Come iniziare a investire in proprietà in affitto

Ultimo aggiornamento del 20 dicembre 2020 di Mark Ferguson

Le proprietà in affitto possono essere un investimento incredibile. Mentre può sembrare davvero difficile iniziare come investitore immobiliare, potrebbe non essere così difficile come si pensa. Ci sono anche molte idee sbagliate su come le persone fanno soldi con gli affitti e su quanto siano rischiosi. Questa guida vi aiuterà a imparare tutto sugli affitti: perché sono un investimento fantastico, quanti soldi ci vogliono per comprarli, come finanziarli, come funziona la gestione, e molti altri consigli e tecniche. Possedere affitti non significa solo riparare i bagni alle 2 del mattino, come molti vi farebbero pensare, e i rendimenti possono superare di molto il mercato azionario. Ci sono anche alcuni rischi con gli affitti e andremo oltre anche quelli.

Perché gli affitti sono il miglior investimento?

Sono stato un investitore immobiliare per quasi 20 anni. L’immobiliare è stato uno strumento incredibile che mi ha permesso di iniziare come agente e di lavorare da solo nel flipping e nell’acquisto di affitti. I miei affitti mi hanno permesso di sentirmi sicuro con l’acquisto di auto esotiche, una bella casa, e andare in vacanza. So che i soldi arriveranno sempre dai miei affitti, che io lavori o no, e questa è una delle ragioni per cui penso che siano il miglior investimento là fuori.

Ho flippato 26 case l’anno scorso e 26 l’anno prima. Ho anche venduto più di 200 case in un anno come agente. Ho fatto un sacco di soldi, ma non sembra mai accumularsi come si pensa che dovrebbe! Mi stressavo molto per i soldi, ma uno dei modi in cui ho eliminato questo stress è stato quello di comprare affitti.

Le proprietà in affitto hanno moltiplicato la mia ricchezza. Per ogni dollaro che ci mettevo, vedevo ritorni immediati, perché ho fatto grandi affari e ho sempre comprato proprietà che rendevano soldi ogni mese dopo tutte le spese. Sono stato anche in grado di rifinanziare le proprietà, il che mi ha permesso di recuperare denaro in modo da poterne comprare altre. Gli affitti mi hanno dato valore netto, flusso di cassa e la tranquillità di investire in qualcosa che sarebbe cresciuto. Sapevo anche che anche se avessi perso tutto il mio reddito domani, avevo costruito un reddito passivo che avrebbe continuato ad arrivare sia che lavorassi o meno.

Il video qui sotto va oltre il mio primo affitto e come si è comportato:
Mentre ho fatto bene nel settore immobiliare, una delle grandi cose sugli affitti è che non devi fare un sacco di soldi per investire in essi. Più soldi si hanno, più facile è iniziare, ma ci sono modi per il percettore di reddito medio di diventare ricco investendo in proprietà che producono reddito. Vorrei aver usato di più queste strategie quando ero più giovane, ma non importa quanti anni hai, puoi ancora vedere grandi ritorni con gli immobili.

I miei affitti residenziali mi hanno effettivamente restituito soldi dopo aver rifinanziato alcuni e venduto un paio di altri. Ho investito soldi in negativo, e mi fanno ancora 6.500 dollari al mese dopo tutte le spese, compresi gli amministratori di proprietà. Ho costruito milioni di dollari di equità in loro, e questi sono solo i miei affitti residenziali. Ho 17 affitti commerciali che fanno ancora meglio.

Uno dei grandi vantaggi del settore immobiliare è il controllo di un grande bene con pochi soldi. Il grafico qui sotto mostra come un piccolo acconto aumenta i vostri rendimenti rispetto ad un investimento del 100% nell’oro o nel mercato azionario.

Come si fanno i soldi con gli affitti?

Molte persone diranno che il mercato azionario è un investimento migliore degli affitti perché il prezzo storico delle azioni è salito più del prezzo storico degli immobili. Tuttavia, il prezzo di una casa è solo una frazione molto piccola dell’investimento quando si acquistano affitti. Mi piace vedere i miei affitti salire di valore, ma penso all’apprezzamento come a un bonus. Ecco come una buona proprietà in affitto vi farà guadagnare soldi.

