je pense que ce sont les meilleurs investissements qui existent.

J’ai flippé 26 maisons l’année dernière et 26 l’année précédente. J’ai également vendu plus de 200 maisons en un an en tant qu’agent. J’ai gagné beaucoup d’argent, mais il ne semble jamais s’accumuler comme vous le pensez ! J’avais l’habitude de stresser beaucoup à propos de l’argent, mais l’une des façons d’éliminer ce stress était d’acheter des propriétés locatives.

Les propriétés locatives ont multiplié ma richesse. Pour chaque dollar que j’y investissais, je voyais des retours immédiats parce que je faisais de bonnes affaires et que j’achetais toujours des propriétés qui me rapportaient de l’argent chaque mois après toutes les dépenses. J’ai également pu refinancer des propriétés, ce qui m’a permis de récupérer de l’argent pour pouvoir en acheter d’autres. Les locations m’ont apporté une valeur nette, un flux de trésorerie et la tranquillité d’esprit de savoir que j’investissais dans quelque chose qui allait se développer. Je savais aussi que même si je perdais tous mes revenus demain, j’avais construit des revenus passifs qui continueraient d’arriver, que je travaille ou non.

La vidéo ci-dessous fait le tour de ma première location et de ses performances :
Bien que j’ai bien réussi dans l’immobilier, l’un des grands avantages des locations est que vous n’avez pas besoin de faire une tonne d’argent pour y investir. Plus vous avez d’argent, plus il est facile de commencer, mais il existe des moyens pour les personnes à revenu moyen de devenir riches en investissant dans des propriétés productives de revenus. J’aurais aimé utiliser davantage ces stratégies quand j’étais plus jeune, mais quel que soit votre âge, vous pouvez toujours obtenir d’excellents rendements avec l’immobilier.

Mes locations résidentielles m’ont en fait rendu de l’argent après en avoir refinancé certaines et vendu quelques autres. J’ai de l’argent négatif investi dans celles-ci, et elles me rapportent encore 6 500 $ par mois après toutes les dépenses, y compris les gestionnaires immobiliers. J’ai construit des millions de dollars d’équité dans ces propriétés, et ce ne sont que mes locations résidentielles. J’ai 17 locations commerciales qui font encore mieux.

L’un des grands avantages de l’immobilier est de contrôler un grand actif avec peu d’argent. Le graphique ci-dessous montre comment une petite mise de fonds augmente vos rendements par rapport à un investissement à 100 % dans l’or ou le marché boursier.

Comment faites-vous de l’argent avec les locations ?

Beaucoup de gens diront que le marché boursier est un meilleur investissement que les locations parce que le prix historique des actions a augmenté plus que le prix historique de l’immobilier. Cependant, le prix d’une maison ne représente qu’une très petite fraction de l’investissement lors de l’achat de locations. J’aime voir mes locations prendre de la valeur, mais je considère l’appréciation comme un bonus. Voici comment une bonne propriété locative vous fera gagner de l’argent.

Flux de trésorerie

Le flux de trésorerie est le revenu que vous faites après avoir payé toutes les dépenses. Le loyer moins toutes les dépenses (y compris l’hypothèque) devrait vous laisser un revenu chaque mois sur une bonne location. Par exemple :

• Le loyer est de 1 500 $ par mois
• L’hypothèque avec les taxes et les assurances comprises est de 900 $ par mois
• Les frais d’entretien sont de 150 $ par mois
• Les allocations de vacance sont de 150 $ par mois
• La gestion immobilière est de 150 $ par mois
• La propriété rapporte 150 $ par mois

150 $ par mois peuvent ne pas sembler beaucoup d’argent, mais ce n’est qu’une façon de gagner de l’argent avec les locations. Vous constaterez également que les loyers, les paiements hypothécaires et les dépenses varieront considérablement sur chaque propriété. Certaines propriétés feront plus que d’autres, et certaines ne feront pas d’argent du tout.

Achetez en dessous de la valeur du marché

Je fais toujours une bonne affaire lorsque j’achète des locations. L’un des plus grands avantages de l’immobilier par rapport aux autres investissements est que vous pouvez l’acheter en dessous de la valeur du marché. Chaque maison est différente. Elle est située à un endroit différent des autres maisons et elle a des caractéristiques différentes. C’est pourquoi il est difficile d’évaluer l’immobilier, et comme il est difficile de l’évaluer, cela crée des opportunités de faire de bonnes affaires. Certains vendeurs veulent vendre rapidement, ne veulent pas faire de réparations, ou ne se soucient pas de l’argent (cela semble fou mais cela arrive).

