Hogyan kezdjünk el befektetni a bérlakásokba

Last Updated on December 20, 2020 by Mark Ferguson

A bérlakások csodálatos befektetést jelenthetnek. Bár nagyon nehéznek tűnhet ingatlanbefektetőként elindulni, nem biztos, hogy olyan nehéz, mint gondolnád. Sok tévhit is él azzal kapcsolatban, hogy az emberek hogyan keresnek pénzt a bérbeadással, és mennyire kockázatos. Ebben az útmutatóban mindent megtudhatsz a bérbeadásról: miért fantasztikus befektetés, mennyi pénz kell a megvásárlásukhoz, hogyan kell finanszírozni őket, hogyan működik a menedzsment, és sok más tippet és technikát. A bérleménytulajdonlás nem csak a WC-k hajnali 2-kor történő javításáról szól, ahogy azt sokan gondolnák, és a hozam nagymértékben felülmúlhatja a részvénypiacot. A bérbeadásnak vannak kockázatai is, és ezeket is átbeszéljük.

Miért a bérbeadás a legjobb befektetés?

Majdnem 20 éve vagyok ingatlanbefektető. Az ingatlan egy csodálatos eszköz volt, amely lehetővé tette számomra, hogy ügynökként kezdjem, majd dolgozzam bele magam a flippingbe és a bérlemények vásárlásába. A bérbeadásaim lehetővé tették számomra, hogy biztonságban érezzem magam az egzotikus autók, egy szép ház és a szép nyaralások megvásárlásával. Tudom, hogy a pénz mindig be fog jönni a bérbeadásomból, akár dolgozom, akár nem, és ez az egyik ok, amiért úgy gondolom, hogy ez a legjobb befektetés.

Tavaly 26 házat adtam el, tavalyelőtt pedig 26-ot. Ügynökként is több mint 200 házat adtam el egy év alatt. Rengeteg pénzt kerestem, de úgy tűnik, hogy soha nem úgy halmozódik fel, ahogyan azt az ember gondolja! Régebben sokat stresszeltem a pénz miatt, de ezt a stresszt többek között úgy tudtam kiküszöbölni, hogy bérleményeket vásároltam.

A bérlemények megsokszorozták a vagyonom. Minden egyes dollárért, amit beléjük fektettem, azonnali megtérülést láttam, mert remek ajánlatokat kaptam, és mindig olyan ingatlanokat vásároltam, amelyek minden hónapban pénzt hoztak minden kiadás után. Képes voltam az ingatlanok refinanszírozására is, ami lehetővé tette számomra, hogy pénzt kapjak vissza, így többet tudtam vásárolni. A bérbeadások nettó értéket, cash flow-t és nyugalmat adtak nekem, hogy olyasmibe fektettem, ami növekedni fog. Azt is tudtam, hogy még akkor is, ha holnap elveszíteném az összes jövedelmemet, passzív jövedelemre tettem szert, amely folyamatosan érkezik, akár dolgozom, akár nem.

Az alábbi videó átnézi az első bérleményemet és annak teljesítményét:
Míg jól teljesítettem az ingatlanokkal, az egyik nagyszerű dolog a bérleményekben az, hogy nem kell egy csomó pénzt keresned ahhoz, hogy befektess beléjük. Minél több pénzed van, annál könnyebb belevágni, de az átlagos jövedelemmel rendelkezők számára is van mód arra, hogy jövedelemtermelő ingatlanokba való befektetéssel gazdaggá váljanak. Bárcsak többet használtam volna ezeket a stratégiákat, amikor fiatalabb voltam, de nem számít, hány éves vagy, még mindig nagyszerű hozamokat láthatsz az ingatlanokkal.

A lakóingatlanjaim ténylegesen pénzt adtak vissza, miután néhányat refinanszíroztam, néhányat pedig eladtam. Negatív pénzt fektettem beléjük, és még mindig havi 6500 dollárt hoznak nekem minden költség után, beleértve az ingatlankezelőket is. Több millió dollárnyi tőkét építettem beléjük, és ezek csak a lakóingatlanjaim. Van 17 kereskedelmi bérleményem, amelyek még jobban teljesítenek.

Az ingatlanok egyik nagy előnye, hogy kevés pénzből nagy vagyontárgyakat irányíthatunk. Az alábbi ábra azt mutatja, hogy egy kis előleg hogyan növeli a hozamot az aranyba vagy a részvénypiacra történő 100%-os befektetéssel szemben.

Hogyan lehet pénzt keresni a bérbeadással?

Sokan azt mondják, hogy a részvénypiac jobb befektetés, mint a bérbeadás, mert a részvények történelmi ára többet emelkedett, mint az ingatlanok történelmi ára. A lakás ára azonban csak egy nagyon kis töredéke a befektetésnek, amikor bérleményeket vásárolunk. Szeretem, ha a bérleményeim értéke emelkedik, de a felértékelődésre úgy gondolok, mint egy bónuszra. Íme, hogyan hoz pénzt egy jó bérlemény.