Flusso di cassa

Il flusso di cassa è il reddito che fate dopo aver pagato tutte le spese. L’affitto meno tutte le spese (incluso il mutuo) dovrebbe lasciarvi un reddito ogni mese su un buon affitto. Per esempio:

• L’affitto è di $1,500 al mese
• L’ipoteca con tasse e assicurazione incluse è di $900 al mese
• Le spese di manutenzione sono di $150 al mese
• Le indennità di sfitto sono di $150 al mese
• La gestione della proprietà è di $150 al mese
• La proprietà rende $150 al mese

$150 al mese possono non sembrare molti soldi, ma questo è solo un modo per fare soldi con gli affitti. Troverete anche che gli affitti, le rate del mutuo e le spese variano notevolmente per ogni proprietà. Alcune proprietà faranno più di altre, e alcune non faranno affatto soldi.

Acquista al di sotto del valore di mercato

Ho sempre un buon affare quando compro affitti. Uno dei maggiori vantaggi degli immobili rispetto ad altri investimenti è che si possono comprare al di sotto del valore di mercato. Ogni casa è diversa. Si trova in una posizione diversa dalle altre case e ha caratteristiche diverse. Questo rende gli immobili difficili da valutare, e poiché sono difficili da valutare, questo crea opportunità per ottenere grandi affari. Alcuni venditori vogliono vendere velocemente, non vogliono fare riparazioni, o non si preoccupano dei soldi (sembra assurdo ma succede).

Quando compro affitti, creo un’equità immediata acquistando sotto il valore di mercato. Ecco un esempio:

• Ho comprato il mio primo affitto per $97.000
• Ha avuto bisogno di $5.000 di lavoro per essere pronto ad affittare
• L’ho sistemato e affittato per $1,050 al mese
• Dopo averlo sistemato, avrei potuto venderlo per $130.000 a $140.000

Ho creato un patrimonio netto istantaneo e aumentato il mio valore netto da $30.000 a $35.000 con un solo affitto. Quando si ottiene un ottimo affare, l’investimento nel settore immobiliare diventa molto meno rischioso.

Vantaggi fiscali

Le proprietà in affitto hanno anche alcuni incredibili vantaggi fiscali. Quasi tutte le spese di un affitto sono deducibili o ammortizzabili. Se ottengo un mutuo su un affitto, l’interesse pagato su quel mutuo è una spesa e deducibile.

Il grande vantaggio è che anche la struttura può essere ammortizzata. Negli affitti residenziali, la struttura di una proprietà è ammortizzata in 27,5 anni. Usando il mio primo affitto come esempio, la struttura valeva 80.000 dollari quando l’ho comprata. Ogni anno, posso ammortizzare 2.909 dollari dal mio reddito, il che abbassa la mia tassa. Non sto spendendo questi soldi, e la casa non sta realmente perdendo quel valore, ma sono ancora in grado di dedurre il deprezzamento. Quando vendo un affitto, i profitti sono tassati meno del reddito ordinario nella maggior parte dei casi, ed è possibile completare uno scambio 1031, che rinvia tutte le tasse.

Principale pagare giù

Quando avete un prestito su una proprietà, state pagando parte interesse e parte capitale con ogni pagamento. Anche se possiamo guadagnare solo 150 dollari al mese nell’esempio di affitto che ho dato sopra, un paio di centinaia di dollari vengono pagati sul prestito ogni mese. Si spera che stiate facendo molto più di 150 dollari al mese e che stiate pagando anche i prestiti.

Apprezzamento

Non mi piace contare sull’apprezzamento, ma questo è ciò su cui si concentrano molte persone che cercano di convincervi che gli immobili non hanno un buon rendimento. L’apprezzamento è grande, ma non ci conto mai… è un bonus per me. Può essere un bonus molto grande in alcuni casi. Ho comprato il primo affitto che ho menzionato prima nel 2010 per 97.000 dollari. Oggi vale quasi 300.000 dollari. Ora, per essere giusti, sono in Colorado, che ha avuto uno dei mercati di più alto apprezzamento nel paese. Non conterei mai che i prezzi salgano così tanto.

Quanti soldi servono per comprare un affitto?

