Ted Kimball, Esq.
Révisé en juillet 2015
L’une des questions les plus fréquentes que nous recevons dans nos cabinets d’avocats est la suivante : « Quels sont mes droits en ce qui concerne l’entrée dans le logement de mon résident ? » En vertu de la loi californienne, lorsqu’un propriétaire loue un bien immobilier au résident, ce dernier a droit à la possession exclusive des lieux, même à l’exclusion du propriétaire ou du gestionnaire immobilier des lieux. Le législateur californien a toutefois reconnu qu’il existe des raisons légitimes pour les propriétaires et les gestionnaires d’entrer dans les locaux et a donc décidé de réglementer complètement les droits et obligations des propriétaires et des résidents en ce qui concerne l’entrée dans le logement du résident. En 1975, le législateur californien a limité le droit d’entrée d’un propriétaire à quatre catégories en promulguant la section 1954 du code civil californien. La loi stipule que ce sont les seules raisons pour lesquelles un propriétaire peut pénétrer dans les locaux (à moins que cela ne soit spécifiquement spécifié dans une autre loi, comme les inspections de lits à eau). En outre, les droits et obligations prévus par cette loi ne peuvent pas être abandonnés par le locataire.
Emergences
La première, en cas d’urgence, n’est autorisée que lorsqu’il y a une véritable urgence qui affecte la santé ou la sécurité du résident ou la protection des locaux contre les dommages. Il doit être impraticable de donner un avis dans ces situations. Les tribunaux sont extrêmement sensibles au droit à la vie privée des résidents et examineront attentivement l' »urgence » qui a conduit à l’entrée du propriétaire ou du gestionnaire. L’entrée dans cette catégorie n’exige pas qu’un avis d’intention d’entrer soit donné au résident avant l’entrée.
Réparations, services, exposition
La deuxième catégorie permet aux propriétaires ou à leurs agents d’entrer dans les locaux pour effectuer des réparations ou des services nécessaires ou convenus ou pour montrer les locaux à des locataires ou acheteurs potentiels. Cette catégorie permet également aux créanciers hypothécaires, aux ouvriers et aux entrepreneurs d’entrer dans les locaux.
Puisque le propriétaire est responsable de maintenir les locaux dans un état habitable, il peut avoir besoin d’accéder à l’intérieur du logement pour maintenir l’état habitable du logement et devrait pouvoir faire des inspections périodiques à des fins spécifiques, c’est-à-dire pour inspecter les appareils électriques ou de plomberie conformément aux normes de l’industrie. L’entrée pour des » inspections générales » ne figure pas dans les catégories de motifs d’entrée autorisés.
Un propriétaire ou un gestionnaire peut également entrer dans le logement pour effectuer toute réparation ou tout service convenu. Un avis d’intention d’entrer doit d’abord être remis au résident en lui donnant un » préavis raisonnable » de la date et de l’heure de l’entrée proposée. Depuis le 1er janvier 2003, les demandes d’entrée doivent être faites par écrit. L’avis d’entrée peut être soit remis en mains propres au locataire, soit confié à une personne d’un âge et d’une discrétion convenables dans les locaux, soit laissé sur, près ou sous la porte d’entrée habituelle des locaux de manière à ce qu’une personne raisonnable découvre l’avis. Nous recommandons d’afficher les quatre coins de l’avis à l’entrée principale.
La loi californienne exige que les propriétaires donnent au locataire un « préavis raisonnable ». La loi présume que vingt-quatre heures est raisonnable. Cependant, si l’avis est seulement posté, la loi présume que six jours avant une entrée prévue est raisonnable. La seule exception concerne les cas d’urgence ou lorsque le locataire a abandonné ou cédé les locaux. Dans ces cas, l’entrée n’a pas besoin d’être faite pendant les heures normales de bureau et aucun préavis n’est nécessaire.
De plus, si l’entrée a pour but d’exposer le logement à des acheteurs potentiels ou réels de la propriété, l’avis peut être donné oralement, en personne ou par téléphone, si le propriétaire a avisé le locataire par écrit dans les 120 jours suivant l’avis oral que la propriété est à vendre et que le locataire a été informé qu’il peut être contacté pour permettre une inspection. Au moment de l’entrée, le propriétaire ou l’agent est tenu de laisser une preuve écrite de l’entrée à l’intérieur du logement.