Lorsque j’achète des locations, je crée une équité instantanée en achetant en dessous de la valeur du marché. Voici un exemple :

• J’ai acheté ma première location pour 97 000 $
• Elle avait besoin de 5 000 $ de travaux pour être prête à être louée
• Je l’ai réparée et je l’ai louée pour 1,050 $ par mois
• Après l’avoir réparé, j’aurais pu le vendre pour 130 000 $ à 140 000 $

J’ai créé une équité instantanée et augmenté ma valeur nette de 30 000 $ à 35 000 $ avec une seule location. Lorsque vous faites une bonne affaire, cela rend l’investissement dans l’immobilier beaucoup moins risqué.

Avantages fiscaux

Les propriétés locatives présentent également des avantages fiscaux étonnants. Presque toutes les dépenses sur une location sont soit déductibles, soit amortissables. Si j’obtiens une hypothèque sur une location, les intérêts payés sur cette hypothèque sont une dépense et sont déductibles.

Le grand coup est que la structure peut également être amortie. Sur les locations résidentielles, la structure d’une propriété est amortie sur 27,5 ans. En prenant l’exemple de ma première location, la structure valait 80 000 $ lorsque je l’ai achetée. Chaque année, je peux déduire 2 909 dollars de mon revenu, ce qui réduit ma facture fiscale. Je ne dépense pas cet argent, et la maison ne perd pas vraiment de sa valeur, mais je peux quand même déduire l’amortissement. Lorsque je vends une location, les bénéfices sont imposés plus faiblement que le revenu ordinaire dans la plupart des cas également, et il est possible de réaliser un échange 1031, qui reporte tous les impôts.

Principal pay down

Lorsque vous avez un prêt sur une propriété, vous payez une partie des intérêts et une partie du principal à chaque paiement. Même si nous ne gagnons que 150 $ par mois sur l’exemple de location que j’ai donné ci-dessus, quelques centaines de dollars sont remboursés sur le prêt chaque mois également. Avec un peu de chance, vous gagnez beaucoup plus que 150 dollars par mois et vous remboursez également les prêts.

Amortissement

Je n’aime pas compter sur l’appréciation, mais c’est ce sur quoi se concentrent la plupart des gens qui essaient de vous convaincre que l’immobilier n’a pas de bons rendements. L’appréciation est formidable, mais je ne compte jamais dessus… c’est un bonus pour moi. Il peut s’agir d’un bonus très important dans certains cas. J’ai acheté la première location dont j’ai parlé plus tôt en 2010 pour 97 000 $. Elle vaut presque 300 000 $ aujourd’hui. Maintenant, pour être juste, je suis dans le Colorado, qui a eu l’un des marchés les plus appréciés du pays. Je ne compterais jamais sur une hausse des prix aussi élevée.

Combien d’argent avez-vous besoin pour acheter une location ?

C’est la partie où beaucoup de gens sont frustrés et abandonnent. Ils savent que les propriétés locatives sont un bon investissement, mais ils n’ont aucune idée de la façon d’obtenir l’argent pour en acheter une. Je vais d’abord passer en revue la façon traditionnelle d’acheter une propriété locative.

Comment acheter une location avec un prêt d’investissement

La façon typique d’acheter une propriété locative est d’utiliser un prêt d’investissement, qui prend 20 à 25 pour cent d’acompte. Si vous achetez une propriété pour 100 000 $, vous aurez besoin d’au moins 20 000 $ pour la seule mise de fonds ! C’est pourquoi de nombreuses personnes n’achètent jamais de biens locatifs, mais ne vous inquiétez pas, il y a d’autres coûts. Vous devrez payer les frais de clôture, qui peuvent représenter 2 à 4 % supplémentaires du montant du prêt. Vous pouvez également avoir besoin d’avoir des réserves en place, et la maison peut avoir besoin de certaines réparations.

• Versement initial : 20 000 $
• Frais de clôture : 3 000 $
• Réparations : 10 000 $
• Réserves : 5 000 $
• Total : 38 000 $

C’est beaucoup d’argent pour une seule propriété locative ! Il y a d’autres façons d’acheter.