Questa è la parte in cui molte persone si sentono frustrate e rinunciano. Sanno che le proprietà in affitto sono un buon investimento, ma non hanno idea di come ottenere i soldi per comprarne una. Andrò prima sul modo tradizionale di comprare una proprietà in affitto.

Come comprare una proprietà in affitto con un prestito d’investimento

Il modo tipico di comprare una proprietà in affitto è di usare un prestito d’investimento, che richiede dal 20 al 25 per cento in meno. Se comprate una proprietà per 100.000 dollari, avrete bisogno di almeno 20.000 dollari solo per l’acconto! Questo è il motivo per cui molte persone non comprano mai un affitto, ma non preoccupatevi, ci sono altri costi. Avrete bisogno di pagare i costi di chiusura, che possono essere un altro 2 o 4 per cento dell’importo del prestito. Potrebbe anche essere necessario avere delle riserve sul posto, e la casa potrebbe aver bisogno di alcune riparazioni.

• Acconto: $20.000
• Costi di chiusura: $3,000
• Riparazioni: $10,000
• Riserve: $5,000
• Totale: $38,000

Sono un sacco di soldi per una proprietà in affitto! Ci sono altri modi per comprare.

Il video qui sotto mostra anche quanti soldi sono necessari:

Acquistare un affitto come proprietario-occupante

È legale comprare un affitto come proprietario occupante? Beh, se non si vive mai nella casa, no, ma si può comprare una casa come proprietario occupante e poi trasformare la proprietà in un affitto dopo un anno. Quando si acquista come proprietario-occupante, è possibile ottenere prestiti con acconti molto più piccoli.

• FHA: 3,5% giù
• Convenzionale: 3% giù
• VA: 0% giù
• USDA 0% giù
• NACA: 0% giù

È anche possibile utilizzare programmi di assistenza al pagamento verso il basso per abbassare gli acconti ancora di più! Ci sono anche prestiti come il FHA 203k che permettono di finanziare le riparazioni. Con molti di questi prestiti, avrete un’assicurazione ipotecaria, che si aggiunge ai costi mensili.

Rifinanziamento o strategia BRRRR

Un’altra opzione per abbassare l’importo necessario per comprare una proprietà in affitto è di rifinanziare il prestito dopo aver posseduto la proprietà per un po’ di tempo. La strategia BRRR sta per Buy, Rent, Repair, Refinance, Repeat. Se ottenete un buon affare su un affitto, dovreste essere in grado di rifinanziarlo subito dopo l’acquisto e prendere un po’, tutto o anche più denaro di quello che avete investito nella proprietà. Di solito si può rifinanziare una proprietà per il 75% del valore. Se avessi rifinanziato il mio primo affitto un anno dopo l’acquisto, avrei potuto tirare fuori la maggior parte dei soldi che avevo usato per comprarlo.

• Valore $150.000 (ho comprato sotto il mercato ed è aumentato di valore)
• Nuovo prestito del 75% di $150.000 è $112.500

Questo nuovo prestito è più di quello per cui ho comprato la proprietà più le riparazioni che ho fatto. Ho speso circa 30.000 dollari per comprare il mio primo affitto, ma avrei potuto rifinanziarlo e prendere 42.000 dollari o 40.000 dollari una volta tolti i costi di chiusura del rifinanziamento.

House hacking

House hacking è quando si combina l’acquisto come proprietario occupante con l’affitto di una casa. Si può comprare una proprietà che ha più unità o affittare parte di una casa in cui si vive per aiutare a pagare il mutuo. Potete comprare una proprietà che può essere affittata subito con un prestito a basso costo!

Ci sono molti modi per comprare affitti con meno soldi del tradizionale 20-25% in meno. Non lasciate che questo aspetto dell’immobiliare vi scoraggi!

Cosa avrei voluto sapere prima di comprare i miei affitti

Ho già parlato del mio primo affitto, ma ho comprato altri affitti negli anni successivi. Non sono riuscito a comprare 10 affitti tutti in una volta, ma ho comprato:

• 1 il mio primo anno.
• 1 il mio secondo anno.
• 3 il mio terzo anno.
• 3 il mio quarto anno.
• 5 il mio quinto anno.
• 3 il mio sesto anno.