Cash flow

A cash flow az a bevétel, amit az összes kiadás kifizetése után keresel. A bérleti díj mínusz az összes kiadás (beleértve a jelzáloghitelt is) minden hónapban bevételt kell hagynia Önnek egy jó bérlemény esetében. Például:

• A bérleti díj havi 1500 dollár
• A jelzáloghitel az adókkal és biztosítással együtt havi 900 dollár
• A karbantartási költségek havi 150 dollár
• A lakhatási támogatás havi 150 dollár
• A vagyonkezelés havi 150 dollár
• Az ingatlan havi 150 dollárt hoz

Havi 150 dollár talán nem tűnik sok pénznek, de ez csak egy módja annak, hogy pénzt keressünk a bérbeadással. Azt is meg fogja találni, hogy a bérleti díjak, a jelzálogfizetések és a kiadások nagymértékben eltérnek az egyes ingatlanoknál. Néhány ingatlan többet fog keresni, mint mások, és néhány egyáltalán nem fog pénzt keresni.

Vásárolj a piaci érték alatt

Mindig jó üzletet kötök, amikor bérleményeket vásárolok. Az ingatlanok egyik legnagyobb előnye más befektetésekkel szemben az, hogy piaci érték alatt vásárolhatsz. Minden ház más és más. Más helyen van, mint más házak, és más tulajdonságokkal rendelkezik. Emiatt az ingatlanokat nehéz értékelni, és mivel nehéz értékelni, ez lehetőséget teremt arra, hogy nagyszerű üzleteket kössünk. Egyes eladók gyorsan akarják eladni, nem akarnak javításokat végezni, vagy nem érdekli őket a pénz (őrültségnek hangzik, de előfordul).

Amikor bérleményeket vásárolok, a piaci érték alatti vásárlással azonnali tőkét teremtek. Íme egy példa:

• Az első bérleményemet 97 000 dollárért vettem
• 5 000 dollárnyi munkára volt szükség, hogy készen álljon a bérbeadásra
• Megjavítottam és 1 dollárért kiadtam,050 dollár havonta
• Miután rendbe hoztam, el tudtam volna adni 130.000-140.000 dollárért

Egyetlen bérbeadással azonnali tőkét teremtettem, és 30.000-35.000 dollárral növeltem a nettó értékemet. Ha jó üzletet kötünk, az sokkal kevésbé teszi kockázatossá az ingatlanbefektetést.

Az adózási előnyök

A bérbeadásnak van néhány elképesztő adózási előnye is. A bérbeadással kapcsolatos szinte minden kiadás vagy levonható, vagy leírható. Ha jelzáloghitelt veszek fel egy bérleményre, a jelzáloghitel után fizetett kamat költségnek minősül és levonható.

A nagy dobás az, hogy a szerkezet is leírható. A lakóingatlanok bérbeadása esetén az ingatlan szerkezete 27,5 év alatt leírható. Az első bérleményemet használva példaként, a szerkezet 80 000 dollárt ért, amikor megvettem. Minden évben 2 909 USD-t írhatok le a jövedelmemből, ami csökkenti az adószámlámat. Ezt a pénzt nem költöm el, és a ház nem igazán veszít az értékéből, de az értékcsökkenést mégis levonhatom. Amikor eladom a bérleményt, a nyereség a legtöbb esetben szintén alacsonyabb adót von maga után, mint a rendes jövedelem, és lehetőség van 1031-es cserére is, ami az összes adót elhalasztja.

Főösszegű törlesztés

Amikor hitelt veszel fel egy ingatlanra, minden törlesztéssel részben kamatot, részben tőkét fizetsz. Bár lehet, hogy csak 150 dollárt keresünk havonta a fent említett bérleti példánkon, a hitelre is minden hónapban törlesztünk pár száz dollárt. Remélhetőleg sokkal többet keresel, mint havi 150 dollár, és a hiteleket is törleszted.”

Az értéknövekedés

Nem szeretek értéknövekedéssel számolni, de a legtöbb ember erre összpontosít, aki megpróbál meggyőzni arról, hogy az ingatlanoknak nincs jó hozama. Az értéknövekedés nagyszerű, de én soha nem számolok vele… számomra ez egy bónusz. Bizonyos esetekben nagyon nagy bónusz lehet. Az első bérleményt, amit korábban említettem, 2010-ben vettem 97 000 dollárért. Ma már majdnem 300 000 dollárt ér. Most, hogy igazságos legyek, Coloradóban vagyok, ahol az ország egyik legjobban felértékelődő piaca volt. Soha nem számítanék arra, hogy az árak ilyen magasra emelkednek.

Mennyi pénz kell egy bérlemény megvásárlásához?