La vidéo ci-dessous fait le tour des sommes nécessaires également :

Acheter une location en tant que propriétaire occupant

Est-il légal d’acheter une location en tant que propriétaire occupant ? Eh bien, si vous n’habitez jamais dans le logement, non, mais vous pouvez acheter une maison en tant que propriétaire occupant puis transformer le bien en location après un an. Lorsque vous achetez en tant que propriétaire occupant, vous pouvez obtenir des prêts avec des acomptes beaucoup plus petits.

• FHA : 3,5 % d’acompte
• Conventionnel : 3 % d’acompte
• VA : 0 % d’acompte
• USDA 0 % d’acompte
• NACA : 0% d’acompte

Vous pouvez même utiliser des programmes d’aide à la mise de fonds pour diminuer encore plus les acomptes ! Il existe même des prêts comme le FHA 203k qui vous permettent de financer des réparations. Avec beaucoup de ces prêts, vous aurez une assurance hypothécaire, ce qui ajoute aux coûts mensuels.

Refinancement ou stratégie BRRRR

Une autre option pour diminuer le montant nécessaire à l’achat d’une propriété locative est de refinancer le prêt après avoir possédé la propriété pendant un certain temps. La stratégie BRRR signifie « acheter, louer, réparer, refinancer, répéter ». Si vous faites une bonne affaire sur un bien locatif, vous devriez pouvoir le refinancer peu de temps après l’avoir acheté et retirer une partie, la totalité ou même plus d’argent que ce que vous avez investi dans le bien. Vous pouvez généralement refinancer une propriété à hauteur de 75 % de sa valeur. Si j’avais refinancé ma première location un an après l’avoir achetée, j’aurais pu retirer la majeure partie de l’argent que j’avais utilisé pour l’acheter.

• Valeur 150 000 $ (j’ai acheté en dessous du marché et elle a pris de la valeur)
• Nouveau prêt de 75 % de 150 000 $ est de 112 500 $

Ce nouveau prêt est plus élevé que le prix auquel j’ai acheté la propriété plus les réparations que j’ai effectuées. J’ai dépensé environ 30 000 $ pour acheter ma première location, mais j’aurais pu la refinancer et en retirer 42 000 $ ou 40 000 $ une fois que vous avez retiré les frais de clôture du refinancement.

House hacking

Le house hacking est le fait de combiner l’achat en tant que propriétaire occupant avec la location d’une maison. Vous pouvez acheter une propriété qui a plusieurs unités ou louer une partie d’une maison dans laquelle vous vivez pour aider à payer l’hypothèque. Vous pouvez acheter une propriété qui peut être louée immédiatement avec un prêt à faible mise de fonds !

Il existe de nombreuses façons d’acheter des locations avec moins d’argent que les 20 à 25 % d’acompte traditionnels. Ne laissez pas cet aspect de l’immobilier vous dissuader !

Ce que j’aurais aimé savoir avant d’acheter mes locations

J’ai déjà parlé de ma première location, mais j’ai acheté d’autres locations au cours des années suivantes. Je n’ai pas pu acheter 10 locations en une seule fois, mais j’ai acheté :

• 1 ma première année.
• 1 ma deuxième année.
• 3 ma troisième année.
• 3 ma quatrième année.
• 5 ma cinquième année.
• 3 ma sixième année.

Il a fallu du temps pour économiser l’argent nécessaire à l’achat de locations, car je mettais 20 ou 25 % d’acompte sur toutes ces locations. J’étais marié et j’avais des enfants à l’époque, donc je n’étais pas en mesure de continuer à acheter des maisons de propriétaires occupants et de les transformer en locations, ou peut-être que j’aurais pu… mais on ne peut pas changer le passé, et je n’ai pas utilisé cette stratégie. J’aurais pu en acheter beaucoup plus beaucoup plus rapidement si j’avais su ce que je sais maintenant, mais les choses ont quand même bien fonctionné.

Mes premières locations ont toutes coûté entre 80 000 et 115 000 dollars. La plupart avaient besoin de 10 000 à 15 000 dollars de travaux, et elles se louaient entre 1 200 et 1 400 dollars par mois. J’ai fait des affaires géniales sur chacun d’entre eux.

Quel type de propriété est la meilleure location ?