Bien que la loi présume que vingt-quatre heures est un préavis raisonnable, mais chaque cas doit être examiné individuellement pour déterminer ce qui est raisonnable dans les circonstances. Le tribunal mesurerait la période de préavis en fonction de ce dont un gestionnaire immobilier ou un propriétaire raisonnable et prudent aurait eu besoin dans des circonstances similaires.
Abandon
La troisième catégorie permet au propriétaire ou au gestionnaire de pénétrer dans les locaux « lorsque le locataire a abandonné ou remis les lieux. » Il n’est pas rare de rencontrer un résident qui a soit déménagé au milieu de la nuit, soit indiqué qu’il déménageait mais n’a pas donné de confirmation définitive de la vacance.
L’abandon, tel que défini par le Black’s Law Dictionary, signifie qu’il doit y avoir » … un abandon absolu des locaux par le locataire consistant en un acte et une intention. » Il s’agit de questions sensibles et un examen de l’ensemble des circonstances est justifié avant de prendre la décision d’entrer. Il est souvent difficile de déterminer si le locataire a abandonné les locaux sans jeter un coup d’œil à l’intérieur. S’il existe des faits objectifs qui amèneraient une personne raisonnable à croire que le locataire a abandonné les lieux, alors vous pouvez entrer sur la base de la croyance d’abandon, à moins, bien sûr, qu’il y ait une indication que le locataire n’a pas abandonné ou cédé le logement.
L’affichage d’un avis de votre intention d’entrer n’est pas légalement requis si vous entrez sur la base de l’abandon ou de la cession. Cependant, de nombreux propriétaires et gestionnaires ont pour habitude d’afficher un avis d’intention d’entrer basé sur l’abandon vingt-quatre heures à l’avance afin de laisser une petite chance au résident de ne pas avoir eu l’intention d’abandonner le logement et d’avoir la possibilité de contacter le propriétaire ou le gestionnaire.
Lorsque vous entrez, il est toujours conseillé d’avoir au moins deux personnes présentes pour vérifier autour de vous tout signe récent d’activité vivante, comme de la nourriture non gâchée ou des sacs de couchage. S’il existe toujours une croyance raisonnable que le locataire a abandonné le logement, des photographies ou une cassette vidéo sont de merveilleux moyens de documenter l’état du logement avant d’en prendre possession et de retirer tout bien personnel.
Cette méthode ne doit pas être confondue avec la procédure d’abandon de biens immobiliers mise en place par le législateur californien pour protéger les propriétaires et les gestionnaires de toute responsabilité en cas de prise de possession fondée sur leur croyance de bonne foi en un abandon. Dans le cadre de cette procédure, les propriétaires et les gestionnaires peuvent se protéger de la responsabilité s’ils croient raisonnablement que le locataire a abandonné le logement en question.
Pour bénéficier de cette procédure, le propriétaire ou le gestionnaire doit envoyer une notification de sa croyance en l’abandon du logement locatif et laisser au locataire 18 jours à compter de la date de la notification pour déclarer que le logement n’a pas été abandonné. Toutefois, avant que la lettre d’abandon puisse être envoyée, le loyer doit rester impayé pendant une période de 14 jours. Si le locataire omet d’aviser le propriétaire de sa demande de possession, le propriétaire peut prendre possession du logement après l’expiration du délai de préavis. Il y a toujours une certaine exposition à la responsabilité pour le propriétaire, cependant, si le locataire prétend que la croyance d’abandon du propriétaire était déraisonnable.
Ordonnance du tribunal
La quatrième et dernière catégorie permet l’entrée par le propriétaire lorsque l’entrée est conforme à une ordonnance du tribunal. Cela implique que le propriétaire ou le gestionnaire ne peut pas s’engager dans l’auto-assistance si le résident refuse l’entrée, même dans les cas où le propriétaire est tout à fait dans son droit pour l’entrée. Au lieu de cela, le propriétaire ou le gérant doit demander une ordonnance du tribunal avant d’entrer. Pour faire respecter l’ordonnance, le marshal ou le shérif rencontrerait le propriétaire sur les lieux pour permettre une entrée sûre dans le logement.