Ez az a rész, ahol sokan frusztráltak lesznek és feladják. Tudják, hogy a bérlemény jó befektetés, de fogalmuk sincs, hogyan szerezzenek pénzt a vásárláshoz. Először a bérlakásvásárlás hagyományos módját veszem át.

Hogyan vásároljunk bérlakást befektetési hitellel

A bérlakásvásárlás tipikus módja a befektetési hitel, amelyhez 20-25 százalékos előlegre van szükség. Ha 100 000 dollárért veszel egy ingatlant, csak az előlegre legalább 20 000 dollárra lesz szükséged! Ez az oka annak, hogy sokan soha nem vesznek bérleményt, de ne aggódjon, vannak további költségek. Ki kell fizetnie a zárási költségeket, amelyek a hitelösszeg további 2-4 százalékát teszik ki. Emellett szükséged lehet tartalékokra is, és a lakásnak szüksége lehet némi javításra.

• Az előleg: 20 000 dollár
• Zárási költségek: 3.000 dollár
• javítások: 10.000 dollár
• tartalékok: 5.000 dollár
• összesen: 38.000 dollár

Ez nagyon sok pénz egy bérleményért! Vannak más módjai is a vásárlásnak.

Az alábbi videóban azt is átnézzük, hogy mennyi pénzre van szükség:

Bérleményt venni saját tulajdonú lakóként

Szabad-e bérleményt venni saját tulajdonú lakóként? Nos, ha soha nem laksz a lakásban, akkor nem, de tulajdonostulajdonosként vásárolhatsz házat, majd egy év után bérleményt alakíthatsz ki belőle. Ha saját lakóként vásárol, sokkal kisebb összegű előleggel is kaphat hitelt.

• FHA: 3,5% előleg
• Hagyományos: 3% előleg
• VA: 0% előleg
• USDA 0% előleg
• NACA: 0% le

Az előlegfizetési támogatási programok segítségével még tovább csökkentheti az előleget! Vannak még olyan hitelek is, mint az FHA 203k, amelyek lehetővé teszik a javítások finanszírozását. Sok ilyen hitel esetében jelzálogbiztosítással kell számolnia, ami növeli a havi költségeket.

Refinanszírozás vagy BRRRR stratégia

A másik lehetőség a bérlemény megvásárlásához szükséges összeg csökkentésére a hitel refinanszírozása, miután már egy kis ideig az ingatlan tulajdonosa volt. A BRRRR-stratégia a Buy, Rent, Repair, Refinance, Repeat (Vásárlás, bérlés, javítás, refinanszírozás, ismétlés) rövidítése. Ha jó üzletet köt egy bérleményre, akkor a megvásárlást követően hamarosan refinanszírozhatja azt, és kivehet valamennyit, az egészet vagy akár több készpénzt is, mint amennyit az ingatlanba fektetett. Az ingatlant általában az érték 75 százalékáért lehet újrafinanszírozni. Ha az első bérleményemet egy évvel a megvásárlása után refinanszíroztam volna, akkor a megvásárlásra fordított pénzem nagy részét ki tudtam volna venni.

• Az érték 150 000 dollár (a piaci ár alatt vettem, és az értéke nőtt)
• Az 150 000 dollár 75%-ának új hitele 112 500 dollár

Az új hitel több, mint amennyiért megvettem az ingatlant, plusz az általam elvégzett javítások. Körülbelül 30 000 dollárt költöttem az első bérleményem megvásárlására, de refinanszírozhattam volna, és 42 000 dollárt vehettem volna ki, vagy 40 000 dollárt, ha kivonjuk a refinanszírozás zárási költségeit.

House hacking

House hacking az, amikor kombinálod a saját lakásvásárlást a ház bérbeadásával. Vásárolhat olyan ingatlant, amely több egységből áll, vagy bérbe adhatja a ház egy részét, amelyben él, hogy segítsen fizetni a jelzáloghitelt. Vásárolhat olyan ingatlant, amelyet azonnal bérbe adhat egy alacsony összegű hitelből!

A hagyományos 20-25 százalékos előlegnél kevesebb pénzből is sokféleképpen lehet bérleményt vásárolni. Ne hagyd, hogy az ingatlanok ezen aspektusa elriasszon!

Mit szerettem volna tudni, mielőtt megvettem a bérleményeimet

Az első bérleményemről már beszéltem, de a következő években több bérleményt is vásároltam. Nem tudtam egyszerre 10 bérleményt vásárolni, de megvettem:

• 1 az első évben.
• 1 a második évben.
• 3 a harmadik évben.
• 3 a negyedik évben.
• 5 az ötödik évben.
• 3 a hatodik évben.

A bérlemények megvásárlásához szükséges pénz megtakarítása időbe telt, mivel mindegyikre 20 vagy 25 százalékot tettem le. Abban az időben házas voltam és gyerekeim voltak, így nem voltam abban a helyzetben, hogy folyamatosan saját tulajdonú lakásokat vásároljak és bérlakásokká alakítsam őket, vagy talán megtehettem volna… de a múltat nem tudjuk megváltoztatni, és nem alkalmaztam ezt a stratégiát. Sokkal gyorsabban vásárolhattam volna sokkal többet, ha tudom, amit most tudok, de a dolgok így is remekül alakultak.