Nous savons que nous pouvons gagner de l’argent avec les locations, et que cela peut ne pas prendre autant d’argent que vous le pensez, mais quel type de propriété devriez-vous acheter ? Il y a les maisons unifamiliales, les propriétés multifamiliales, l’immobilier commercial, et même AIRBNB. Je ne pense pas qu’il y ait une seule stratégie optimale pour tout le monde. Beaucoup dépend de l’investisseur, de son marché et de ses objectifs.

Maisons unifamiliales

J’ai commencé à acheter des locations avec des maisons unifamiliales. Beaucoup de gens disent qu’elles ne sont pas un excellent investissement, mais elles ont été un investissement incroyable pour moi. Lorsque j’ai commencé à acheter des locations en 2010, je pouvais faire autant d’argent, voire plus, avec des maisons unifamiliales qu’avec des propriétés multifamiliales dans le Colorado. Maintenant, chaque marché est différent, et on peut dire exactement le contraire sur d’autres marchés.

L’avantage d’investir dans des maisons unifamiliales est :

• Elles sont faciles à financer.
• Les locataires paient tous les services publics.
• Les locataires prennent généralement mieux soin de la maison.
• Les locataires restent souvent plus longtemps.
• Ils sont faciles à vendre.

Les maisons multifamiliales

Beaucoup d’investisseurs aiment les maisons multifamiliales, mais ce ne sont pas mes préférées. Avec les multifamiliales, le propriétaire paie plus de dépenses comme certains services publics, l’entretien de la cour, l’entretien du stationnement, etc. Il y a aussi généralement plus de roulement et, selon mon expérience, les locataires peuvent être plus difficiles à travailler.

Avec le multifamilial, les dépenses à maintenir pourraient être légèrement inférieures parce que vous avez plus d’unités sous un même toit. Cependant, je vois généralement les investisseurs multifamiliaux avoir besoin de réhabiliter leurs unités beaucoup plus souvent que je dois réhabiliter mes maisons unifamiliales. Je ne dis pas que le multifamilial est mauvais, mais dans mon marché, je suis vraiment content d’avoir opté pour le monofamilial.

Immobilier commercial

J’ai arrêté d’acheter des locations résidentielles en 2015 parce que les prix sont devenus si élevés que je ne pouvais plus faire de cash-flow avec des maisons unifamiliales. C’est l’un des inconvénients des maisons unifamiliales. Plus les prix sont élevés, plus il est difficile de faire du cash-flow sur les propriétés.

J’allais acheter des locations hors de l’état quand j’ai découvert l’immobilier commercial dans ma région. J’ai pu acheter 7 locations au cours des deux dernières années qui ont eu un meilleur cash flow que mes maisons individuelles. L’immobilier commercial peut être très compliqué, et il faut beaucoup de temps pour apprendre comment tout cela fonctionne. Il y a une opportunité de faire beaucoup d’argent, mais vous pouvez aussi perdre beaucoup d’argent.

AIRBNB

La nouvelle mode avec les locations est d’AIRBNB, ou de les utiliser comme locations à court terme. Beaucoup de gens sont capables de gagner plus d’argent en louant des propriétés plus comme des hôtels que de véritables maisons. Les tarifs sont plus élevés, mais il faut beaucoup plus de gestion, et vous devez être prudent avec les villes qui changent les lois de zonage et de nombreuses zones interdisant AIRBNB.

Les maisons unifamiliales ou même les petites propriétés multifamiliales que vous pouvez house hacker sont un excellent moyen de commencer. Au fur et à mesure que vous vous sentez à l’aise et que vous apprenez le métier, vous pouvez passer à des choses plus importantes avec des immeubles d’appartements ou des commerces, ou simplement continuer à acheter des maisons unifamiliales. Il n’y a pas de meilleure stratégie, et cela dépend souvent de ce que sont les meilleures propriétés sur votre marché.

Vous devez gérer vous-même les locations ?

Beaucoup de gens pensent que les propriétaires débouchent constamment les toilettes au milieu de la nuit. La vérité est que je n’ai jamais débouché une toilette dans une de mes locations. Je n’ai jamais fait de travail manuel dans une de mes locations. J’ai toujours demandé à des entrepreneurs, des plombiers ou d’autres professionnels de faire ce travail. J’ai géré mes locations jusqu’à ce que j’en aie sept (pour être honnête, c’est ma femme qui les gérait, mais j’aimais m’en attribuer le mérite).

