Ted Kimball, Esq.
Újrafogalmazva 2015. július
Az egyik leggyakoribb kérdés, amit ügyvédi irodánkban kapunk: “Milyen jogaim vannak a lakóegységembe való belépéssel kapcsolatban?”. A kaliforniai törvények értelmében, amikor egy tulajdonos ingatlant bérel a lakónak, a lakó jogosult a helyiségek kizárólagos birtoklására, akár a helyiségek tulajdonosának vagy vagyonkezelőjének kizárásával is. A kaliforniai törvényhozás azonban felismerte, hogy a tulajdonosok és az ingatlankezelők számára vannak jogos okok a helyiségekbe való belépésre, ezért úgy döntött, hogy teljes körűen szabályozza a tulajdonosok és a lakók jogait és kötelezettségeit a lakó lakóegységbe való belépéssel kapcsolatban. 1975-ben a kaliforniai jogalkotó a kaliforniai polgári törvénykönyv 1954. szakaszának hatályba léptetésével négy kategóriára korlátozta a bérbeadó belépési jogát. A jogszabály kimondja, hogy ezek az egyetlen okok, amelyek miatt a bérbeadó beléphet a helyiségbe (kivéve, ha egy másik jogszabályban, például a vízágyak ellenőrzésénél kifejezetten meg van határozva). Továbbá az e törvény szerinti jogokról és kötelezettségekről a bérlő nem mondhat le.
Vészhelyzetek
Az első, a vészhelyzetben történő belépés csak akkor megengedett, ha valódi vészhelyzet áll fenn, amely a lakó egészségét vagy biztonságát, illetve a helyiségek károsodástól való védelmét érinti. Ezekben a helyzetekben a felmondásnak kivitelezhetetlennek kell lennie. A bíróságok rendkívül érzékenyek a lakók magánélethez való jogára, és gondosan megvizsgálják azt a “vészhelyzetet”, amely a tulajdonos vagy az ügyvezető belépését eredményezte. Az e kategória szerinti belépéshez nem szükséges, hogy a lakót a belépés előtt értesítsék a belépés szándékáról.
Kijavítások, szolgáltatások, bemutatás
A második kategória lehetővé teszi a tulajdonosok vagy megbízottaik számára, hogy a szükséges vagy elfogadott javítások vagy szolgáltatások elvégzése, illetve a helyiségek bemutatása céljából belépjenek a helyiségekbe a leendő bérlőknek vagy vásárlóknak. Ez a kategória lehetővé teszi a jelzálogjogosultak, munkások és vállalkozók számára is a helyiségekbe való belépést.
Mivel a tulajdonos felelős a helyiségek lakható állapotban tartásáért, a tulajdonosnak szüksége lehet a lakrész belsejébe való belépésre a lakrész lakható állapotának fenntartása érdekében, és lehetővé kell tenni számára, hogy meghatározott célokból rendszeres ellenőrzéseket végezzen, pl. az elektromos vagy vízvezeték-szerelvények ipari szabványoknak megfelelő ellenőrzése céljából. Az “általános ellenőrzés” céljából történő belépés nem szerepel a megengedett belépési okok kategóriái között.
A tulajdonos vagy a kezelő azért is beléphet a lakóegységbe, hogy a megállapodás szerinti javításokat vagy szolgáltatásokat elvégezze. A behatolási szándékról szóló értesítést először a lakónak kell kézbesíteni, amelyben a lakót “ésszerű időben” értesítik a tervezett behatolás napjáról és időpontjáról. 2003. január 1-jei hatállyal a belépési kérelmeket írásban kell benyújtani. A behatolásról szóló értesítést vagy személyesen adják át a bérlőnek, vagy egy megfelelő korú és belátási képességű személynél hagyják a helyiségben, vagy pedig a helyiség szokásos bejárati ajtaján, annak közelében vagy alatt hagyják olyan módon, hogy egy ésszerűen gondolkodó személy felfedezze az értesítést. Javasoljuk, hogy az értesítés mind a négy sarkát a főbejáratnál helyezzék el.
A kaliforniai törvények értelmében a bérbeadóknak “ésszerű időben” értesíteniük kell a bérlőt. A törvény feltételezi, hogy huszonnégy óra az ésszerű. Ha azonban az értesítést csak postai úton küldik, a törvény azt feltételezi, hogy a tervezett belépés előtt hat nappal ésszerű. Ez alól csak vészhelyzet esetén van kivétel, vagy ha a bérlő elhagyta vagy átadta a helyiséget. Ezekben az esetekben a belépésnek nem kell a szokásos üzleti órák alatt történnie, és nincs szükség előzetes értesítésre.
Amellett, ha a belépés célja az egység bemutatása az ingatlan leendő vagy tényleges vásárlói számára, az értesítés szóban, személyesen vagy telefonon is megtörténhet, ha a bérbeadó a szóbeli értesítéstől számított 120 napon belül írásban értesítette a bérlőt arról, hogy az ingatlan eladó, és a bérlőt tájékoztatták arról, hogy a megtekintés lehetővé tétele érdekében felvehetik vele a kapcsolatot. A belépés időpontjában a bérbeadó vagy a megbízott köteles írásbeli bizonyítékot hagyni a belépésről a lakásban.