Az első bérleményeim mind 80.000 és 115.000 dollár között voltak. A legtöbbjük 10.000 és 15.000 dollár közötti munkát igényelt, és havi 1.200 és 1.400 dollár közötti bérleti díjért adták ki őket. Mindegyikre fantasztikus ajánlatokat kaptam.

Milyen típusú ingatlan a legjobb bérbeadás?

Tudjuk, hogy bérbeadással pénzt lehet keresni, és hogy nem biztos, hogy annyi pénz kell hozzá, mint gondolnánk, de milyen típusú ingatlant érdemes vásárolni? Vannak egylakásos házak, többlakásos ingatlanok, kereskedelmi ingatlanok, sőt még AIRBNB is. Nem hiszem, hogy mindenki számára létezik egyetlen legjobb stratégia. Sok múlik a befektetőtől, a piacától és a céljaitól.

Egyetlen családi házak

Egyetlen családi házakkal kezdtem a bérleményvásárlást. Sokan azt mondják, hogy nem nagyszerű befektetés, de számomra elképesztő befektetésnek bizonyultak. Amikor 2010-ben elkezdtem bérlakásokat vásárolni, ugyanannyi vagy még több pénzt tudtam keresni az egylakásos házakkal, mint a többlakásos ingatlanokkal Coloradóban. Nos, minden piac más, és más piacokon ennek pontosan az ellenkezője mondható el.

Az egylakásos házakba való befektetés előnye:

• Egyszerűen finanszírozhatók.
• A bérlők fizetik az összes közművet.
• A bérlők általában jobban vigyáznak a házra.
• A bérlők gyakran tovább maradnak.
• Eladni könnyű őket.

Multifamily homes

Sok befektető szereti a multifamily homes-t, de nekem nem ezek a kedvenceim. A többlakásosaknál a bérbeadó több költséget fizet, mint például bizonyos közművek, udvari karbantartás, parkoló karbantartása stb. Általában nagyobb a fluktuáció is, és tapasztalataim szerint a bérlőkkel nehezebb lehet dolgozni.

A többlakásosaknál a fenntartási költségek valamivel alacsonyabbak lehetnek, mivel több egység van egy tető alatt. Azonban általában azt látom, hogy a többlakásos befektetőknek sokkal gyakrabban kell rehabilitálniuk az egységeiket, mint nekem az egylakásos otthonaimat. Nem azt mondom, hogy a többlakásos ingatlanok rosszak, de az én piacomon nagyon örülök, hogy az egylakásosak mellett döntöttem.

Kereskedelmi ingatlanok

2015-ben abbahagytam a lakóingatlanok vásárlását, mert az árak olyan magasak lettek, hogy az egylakásosakkal már nem tudtam cash flow-t elérni. Ez az egyik hátránya az egylakásos lakásoknak. Minél magasabbak az árak, annál nehezebb cash flow-t elérni az ingatlanokkal.

Az államon kívüli bérlakásokat akartam vásárolni, amikor felfedeztem a kereskedelmi ingatlanokat a környékemen. Az elmúlt néhány évben 7 bérleményt tudtam vásárolni, amelyek jobban cash flow-ztak, mint az egylakásos otthonaim. A kereskedelmi ingatlanok nagyon bonyolultak lehetnek, és sok időbe telik megtanulni, hogyan működik az egész. Lehetőség van sok pénzt keresni, de sok pénzt is lehet veszíteni.

AIRBNB

A bérbeadás új divatja az AIRBNB, vagyis a rövid távú bérbeadás. Sokan több pénzt tudnak keresni azzal, hogy inkább szállodaként adják ki az ingatlanokat, mint tényleges házként. Az árak magasabbak, de sokkal több menedzsmentet igényel, és óvatosnak kell lenned, mivel a városok változtatják a területrendezési törvényeket, és sok területen betiltják az AIRBNB-t.

Az egylakásos házak vagy akár a kis többlakásos ingatlanok, amelyeket meg tudsz házalni, nagyszerű módja a kezdésnek. Ahogy elkényelmesedik és megtanulja az üzletet, nagyobb dolgokba is belevághat társasházakkal vagy kereskedelmi céllal, vagy csak továbbra is vásárolhat családi házakat. Nincs a legjobb stratégia, és gyakran attól függ, hogy az adott piacon melyek a legjobb ingatlanok.

Magadnak kell irányítanod a bérleményeket?