Ci è voluto del tempo per risparmiare i soldi per comprare affitti perché stavo mettendo il 20 o 25 per cento in meno su tutti loro. All’epoca ero sposato e avevo dei figli, quindi non ero nella posizione di poter continuare a comprare case di proprietà e trasformarle in affitti, o forse avrei potuto… ma non possiamo cambiare il passato, e non ho usato questa strategia. Avrei potuto comprarne molte di più molto più velocemente se avessi saputo quello che so ora, ma le cose hanno comunque funzionato alla grande.

I miei primi affitti sono costati tutti da $80.000 a $115.000. La maggior parte aveva bisogno di 10.000-15.000 dollari di lavoro, e sono stati affittati per 1.200-1.400 dollari al mese. Ho ottenuto offerte fantastiche su tutti loro.

Quale tipo di proprietà è il miglior affitto?

Sappiamo che possiamo fare soldi con gli affitti, e che potrebbe non richiedere così tanti soldi come si pensa, ma che tipo di proprietà si dovrebbe comprare? Ci sono case unifamiliari, proprietà multifamiliari, immobili commerciali, persino AIRBNB. Non credo che ci sia una strategia migliore per tutti. Molto dipende dall’investitore, dal suo mercato e dai suoi obiettivi.

Case unifamiliari

Ho iniziato a comprare affitti con case unifamiliari. Molte persone dicono che non sono un grande investimento, ma sono stati un investimento incredibile per me. Quando ho iniziato a comprare affitti nel 2010, potevo fare altrettanto o più soldi con le case unifamiliari che con le proprietà multifamiliari in Colorado. Ora, ogni mercato è diverso, e l’esatto contrario può essere detto in altri mercati.

Il vantaggio di investire in case unifamiliari è:

• Sono facili da finanziare.
• Gli inquilini pagano tutte le utenze.
• Gli inquilini di solito si prendono più cura della casa.
• Gli inquilini spesso rimangono più a lungo.
• Sono facili da vendere.

Case multifamiliari

Molti investitori amano le case multifamiliari, ma non sono le mie preferite. Con il multifamiliare, il padrone di casa paga più spese come alcune utenze, la manutenzione del giardino, la manutenzione del parcheggio, ecc. C’è anche di solito più turnover, e nella mia esperienza, gli inquilini possono essere più difficili da lavorare.

Con il multifamiliare, le spese di manutenzione potrebbero essere leggermente inferiori perché si hanno più unità sotto lo stesso tetto. Tuttavia, di solito vedo investitori multifamiliari che hanno bisogno di ristrutturare le loro unità molto più spesso di quanto io debba ristrutturare le mie case unifamiliari. Non sto dicendo che il multifamiliare sia un male, ma nel mio mercato, sono davvero contento di aver scelto il monofamiliare.

Immobili commerciali

Ho smesso di comprare affitti residenziali nel 2015 perché i prezzi sono diventati così alti che non potevo più fare cash flow con case monofamiliari. Questo è uno svantaggio delle case unifamiliari. Più alti sono i prezzi, più difficile è il flusso di cassa sulle proprietà.

Stavo per comprare affitti fuori dallo stato quando ho scoperto gli immobili commerciali nella mia zona. Sono stato in grado di comprare 7 affitti negli ultimi due anni che hanno avuto un flusso di cassa migliore delle mie case unifamiliari. L’immobiliare commerciale può essere molto complicato, e ci vuole molto tempo per imparare come funziona il tutto. C’è l’opportunità di fare molti soldi, ma si possono anche perdere molti soldi.

AIRBNB

La nuova moda degli affitti è AIRBNB, o usarli come affitti a breve termine. Molte persone sono in grado di fare più soldi affittando proprietà più simili a hotel che a case vere e proprie. Le tariffe sono più alte, ma ci vuole molta più gestione, e bisogna stare attenti con le città che cambiano le leggi di zonizzazione e molte aree che mettono fuori legge AIRBNB.

Case monofamiliari o anche piccole proprietà multifamiliari che si possono hackerare sono un ottimo modo per iniziare. Man mano che ti senti a tuo agio e impari il mestiere, puoi passare a cose più grandi con edifici di appartamenti o commerciali, o semplicemente continuare a comprare case monofamiliari. Non c’è una strategia migliore, e spesso dipende da quali sono le migliori proprietà nel tuo mercato.

