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Ted Kimball, Esq.

Rivisto luglio 2015

Una delle domande più frequenti che riceviamo nei nostri studi legali è “Quali sono i miei diritti per quanto riguarda l’ingresso nell’unità del mio residente?” Secondo la legge della California, quando un proprietario affitta una proprietà immobiliare al residente, il residente ha diritto al possesso esclusivo dei locali, anche ad esclusione del proprietario o dell’amministratore dei locali. Il legislatore californiano ha tuttavia riconosciuto che ci sono motivi legittimi per i proprietari e i gestori di entrare nei locali e quindi ha deciso di regolamentare, completamente, i diritti e gli obblighi dei proprietari e dei residenti rispetto all’ingresso nell’unità abitativa del residente. Nel 1975, il legislatore della California ha limitato il diritto di ingresso di un padrone di casa a quattro categorie emanando il California Civil Code Section 1954. Lo statuto afferma che queste sono le uniche ragioni per cui un proprietario può entrare nei locali (a meno che non sia specificatamente indicato all’interno di un altro statuto come le ispezioni dei letti ad acqua). Inoltre, i diritti e gli obblighi previsti da questo statuto non possono essere rinunciati dall’inquilino.

Emergenze

La prima, in casi di emergenza, è permessa solo quando c’è una vera emergenza che riguarda la salute o la sicurezza del residente o la protezione dei locali da danni. Deve essere impraticabile dare un preavviso in queste situazioni. I tribunali sono estremamente sensibili al diritto alla privacy dei residenti e analizzeranno attentamente l'”emergenza” che ha portato all’ingresso del proprietario o del manager. L’entrata sotto questa categoria non richiede che un avviso di intenzione di entrare sia dato al residente prima dell’entrata.

Riparazioni, servizi, mostrare

La seconda categoria permette ai proprietari o ai loro agenti di entrare nei locali per fare riparazioni o servizi necessari o concordati o mostrare i locali a potenziali inquilini o acquirenti. Questa categoria permette anche ai mutuatari, agli operai e agli appaltatori di entrare nei locali.

Siccome il proprietario è responsabile di mantenere i locali in una condizione abitabile, il proprietario può avere bisogno di accedere all’interno dell’unità per mantenere la condizione abitabile dell’unità e dovrebbe essere in grado di fare ispezioni periodiche per scopi specifici, ad esempio per controllare gli impianti elettrici o idraulici in conformità con gli standard industriali. L’ingresso per “ispezioni generali” non è elencato nelle categorie di motivi ammissibili per entrare.

Un proprietario o un manager può anche entrare nell’unità abitativa per fare qualsiasi riparazione o servizio concordato. Un avviso di intenzione di entrare deve essere prima consegnato al residente dandogli un “ragionevole preavviso” della data e dell’ora dell’entrata proposta. A partire dal 1 gennaio 2003, le richieste di ingresso devono essere in forma scritta. L’avviso di entrata può essere consegnato personalmente all’inquilino, lasciato a qualcuno di età adeguata e discrezione nei locali, o lasciato su, vicino o sotto la porta d’ingresso abituale dei locali in un modo in cui una persona ragionevole avrebbe scoperto l’avviso. Raccomandiamo di affiggere tutti e quattro gli angoli dell’avviso all’entrata principale.

La legge della California richiede che i proprietari diano all’inquilino un “avviso ragionevole”. La legge presume che ventiquattro ore siano ragionevoli. Tuttavia, se l’avviso è solo spedito per posta, la legge presume che sei giorni prima di un’entrata prevista sia ragionevole. L’unica eccezione è nei casi di emergenza o quando l’inquilino ha abbandonato o ceduto i locali. In questi casi, l’entrata non deve essere fatta durante il normale orario di lavoro e non è necessario alcun preavviso.

Inoltre, se lo scopo dell’entrata è quello di mostrare l’unità a potenziali o effettivi acquirenti della proprietà, l’avviso può essere dato oralmente, di persona o per telefono, se il proprietario ha notificato l’inquilino per iscritto entro 120 giorni dall’avviso orale che la proprietà è in vendita e l’inquilino è stato informato di poter essere contattato per consentire un’ispezione. Al momento dell’entrata, il padrone di casa o l’agente è tenuto a lasciare una prova scritta dell’entrata all’interno dell’unità.