Sok ember azt gondolja, hogy a bérbeadók az éjszaka közepén folyamatosan WC-ket dugulnak ki. Az igazság az, hogy én még soha nem dugítottam ki WC-t egyik bérleményemben sem. Soha nem végeztem kézi munkát egyik bérleményemben sem. Mindig vállalkozókkal, vízvezeték-szerelőkkel vagy más szakemberekkel végeztettem el ezt a munkát. Én kezeltem a bérleményeimet, amíg nem volt hét (hogy őszinte legyek, a feleségem kezelte őket, de én szerettem a babérokat).

Nem volt nehéz kezelni az ingatlanokat, de időigényes volt. Miután hét bérleményem volt, rájöttünk, hogy jobban járok, ha a bérlők keresésén, a bérleti díj beszedésén és az ingatlanok felügyeletén kívül másra is fordítom az időmet. Amikor felvettem egy ingatlankezelőt, az fantasztikus volt. Volt valaki, aki fogadta az összes hívást, bérbe adta az ingatlanokat, és kitakarította a WC-ket… vagy legalábbis felhívott valaki mást, és megmondta neki, hogy takarítsa ki a WC-t. Évek óta nem voltam néhány bérleményemben!

Nem kell magadnak kezelned az ingatlanokat, és sok embernek nem is kellene magadnak kezelned őket. Keménynek és szigorúnak kell lenned a bérlőkkel, hogy megbizonyosodj arról, hogy fizetik a bérleti díjat, és hogy nem veszed be a szomorú történeteket. Nem voltam kemény, amikor kezeltem a bérleményeimet, és azt hiszem, több pénzt kerestem egy ingatlankezelővel, mert kemény volt, és több pénzt gyűjtött, és mivel jobb bérlőket választott.

Ha úgy dönt, hogy saját maga kezeli az ingatlanokat, győződjön meg róla, hogy tudja, mit csinál. Hirdesse jól a bérleményeket, tudja, hogy mi a megfelelő bérleti díj, szánjon időt a bérlők szűrésére, ellenőrizze a referenciákat, és legyen szigorú a késedelmi díjakkal és az ingatlan rendszeres ellenőrzésével

Sok ember kiég a bérleményekkel, mert saját maga kezeli őket. Egy jó bérleménynek még az ingatlankezelési költségekkel együtt is pénzt kell termelnie.

A bestseller könyvem Build a Rental Property Empire (Építs egy bérleménybirodalmat) mindenre kitér, ami ebben az útmutatóban szerepel, és még sok minden másra is! Megszerezheted az Amazonon papírkötésben, ebookként és hangoskönyvként!

Bérbeadott ingatlanok gyakori kérdései

Magadnak kell rendbe tenni az ingatlanokat?

Sok ember érzi úgy, hogy rendbe kell hozni a bérleményeit, de nem akar ingatlanokat vásárolni, mert nem ért hozzá. Én 2006-ban teljesen egyedül hoztam rendbe egy házat. Ez volt életem legnagyobb hibája! Segített megtanulnom, hogy az időmet jobban tudom hasznosítani a menedzseléssel, tervezéssel és az összkép szemlélésével, nem pedig a javítással.

Ha vállalkozó vagy, talán van értelme, hogy te magad hozd rendbe az ingatlanokat. Egyébként ne aggódj amiatt, hogy ügyesnek kell lenned. Kell némi idő és tapasztalat ahhoz, hogy jó vállalkozókat és embereket találjon, akik a házaiban dolgoznak, de nem kell mindent magának csinálnia. Bérelje ki ezeket a javításokat, és ha a megfelelő ingatlanokat vásárolja meg, képesnek kell lennie arra, hogy megengedhesse magának, és kevesebbet kell a tányérján lennie.

Vásárolhat bérleményeket, ha drága piacon él?

A másik panasz, amit sokat hallok, hogy egy piac túl drága a bérleményekhez, és sajnos ez igaz lehet. A bérleményekkel kapcsolatos kemény dolog, hogy nem minden piacon működnek jól. Minél magasabbak a lakásárak, annál nehezebb pénzt keresni a bérbeadással. Ettől még meg lehet csinálni, de munka kell hozzá. Lehet, hogy meg kell néznie, hogy az államon kívül vagy más eszközosztályokba fektessen be, ahogy én is teszem a kereskedelmi ingatlanokkal.

Csődbe megy, ha a bérlője elmegy?

A bérbeadásba való befektetésnek is lehetnek hátulütői. Volt már, hogy a bérlők felmondás nélkül távoztak, és volt már, hogy ki kellett lakoltatnom a bérlőket. Ha elég hosszú időn keresztül elég sok bérleményt birtokolsz, akkor ezekbe a problémákba is bele fogsz futni! Nagyon fontos, hogy legyenek tartalékok, amikor bérleményeket vásárolsz. Ez azt jelenti, hogy van félretett pénzed a kiadások fedezésére, ha egy bérlő kiköltözik. Arra az esetre is szükséged van némi félretett pénzre, ha a bérleménynek javításra van szüksége, mielőtt újra bérbe adhatnád.