Devi gestire tu stesso gli affitti?

Molte persone pensano che i proprietari siano costantemente impegnati a sturare i bagni nel bel mezzo della notte. La verità è che non ho mai sturato un gabinetto in uno dei miei affitti. Non ho mai fatto alcun lavoro manuale in uno dei miei affitti. Ho sempre avuto appaltatori, idraulici o altri professionisti che facevano questo lavoro. Ho gestito i miei affitti fino a quando ne ho avuti sette (ad essere onesti, mia moglie li ha gestiti, ma mi piaceva prendermi il merito).

Non è stato difficile gestire le proprietà, ma ha richiesto tempo. Dopo aver avuto sette affitti, ci siamo resi conto che era meglio usare il mio tempo per fare altre cose oltre a trovare inquilini, raccogliere l’affitto e supervisionare le proprietà. Quando ho assunto un manager di proprietà, è stato fantastico. Avevo qualcuno che prendeva tutte le chiamate, affittava le proprietà e sturava i gabinetti… o almeno chiamava qualcun altro e gli diceva di sturare il gabinetto. Non sono stato alcuni dei miei affitti per anni!

Non dovete gestire le proprietà da soli, e per molte persone, non dovreste gestirle da soli. Dovete essere duri e severi con gli inquilini per assicurarvi che paghino l’affitto e per essere sicuri di non comprare storie strappalacrime. Io non ero duro quando gestivo i miei affitti, e penso di aver fatto più soldi con un manager di proprietà perché erano duri e raccoglievano più soldi e perché sceglievano inquilini migliori.

Se decidete di gestire le proprietà per conto vostro, assicuratevi di sapere cosa state facendo. Pubblicizza bene gli affitti, conosci il giusto prezzo d’affitto, prenditi il tuo tempo per selezionare gli inquilini, verifica le referenze, e sii severo con le tasse in ritardo e ispeziona la proprietà su base regolare

Molte persone si bruciano con gli affitti perché li gestiscono da soli. Un buon affitto dovrebbe fare soldi anche con i costi di gestione della proprietà.

Il mio libro best-seller Costruire un impero della proprietà in affitto va oltre tutto in questa guida e molto molto di più! Lo puoi trovare su Amazon in versione tascabile, ebook e audiolibro!

Domande comuni sulla proprietà in affitto

Devi sistemare tu stesso le proprietà?

Molte persone sentono il bisogno di sistemare i loro affitti ma non vogliono comprare immobili perché non sono pratici. Ho sistemato una casa completamente da solo nel 2006. È stato il peggior errore che abbia mai fatto! Mi ha insegnato che il mio tempo è meglio utilizzato per gestire, pianificare e guardare il quadro generale, non per sistemare le cose.

Se sei un imprenditore, forse ha senso sistemare le proprietà da soli. Altrimenti, non preoccuparti di dover essere pratico. Ci vuole un po’ di tempo e di esperienza per trovare buoni appaltatori e persone che lavorino nelle vostre case, ma non dovete farlo voi stessi. Affittate quelle riparazioni, e se comprate le proprietà giuste, dovreste essere in grado di permettervelo e avere meno sul vostro piatto.

Si possono comprare affitti se si vive in un mercato costoso?

L’altra lamentela che sento spesso è che un mercato è troppo costoso per gli affitti, e purtroppo, questo può essere vero. La cosa difficile degli affitti è che non funzionano bene in tutti i mercati. Più alti sono i prezzi delle case, più difficile è fare soldi con le proprietà in affitto. Si può ancora fare, ma ci vuole lavoro. Potresti dover guardare di investire fuori dallo stato o in diverse classi di attività come faccio io con gli immobili commerciali.

Fallirai se il tuo inquilino se ne va?

Investire negli affitti può avere anche i suoi lati negativi. Ho avuto inquilini che se ne sono andati senza preavviso e ho dovuto sfrattarli. Se possedete abbastanza affitti per un tempo abbastanza lungo vi imbatterete anche in questi problemi! È molto importante avere delle riserve quando si acquistano affitti. Questo significa che hai dei soldi da parte per coprire le spese se un inquilino se ne va. Avete anche bisogno di soldi da parte nel caso in cui un affitto abbia bisogno di alcune riparazioni prima di poterlo affittare di nuovo.