Anche se la legge presume che ventiquattro ore siano un preavviso ragionevole, ma ogni caso deve essere esaminato individualmente per determinare cosa sia ragionevole nelle circostanze. La corte misurerà il periodo di preavviso in base a ciò che un gestore o proprietario ragionevole e prudente avrebbe avuto bisogno in circostanze simili.

Abbandono

La terza categoria permette al proprietario o gestore di entrare nei locali “quando l’inquilino ha abbandonato o si è arreso”. Non è insolito sperimentare un residente che o si è trasferito nel mezzo della notte o ha indicato che lui o lei si stava trasferendo ma non ha dato conferma definitiva della vacanza.

Abbandono, come definito dal Black’s Law Dictionary, significa che ci deve essere “. . . una rinuncia assoluta dei locali da parte dell’inquilino consistente in atto e intenzione”. Si tratta di questioni delicate e uno sguardo alle circostanze totali è garantito prima di prendere una decisione di entrare. È spesso difficile determinare se l’inquilino ha abbandonato i locali senza dare un’occhiata all’interno. Se ci sono fatti oggettivi che porterebbero una persona ragionevole a credere che l’inquilino ha abbandonato i locali, allora si può entrare sulla base della convinzione di abbandono a meno che, naturalmente, non ci sia alcuna indicazione che l’inquilino non ha abbandonato o ceduto l’unità.

Pubblicare un avviso della vostra intenzione di entrare non è legalmente richiesto se si sta entrando sulla base di abbandono o resa. Tuttavia, molti proprietari e gestori hanno l’abitudine di affiggere un avviso di ventiquattro ore di intenzione di entrare sulla base dell’abbandono per consentire la minima possibilità che il residente non abbia intenzione di abbandonare l’unità e abbia l’opportunità di contattare il proprietario o il gestore.

Quando si entra, è sempre consigliabile avere almeno due persone presenti per controllare se ci sono segni recenti di attività abitativa, come cibo intatto o sacchi a pelo. Se c’è ancora la ragionevole convinzione che l’inquilino abbia abbandonato l’unità, fotografie o video sono modi meravigliosi per documentare le condizioni dell’unità prima di prendere possesso e rimuovere qualsiasi proprietà personale.

Questo metodo non deve essere confuso con la procedura di abbandono della proprietà reale istituita dal legislatore della California per proteggere i proprietari e i gestori dalla responsabilità di prendere possesso sulla base della loro buona fede di abbandono. Secondo questa procedura, i proprietari e i gestori possono proteggersi dalla responsabilità se credono ragionevolmente che l’inquilino abbia abbandonato l’unità in questione.

Per usufruire di questa procedura, il proprietario o il gestore deve inviare un avviso della sua convinzione di abbandono dell’unità in affitto e lasciare all’inquilino 18 giorni dalla data dell’avviso per dichiarare che l’unità non è stata abbandonata. Tuttavia, prima che la lettera di abbandono possa essere inviata, l’affitto deve rimanere non pagato per un periodo di 14 giorni. Se l’inquilino non riesce a notificare al proprietario la sua rivendicazione di possesso, il proprietario può prendere il possesso dopo che il tempo di preavviso è scaduto. C’è ancora una certa esposizione di responsabilità per il proprietario, comunque, se l’inquilino sostiene che la convinzione di abbandono del proprietario era irragionevole.

Ordine del tribunale

La quarta e ultima categoria permette l’entrata del proprietario quando l’entrata è in accordo con un ordine del tribunale. Questo implica che il proprietario o il manager non può impegnarsi in auto-aiuto se il residente rifiuta l’ingresso, anche nei casi in cui il proprietario è completamente nei suoi diritti per l’ingresso. Invece, il proprietario o il manager deve chiedere un ordine del tribunale prima di entrare. Per far rispettare l’ordine, il Marshal o lo Sceriffo incontreranno il proprietario sul posto per permettere un ingresso sicuro nell’unità abitativa.