Il n’était pas difficile de gérer les propriétés, mais cela prenait du temps. Après que j’ai eu sept locations, nous avons réalisé que je faisais mieux d’utiliser mon temps pour faire autre chose que trouver des locataires, collecter les loyers et superviser les propriétés. Quand j’ai engagé un gestionnaire immobilier, c’était génial. J’avais quelqu’un pour prendre tous les appels, louer les propriétés et déboucher les toilettes… ou du moins appeler quelqu’un d’autre et lui dire de déboucher les toilettes. Je n’ai pas été certains de mes locations pendant des années!

Vous n’avez pas à gérer les propriétés vous-même, et pour beaucoup de gens, vous ne devriez pas les gérer vous-même. Vous devez être dur et strict avec les locataires pour vous assurer qu’ils paient le loyer et pour vous assurer que vous n’achetez pas les histoires à pleurer. Je n’étais pas dur quand je gérais mes locations, et je pense que j’ai gagné plus d’argent avec un gestionnaire immobilier parce qu’ils étaient durs et collectaient plus d’argent et comme choisissaient de meilleurs locataires.

Si vous décidez de gérer les propriétés par vous-même, assurez-vous de savoir ce que vous faites. Faites une bonne publicité pour les locations, sachez quel est le bon loyer à facturer, prenez votre temps pour sélectionner les locataires, vérifiez les références et soyez strict avec les frais de retard et l’inspection de la propriété sur une base régulière

Beaucoup de gens s’épuisent avec les locations parce qu’ils les gèrent eux-mêmes. Une bonne location doit rapporter de l’argent même avec les coûts de gestion de la propriété.

Mon livre à succès Build a Rental Property Empire passe en revue tout ce que contient ce guide et bien plus encore ! Vous pouvez l’obtenir sur Amazon en livre de poche, en ebook et en audiobook !

Questions courantes sur la propriété locative

Devriez-vous réparer les propriétés vous-même ?

Beaucoup de gens ressentent le besoin de réparer leurs locations mais ne veulent pas acheter de l’immobilier parce qu’ils ne sont pas bricoleurs. J’ai réparé une maison entièrement par mes propres moyens en 2006. C’était la pire erreur que j’ai faite ! Cela a contribué à m’apprendre que mon temps est mieux utilisé à gérer, à planifier et à regarder la situation dans son ensemble, et non à réparer des choses.

Si vous êtes un entrepreneur, il est peut-être judicieux de réparer les propriétés vous-même. Sinon, ne vous inquiétez pas de devoir être bricoleur. Il faut un peu de temps et d’expérience pour trouver de bons entrepreneurs et de bonnes personnes pour travailler dans vos maisons, mais vous n’êtes pas obligé de le faire vous-même. Engagez ces réparations, et si vous achetez les bonnes propriétés, vous devriez pouvoir vous le permettre et avoir moins de choses à faire.

Pouvez-vous acheter des locations si vous vivez dans un marché coûteux ?

L’autre plainte que j’entends souvent est qu’un marché est trop cher pour les locations, et malheureusement, cela peut être vrai. La chose difficile à propos des locations est qu’elles ne fonctionnent pas bien dans tous les marchés. Plus les prix des maisons sont élevés, plus il est difficile de gagner de l’argent avec des propriétés locatives. Vous pouvez toujours le faire, mais cela demande du travail. Vous devrez peut-être envisager d’investir hors de l’état ou dans différentes classes d’actifs comme je le fais avec l’immobilier commercial.

Vous ferez faillite si votre locataire part ?

Investir dans les locations peut aussi avoir des inconvénients. J’ai eu des locataires qui sont partis sans préavis et j’ai dû expulser des locataires. Si vous possédez suffisamment de locations pendant une période assez longue, vous rencontrerez aussi ces problèmes ! Il est très important d’avoir des réserves lorsque vous achetez des locations. Cela signifie que vous avez de l’argent de côté pour couvrir les dépenses si un locataire déménage. Vous avez également besoin d’un peu d’argent mis de côté au cas où une location aurait besoin de quelques réparations avant que vous puissiez la louer à nouveau.

Je suggérerais d’avoir au moins 10 000 $ de liquidités disponibles pour les vacances ou l’entretien. Si vous n’avez pas d’argent et qu’un locataire déménage, vous pourriez vous retrouver dans de gros problèmes ou devoir vendre la propriété au rabais. Plus vous avez de locations, moins une vacance ou un mauvais locataire vous fera du tort, car vous aurez toujours de l’argent qui rentrera des autres propriétés.