Io suggerirei di avere almeno $10.000 in fondi liquidi disponibili per le case sfitte o per la manutenzione. Se non hai soldi e un inquilino se ne va, potresti trovarti in un sacco di guai o potresti dover vendere la proprietà con uno sconto. Più affitti avete, meno un posto libero o un cattivo inquilino vi danneggerà perché avrete ancora soldi in arrivo da altre proprietà.

Cosa succede se il mercato immobiliare crolla di nuovo?

Molte persone pensano che ogni investitore immobiliare sia andato in bancarotta durante il crollo immobiliare. Questo non è vero, infatti, molti investitori hanno fatto bene. Quando i prezzi delle case diminuiscono non significa che lo faranno anche gli affitti. In alcuni casi, gli affitti rimangono gli stessi o addirittura aumentano perché la domanda di affitti aumenta. Se compri proprietà che hanno un flusso di cassa e non hai bisogno di venderle, puoi fare bene quando i prezzi delle case diminuiscono. I problemi arrivano quando non si fanno soldi con gli affitti e i prezzi calano.

Perché ci vuole così tanto tempo per comprare un investimento?

La mia carriera è nel settore immobiliare e sono stato nel business dieci anni prima di comprare la mia prima proprietà in affitto. Sapevo che avrei dovuto investire in affitti, a causa dei grandi rendimenti, dei vantaggi fiscali e di altri benefici delle proprietà in affitto. Mi ci è voluto molto tempo per istruirmi sulle proprietà in affitto, perché non ti insegnano gli affitti quando diventi un agente immobiliare. Ho letto molti libri, fatto ricerche sul mio mercato, determinato gli affitti di mercato e trovato i migliori quartieri in cui investire. Volevo essere sicuro di sapere esattamente cosa stavo facendo prima di comprare la mia prima proprietà in affitto e quali erano gli aspetti positivi e negativi. Mi ci è voluto molto tempo per risparmiare i soldi per comprare una proprietà in affitto e non volevo sbagliare e perdere tutto.

Mi andava bene impiegare molto tempo per comprare una proprietà in affitto perché era un acquisto enorme e una pietra miliare. Ho anche avuto alcune cose importanti nella mia vita come l’acquisto di una nuova casa e mia moglie ed io abbiamo avuto due gemelli nel 2011 (lei era incinta quando ho comprato il mio primo affitto). Il problema più grande che ho avuto è stato quello di risparmiare abbastanza soldi per comprare una proprietà in affitto, ma ora mi rendo conto che ci sono diversi modi per comprare affitti con pochi soldi in meno. Ci sono anche modi per accelerare il processo e istruirsi rapidamente mentre si è coinvolti nel business. Una delle grandi cose sulle proprietà in affitto è che non è necessario comprare una proprietà per iniziare a imparare o ad agire. Puoi guardare le proprietà con un agente, parlare con un prestatore, determinare i valori e fare molte altre cose per conoscere il tuo mercato ed educarti prima di comprare.

Perché mi ci è voluto così tanto tempo?

Il mio problema più grande era risparmiare abbastanza soldi per comprare una proprietà in affitto. Ci sono modi per comprare una proprietà in affitto con pochi soldi in meno, ma quando ho iniziato a investire avevo già una residenza personale e non conoscevo molti dei modi per investire in proprietà in affitto con meno del 20% in meno. Sono stato in grado di risparmiare in alcuni punti, ma poi ho finito per spenderli in altre cose come una nuova residenza personale, una macchina o una vacanza. Risparmiare denaro è la chiave per poter fare molti soldi con le proprietà in affitto. Risparmiare soldi è la chiave per investire con successo in quasi tutte le imprese!

La maggior parte delle persone hanno lo stesso problema che ho avuto io quando ho cercato di comprare la mia prima proprietà in affitto. Non hanno abbastanza soldi per l’acconto, le riparazioni, i costi di chiusura e i costi di mantenimento. Qui c’è un grande articolo che spiega quanti soldi sono necessari per comprare una proprietà in affitto. Per ottenere i grandi ritorni sulle proprietà in affitto che ottengo io, dovrete usare un po’ del vostro denaro. Meno soldi mettete su una proprietà, più costoso sarà il denaro che prendete in prestito e minori saranno i vostri rendimenti. Mi piace ancora finanziare tutte le mie proprietà in affitto, ma metto sempre almeno il 20% in meno, a meno che non usi il metodo BRRRR.