Malheureusement, l’exigence d’une ordonnance du tribunal pour faire respecter l’entrée force le dépôt d’un procès, car le tribunal ne peut pas accorder une ordonnance de but en blanc ; elle doit être rattachée à un litige. Une façon d’entamer un procès est d’utiliser l’avis de trois jours pour exécuter les conditions et les clauses restrictives ou pour quitter les lieux. Par exemple, si le propriétaire veut faire visiter la propriété à des locataires potentiels ou permettre à des ouvriers d’effectuer les réparations nécessaires, mais que le résident refuse, l’avis d’exécution des conditions et des engagements ou d’abandon demandera au résident de donner des dates et des heures raisonnables pour entrer dans le logement. Si le résident ne se conforme pas à l’avis, une action pour détention illégale pourrait être déposée. Une fois l’action déposée, le propriétaire est alors en mesure de demander l’ordonnance du tribunal autorisant l’entrée.
De toute évidence, il est bien préférable d’utiliser votre pouvoir de persuasion pour convaincre le résident d’autoriser l’entrée volontairement. Garder une copie du code applicable et souligner au résident les obligations de la loi californienne et de votre bail peut persuader un locataire récalcitrant de respecter la loi. Si votre contrat de location ou votre bail prévoit des honoraires d’avocat, la menace d’un procès couplée à l’attribution d’honoraires d’avocat peut également convaincre le résident qu’il n’est pas dans son intérêt de refuser des besoins d’entrée raisonnables.
Lits d’eau et détecteurs de fumée
La loi prévoit également deux autres raisons limitées d’entrer dans l’unité d’habitation du résident : pour inspecter périodiquement les détecteurs de fumée et pour inspecter les lits d’eau afin de vérifier leur conformité à la loi de l’État.
Pour l’inspection des lits à eau, la loi prévoit spécifiquement que « … le propriétaire, ou son agent, a le droit d’inspecter l’installation de la literie dès son achèvement, et périodiquement par la suite, pour s’assurer de sa conformité avec cette section. » Il est sage d’aborder spécifiquement ces questions dans le bail et de définir clairement quels sont les droits du propriétaire ou du gestionnaire en ce qui concerne l’entrée dans le logement loué.
Inspections générales interdites
Les raisons, méthodes et procédures ci-dessus sont les seules qu’un propriétaire ou un gestionnaire peut utiliser pour entrer légalement dans le logement du résident. De nombreux propriétaires et gestionnaires croient qu’ils peuvent entrer dans le logement uniquement à des fins d’inspection. L’entrée à des fins d’inspection générale n’est cependant pas autorisée par la loi californienne actuelle. En fait, au début des années 1990, un projet de loi a été présenté à l’assemblée législative de Californie pour permettre aux propriétaires et aux gestionnaires d’entrer à l’intérieur du logement à des fins d’inspection générale, mais le projet de loi est mort en commission.
Heure d’entrée
L’heure d’entrée, sauf en cas d’urgence, est également limitée aux heures ouvrables normales. La plupart des juges interprètent les « heures de bureau » comme étant comprises entre 8h00 et 17h00, du lundi au vendredi, bien que l’on puisse faire valoir que pour les agents de location et les propriétaires et gestionnaires immobiliers, les samedis et dimanches sont des « heures de bureau » normales.
La raison pour laquelle le législateur a fortement réglementé la question de l’entrée est de protéger le droit à la vie privée du résident. La violation des règles d’entrée pourrait entraîner un litige et une responsabilité pour atteinte à la vie privée et intrusion parmi d’autres causes d’action possibles. Il est donc prudent et responsable de se tenir à l’écart de l’apparence de violation des règles d’entrée établies par le législateur californien.
Kimball, Tirey & St. John LLP est un cabinet de droit immobilier à service complet représentant les propriétaires et les gestionnaires de biens résidentiels et commerciaux. Cet article est destiné à des fins d’information générale uniquement. Bien que KTS fournisse à ses clients des informations sur les changements législatifs, nos notifications de courtoisie ne sont pas destinées à être exhaustives et ne remplacent pas les services législatifs ou l’adhésion à des associations professionnelles. Nos alertes juridiques sont fournies sur des sujets sélectionnés et ne doivent pas être considérées comme un rapport complet de tous les nouveaux changements des lois locales, étatiques et fédérales affectant les propriétaires et les gestionnaires immobiliers. Les lois peuvent avoir changé depuis la publication de cet article. Avant d’agir, assurez-vous d’obtenir un avis juridique de notre cabinet. Pour obtenir des informations de contact, veuillez consulter notre site Web : www.kts-law.com. Pour les alertes juridiques antérieures, les questions & réponses et les articles juridiques, veuillez consulter la section des ressources de notre site Web.