Que se passera-t-il si le marché immobilier s’effondre à nouveau ?

Beaucoup de gens pensent que tous les investisseurs immobiliers ont fait faillite lors du crash immobilier. Ce n’est pas vrai, en fait, de nombreux investisseurs s’en sont très bien sortis. Lorsque les prix des logements diminuent, cela ne signifie pas que les loyers le feront. Dans certains cas, les loyers restent les mêmes ou augmentent même parce que la demande de locations augmente. Si vous achetez des biens qui génèrent des liquidités et que vous n’avez pas besoin de les vendre, vous pouvez très bien vous en sortir lorsque les prix de l’immobilier baissent. Les problèmes surviennent lorsque vous ne gagnez pas d’argent sur vos locations et que les prix baissent.

Pourquoi faut-il tant de temps pour acheter un investissement ?

Ma carrière est dans l’immobilier et j’étais dans le métier dix ans avant d’acheter mon premier bien locatif. Je savais que je devais investir dans les locations, en raison des excellents rendements, des avantages fiscaux et des autres avantages des propriétés locatives. Il m’a fallu beaucoup de temps pour m’informer sur les biens locatifs, car on ne vous apprend pas à les louer lorsque vous devenez agent immobilier. J’ai lu beaucoup de livres, fait des recherches sur mon marché, déterminé les loyers du marché et trouvé les meilleurs quartiers où investir. Je voulais être sûr de savoir exactement ce que je faisais avant d’acheter mon premier bien locatif et quels étaient les points positifs et négatifs. Il m’a fallu beaucoup de temps pour économiser l’argent nécessaire à l’achat d’une propriété locative et je ne voulais pas me planter et tout perdre.

J’étais d’accord pour prendre beaucoup de temps pour acheter une propriété locative parce que c’était un achat énorme et une étape importante. J’avais aussi des choses importantes dans ma vie comme l’achat d’une nouvelle maison et ma femme et moi avons eu des jumeaux en 2011 (elle était enceinte quand j’ai acheté ma première location). Le plus gros problème que j’avais était d’économiser assez d’argent pour acheter une propriété locative, mais je réalise maintenant qu’il y a plusieurs façons d’acheter des locations avec une petite mise de fonds. Il existe également des moyens d’accélérer le processus et de se former rapidement tout en s’impliquant dans l’activité. L’un des grands avantages de l’immobilier locatif est qu’il n’est pas nécessaire d’acheter une propriété pour commencer à apprendre ou à agir. Vous pouvez regarder les propriétés avec un agent, parler à un prêteur, déterminer les valeurs et faire beaucoup d’autres choses pour apprendre sur votre marché et vous éduquer avant d’acheter.

Pourquoi cela m’a-t-il pris si longtemps ?

Mon plus gros problème était d’économiser suffisamment d’argent pour acheter une propriété locative. Il existe des moyens d’acheter une propriété locative avec peu d’acompte, mais lorsque j’ai commencé à investir, j’avais déjà une résidence personnelle et je ne connaissais pas les nombreuses façons d’investir dans des propriétés locatives avec moins de 20 % d’acompte. J’ai pu économiser de l’argent à certains moments, mais j’ai fini par le dépenser pour d’autres choses, comme une nouvelle résidence personnelle, une voiture ou des vacances. Économiser de l’argent est la clé pour pouvoir gagner beaucoup d’argent avec des propriétés locatives. Épargner de l’argent est la clé pour réussir à investir dans presque n’importe quelle entreprise !

La plupart des gens ont le même problème que moi lorsque j’ai essayé d’acheter ma première propriété locative. Ils n’ont pas assez d’argent pour l’acompte, les réparations, les frais de clôture et les frais de portage. Voici un excellent article qui explique combien d’argent est nécessaire pour acheter une propriété locative. Pour obtenir les excellents rendements sur les propriétés locatives que j’obtiens, vous devrez utiliser une partie de votre propre argent. Moins vous mettez d’argent sur une propriété, plus l’argent que vous empruntez sera cher et plus vos rendements seront faibles. J’aime toujours financer toutes mes propriétés locatives, mais je mets toujours au moins 20 % d’acompte, sauf si j’utilise la méthode BRRRR.

Combien de temps vous faudra-t-il pour acheter ?