Quanto tempo ti ci vuole per comprare?

Quando sono diventato serio nell’investire in proprietà in affitto, mi ci sono voluti ancora più di due anni per comprare la mia prima proprietà. Non voglio scoraggiare nessuno, ma può volerci del tempo. Durante quei due anni, non sono rimasto inattivo; ho lavorato duramente per trovare un ottimo affare, capire il posto migliore per investire e assicurarmi di avere abbastanza soldi da investire. Si può investire in affitti più velocemente di quanto ho fatto io o si può impiegare ancora più tempo a seconda della propria situazione finanziaria, del livello d’istruzione e della grinta. L’acquisto di proprietà in affitto è stata una delle migliori decisioni che abbia mai preso e raramente le cose migliori nella vita arrivano velocemente.

Alcuni investitori compreranno una proprietà in affitto entro un mese e altri ci metteranno cinque anni, mentre altri non compreranno mai un affitto. Non stressatevi per comprare una proprietà il più velocemente possibile. Il tempo necessario varia da persona a persona in base al denaro che hanno, ai loro obiettivi, al loro mercato e molto altro. Penso che sia utile fissare un obiettivo per quando comprerete il vostro primo affitto.

Quali sono le cose più importanti da sapere?

La ragione per cui ci vuole molto tempo per investire in immobili in affitto è che c’è molto da imparare.

• È necessario conoscere il vostro mercato locale o il mercato in cui avete intenzione di investire. Per ottenere i migliori rendimenti non potete contare solo su un agente immobiliare o su qualcun altro che vi dica cosa fare.
• Dovete decidere il miglior tipo di proprietà in cui investire. A me piacciono le case unifamiliari, ma altri mercati sono migliori per il multifamiliare.
• Devi sapere quanti soldi dovrai investire e come finanzierai le proprietà.
• Devi conoscere il flusso di cassa e i ritorni che otterrai dalle tue proprietà in affitto.
• Devi trovare un grande team che ti aiuti ad investire, incluso un agente immobiliare, un prestatore e un appaltatore.
• Il fattore più importante forse i tuoi obiettivi personali. Ogni persona ha desideri e ambizioni diverse nella vita. Il tuo piano per le proprietà in affitto sarà diverso a seconda di quali sono i tuoi obiettivi.
• Devi sapere cos’è una buona proprietà in affitto. Non tutti i mercati e non tutte le case sono un buon affitto.
• Devi capire come sistemare le proprietà se stai comprando case che hanno bisogno di lavori.

Ci vuole tempo per capire i tuoi obiettivi e poi decidere un piano d’azione su come raggiungere questi obiettivi. La maggior parte delle persone si arrendono e non investono in proprietà in affitto a causa di tutto il lavoro necessario e del tempo che ci vuole per iniziare. La cosa buona delle persone che rinunciano è che lasciano offerte migliori per il resto di noi che sono disposti a fare quello che serve.

Qui c’è uno dei cattivi affitti che ho comprato:

Da dove si comincia?

Se non sai da dove cominciare e ti senti sopraffatto, non rinunciare! Ci sono molti modi per pianificare ed eseguire un compito massiccio. Il primo passo è quello di scrivere una lista di tutto ciò che devi fare. Poi, scomponi l’elenco in passi fattibili e dai la priorità ai passi più importanti. Da quell’elenco comincia a creare dei compiti che puoi fare ora per avvicinarti al tuo obiettivo. Continua a cambiare la tua lista di compiti e crea nuovi compiti man mano che impari di più e ti avvicini ai tuoi obiettivi. Leggendo questo blog stai già iniziando. Continua e non mollare.