Azt javasolnám, hogy legalább 10 000 dollárnyi likvid pénzeszköz álljon rendelkezésre az üresedés vagy a karbantartás esetére. Ha nincs pénzed, és egy bérlő kiköltözik, nagy bajban találhatod magad, vagy esetleg kénytelen leszel árengedménnyel eladni az ingatlant. Minél több bérleményed van, annál kevésbé fog fájni neked egy üresedés vagy egy rossz bérlő, mert még mindig lesz pénzed más ingatlanokból.

Mi történik, ha az ingatlanpiac újra összeomlik?

Sokan azt hiszik, hogy minden ingatlanbefektető csődbe ment az ingatlanpiaci összeomláskor. Ez nem igaz, sőt, sok befektető jól járt. Ha a lakásárak csökkennek, az nem jelenti azt, hogy a bérleti díjak is csökkennek. Bizonyos esetekben a bérleti díjak változatlanok maradnak, vagy akár emelkednek is, mert a bérleti díjak iránti kereslet nő. Ha olyan ingatlanokat vásárol, amelyek készpénzforgalommal rendelkeznek, és nem kell eladni őket, akkor jól járhat, amikor a lakásárak csökkennek. A problémák akkor jönnek, amikor nem keres pénzt a bérleményeken, és az árak csökkennek.”

Miért tart ilyen sokáig egy befektetés megvásárlása?

A karrierem az ingatlanszakma, és tíz évig voltam a szakmában, mielőtt megvettem az első bérleményemet. Tudtam, hogy bérlakásokba kell befektetnem, a nagyszerű hozamok, az adókedvezmények és a bérlakások egyéb előnyei miatt. Hosszú időbe telt, amíg megismertem a bérleményeket, mert nem tanítanak a bérleményekről, amikor ingatlanügynök leszel. Rengeteg könyvet olvastam, kutattam a piacomat, meghatároztam a piaci bérleti díjakat, és megtaláltam a legjobb környékeket, ahol befektethetek. Biztos akartam lenni abban, hogy pontosan tudom, mit csinálok, mielőtt megveszem az első bérleményemet, és hogy mik a pozitívumok és negatívumok. Hosszú időbe telt, amíg összegyűjtöttem a pénzt egy bérlemény megvásárlására, és nem akartam elszúrni és elveszíteni az egészet.

Nem volt bajom azzal, hogy sokáig tartott egy bérlemény megvásárlása, mert ez egy hatalmas vásárlás és mérföldkő volt. Volt néhány fontos dolog is az életemben, például egy új ház vásárlása, és a feleségemmel 2011-ben ikreket szültünk (ő már terhes volt, amikor megvettem az első bérleményemet). A legnagyobb problémám az volt, hogy elég pénzt takarítsak meg egy bérlemény megvásárlásához, de most már rájöttem, hogy elég sok módja van annak, hogy bérleményeket vásároljak kevés pénzzel. Vannak olyan módszerek is, amelyekkel felgyorsíthatod a folyamatot, és gyorsan képezheted magad, miközben az üzletbe is bekapcsolódhatsz. Az egyik nagyszerű dolog a bérleményekkel kapcsolatban az, hogy nem kell ingatlant vásárolnia ahhoz, hogy elkezdje a tanulást vagy a cselekvést. Megnézhetsz ingatlanokat egy ügynökkel, beszélhetsz egy hitelezővel, meghatározhatod az értékeket, és sok más dolgot is megtehetsz, hogy megismerd a piacot és képezd magad, mielőtt megveszed.

Miért tartott ilyen sokáig?

A legnagyobb problémám az volt, hogy elég pénzt gyűjtsek ahhoz, hogy bérleményt vásároljak. Vannak módok arra, hogy kevés pénzzel vásároljak bérleményt, de amikor elkezdtem befektetni, már volt egy saját lakóhelyem, és nem tudtam sok olyan módról, amelyekkel 20%-nál kevesebb pénzzel lehet bérleménybe befektetni. Néhány ponton sikerült pénzt megtakarítanom, de aztán végül másra költöttem, például új lakásra, autóra vagy nyaralásra. A pénzmegtakarítás a kulcsa annak, hogy sok pénzt tudjunk keresni a bérbe adott ingatlanokkal. A spórolás a kulcsa annak, hogy szinte bármilyen vállalkozásba sikeresen fektessünk be!

A legtöbb embernek ugyanaz a problémája, mint nekem volt, amikor megpróbáltam megvenni az első bérleményemet. Nincs elég pénzük az előlegre, a javításokra, a zárási költségekre és a fenntartási költségekre. Itt van egy nagyszerű cikk, amely elmagyarázza, mennyi pénzre van szükség egy bérlemény megvásárlásához. Ahhoz, hogy olyan nagyszerű hozamot érjen el a bérbeadó ingatlanokkal, mint amilyet én kapok, saját pénzéből kell felhasználnia valamennyit. Minél kevesebb pénzt tesz le egy ingatlanra, annál drágább lesz a kölcsönadott pénz, és annál kisebb lesz a hozam. Még mindig minden bérleményemet finanszírozni szeretném, de mindig legalább 20%-ot teszek le, hacsak nem a BRRRR módszert alkalmazom.”