A törvény ugyan azt feltételezi, hogy a huszonnégy órás értesítés ésszerű, de minden egyes esetet egyedileg kell megvizsgálni, hogy az adott körülmények között mi az ésszerű. A bíróság ahhoz mérné az értesítési időt, amire egy ésszerű, körültekintő ingatlankezelőnek vagy tulajdonosnak hasonló körülmények között szüksége lett volna.”
Elhagyás
A harmadik kategória lehetővé teszi a tulajdonos vagy kezelő számára, hogy belépjen a helyiségbe, “ha a bérlő elhagyta vagy átadta a helyiséget”. Nem ritka az olyan lakó, aki vagy az éjszaka közepén költözött ki, vagy jelezte, hogy elköltözik, de nem adott végleges megerősítést az üresedésről.
Az elhagyás a Black’s Law Dictionary meghatározása szerint azt jelenti, hogy “. . . a bérlő részéről a helyiségről való, tettből és szándékból álló abszolút lemondásnak kell történnie”. Ezek kényes kérdések, és az összes körülményt meg kell vizsgálni, mielőtt a belépésre vonatkozó döntést meghozzák. Gyakran nehéz megállapítani, hogy a bérlő elhagyta-e a helyiséget anélkül, hogy belenézne. Ha vannak olyan objektív tények, amelyek egy ésszerű személyt arra engednének következtetni, hogy a bérlő elhagyta a helyiségeket, akkor Ön az elhagyás vélelme alapján beléphet, kivéve természetesen, ha van arra utaló jel, hogy a bérlő nem hagyta el vagy adta át az egységet.
A belépési szándékáról szóló értesítés közzététele jogilag nem szükséges, ha Ön elhagyás vagy átadás alapján lép be. Sok tulajdonos és menedzser azonban bevett gyakorlata, hogy huszonnégy órás értesítést tesz közzé az elhagyáson alapuló belépési szándékról, hogy legyen egy kis esélye annak, hogy a lakó nem szándékozott elhagyni az egységet, és lehetősége van felvenni a kapcsolatot a tulajdonossal vagy a menedzserrel.
A belépéskor mindig tanácsos legalább két ember jelenlétében ellenőrizni, hogy nem találtak-e az utóbbi időben lakó tevékenységre utaló jeleket, például romlatlan ételt vagy hálózsákot. Ha még mindig megalapozott a gyanú, hogy a bérlő elhagyta a lakást, a fényképek vagy a videofelvételek kiválóan alkalmasak arra, hogy dokumentálják a lakás állapotát, mielőtt átvennék a lakást és elvinnék a személyes tárgyakat.
Ezt a módszert nem szabad összekeverni az ingatlan elhagyására vonatkozó eljárással, amelyet a kaliforniai törvényhozás azért hozott létre, hogy megvédje a tulajdonosokat és a kezelőket a felelősségtől, ha a lakást jóhiszeműen elhagyták a lakást. Ennek az eljárásnak a keretében a tulajdonosok és a kezelők megvédhetik magukat a felelősségtől, ha megalapozottan úgy vélik, hogy a bérlő elhagyta a szóban forgó egységet.
Az eljárás igénybevételéhez a tulajdonosnak vagy a kezelőnek értesítést kell küldenie a bérlemény elhagyására vonatkozó meggyőződéséről, és az értesítés dátumától számított 18 napot kell hagynia a bérlőnek arra, hogy kijelentse, hogy az egységet nem hagyta el. Az elhagyásról szóló levél elküldése előtt azonban a bérleti díjnak 14 napig kifizetetlenül kell maradnia. Ha a bérlő nem értesíti a tulajdonost a birtokbaadási igényéről, a tulajdonos a felmondási idő lejárta után átveheti a birtokot. A tulajdonosnak azonban továbbra is fennáll némi felelősségi kockázata, ha a bérlő azt állítja, hogy a tulajdonosnak az elhagyásról való meggyőződése indokolatlan volt.
Bírósági végzés
A negyedik és egyben utolsó kategória lehetővé teszi a tulajdonos számára a belépést, ha a belépésre bírósági végzés alapján kerül sor. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos vagy a kezelő nem folytathat önsegélyező tevékenységet, ha a lakó megtagadja a belépést, még abban az esetben sem, ha a tulajdonos teljesen jogosan jár el a belépéshez. Ehelyett a tulajdonosnak vagy a kezelőnek a belépés előtt bírósági végzést kell kérnie. A végzés végrehajtásához a rendőrbíró vagy a seriff a helyszínen találkozik a tulajdonossal, hogy lehetővé tegye a lakóegységbe való biztonságos belépést.