Lorsque j’ai commencé à investir sérieusement dans les propriétés locatives, il m’a quand même fallu plus de deux ans pour acheter ma première propriété. Je ne veux pas décourager qui que ce soit, mais cela peut prendre du temps. Pendant ces deux années, je ne suis pas resté inactif ; j’ai travaillé dur pour trouver une bonne affaire, trouver le meilleur endroit où investir et m’assurer que j’avais assez d’argent pour investir. Vous pouvez investir dans des biens locatifs plus rapidement que je l’ai fait ou cela peut prendre encore plus de temps en fonction de votre situation financière, de votre niveau d’éducation et de votre motivation. Acheter des propriétés locatives a été l’une des meilleures décisions que j’ai jamais prises et il est rare que les meilleures choses de la vie arrivent rapidement.

Certains investisseurs achèteront une propriété locative en un mois et d’autres prendront cinq ans, tandis que d’autres n’achèteront jamais de location. Ne vous stressez pas pour acheter une propriété aussi rapidement que possible. Le temps nécessaire varie d’une personne à l’autre en fonction de l’argent dont elle dispose, de ses objectifs, de son marché et de bien d’autres choses encore. Je pense qu’il est utile de fixer un objectif pour savoir quand vous achèterez votre première location.

Quelles sont les choses les plus importantes à savoir ?

La raison pour laquelle il faut beaucoup de temps pour investir dans des propriétés locatives est qu’il y a beaucoup à apprendre.

• Vous devez connaître votre marché local ou le marché dans lequel vous envisagez d’investir. Pour obtenir les meilleurs rendements, vous ne pouvez pas compter uniquement sur un agent immobilier ou quelqu’un d’autre pour vous dire quoi faire.
• Vous devez décider du meilleur type de propriété dans lequel investir. J’aime les maisons unifamiliales, mais d’autres marchés sont meilleurs pour les multifamiliales.
• Vous devez savoir combien d’argent vous devrez investir et comment vous financerez les propriétés.
• Vous devez connaître les flux de trésorerie et les rendements que vous obtiendrez de vos propriétés locatives.
• Vous devez trouver une excellente équipe pour vous aider à investir, y compris un agent immobilier, un prêteur et un entrepreneur.
• Le facteur le plus important peut-être vos objectifs personnels. Chaque personne a des désirs et des ambitions différents dans la vie. Votre plan pour les propriétés locatives sera différent en fonction de ce que sont vos objectifs.
• Vous devez savoir ce qu’est une bonne propriété locative. Tous les marchés et toutes les maisons ne font pas une bonne location.
• Vous devez comprendre comment réparer les propriétés si vous achetez des maisons qui ont besoin de travaux.

Il faut du temps pour déterminer vos objectifs et ensuite décider d’un plan d’action sur la façon d’atteindre ces objectifs. La plupart des gens abandonnent et n’investissent pas dans des propriétés locatives en raison de tout le travail nécessaire et du temps qu’il faut pour commencer. La bonne chose à propos des gens qui abandonnent est que cela laisse de meilleures affaires pour le reste d’entre nous qui sont prêts à faire ce qu’il faut.

Voici l’une des mauvaises locations que j’ai achetées :

Où commencer ?

Si vous ne savez pas par où commencer et que vous vous sentez dépassé, n’abandonnez pas ! Il existe de nombreuses façons de planifier et d’exécuter une tâche massive. La première étape consiste à rédiger une liste de tout ce que vous avez à faire. Ensuite, décomposez cette liste en étapes réalisables et hiérarchisez les étapes les plus importantes. À partir de cette liste, commencez à créer des tâches que vous pouvez accomplir maintenant pour vous rapprocher de votre objectif. Continuez à modifier votre liste de tâches et à en créer de nouvelles au fur et à mesure que vous apprenez et que vous vous rapprochez de vos objectifs. En lisant ce blog, vous avez déjà commencé. Continuez et n’abandonnez pas.

Vous pouvez apprendre pendant que vous agissez. Souvent, passer à l’action sera plus important que tout ce que vous apprenez. Voici un exemple de tâches que vous pouvez vous donner :

Calculer l’argent dont vous aurez besoin

Beaucoup de gens ont une idée du montant de l’acompte, mais ils ne calculent pas tous les coûts d’une maison spécifique. Choisissez une maison ou un complexe d’appartements dans la région où vous voulez investir et écrivez ce que seront tous les coûts. Si vous ne savez pas quels sont tous les coûts, faites de votre mieux avec ce que vous savez et prenez des notes sur ce que vous devez apprendre.