Mennyi időbe telik a vásárlás?

Amikor komolyan elkezdtem befektetni a bérlakásokba, még mindig több mint két évembe telt, mire megvettem az első ingatlanomat. Nem akarok senkit elkeseríteni, de ez eltarthat egy ideig. Ez alatt a két év alatt nem ültem tétlenül; keményen dolgoztam, hogy jó üzletet találjak, kitaláljam a legjobb helyet a befektetéshez, és biztosítsam, hogy legyen elég pénzem a befektetésre. Ön gyorsabban is befektethet albérletbe, mint én, vagy még több időt vehet igénybe, az Ön pénzügyi helyzetétől, képzettségi szintjétől és lendületétől függően. A bérleményvásárlás volt életem egyik legjobb döntése, és ritkán jönnek gyorsan a legjobb dolgok az életben.”

Egyik befektető egy hónapon belül megvesz egy bérleményt, másnak öt évbe telik, míg mások soha nem vesznek bérleményt. Ne stresszeld magad azzal, hogy minél gyorsabban megveszel egy ingatlant. A szükséges idő minden embernél más és más, a rendelkezésére álló pénz, a céljai, a piaca és még sok minden más alapján. Úgy gondolom, hogy segít, ha kitűzöl egy célt, hogy mikor fogod megvenni az első bérleményedet.

Mi a legfontosabb tudnivaló?

Az ok, amiért hosszú időbe telik a bérleménybe való befektetés, az az, hogy sok mindent meg kell tanulni.

• Meg kell ismerned a helyi piacot, vagy azt a piacot, ahová befektetni tervezel. A legjobb hozam eléréséhez nem hagyatkozhat kizárólag egy ingatlanügynökre vagy valaki másra, aki megmondja, hogy mit kell tennie.
• El kell döntenie, hogy milyen típusú ingatlanba érdemes befektetnie. Szeretem az egylakásos házakat, de más piacok jobbak a többlakásosak számára.
• Meg kell tudnia, hogy mennyi pénzre lesz szüksége a befektetéshez, és hogyan fogja finanszírozni az ingatlanokat.
• Meg kell ismernie a pénzforgalmat és a megtérülést, amit a bérleményeiből fog kapni.
• Meg kell találnia egy nagyszerű csapatot, amely segít Önnek befektetni, beleértve az ingatlanügynököt, a hitelezőt és a vállalkozót.
• A legfontosabb tényező talán a saját személyes céljai. Minden embernek más és más vágyai és ambíciói vannak az életben. A bérbeadó ingatlanokkal kapcsolatos terve attól függően fog különbözni, hogy mik a céljai.
• Tudnia kell, hogy mi a jó bérbeadó ingatlan. Nem minden piac és nem minden ház tesz jó bérleményt.
• Ki kell találnod, hogyan kell kijavítani az ingatlanokat, ha olyan házakat vásárolsz, amelyeknek munkára van szükségük.

Időbe telik, hogy kitaláld a céljaidat, majd dönts egy cselekvési tervről, hogyan érheted el ezeket a célokat. A legtöbb ember feladja, és nem fektet be bérlakásokba a sok munka és a kezdeti idő miatt. Az a jó dolog, hogy az emberek feladják, hogy jobb üzleteket hagy a többieknek, akik hajlandóak megtenni, amit kell.

Itt van az egyik rossz bérlemény, amit megvettem:

Hol kezdje?

Ha nem tudja, hol kezdje, és úgy érzi, túlterhelt, ne adja fel! Sokféleképpen lehet megtervezni és végrehajtani egy hatalmas feladatot. Az első lépés, hogy írj egy listát mindarról, amit meg kell tenned. Ezután bontsa a listát megvalósítható lépésekre, és állítsa fel a legfontosabb lépéseket fontossági sorrendbe. Ebből a listából kezdj el olyan feladatokat összeállítani, amelyeket már most megtehetsz, hogy közelebb kerülj a célodhoz. Folytassa a feladatlista módosítását, és hozzon létre új feladatokat, ahogy egyre többet tanul, és egyre közelebb kerül a céljaihoz. Ennek a blognak az olvasásával már el is kezdted. Folytasd tovább, és ne add fel.

A cselekvés közben is tanulhatsz. Gyakran a cselekvés fontosabb lesz, mint bármi, amit megtanulsz. Íme egy példa néhány feladatra, amit magadnak adhatsz:

Kalkuláld ki a szükséges pénzt

Sok embernek van elképzelése arról, hogy mennyi az előleg, de nem számolják ki az összes költséget egy adott ház esetében. Válassz ki egy házat vagy lakóparkot azon a területen, ahol befektetni szeretnél, és írd ki, hogy mennyi lesz az összes költség. Ha nem tudja, hogy mi az összes költség, tegyen meg mindent azzal, amit tud, és jegyezze fel, hogy mit kell még megtanulnia.