Purtroppo, il requisito di un ordine del tribunale per far rispettare l’ingresso costringe a intentare una causa perché il tribunale non può concedere un ordine dal nulla; deve essere allegato alla causa. Un modo per iniziare il contenzioso è quello di usare l’avviso di tre giorni per eseguire condizioni e patti o uscire. Per esempio, se il proprietario volesse mostrare la proprietà a potenziali inquilini o permettere agli operai di entrare per fare le riparazioni necessarie, ma il residente si rifiuta, l’avviso di eseguire le condizioni e i patti o di lasciare l’appartamento ordinerebbe al residente di dare date e orari ragionevoli per entrare nell’unità. Se il residente non rispetta l’avviso, potrebbe essere intentata un’azione per detenzione illegale. Una volta che l’azione legale è depositata, il proprietario è poi in grado di richiedere l’ordine del tribunale che permette l’ingresso.

Ovviamente, è molto meglio usare il vostro potere di persuasione per convincere il residente a permettere l’ingresso volontariamente. Tenere una copia del codice applicabile e far notare al residente gli obblighi della legge della California e del vostro contratto d’affitto può convincere un inquilino recalcitrante a obbedire alla legge. Se il vostro contratto d’affitto o di locazione prevede spese legali, la minaccia di una causa legale unita al riconoscimento delle spese legali può anche convincere il residente che non è nel suo interesse rifiutare le ragionevoli esigenze di ingresso.

Letti ad acqua e rilevatori di fumo

La legge prevede anche altre due ragioni limitate per entrare nell’unità abitativa del residente: per ispezionare periodicamente i rilevatori di fumo e per ispezionare i letti ad acqua per la conformità alla legge statale.

Per le ispezioni dei letti ad acqua, la legge prevede specificamente che “… il proprietario, o l’agente del proprietario, avrà il diritto di ispezionare l’installazione del letto al completamento, e periodicamente in seguito, per assicurare la sua conformità con questa sezione.” È saggio affrontare specificamente queste questioni nel contratto di locazione e definire chiaramente quali diritti ha il proprietario o il manager per quanto riguarda l’ingresso nell’unità affittata.

Ispezioni generali vietate

Le ragioni, i metodi e le procedure di cui sopra sono gli unici che un proprietario o un manager può utilizzare per entrare legalmente nell’unità abitativa del residente. Molti proprietari e gestori credono di poter entrare nell’unità solo a scopo di ispezione. L’ingresso a scopo di ispezione generale non è, tuttavia, consentito dalla legge californiana vigente. Infatti all’inizio degli anni ’90, è stato introdotto un disegno di legge nella legislatura californiana per permettere ai proprietari e ai manager di entrare all’interno dell’unità a scopo di ispezione generale, ma il disegno di legge è morto in commissione.

Tempo di entrata

Il tempo di entrata a meno che non sia un’emergenza è anche limitato al normale orario di lavoro. La maggior parte dei giudici interpretano “orario d’ufficio” tra le 8:00 e le 17:00, dal lunedì al venerdì, anche se si può argomentare che per gli agenti di leasing e i proprietari e gestori di immobili, il sabato e la domenica sono normali “orari d’ufficio”.

La ragione per cui il legislatore ha regolato pesantemente la questione dell’entrata è di proteggere il diritto alla privacy del residente. La violazione delle regole di ingresso potrebbe portare a controversie e responsabilità per violazione della privacy e violazione di domicilio, tra le altre possibili cause di azione. È quindi prudente e responsabile stare lontano dall’apparenza di violare le regole di ingresso stabilite dal legislatore californiano.

Kimball, Tirey & St. John LLP è uno studio legale immobiliare a servizio completo che rappresenta proprietari e gestori di immobili residenziali e commerciali. Questo articolo è solo a scopo informativo generale. Mentre KTS fornisce ai clienti informazioni sui cambiamenti legislativi, le nostre notifiche di cortesia non vogliono essere esaustive e non sostituiscono i servizi legislativi o l’appartenenza ad associazioni di categoria. I nostri avvisi legali sono forniti su argomenti selezionati e non dovrebbero essere considerati come un rapporto completo di tutti i nuovi cambiamenti delle leggi locali, statali e federali che riguardano i proprietari e i gestori di immobili. Le leggi potrebbero essere cambiate da quando questo articolo è stato pubblicato. Prima di agire, assicuratevi di ricevere una consulenza legale dal nostro ufficio. Per informazioni di contatto, visitate il nostro sito web: www.kts-law.com. Per avvisi legali passati, domande & risposte e articoli legali, si prega di consultare la sezione risorse del nostro sito web.