Voir des propriétés dans votre région

L’une des choses les plus importantes à connaître en tant qu’investisseur est votre marché. Vous ne pouvez jamais commencer à apprendre les prix, les loyers ou les quartiers assez tôt. Sortez et voyez des propriétés dès que possible !

Parler à un prêteur

Beaucoup de gens ont peur de parler à un prêteur. Je pense que cela devient réel à ce moment-là. Maintenant, vous pouvez effectivement découvrir que vous pouvez acheter une location. Peu importe à quel point vous avez peur, faites-le. Un prêteur vous dira ce dont vous avez besoin et comment l’obtenir si vous n’êtes pas prêt à acheter. C’est gratuit et vous n’avez aucune excuse pour ne pas parler à l’un d’eux.

Calculez le rendement d’autant de propriétés que vous pouvez

Beaucoup de gens ne savent pas ce qu’ils veulent dans un investissement. C’est pourquoi ils n’en achètent jamais un. La location est un jeu de mathématiques. Plus les chiffres sont bons, plus la propriété est bonne, mais vous devez connaître les chiffres. Vous devez être capable de calculer le cash-flow mensuel en fonction de l’entretien, des vacances, de l’hypothèque, des taxes, de l’assurance, et plus encore. Si vous avez besoin d’aide, consultez mon calculateur de flux de trésorerie.

Quelle éducation avez-vous besoin ?

L’éducation est un élément clé de l’investissement dans les propriétés locatives, mais ce n’est pas la seule partie. Pour investir rapidement, vous devez passer à l’action, et pas seulement vous éduquer. Pendant que vous vous renseignez sur les propriétés locatives, il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire pour accélérer le processus d’achat.

• Parlez à un prêteur dès que vous le pouvez. Si vous avez un problème de crédit ou de qualification, ils peuvent vous aider à le résoudre. Plus tôt vous leur parlez, mieux c’est.
• Commencez à regarder les maisons dans votre zone de marché avec un agent immobilier.
• Commencez à localiser les entrepreneurs et les agents d’assurance.
• Commencez à chercher des prêteurs de portefeuille.
• Commencez à assister aux réunions de la REIA.

Non seulement l’exécution de ces tâches vous implique dans l’immobilier, mais bien souvent ces contacts peuvent vous aider à vous renseigner sur les propriétés locatives également. Les contacts locaux tels que les agents immobiliers et les prêteurs peuvent vous éduquer sur les coutumes locales et les marchés locaux.

Comment votre réseau peut-il vous aider à avancer plus rapidement ?

Les propriétés locatives ne sont pas un moyen de devenir riche rapidement. Il faut du temps pour apprendre à investir dans les propriétés locatives de la bonne façon afin de gagner le plus d’argent possible. Il existe de nombreuses façons de s’impliquer rapidement dans le jeu de l’immobilier locatif, même si vous n’achetez pas de propriétés tout de suite. L’une des meilleures façons de progresser aussi vite que possible est de se faire aider. Cela peut impliquer de rencontrer des investisseurs, des agents ou des prêteurs locaux, comme je l’ai dit précédemment. Cependant, la plupart des agents, des prêteurs et des investisseurs ne connaissent pas forcément les meilleures façons d’acheter des locations. Il est peut-être préférable d’apprendre de quelqu’un qui fait exactement ce que vous voulez faire. Il existe de nombreux programmes de coaching disponibles dans le monde de l’immobilier en ligne. Certains sont excellents et d’autres laissent à désirer. Je vous déconseille de dépenser des dizaines de milliers de dollars pour un coaching en ligne.

Conclusion

Il y a beaucoup à apprendre sur l’investissement dans les propriétés locatives. J’apprends encore de nouvelles choses tout le temps, et je suis un agent immobilier et des investisseurs depuis 2001. Ne vous laissez pas submerger par toutes les informations et les différentes stratégies qui concernent les propriétés locatives. Chaque marché est très différent et ce que je fais sur mon marché peut ne pas fonctionner sur le vôtre. Prenez les mesures nécessaires pour vous renseigner sur votre marché et développer votre propre stratégie. Si vous avez besoin d’un petit coup de pouce ou d’une direction pour savoir par où commencer ; mon programme peut être en mesure de vous aider à commencer à investir dans des propriétés locatives un peu plus rapidement que de tout faire par vous-même.