Puoi imparare mentre agisci. Spesso passare all’azione sarà più importante di qualsiasi cosa tu impari. Ecco un esempio di alcuni compiti che puoi darti:

Calcola i soldi di cui avrai bisogno

Molte persone hanno un’idea di quanto sia l’acconto, ma non calcolano tutti i costi di una casa specifica. Scegli una casa o un complesso di appartamenti nella zona in cui vuoi investire e scrivi quali saranno tutti i costi. Se non sai quali sono tutti i costi, fai del tuo meglio con quello che sai e prendi nota di quello che devi imparare.

Vedi le proprietà nella tua zona

Una delle cose più importanti da sapere come investitore è il tuo mercato. Non si inizia mai abbastanza presto ad imparare i prezzi, gli affitti o i quartieri. Esci e vai a vedere le proprietà il prima possibile!

Parla con un prestatore

Molte persone hanno paura di parlare con un prestatore. Penso che a quel punto diventi reale. Ora, si può effettivamente capire che si può comprare un affitto. Non importa quanto abbiate paura, fatelo. Un prestatore vi dirà di cosa avete bisogno e come ottenerlo se non siete pronti a comprare. È gratis e non hai scuse per non parlare con uno di loro.

Calcolate il ritorno su quante più proprietà potete

Molte persone non sanno cosa vogliono in un investimento. Questo è il motivo per cui non ne comprano mai uno. Gli affitti sono un gioco matematico. Migliori sono i numeri, migliore è la proprietà, ma bisogna conoscere i numeri. Dovete essere in grado di calcolare il flusso di cassa mensile basato sulla manutenzione, le case sfitte, il mutuo, le tasse, l’assicurazione e altro. Se hai bisogno di aiuto controlla il mio calcolatore di flusso di cassa.

Di quale educazione hai bisogno?

L’educazione è una componente chiave per investire in proprietà in affitto, ma non è l’unica parte. Per investire velocemente, devi agire, non solo istruirti. Mentre stai imparando a conoscere le proprietà in affitto, ci sono molte cose che puoi fare per accelerare il processo di acquisto.

• Parla con un prestatore il prima possibile. Se hai un problema di credito o di qualificazione, possono aiutarti a risolverlo. Prima parli con loro e meglio è.
• Inizia a guardare le case nella tua zona di mercato con un agente immobiliare.
• Inizia a trovare appaltatori e agenti assicurativi.
• Inizia a cercare finanziatori di portafoglio.
• Iniziare a partecipare alle riunioni REIA.

Non solo l’esecuzione di questi compiti ti coinvolge nel settore immobiliare, molte volte questi contatti possono aiutarti a conoscere anche le proprietà in affitto. I contatti locali come gli agenti immobiliari e i finanziatori possono istruirvi sulle abitudini locali e sui mercati locali.

Come può la vostra rete aiutarvi a muovervi più velocemente?

Le proprietà in affitto non sono un modo per diventare ricchi velocemente. Ci vuole tempo per imparare a investire nelle proprietà in affitto nel modo giusto, in modo da poter guadagnare di più. Ci sono molti modi per entrare rapidamente nel gioco delle proprietà in affitto, anche se non si acquistano subito delle proprietà. Uno dei modi migliori per progredire il più velocemente possibile è farsi aiutare. Questo potrebbe comportare l’incontro con investitori locali, agenti o finanziatori, come ho detto prima. Tuttavia, la maggior parte degli agenti, dei finanziatori e degli investitori potrebbero non conoscere i modi migliori per comprare affitti. Può essere meglio imparare da qualcuno che sta facendo esattamente quello che vuoi fare. Ci sono molti programmi di coaching disponibili nel mondo immobiliare online. Alcuni sono ottimi e alcuni lasciano a desiderare. Metterei in guardia dallo spendere decine di migliaia di dollari in coaching online.

Conclusione

C’è molto da imparare sugli investimenti in immobili in affitto. Io imparo sempre cose nuove, e sono un agente immobiliare e un investitore dal 2001. Non lasciatevi sopraffare da tutte le informazioni e le diverse strategie che riguardano le proprietà in affitto. Ogni mercato è molto diverso e quello che faccio nel mio mercato potrebbe non funzionare nel tuo. Prendete le misure per conoscere il vostro mercato e sviluppare la vostra strategia. Se hai bisogno di una piccola spinta o di una direzione su dove iniziare, il mio programma può aiutarti a iniziare a investire in proprietà in affitto un po’ più velocemente che fare tutto da solo.