A bírósági végzésre vonatkozó követelmény a belépés végrehajtásához sajnos peres eljárást kényszerít ki, mivel a bíróság nem adhat végzést a semmiből; azt peres eljáráshoz kell kötni. A peres eljárás megindításának egyik módja a háromnapos felszólítás a feltételek és szövetségek teljesítésére vagy kilépésre. Például, ha a tulajdonos meg akarja mutatni az ingatlant a leendő bérlőknek, vagy be akarja engedni a munkásokat a szükséges javítások elvégzésére, de a lakó megtagadja, akkor az értesítés a Feltételek és egyezségek teljesítésére vagy kilépésre utasítaná a lakót, hogy ésszerű dátumokat és időpontokat adjon meg az egységbe való belépéshez. Ha a lakó nem tesz eleget a felszólításnak, akkor jogellenes távoltartás miatt keresetet lehet benyújtani. Miután a pert benyújtották, a tulajdonos ezután kérelmezheti a belépést engedélyező bírósági végzést.
Nyilvánvaló, hogy sokkal jobb, ha a meggyőző erejét arra használja, hogy meggyőzze a lakót, hogy önkéntesen engedélyezze a belépést. Az alkalmazandó kódex egy példányának megőrzése és a lakosnak a kaliforniai törvények és az Ön bérleti szerződésében foglalt kötelezettségekre való rámutatása meggyőzheti az ellenszegülő bérlőt a törvények betartására. Ha az Ön bérleti szerződése vagy bérleti szerződése ügyvédi díjat ír elő, a perrel való fenyegetés és az ügyvédi díjak megítélése szintén meggyőzheti a lakót arról, hogy nem áll érdekében megtagadni az ésszerű belépési igényeket.
Vízágyak és füstérzékelők
A törvény két másik korlátozott okot is biztosít a lakó lakrészébe való belépésre: a füstjelzők időszakos ellenőrzése és a vízágyak állami törvényeknek való megfelelésének ellenőrzése céljából.
A vízágyak ellenőrzésére vonatkozóan a törvény kifejezetten előírja, hogy “… a tulajdonosnak vagy a tulajdonos megbízottjának joga van ellenőrizni az ágybetétek felszerelését a befejezéskor és azt követően rendszeresen, hogy meggyőződjön arról, hogy az megfelel e szakasznak”. Bölcs dolog a bérleti szerződésben külön kitérni ezekre a kérdésekre, és egyértelműen meghatározni, hogy a tulajdonosnak vagy a kezelőnek milyen jogai vannak a bérleménybe való belépéssel kapcsolatban.
Általános ellenőrzések tilosak
A fenti okok, módszerek és eljárások az egyetlenek, amelyeket a tulajdonos vagy a kezelő használhat a lakó lakóegységbe való jogszerű belépésre. Sok tulajdonos és kezelő úgy véli, hogy csak ellenőrzés céljából léphet be a lakóegységbe. Az általános ellenőrzési célú belépés azonban a hatályos kaliforniai törvények szerint nem megengedett. Valójában az 1990-es évek elején törvényjavaslatot nyújtottak be a kaliforniai törvényhozásba, amely lehetővé tette volna a tulajdonosok és a kezelők számára, hogy általános ellenőrzés céljából belépjenek az egység belsejébe, de a törvényjavaslat a bizottságban elhalt.
A belépés ideje
A belépés ideje, kivéve vészhelyzet esetén, szintén a rendes munkaidőre korlátozódik. A legtöbb bíró az “üzleti órák” alatt a hétfőtől péntekig, reggel 8:00 és délután 17:00 óra közötti időszakot érti, bár érvként felhozható, hogy a bérbeadók, ingatlantulajdonosok és -kezelők számára a szombat és a vasárnap is rendes “üzleti órának” számít.”
Az ok, amiért a jogalkotó erősen szabályozta a belépés kérdését, a lakók magánélethez való jogának védelme. A belépési szabályok megsértése pereskedéshez és felelősségre vonáshoz vezethet, többek között a magánélet megsértése és birtokháborítás miatt. Ezért bölcs és felelősségteljes, ha távol tartjuk magunkat a kaliforniai jogalkotó által meghatározott belépési szabályok megsértésének látszatától.”
Kimball, Tirey & A St. John LLP teljes körű szolgáltatást nyújtó ingatlanjogi iroda, amely lakó- és kereskedelmi ingatlanok tulajdonosait és kezelőit képviseli. Ez a cikk csak általános tájékoztató jellegű. Bár a KTS tájékoztatja ügyfeleit a jogszabályi változásokról, udvariassági értesítéseink nem tekinthetők kimerítőnek, és nem helyettesítik a jogalkotási szolgáltatásokat vagy a szakmai szövetségekben való tagságot. Jogi figyelmeztetéseinket kiválasztott témákról nyújtjuk, és nem szabad az ingatlantulajdonosokat és -kezelőket érintő összes új helyi, állami és szövetségi törvényi változásról szóló teljes jelentésként tekinteni rájuk. A törvények a cikk megjelenése óta változhattak. Mielőtt cselekszik, mindenképpen kérjen jogi tanácsot irodánktól. Elérhetőségekért kérjük, látogasson el honlapunkra: www.kts-law.com. Korábbi jogi figyelmeztetések, kérdések & válaszok és jogi cikkek megtekinthetők honlapunk forrásrészlegében.