Menjen és nézzen meg ingatlanokat a környéken

Az egyik legfontosabb dolog, amit befektetőként ismernie kell, az a piac. Sosem kezdheted el elég hamar megtanulni az árakat, a bérleti díjakat vagy a környékeket. Menj ki és nézz meg ingatlanokat ASAP!

Beszélj egy hitelezővel

Sok ember fél beszélni egy hitelezővel. Szerintem ezen a ponton válik valósággá a dolog. Most lehet, hogy tényleg rájössz, hogy meg tudsz venni egy bérleményt. Nem számít, mennyire félsz, tedd meg. A hitelező megmondja, hogy mire van szükséged, és hogyan szerezheted meg, ha még nem állsz készen a vásárlásra. Ez ingyenes, és nincs mentséged arra, hogy ne beszélj vele.

Figure the return on as many properties as you can

Sok ember nem tudja, mit akar egy befektetésben. Ezért nem vesznek soha egyet sem. A bérbeadás egy matematikai játék. Minél jobbak a számok, annál jobb az ingatlan, de ismerned kell a számokat. Ki kell tudnod számolni a havi cash flow-t a karbantartás, az üresedés, a jelzálog, az adók, a biztosítás és egyebek alapján. Ha segítségre van szükséged, nézd meg a cash flow kalkulátoromat.

Milyen végzettségre van szükséged?

Az oktatás kulcsfontosságú eleme a bérlakásokba való befektetésnek, de nem ez az egyetlen része. A gyors befektetéshez nem csak képeznie kell magát, hanem cselekednie is kell. Miközben tanulsz a bérlakásokról, sok mindent megtehetsz, hogy felgyorsítsd a vásárlási folyamatot.

• Mihamarabb beszélj egy hitelezővel. Ha hitel- vagy minősítési problémád van, ők tudnak segíteni abban, hogy ez megoldódjon. Minél hamarabb beszél velük, annál jobb.
• Kezdje el a házak megtekintését a piaci területen egy ingatlanügynökkel.
• Kezdje el a vállalkozók és a biztosítási ügynökök felkutatását.
• Kezdje el a portfólióhitelezők keresését.
• Kezdje el a REIA találkozókon való részvételt.

Nem csak ezeknek a feladatoknak az elvégzésével kapcsolódik be az ingatlanügyekbe, sokszor ezek a kapcsolatok segíthetnek megismerni a bérleményeket is. Az olyan helyi kapcsolatok, mint az ingatlanügynökök és a hitelezők megismertethetik Önt a helyi szokásokkal és a helyi piacokkal.

Hogyan segíthet a hálózata abban, hogy gyorsabban mozogjon?

A bérbeadással nem lehet gyorsan meggazdagodni. Időbe telik megtanulni, hogyan kell helyesen befektetni a bérlakásokba, hogy a legtöbb pénzt keresse. Számos módja van annak, hogy gyorsan bekapcsolódj a bérlakás-játékba, még akkor is, ha nem vásárolsz azonnal ingatlanokat. Az egyik legjobb módja a minél gyorsabb előrehaladásnak, ha segítséget kér. Ez magában foglalhatja a helyi befektetőkkel, ügynökökkel vagy hitelezőkkel való találkozást, ahogy azt korábban tárgyaltam. A legtöbb ügynök, hitelező és befektető azonban nem biztos, hogy ismeri a bérleményvásárlás legjobb módjait. Lehet, hogy jobb, ha olyasvalakitől tanulsz, aki pontosan azt csinálja, amit te is szeretnél. Az online ingatlanvilágban számos coaching program áll rendelkezésre. Némelyik nagyszerű, némelyik pedig hagy némi kívánnivalót maga után. Óvnék attól, hogy több tízezer dollárt költsön online coachingra.

Következtetés

Sok mindent meg lehet tanulni a bérlakásokba való befektetésről. Még mindig folyamatosan tanulok új dolgokat, pedig 2001 óta vagyok ingatlanügynök és befektető. Ne hagyd magad túlterhelni a sok információval és különböző stratégiákkal, amelyek a bérlakásokkal kapcsolatosak. Minden piac nagyon különböző, és amit én az én piacomon csinálok, nem biztos, hogy az Ön piacán is működik. Tegye meg a lépéseket, hogy megismerje a piacát, és dolgozza ki saját stratégiáját. Ha szüksége van egy kis lendületre vagy útmutatásra, hogy hol kezdje el; a programom talán segíthet abban, hogy egy kicsit gyorsabban kezdjen el befektetni a bérlakásokba, mintha mindent egyedül csinálna.