Refinancing isn’t just for your primary residence. If you’re a real estate investor, now may be a good time to think about saving interest on your rental properties as well.
By and large, refinancing a rental property is similar to doing so with your primary residential mortgage, but there are some differences to be aware of.
Read on to see how refinancing a rental is different, and some advice for real estate investing.
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Expect stricter requirements
Borrowers have a little more flexibility to qualify for their primary mortgages, but lenders tend to be less lenient with investors.
Embora você seja capaz de financiar até 96,5% do valor da sua casa principal, você provavelmente precisará ter um patrimônio muito maior em um imóvel alugado, ou uma relação empréstimo/valor mais alta.
Bancos também podem olhar com mais cuidado para seus rendimentos e outras finanças. Também é importante poder provar que suas unidades não estão vagas.
“Não há muita diferença entre propriedade alugada e propriedade pessoal. O principal é conseguir esse arrendamento”, disse Tom Schneider, diretor da Roofstock Academy, um programa de educação de investidores executado pelo mercado de investimentos imobiliários, Roofstock.
O resto do seu portfólio também é importante”. Se você possui várias propriedades de aluguel, talvez não consiga obter financiamento através de um banco tradicional.
Se você tiver uma carteira maior, isso não significa que não será capaz de refinanciar, mas provavelmente não será capaz de fazê-lo no seu banco de varejo local.
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“É chamado de empréstimo baseado em ativos”, disse Jason Haye, diretor ocidental de vendas da Velocity Commercial Capital. “Normalmente não há requisitos de crédito tão rigorosos, porque a propriedade não tem crédito”, acrescentou ele. “No banco, você não só terá os mesmos requisitos de propriedade, mas também terá requisitos de renda pessoal”. Vamos olhar apenas para o imóvel.”
A poupança dos inquilinos é crucial para um refi de arrendamento. “Parece básico, mas certifique-se de ter um inquilino lá dentro”, disse ele. “É suposto ser uma propriedade baseada em rendimentos, e se estiver vaga, está a gerar zero. Não importa onde você vá, isso não é bom”
Espere taxas hipotecárias mais altas
Os financiadores geralmente consideram as propriedades de aluguel mais arriscadas do que as residências primárias, então sua nova taxa hipotecária de aluguel provavelmente será mais alta do que a que você poderia conseguir em sua casa principal.
“Elas não são tão boas quanto você poderia conseguir pela sua propriedade pessoal, mas não há um delta enorme”, disse Schneider. Ele acrescentou que nas financiadoras tradicionais, a taxa média de hipoteca de aluguel é normalmente cerca de 50 pontos base mais alta do que a de uma hipoteca principal.
Se você tiver que passar por uma financiadora mais especializada como Velocity, Haye disse que você deve esperar taxas ainda mais altas.
“No lado do investimento, você pode fazer 4s”, disse ele, comparado com as taxas de hipotecas primárias fixas de 30 anos, que estão pairando em torno de 3 por cento.
Em empréstimos para os quais Velocity requer menos documentação, disse Haye, as taxas poderiam ser ainda mais altas, como 6 ou 7 por cento. Mas esses empréstimos têm menos probabilidade de sofrer os mesmos atrasos que as hipotecas de bancos tradicionais, que estão enfrentando sérios atrasos.
“Dinheiro mais caro é geralmente mais rápido”, disse ele.
Compra e prepare seus documentos
Como com praticamente todos os produtos financeiros, é uma boa idéia fazer compras e conversar com alguns financiadores antes de avançar com um refinanciamento. É importante comparar termos e determinar qual oferta funciona melhor na sua situação.
“O processo de seleção de sua financiadora é realmente importante e as duas coisas chave na identificação de uma financiadora é o custo de sua originação”, disse Schneider. “Os credores que têm um custo de originação mais alto às vezes têm uma taxa de juros mais baixa e vice-versa”, acrescentou ele. “Não se esqueça de medir essa troca.”
Encontrar um emprestador vai exigir mais esforço. É aqui que um corretor de hipotecas especializado em tais empréstimos pode ajudar. Uma vez que você tenha selecionado um emprestador, é uma boa idéia colocar sua documentação em ordem com bastante antecedência.
A quantidade de documentação que você vai precisar pode ser uma dor de cabeça, disse Schneider. “Ter isso em ordem com antecedência, especialmente se você tem múltiplas propriedades”, pode realmente ajudar a suavizar o processo ao longo.
Ele acrescentou que é uma boa idéia para investidores imobiliários manterem arquivos organizados para todas as suas propriedades, dessa forma você evitará ter que procurar por documentos quando o banco precisar deles.
Bottom line
A onda de refinanciamento não é apenas para propriedades primárias. Os investidores podem poupar se forem capazes de encontrar o negócio certo, então faça compras, prepare seus documentos e entre no processo com os olhos abertos sobre o que esperar.